編者按：2017年，中國房地產(chǎn)創(chuàng)造了新的成交紀(jì)錄，“萬億時(shí)代”已走過了一半的路程。進(jìn)入2018年，行業(yè)峰回路轉(zhuǎn)，看淡房地產(chǎn)的“小年”情緒繼續(xù)蔓延。

2018年3月22-23日，觀點(diǎn)新媒體主辦的2018觀點(diǎn)年度論壇將在深圳揭幕，論壇主題已確定為“小年大周期”。

圍繞關(guān)鍵詞小年、周期，觀點(diǎn)新媒體旗下研究團(tuán)隊(duì)——觀點(diǎn)指數(shù)觀察房企2017年經(jīng)營策略和業(yè)績表現(xiàn)，重磅推出“小年的糧倉”系列深度原報(bào)道，通過分析、研究標(biāo)桿房企發(fā)展情況，他們將如何應(yīng)對(duì)即將到來的“小年”？

觀點(diǎn)指數(shù) 2017年，各路房企紛紛展開規(guī)模追逐，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在此期間實(shí)現(xiàn)了706億的銷售額，并有意在均衡各地域的銷售比重；得益于一二線城市高端項(xiàng)目的推貨，它的銷售均價(jià)也達(dá)1.96萬元/平方米。

相比于往年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在2017年明顯加快了擴(kuò)儲(chǔ)的步伐，截至6月末已布局25個(gè)城市,總土地儲(chǔ)備達(dá)3000萬平方米。而在土儲(chǔ)的區(qū)域分布中，東北區(qū)域的比重逐步降低，其他地區(qū)則略有上漲。

此外，遠(yuǎn)洋資本在物流領(lǐng)域頻頻出手，將觸角延伸至冷鏈?zhǔn)袌觯?2月份，其管理資產(chǎn)總規(guī)模超過600億元。

而在另一個(gè)平臺(tái)，遠(yuǎn)洋商業(yè)也有所表現(xiàn)，除了杭州樂堤港進(jìn)入了試運(yùn)營階段外，還擬在西安打造長安漫古小鎮(zhèn)項(xiàng)目。

700億銷售的平衡

2017年上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)交出了較往年亮眼的成績單：完成協(xié)議銷售金額305億，同比增長48%，其中銷售均價(jià)增長20%至每平方米18558元，銷售面積增長23%至164萬平方米。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

2017年的中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上，遠(yuǎn)洋集團(tuán)董事局主席、總裁李明李明表示：“遠(yuǎn)洋集團(tuán)2017年的銷售目標(biāo)是600億元,公司將銷售目標(biāo)提高到700億元。”

而日前遠(yuǎn)洋集團(tuán)已宣布，銷售額達(dá)706億元，同比增長40%，完成了年度目標(biāo)。

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相比于上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)下半年銷售有明顯發(fā)力跡象，完成了401億的額度。尤其是8-12月，月均合約銷售額超過70億元，高于全年月均銷售額58.83億元。

12個(gè)月的銷售數(shù)據(jù)顯示，遠(yuǎn)洋集團(tuán)2月份的銷售額僅為37.7億，但銷售均價(jià)卻最高，達(dá)到2.44萬元/平方米；相反，當(dāng)6月份銷售額升至84.5億元時(shí)，銷售均價(jià)反而跌到最低點(diǎn)，為1.51萬元/平方米。

總體來看，遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷售均價(jià)總體接近2萬元/平方米，同比上升9%，這得益于高端項(xiàng)目的推貨，并為利潤增長提供空間。

另外，遠(yuǎn)洋集團(tuán)也有意在均衡各地域銷售比重。從上半年來看，環(huán)渤海區(qū)域的銷售額由上年同期的47%下降至36%，為109.8億元，而珠三角、長三角以及中西部分別占25%、14%和10%，銷售額分別為76.25億元、42.7億元、30.5億元。

