金九銀十下半場 成色不足底色仍在

入秋以來，樓市漸冷。房企們也紛紛發(fā)出回款慢借錢難的呼聲。不過盡管傳統(tǒng)的“金九銀十”旺季在樓市遇冷的情況下成色不足，但從TOP100房企銷售情況來看，金九銀十的底色仍然還在。

從“觀點指數(shù)·2018年1-10月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100”來看，四季度的揭幕之戰(zhàn)，TOP100房企交出的答卷中規(guī)中矩，總規(guī)模為80578.64億元，同比增長42.24%。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

就單月銷售額來看，已沒有6月份年中時的高歌猛進(jìn)，但10月份各規(guī)模房企銷售額也并沒有如市場想像中那般縮水嚴(yán)重。“金九銀十”的說法仍然成立，樓市熱度尚在。TOP5、TOP10、TOP50房企的單月銷售額分別為2528.79億元、3439.12億元和7898.17億元。在嚴(yán)厲的調(diào)控政策影響下，房企們還是把握住了這一波攻勢，讓年底前的最后一個旺季沒有失色太多。

具體來看，2018年1-10月，TOP3、TOP10、TOP50的累計規(guī)模分別達(dá)到了15893.6億元、33482.6億元和66666.4億元。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

通過對比可以看到，相比其他規(guī)模房企，中型房企1-10月的銷售增速，要比去年同期快很多。2017年1-10月TOP50房企的銷售額為47597.62億元，今年TOP50的同比增速為40.06%。

在頭部房企紛紛降速“明哲保身”的情況下，中型房企或許等來了難得機(jī)會。在市場初冬，集中度的火熱發(fā)展開始降溫了。

目標(biāo)完成率分化加劇 幾家歡喜幾家愁

2018年剩余日子屈指可數(shù)，期末考試前留給房企們的準(zhǔn)備時間并不多了，他們在年初許下的承諾也即將到兌現(xiàn)時刻，而目標(biāo)完成情況差異也顯示了房企對于市場環(huán)境變化的預(yù)判準(zhǔn)確與否，提前預(yù)見到寒冬的房企，并不會給自己定下一個難以實現(xiàn)的“理想”。

今年共有52家房企在年初提出了明確的年度銷售目標(biāo)，但完成情況卻不盡相同。26家企業(yè)的目標(biāo)完成率超過83.3%，也就是按月平均的完成率（10/12）。其中提前完成100%任務(wù)的房企有5家。

完成率介于60%到83.3%的“準(zhǔn)及格”企業(yè)有19家，而不到60%的“準(zhǔn)不及格”房企也有8家之多。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

其中完成率最高的陽光城，年初提出的千億目標(biāo)對其并不是太難的目標(biāo)，甚至可以說是一個比較保守的數(shù)字。截至2018年10月31日，陽光城的銷售額達(dá)到1210.5億元，完成率超過120%。四季度陽光城的可售貨值為500-600億元，較高完成率與其較為充足的可售貨值，具有較高的相關(guān)性。

如履薄冰房企融資

與往年不同，今年房地產(chǎn)市場環(huán)境明顯偏冷，房企的資金狀況也大不如前，資金鏈的補充需求激增，僅在10月份就有約30筆房地產(chǎn)融資發(fā)行，共約350億元人民幣。利率從3.5%到8.5%不等。同時由于銀行貸款和公司債券發(fā)行難度的提升，多元化的融資方式也大步進(jìn)入房企的視野。

盡管央行于10月15日宣布降準(zhǔn)100個基點，共釋放資金約1.2萬億元人民幣。但由于嚴(yán)格的限購限貸等調(diào)控政策，限制流通資金進(jìn)入樓市，房企們的融資環(huán)境并沒有得到有效的改善。恰恰相反，僅在2018年9月份和10月份，房企就有四筆共189.74億元的融資被終止或中止。再加上人民幣貶值和市場觀望的影響，房企的借貸成本逐漸攀升。

高難度的融資讓房企的信用債逐漸變得捉襟見肘，一些房企開始使用質(zhì)押貸款、質(zhì)押資產(chǎn)或者股權(quán)以進(jìn)行融資。據(jù)機(jī)構(gòu)估算，房地產(chǎn)行業(yè)約有20%-25%的股權(quán)已被質(zhì)押。在并不穩(wěn)定的股市中，被質(zhì)押的股權(quán)如果下跌，出質(zhì)方需要補充質(zhì)押品。而追加股權(quán)質(zhì)押將導(dǎo)致企業(yè)或大股東面臨流動性壓力并失去對主要資產(chǎn)的控制權(quán)，而企業(yè)股東也可能發(fā)生變動。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、觀點指數(shù)整理

