歐陽捷 十九大報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)的直接描述并不多，但依然透露了很重要的信息，這直接關(guān)系到房地產(chǎn)未來的走向和房企布局。

十九大報(bào)告指出：“我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”。

在住房市場上，不平衡體現(xiàn)在我們的人均住房面積不平衡。這既是矛盾，也是住房面積改善型需求的市場機(jī)會。

雖然，農(nóng)村人均住房面積更大，卻保持了每年新增1平米以上的建設(shè)速度，這可是在農(nóng)村人口不斷減少、農(nóng)民市民化的進(jìn)程之中。

盡管轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)的農(nóng)村人口逐年減少，每年還是有1350萬人，農(nóng)村居民還是更向往城市生活。

雖然城鎮(zhèn)新建住房也達(dá)到每年人均1平米，去年竣工面積7億多平米，相當(dāng)于700多萬套住房，但農(nóng)村進(jìn)城人口就占用了其中的一半（300多萬個(gè)家庭，他們租房或買二手房，消耗和置換了存量房，成為居民“以舊換新”的接盤俠）。

這也導(dǎo)致了城鎮(zhèn)主要是大城市的住房其實(shí)還是短缺的。

城市化恰恰反映出農(nóng)民放下了在農(nóng)村老家的房子轉(zhuǎn)而進(jìn)城租房或買房，不僅住房面積更小、居住品質(zhì)也未必得到提升，同時(shí)還拉低了城鎮(zhèn)人均居住面積，農(nóng)村的住房大量閑置、沒有轉(zhuǎn)化為資本，制約了農(nóng)民進(jìn)城安家落戶的能力。

去年，在江西省去庫存的宣傳口號中有這么一句：農(nóng)村建房是貶值，城市買房是增值。

但是，農(nóng)民為了能在農(nóng)村依然留下根兒，不得已時(shí)還能回得去，還是要在村里建房。顯然，這是城市化最大的缺憾和農(nóng)民最無奈的選擇。

不僅如此，越發(fā)達(dá)地區(qū)人均住房面積往往越低，因?yàn)榉績r(jià)更高。

深圳、北京人均住房面積分別只有20.6和31.69平米，而山東人均住房面積最低的城市也超過了36平米。

江蘇也有同樣的特征，南京最低，人均住房面積僅有36.5平米，宿遷相對不發(fā)達(dá)，但人均住房面積比南京多了近9個(gè)平米。

住房市場上的不充分，還體現(xiàn)在改善住房需求未滿足。

如果我們發(fā)現(xiàn)一些城市還有很多平房、多層老舊樓房、大量的城中村，這就是市場機(jī)會。

湖北省城鎮(zhèn)居民住房中原有私房占比從2011年的15.2%上升到2015年的28.9%，顯然這是由于城市擴(kuò)圍導(dǎo)致城中村越來越多。

而全省商品房占比僅為28.9%，顯然要滿足質(zhì)量改善型需求，路途還很遙遠(yuǎn)。

同時(shí)，很多城市的房價(jià)較低，也意味著中高端產(chǎn)品的短缺。

江蘇商品住房均價(jià)不到6000元/平米的城市有4個(gè)，其中最低的只有4514元/平米，其產(chǎn)品品質(zhì)和功能配套是可想而知的。

新時(shí)代，住房市場將如何演變？

最近，我們在多個(gè)論壇上詮釋了未來五年住房市場的四個(gè)典型特征：

1）城鎮(zhèn)化已經(jīng)接近尾聲

2）都市圈正成為城市化的新引擎

3）大城市將進(jìn)入限制性發(fā)展新周期

4）租賃住宅將成為大城市供應(yīng)主流

十九大之后，這四個(gè)典型特征是否發(fā)生了變化呢？

應(yīng)該說沒有根本性的變化，這一方面印證了我們的預(yù)判，另一方面也有了一些趨勢性的強(qiáng)化：

特征1 城鎮(zhèn)化已接近尾聲

在今年三月的“兩會”上，政府工作報(bào)告依然延續(xù)新型城鎮(zhèn)化：

“扎實(shí)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。深化戶籍制度改革，今年實(shí)現(xiàn)進(jìn)城落戶1300萬人以上，加快居住證制度全覆蓋。支持中小城市和特色小城鎮(zhèn)發(fā)展，推動一批具備條件的縣和特大鎮(zhèn)有序設(shè)市，發(fā)揮城市群輻射帶動作用”。