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銷售業(yè)績的表現(xiàn)，往往會(huì)讓人聯(lián)想到財(cái)務(wù)狀況。上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)都有不同程度的增長：實(shí)現(xiàn)營業(yè)額172.59億元，同比增長85%；毛利潤為38.01億元，同比增69%；凈利潤26.68億元,同比增長84%；核心凈利潤15.2億元,同比增長59%。同時(shí)，三項(xiàng)費(fèi)用率已由2016年的9.1%下降至7.1%。

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2017年上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)毛利率維持在22%，相比于2013年降低了2個(gè)百分點(diǎn)，凈利率則上升至17%，較2013年提升了近4個(gè)百分點(diǎn)。

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此外，在債務(wù)結(jié)構(gòu)中，由于上半年信貸政策收緊，遠(yuǎn)洋集團(tuán)提前抓緊機(jī)會(huì)低成本融資。截至2017年中期，總貸款額已由2016年末的438億增至557.51億元。其中，一年期以內(nèi)到期負(fù)債占比為14%,一至二年到期占9.5%，二至五年到期占50%，五年期以上占比為26.5%。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)流動(dòng)比率沒有出現(xiàn)太大的變動(dòng)，保持在1.71左右；雖然上半年凈負(fù)債率為62%，較2016年提升了近20個(gè)百分點(diǎn)，但持有現(xiàn)金資源234億元（包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物，以及受限制銀行存款），尚未使用的授信額度約1466.5億元。

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2017年,遠(yuǎn)洋集團(tuán)融資動(dòng)作一直持續(xù)，不僅發(fā)行了共計(jì)40億元的2017年度第一期中期票據(jù)；還發(fā)行了6億美元境外次級(jí)永續(xù)債券,票面利率為4.9%。

在融資成本方面,遠(yuǎn)洋2017年上半年較2016年下降31個(gè)基點(diǎn)至5.07%。2013年以來,遠(yuǎn)洋融資成本下降了2個(gè)百分點(diǎn),這意味著每年將節(jié)省數(shù)億元的資金成本支出。

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憑借著債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、盈利能力以及企業(yè)資信的的提升，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在境內(nèi)外的評(píng)級(jí)中也得到了一些肯定。

此前，惠譽(yù)、穆迪兩大國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)分別發(fā)布了對(duì)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公司主體“BBB”、“Baa3”的投資級(jí)評(píng)級(jí)結(jié)果,并給予了“穩(wěn)定”的未來展望。

此外,遠(yuǎn)洋發(fā)行的熊貓中票,經(jīng)中誠信國際信用評(píng)級(jí)有限責(zé)任公司綜合評(píng)定,債項(xiàng)信用評(píng)級(jí)為AAA；主體信用級(jí)別為AAA。

加速拿地為補(bǔ)倉

規(guī)模增長離不開土儲(chǔ)內(nèi)在支撐。面對(duì)2018的房地產(chǎn)“小年”，遠(yuǎn)洋集團(tuán)開始“高筑墻、廣積糧”。相較于往年在獲取土地的不溫不火，2017年明顯加快了拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)的節(jié)奏。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)查閱，2016年全年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)總共斬獲了17幅土地和2個(gè)成熟項(xiàng)目，累計(jì)增加權(quán)益土地儲(chǔ)備145萬平方米；而在2017年上半年，已經(jīng)購入了29幅土地和7個(gè)成熟項(xiàng)目，新增土儲(chǔ)資源共1039萬平方米,累計(jì)增加權(quán)益土地儲(chǔ)備418萬平方米，并首次進(jìn)入石家莊、蘇州、合肥、長沙等城市。

截至6月末，遠(yuǎn)洋集團(tuán)已布局25個(gè)城市,總土地儲(chǔ)備增至3003萬平方米；擁有的權(quán)益土地儲(chǔ)備面積也從去年底的1375萬平方米增加至1700萬平方米，改變了自2013年以來逐年下降的趨勢(shì)；區(qū)域則仍以一二線城市為主。

