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榜單點(diǎn)評

首家5000億房企，萬科恒大亞軍之爭懸念加劇

又一個(gè)月結(jié)束，2017年度走到了最后也是最關(guān)鍵的12月份，全年銷售TOP100的幾個(gè)關(guān)鍵位置已經(jīng)可以預(yù)見結(jié)果。

碧桂園成為中國房地產(chǎn)首家超過5000億銷售規(guī)模的房企，穩(wěn)居第一；萬科以及恒大在過去十一個(gè)月從未成功超越，沒有對碧桂園的冠軍位置形成足夠挑戰(zhàn)。

前三強(qiáng)最重要的一個(gè)懸念就是萬科和恒大“亞軍之爭”，截止到11月份，兩家企業(yè)銷售規(guī)模差距已經(jīng)縮小到10億元左右，最后一個(gè)月出現(xiàn)什么樣的結(jié)果都有可能。

也就是說，萬科在最后兩個(gè)月面臨被恒大超越的局面——1-10月份，萬科的銷售金額還領(lǐng)先恒大超過100億元。

“碧萬恒”三家企業(yè)銷售之和已經(jīng)接近1.5萬億，占TOP100企業(yè)銷售總額6.38萬億的比例為23.1%（前10月比例為23.5%），占前十企業(yè)銷售總額的比例為51.3%（前10月比例為51.6%）。

按此預(yù)測，三家企業(yè)最終銷售總額將約為1.65萬億，平均年銷售金額約為5500億。最終的一個(gè)懸念是碧桂園是否將成為首家6000億房企，而萬科和恒大緊隨碧桂園之后進(jìn)入5000億俱樂部，已經(jīng)成為定局。

3000億的分水嶺，融創(chuàng)、保利年底發(fā)力沖刺

融創(chuàng)是前三強(qiáng)之外的“第四極”，極有可能成為本年度唯一一家新晉3000億房企。但在前三強(qiáng)如此搶眼的表現(xiàn)映襯下，融創(chuàng)即使有“黑馬般”突飛猛進(jìn)的表現(xiàn)，也只能被固定在第四位。

但毫無疑問，融創(chuàng)這種超過100%的增長速度，如果在2018年能夠維持，那么追上“碧萬恒”三強(qiáng)，成為“碧萬恒融”也不讓人意外。

另外值得一提的是保利地產(chǎn)，該公司11月單月錄得約300億元銷售金額，使得1-11月銷售總額升至約2700億元，很有希望成為融創(chuàng)之后，第二家新晉的3000億規(guī)模企業(yè)。

曾經(jīng)“綠萬之爭”的主角綠地，成為銷冠那一年后，就開始陷入漫長的調(diào)整轉(zhuǎn)型期。1-11月，綠地銷售金額達(dá)到約2500億，已經(jīng)超過去年全年的2200億，逐漸恢復(fù)了競爭力，并開始沖擊3000億。

以上6家房企均可認(rèn)為是第一梯隊(duì)的“種子選手”，銷售規(guī)模都超過了2000億元，前11月銷售額之和則達(dá)到了約2.3萬億元，在TOP100企業(yè)銷售總額中的占比達(dá)到了35.8%。

千億房企大擴(kuò)容，新城控股、招商蛇口成功達(dá)標(biāo)

千億房企俱樂部從萬科一家“獨(dú)苗”發(fā)展到7家，再到2016年度的12家，可以說經(jīng)過了連續(xù)的跳躍式發(fā)展。

這從一個(gè)方面也說明了，房地產(chǎn)行業(yè)集中度在加速上升的分化局面，“大者愈大、強(qiáng)者愈強(qiáng)”的局面延續(xù)了好幾年，似乎已經(jīng)成為了房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)固定發(fā)展規(guī)律。

11月份，又有兩家房企成功達(dá)標(biāo)千億，使得千億房企數(shù)量增長至14家。排除萬達(dá)商業(yè)這家仍然未達(dá)到的老牌千億房企，也就是說，本年度有三家房企成功晉級，分別是龍湖、招商蛇口、新城。

龍湖早在幾個(gè)月前的7月份就已經(jīng)宣布達(dá)標(biāo)千億，之后放慢了規(guī)模增長的速度，截止11月底，銷售金額未突破1500億。

招商蛇口早在去年就定下了今年沖刺千億的目標(biāo)，并成功提前一個(gè)月實(shí)現(xiàn)，可見整合轉(zhuǎn)型之后，這家央企正在不斷加速。