但時(shí)隔半年的19大報(bào)告中，已經(jīng)沒有“新型城鎮(zhèn)化”這五個(gè)字了，甚至沒有城鎮(zhèn)化，這意味著什么？

過去我們說過：“城鎮(zhèn)化的路在農(nóng)民腳下”。

農(nóng)民進(jìn)城首先需要就業(yè)，不能取得高于農(nóng)業(yè)收入的就業(yè)收入，農(nóng)民就無意、也無法在城里立足，更不要說是拖家?guī)Э凇簿訕窐I(yè)。

城鎮(zhèn)化不是空中樓閣，新型城鎮(zhèn)化要求鐵路通縣城、高速公路到鄉(xiāng)鎮(zhèn)，結(jié)果可能讓農(nóng)村人口更多流向城市而非回歸縣鎮(zhèn)，人口可能隨著交通改善而流出，城鎮(zhèn)化勢必難以為繼。

這也印證了我們所說的“城鎮(zhèn)化已接近尾聲”的觀點(diǎn)。

特征2 都市圈正成為城市化的新引擎

我們認(rèn)為，并不是所有的中小城鎮(zhèn)都沒有機(jī)會了。

十九大提出：“以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局”，恰恰印證了我們所說的都市圈將引領(lǐng)未來城市群發(fā)展。

其實(shí)，我們所說的都市圈與國家所提倡的城市群有著內(nèi)涵上的不同，城市群猶如一盤散沙，其中的城市之間互為競爭關(guān)系，從優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)到優(yōu)質(zhì)資源再到優(yōu)秀人才，城市政府大多采取攀比式的招商引資引智策略，導(dǎo)致城市之間的惡性競爭。

但都市圈不同，大中小城市如同微信圈里的朋友，資源互換、互惠互利、合作共贏，比如，都市圈周邊中小城鎮(zhèn)可以用土地資源與核心城市產(chǎn)業(yè)和人口資源置換，既解決了核心城市的大城市病和房價(jià)高企的痛點(diǎn)，又帶動了中小城鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)升級和城鎮(zhèn)發(fā)展。

2020年，上海戶籍老年人口預(yù)計(jì)將超過530萬，老齡化程度將達(dá)到36%。這樣的城市還有創(chuàng)新和活力嗎？還具有全球城市競爭力嗎？

都市圈中小城鎮(zhèn)可以環(huán)核心城市建設(shè)養(yǎng)老小鎮(zhèn)，既幫助核心城市的移居老人享受慢生活，還可以為核心城市騰籠換鳥、實(shí)現(xiàn)人口的年輕化。

不過，前提是要突破“兩大瓶頸、一個(gè)心魔”：

一是突破快速交通連接：要讓軌道交通、高速公路、快速公交連接都市圈及其周邊中小城鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)公交化的便捷交通；

二是突破都市圈大中小城鎮(zhèn)公共服務(wù)一體化、均等化，尤其是突破醫(yī)療、教育甚至高考等政策非歧視性的同權(quán)瓶頸。

只有突破這兩大瓶頸，才能有效引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和人口順利轉(zhuǎn)移出來。誰能快速突破這兩大瓶頸，誰就能占據(jù)未來國內(nèi)甚至世界都市圈競爭力的制高點(diǎn)。

這就需要都市圈核心城市主動與周邊中小城市統(tǒng)籌協(xié)調(diào)都市圈城鎮(zhèn)關(guān)系、產(chǎn)業(yè)分工、交通網(wǎng)絡(luò)、公共事業(yè)等一體化規(guī)劃。

都市圈發(fā)展的核心在于都市圈核心城市的格局與主導(dǎo)力，只要它們勇于打破自己的短期利益藩籬，以博大胸懷帶著周邊中小城市小兄弟一起奔跑，一定會形成互惠共贏、協(xié)調(diào)發(fā)展的都市圈領(lǐng)跑新格局。