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資料顯示，遠(yuǎn)洋集團(tuán)布局的4大區(qū)域（京津冀、東北、華中、華南）中，京津冀所占的土儲(chǔ)比重仍然最大，其次是華南和華中，而東北區(qū)域的土儲(chǔ)比例則逐漸下降，從2013年的40%降為2017年中期的14%?？梢?，東北區(qū)域已不是遠(yuǎn)洋的布局重點(diǎn)。

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截至上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在京津冀地區(qū)擁有項(xiàng)目39個(gè)；華南地區(qū)擁有項(xiàng)目29個(gè)；華中地區(qū)、東北地區(qū)分別擁有28個(gè)和11個(gè)。相比于去年年底，上半年華中地區(qū)的項(xiàng)目增加數(shù)量最多，為11個(gè)。

此外，在舊改市場，繼年初聯(lián)合保利、龍湖、京投、首開以63.3億元的價(jià)格奪取門頭溝潭柘寺地塊后，遠(yuǎn)洋4月份又以底價(jià)150億元獲得武漢歸元寺地塊。同時(shí)，還于深圳發(fā)力，獲取了4個(gè)舊改項(xiàng)目，并鎖定其他6個(gè)舊改項(xiàng)目，總土地儲(chǔ)備超過498萬平方米。

舊改項(xiàng)目雖然開發(fā)周期長、回報(bào)慢，但項(xiàng)目獲取的成本較低。李明曾表示：“我認(rèn)為合理的土地價(jià)格是我們的投資標(biāo)準(zhǔn)，在2017年市場比較熱的情況下依然要堅(jiān)持，寧可錯(cuò)過機(jī)會(huì)，也不能買過高的價(jià)格。”

于2017年6月30日，按可售總樓面面積算，遠(yuǎn)洋集團(tuán)土地儲(chǔ)備的每平方米平均土地成本約為6100元，相比于2016年的6000元成本額略有上升。

下半年，遠(yuǎn)洋仍然馬不停蹄。8月，李明在中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上透露，彼時(shí)已在18個(gè)城市獲得44個(gè)項(xiàng)目，總面積已達(dá)1260萬平方米。

此后，遠(yuǎn)洋又在上海、重慶、北京、成都等城市相繼落子，并于10月23日首入太原拿地。12月中旬，遠(yuǎn)洋還收購了青島興正元房地產(chǎn)，獲得了膠州三宗宅地，總面積13.53萬平方米。

商業(yè)與資本鏈條

2017年上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)獨(dú)立開發(fā)的商業(yè)綜合體項(xiàng)目“杭州樂堤港”進(jìn)入了試運(yùn)營階段。

遠(yuǎn)洋方面曾表示：“作為集團(tuán)第四步發(fā)展戰(zhàn)略的重要一元，遠(yuǎn)洋商業(yè)是重要戰(zhàn)略主業(yè)。”近年來，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)近年來在北京、杭州、成都、上海等地開發(fā)較多商業(yè)項(xiàng)目，自持比重也相對(duì)較大。

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事實(shí)上，遠(yuǎn)洋集團(tuán)早已有計(jì)劃布局商業(yè)領(lǐng)域中的“奧萊”，在2016年11月以15億港元認(rèn)購首創(chuàng)鉅大增發(fā)股份成為第二大股東的同時(shí)，就計(jì)劃進(jìn)入奧特萊斯領(lǐng)域。

此后經(jīng)過一番蓄力，2017年4月份，遠(yuǎn)洋啟動(dòng)了與王府井集團(tuán)合作的長春遠(yuǎn)洋·王府井賽特奧萊項(xiàng)目。

在合作領(lǐng)域，隨著“北京頤堤港”與成都太古里兩個(gè)項(xiàng)目面世，“太古里模式”總會(huì)在不經(jīng)意間被提及。12月落地西安的遠(yuǎn)洋長安里，就被認(rèn)為是“太古里模式”的復(fù)制——該項(xiàng)目為遠(yuǎn)洋將在西安打造長安漫古小鎮(zhèn)項(xiàng)目中的文商部分。