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年1-9月，房企到位資金累計值達(dá)到121882億元，增速有所回升，達(dá)到7.8%。其中定金預(yù)付款以及自籌資金所占比例合計達(dá)到69.43%，占到所有投資的大頭。2018年1-9月的定金和預(yù)付款為40259億元，自籌資金為40596億元。

同時個人按揭貸款部分為17522億元，下降1.2%，也印證了回款難的說法。

而自籌資金比例上升11.4%，同時也反映了房企在銷售市場和資本市場雙重壓力下，被迫降低杠桿，加快自身輸血的無奈之舉。

銷售平淡中地市依然堅挺

國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的全國70個大中城市的住宅銷售價格指數(shù)中，9月份只有上海的同比和環(huán)比住宅價格略有下降，其他城市仍然保持上升或持平趨勢。

然而成交量卻在住宅價格的穩(wěn)定中悄悄走低。以深圳為例，據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，9月份深圳一手房成交量為2248套，平均每日不足75套，相比七八月份平均每天90套左右的水平有所下降。而十月份的部分日期成交量下降到不足60套。

成交量的平淡讓房企們不安。對于企業(yè)來說，穩(wěn)定回款的重要性遠(yuǎn)高于表面漂亮銷售數(shù)據(jù)。市場在加大銷售和推盤力度的同時，也更加重視現(xiàn)金流回款。因此房企們紛紛向萬科學(xué)習(xí)，將回款作為所謂“活下去”的第一要義。

畢竟對于房企來說，在寒冬中能取暖的是放在家中的柴禾，而不是林中茂盛的樹枝。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、觀點指數(shù)整理

而房企在加快銷售的同時，準(zhǔn)備過冬土地儲備的動作卻并沒有放松。第三季度以來，房地產(chǎn)土地購置費增速從6月份的87.7%下降至7月份的62%，再到8月份的40.8%，終于在9月份有所回升，達(dá)到了61%。

這或許也和土地市場歸于冷靜后的土地降價有關(guān)。據(jù)統(tǒng)計，今年1-7月份全國流拍土地近800幅。其中一二線城市土地流拍高達(dá)167幅，同比增長200%，三四線城市土地流拍合計達(dá)到629宗，2017年同期為284宗，同比增長121%。9月和10月全國有多宗地塊在流拍后，再次拍賣降價成交。低溢價的土地成交反映出了目前房企資金偏緊的窘迫，以及對房地產(chǎn)走勢謹(jǐn)慎觀望的情緒。

調(diào)控力度持續(xù) 房地產(chǎn)市場洗牌或?qū)⒗^續(xù)

2018年10月28日，住建部網(wǎng)站公布了《中共住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組關(guān)于巡視整改進(jìn)展情況的通報》，將巡視整改進(jìn)展情況予以公布。

住建部黨組表示，要加快建立和完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。推進(jìn)形成租購并舉的住房制度。保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，落實地方主體責(zé)任。堅持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制投機(jī)炒房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。

同時，加快完善住房保障體系建設(shè)。目前，黨組調(diào)研總結(jié)了10個已發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房城市的做法經(jīng)驗，對全國30多個大中城市公租房保障情況作了摸底調(diào)查，將在此基礎(chǔ)上，加快研究完善城鎮(zhèn)住房保障體系制度，明確健全城鎮(zhèn)住房保障體系的目標(biāo)、任務(wù)、方式和配套政策。

關(guān)于保障房“空置”問題，《通報》指出，黨組召開部分省（區(qū)）公租房“空置”問題整改專題會議，對公租房“空置”問題較為突出的省份進(jìn)行重點部署。建立周報制度，密切跟蹤各地整改進(jìn)展情況。

同時，《通報》中表示，住建部黨組會同相關(guān)部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動的通知》，在30個重點城市先行部署，重點打擊投機(jī)炒房、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)和虛假房地產(chǎn)廣告等行為，堅決糾正房地產(chǎn)領(lǐng)域侵害群眾利益行為。

另外，2018年9月19日，黨組與國家統(tǒng)計局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)協(xié)作做好房價統(tǒng)計工作的通知》，要求各地統(tǒng)計部門、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門高度重視房價統(tǒng)計工作，規(guī)范和加強(qiáng)網(wǎng)簽備案制度，及時準(zhǔn)確報送網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，確保網(wǎng)簽數(shù)據(jù)真實可靠，嚴(yán)把房價數(shù)據(jù)質(zhì)量審核關(guān)，嚴(yán)肅查處房價統(tǒng)計違法行為。

房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控或?qū)⒊掷m(xù)很長一段時間，房企的冬天也將會前所未有的漫長。而“金九銀十”的遇冷也只是一個開始，傳統(tǒng)旺季過后，房企們又該何去何從，本輪洗牌的結(jié)果又將如何，這是所有人共同關(guān)心的問題，也會留給所有人，一起來等待時間的解答。