新城在許下一百座吾悅廣場宏愿的同時(shí)，住宅銷售規(guī)模增長也沒有拉下，成為本年度第十三家千億房企。

接下來的最后一個(gè)月，萬達(dá)商業(yè)成為第十五家千億房企看來并不存在多少難度，而且這對于萬達(dá)來說，已經(jīng)是一個(gè)比以往更低的成績。

那么，剩下最后一個(gè)懸念，就是世茂房地產(chǎn)和旭輝集團(tuán)能否在最后的12月份完成突破，讓中國房地產(chǎn)的千億房企俱樂部數(shù)量增長至17家。

分化集中還在繼續(xù)，500億以上企業(yè)已達(dá)到35家

17家可能的千億房企之外，有一個(gè)比較特殊的企業(yè)，就是第18名——魯能集團(tuán)。

過去兩年來，魯能集團(tuán)一直都是“黑馬”的角色，異軍突起，保持了極高的規(guī)模增長速度。

2017年1-11月，魯能集團(tuán)完成了800億的銷售，雖然最后一個(gè)月達(dá)標(biāo)千億有些難度，但已經(jīng)足夠維持其前20強(qiáng)的排名，并且為2018年繼續(xù)增長打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

前20強(qiáng)企業(yè)中，雅居樂和中南置地同樣進(jìn)步明顯，都在2016年度500億銷售的基礎(chǔ)上增長至800億的規(guī)模。

同樣保持了高速增長的還有正榮集團(tuán)、陽光城、富力地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)、中梁地產(chǎn)等多家中大型規(guī)模房企，這些都是2018年有可能沖擊千億規(guī)模的生力軍。

1-11月，銷售規(guī)模達(dá)標(biāo)500億之上的企業(yè)共35家，銷售總額之和約為4.77萬億，占TOP100企業(yè)銷售總額的達(dá)到了74.8%。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2017年1-10月份，全國商品房銷售額102990億元，按此推測，11月份全國商品房銷售額11.5萬億左右，這35家企業(yè)的銷售總額在全國銷售額的占比超過了四成。

還是那個(gè)規(guī)律，房地產(chǎn)市場分化集中現(xiàn)象之下，大型房企的市場占有率正在逐步提升，并且還將持續(xù)下去。

行業(yè)觀察

大年與小年，正在被改變的房地產(chǎn)市場

2017年的最后一個(gè)月到來之際，整個(gè)行業(yè)已經(jīng)逐漸彌漫著對來年市場不樂觀的情緒。但從過去將近一年的表現(xiàn)來看，中國房地產(chǎn)仍然將收獲一個(gè)豐盛的“大年”。

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2017年1-10月份，全國商品房銷售面積130254萬平方米，同比增長8.2%，其中住宅銷售面積增長5.6%。全國商品房銷售額102990億元，同比增長12.6%，其中住宅銷售額增長9.6%。

用10個(gè)月完成了10萬億的銷售，這是在2016年首次達(dá)到10萬億之后，中國房地產(chǎn)行業(yè)又將創(chuàng)造一個(gè)新高度。

在大部分分析報(bào)告中可以發(fā)現(xiàn)，有不少觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)過連續(xù)兩年銷量大年之后，2018年大概率是銷量小年。

從政策方面來看，全國范圍內(nèi)的各地出臺房地產(chǎn)政策的節(jié)奏仍在保持，特別是限售、住房租賃等領(lǐng)域均有不少新政出臺。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，11月13-19日一周時(shí)間里，有超過9個(gè)城市發(fā)布了住房租賃相關(guān)政策。截至11月底，全國有超過50個(gè)城市出臺了有關(guān)住房租賃的政策；此外，各地出臺房地產(chǎn)相關(guān)政策已接近180次，加入限售的城市擴(kuò)大到50個(gè)。

最新一個(gè)城市是揚(yáng)州，11月29日出臺樓市調(diào)控政策，于12月1日具體執(zhí)行。政策顯示，在揚(yáng)州市區(qū)范圍內(nèi)擁有第三套及以上住房的居民家庭，不得再次認(rèn)購新建商品住房。

在市場成交仍然高歌向前之際，可以看到，房地產(chǎn)調(diào)控和長效機(jī)制正在有條不紊地落實(shí)。雖然周期的影響仍然存在，但不能否認(rèn)，中國房地產(chǎn)的生態(tài)和規(guī)律正在從根本上發(fā)生改變。

不動搖不放松，調(diào)控不能“喘口氣、歇歇腳”

無論是大年還是小年，房價(jià)和調(diào)控始終都是行業(yè)內(nèi)關(guān)心的核心問題。

近期，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、中國人民銀行召開部分省市房地產(chǎn)工作座談會，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”念頭。