寫字樓方面，遠(yuǎn)洋集團(tuán)加強(qiáng)了與WeWork的合作，繼此前于上海、北京在遠(yuǎn)洋自有的上海東海中心、北京遠(yuǎn)洋國際中心、北京遠(yuǎn)洋光華國際中心寫字樓中推出三個(gè)項(xiàng)目后，2017年12月6日，遠(yuǎn)洋又?jǐn)y手WeWork與北京大柵欄永興置業(yè)有限公司舉行簽約儀式，WeWork正式進(jìn)駐北京坊。

為了進(jìn)一步擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模，遠(yuǎn)洋集團(tuán)還通過境外股權(quán)交易的方式收購中銀資產(chǎn)包項(xiàng)目，包含中銀旗下的6個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，分別是北京硅谷亮城4號(hào)樓、北京鉆石大廈、上海大寧商業(yè)廣場、上海海興廣場、成都華敏翰尊大廈、沈陽百利保大廈。上述項(xiàng)目總建筑面積約20萬平方米，囊括寫字樓、商場，還有少量公寓。

截至2017上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)已投入的商業(yè)地產(chǎn)資源約112.5萬平方米，寫字樓占比45%，商業(yè)以及車位占比55%。另外，現(xiàn)有項(xiàng)目中待開發(fā)及運(yùn)營的商業(yè)地產(chǎn)資源將于2018至2020年分階段投入營運(yùn)，包括北京核心商務(wù)區(qū)寫字樓、北京通州區(qū)購物中心及其他商業(yè)綜合體項(xiàng)目等，2022年權(quán)益租金收入可提升至40億元。

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近幾年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)來自物業(yè)投資的營業(yè)額逐步上升，2016年達(dá)8.86億元，2017上半年為4.73億元。

于2017年6月末，遠(yuǎn)洋合共持有18個(gè)經(jīng)營中投資物業(yè)、一些中小型寫字樓單位、社區(qū)型商業(yè)街和車位作出租用途。此外，遠(yuǎn)洋來自物業(yè)管理服務(wù)的營業(yè)額為4.52億元；截至上半年，遠(yuǎn)洋的物業(yè)管理規(guī)模超過3000萬平方米。

而在另一個(gè)平臺(tái)，遠(yuǎn)洋資本的資產(chǎn)管理規(guī)模上半年達(dá)500億元,凈利潤3.4億元。

2017年，遠(yuǎn)洋資本在物流領(lǐng)域頻頻出手。早在1月份，遠(yuǎn)洋資本就宣布將投入2億元，成為九曳供應(yīng)鏈B輪融資的唯一投資人；11月，遠(yuǎn)洋資本對(duì)鄭明現(xiàn)代物流4億元的戰(zhàn)略投資交割完成。這是繼認(rèn)購中國物流資產(chǎn)股份后，遠(yuǎn)洋在物流領(lǐng)域的兩次加碼行動(dòng)。

值得注意的是，九曳供應(yīng)鏈?zhǔn)且患抑饕?wù)生鮮電商的冷鏈物流企業(yè)，上海鄭明現(xiàn)代物流則是一家B2B冷鏈物流企業(yè)。這表明遠(yuǎn)洋已朝細(xì)分市場布局，搶灘物流中的冷鏈領(lǐng)域。

除投資上述三家公司之外，遠(yuǎn)洋資本還成立了兩只物流產(chǎn)業(yè)基金：山東遠(yuǎn)洋盛賦供應(yīng)鏈及物流產(chǎn)業(yè)基金、鄭明冷鏈物流地產(chǎn)基金。

12月，遠(yuǎn)洋資本接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示，其管理資產(chǎn)總規(guī)模已超過600億元。近期，遠(yuǎn)洋資本于完成了對(duì)北京美中宜和醫(yī)療管理有限公司數(shù)億元的入股，這表明遠(yuǎn)洋在加大大健康領(lǐng)域的布局。

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