這次會議，被解讀為2018年房地產(chǎn)政策基調(diào)的某種定調(diào)，即是要保持政策的連續(xù)性穩(wěn)定性。

事實(shí)上，過去一年多來，房地產(chǎn)調(diào)控舉措的效果已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)——據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的10月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，10月份，隨著“因城施策”房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不斷深入，70個(gè)大中城市中15個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)。

從環(huán)比看，9個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格下降，降幅在0.1至0.3個(gè)百分點(diǎn)之間；天津、上海和成都分別上漲0.1%、0.3%和0.7%。從同比看，13個(gè)城市漲幅繼續(xù)回落，回落幅度在0.1至3.7個(gè)百分點(diǎn)之間。

按城市類型看，70個(gè)大中城市中一二三線城市房價(jià)同比漲幅繼續(xù)回落。據(jù)測算，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)13個(gè)月回落，10月份比9月份分別回落0.5和0.7個(gè)百分點(diǎn)。

二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)11個(gè)月回落，10月份比9月份回落1.0個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)9個(gè)月回落，10月份比9月份回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。

三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)3個(gè)月回落，10月份比9月份分別回落0.7和0.3個(gè)百分點(diǎn)。

不一樣的熱度，觀點(diǎn)商業(yè)年會看市場

11月份，與住宅市場成交繼續(xù)穩(wěn)定相對應(yīng)的是，商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)了不一樣的熱度。

11月20日，觀點(diǎn)新媒體主辦的2017觀點(diǎn)商業(yè)年會上，發(fā)布了“2017年度中國商業(yè)地產(chǎn)TOP100”榜單，呈現(xiàn)了一幅全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)商群體的排行榜。

商業(yè)地產(chǎn)從寒冬中回暖的這一年，雖然仍有不少問題需要解決，但毫無疑問的是，這個(gè)市場已經(jīng)越來越成熟，在資本的支持下，逐漸成為一個(gè)受到更多關(guān)注的領(lǐng)域。

在這一年，華潤置地繼續(xù)領(lǐng)跑榜單；恒隆地產(chǎn)更進(jìn)一步，位列亞軍；印力不斷整合萬科旗下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，一個(gè)超級商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)逐漸成型；而龍湖則超越新加坡商業(yè)巨頭凱德，首次進(jìn)入前五，位居第四。

房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步落實(shí)，正在轉(zhuǎn)移投資者對住宅市場的投資熱情，進(jìn)而轉(zhuǎn)向保值增值性更強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)。可以預(yù)見，未來縈繞住宅多年的投資屬性將逐步減弱，而商業(yè)地產(chǎn)將成為下一個(gè)投資藍(lán)海。

從大宗物業(yè)交易也可以看出一些端倪，11月1日，長江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司就發(fā)布公告，以總代價(jià)402億港元出售位于香港中心商業(yè)區(qū)的THE CENTER(中環(huán)中心)物業(yè)，為11月寫字樓大宗交易市場創(chuàng)造了一系列的紀(jì)錄。

土地市場沖刺，北京創(chuàng)造月度賣地次高紀(jì)錄

臨近年底的土地市場，毫無疑問是非常繁忙和緊張的，有足夠資本和想法的企業(yè)都為2018年可能出現(xiàn)的“小年”在補(bǔ)充糧草。

其中最為搶眼的是新科銷售冠軍碧桂園，在全年接近6000億銷售的背景之下，碧桂園需要補(bǔ)充的土地儲備是非常驚人的。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，碧桂園本年度拿地支出已超過2000億元。

從城市來看，截止到11月底，北京全市土地成交金額超過了2600億元，計(jì)算12月還將出讓的7宗住宅用地，全年累計(jì)成交金額將超過2800億元。

11月單月，北京土地成交金額為480.4億元，這個(gè)數(shù)字是該城市歷史單月土地成交金額第二高，僅次于2015年11月。

從企業(yè)來看，11月14日，萬科、旭輝、卓越聯(lián)合以78億總價(jià)競得石景山區(qū)五里坨建設(shè)組團(tuán)二1601-053地塊；11月3日，碧桂園分別以34億、35億元奪得珠海香洲區(qū)與金灣區(qū)兩住宅地；11月28日，中海以48億元摘得成都市高新區(qū)住宅及商服用地，自持面積100%。

類似的案例不少，雖然土地價(jià)格沒有出現(xiàn)異常和過熱的現(xiàn)象，但這顯然更有利于準(zhǔn)備充足的房企拿下土地。