哪個(gè)中小城市能夠與都市圈核心城市共同突破兩大瓶頸，那個(gè)中小城市就能奪得先機(jī)、率先發(fā)展。

特征3 大城市進(jìn)入限制性發(fā)展新周期

十九大報(bào)告提出“加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”，農(nóng)民更愿意往大城市走，那里意味著更多的就業(yè)機(jī)會和更好的收入來源，但都市圈的發(fā)展將引導(dǎo)他們進(jìn)入核心城市的周邊，而不是核心城市。

因此，以“五限”為典型特征的限制性發(fā)展新周期的觀點(diǎn)依然成立。

1） 限人：

十九大明確提出：“以共抓大保護(hù)、不搞大開發(fā)為導(dǎo)向推動長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展”，這意味著過去“依托黃金水道，建設(shè)長江經(jīng)濟(jì)帶”發(fā)展戰(zhàn)略已被修正，也意味著長江經(jīng)濟(jì)帶沿線大中小城市將進(jìn)入限制性發(fā)展，長江經(jīng)濟(jì)帶沿線不僅影響環(huán)保的產(chǎn)業(yè)不能介入，而且大量用工的企業(yè)也將受限，才能從“人”的根源上實(shí)現(xiàn)“不搞大開發(fā)”。

我們相信，明年兩會之后，長江沿線城市將逐步進(jìn)入限制性發(fā)展，包括成都、重慶、武漢、合肥、南京、蘇州等城市都會在修訂規(guī)劃時(shí)調(diào)整策略或在實(shí)施現(xiàn)有城市規(guī)劃時(shí)微調(diào)。

當(dāng)然，這不意味著這些城市不再發(fā)展，只是其發(fā)展策略必然改變，逐漸轉(zhuǎn)變到注重人的質(zhì)量、先進(jìn)產(chǎn)業(yè)及其“畝產(chǎn)”、環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)業(yè)升級并形成服務(wù)于全省的金融、數(shù)據(jù)、科技服務(wù)樞紐。

這些城市的住房市場將適應(yīng)人的升級需求、以中高端改善性需求為未來主流。

2）限地：

大城市包括長江經(jīng)濟(jì)帶城市土地供應(yīng)必然逐年減少。

新城新區(qū)和開發(fā)區(qū)建設(shè)也將受到更強(qiáng)約束，近期國務(wù)院批復(fù)的城市總體規(guī)劃都有明確：“禁止在《總體規(guī)劃》確定的建設(shè)用地范圍之外設(shè)立各類開發(fā)區(qū)和城市新區(qū)”。

一些省政府也提出了同樣的要求，湖北省政府關(guān)于荊門市城市總體規(guī)劃（2013—2030年）的批復(fù)也強(qiáng)調(diào)：“禁止在《總體規(guī)劃》確定的建設(shè)用地范圍之外設(shè)立各類開發(fā)區(qū)和城市新區(qū)”

過去我們說過，房價(jià)過快上漲的根本原因是人、地、錢資源的錯配。

而未來大城市政府會更加“惜土如金”，也意味著未來地價(jià)會只升不降。

大城市限地之后，會不會再次加劇人、地、錢資源錯配的矛盾，并導(dǎo)致房價(jià)暴漲呢？

不會了。

一方面，都市圈建設(shè)將引導(dǎo)更多的人轉(zhuǎn)移到都市圈中小城鎮(zhèn)，中小城鎮(zhèn)的房價(jià)會上漲，但都市圈及核心城市的平均房價(jià)不會上漲得那么快了；

另一方面，未來的貨幣供應(yīng)還會繼續(xù)收縮并保持貨幣供求關(guān)系的緊平衡，而且政府不會再放任其過度流入房地產(chǎn)了，居民加杠桿會繼續(xù)降速，開發(fā)貸也會降速。

3）限客：

十九大報(bào)告延續(xù)了“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，并且寫進(jìn)了十九大報(bào)告，這意味著至少未來五年，住房市場的政策不會再反復(fù)，而且將不再允許投資投機(jī)。

這也印證了我們所說的：限購限貸限售將長期持續(xù)、至少五年以上。

中國已進(jìn)入新時(shí)代，如果我們還幻想未來會有三年小周期，就一定會自陷泥淖的。

十九大報(bào)告還提出：“拓寬居民勞動收入和財(cái)產(chǎn)性收入渠道”，如果仔細(xì)對比十八大報(bào)告：“多渠道增加居民財(cái)產(chǎn)性收入”、十七大報(bào)告：“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入”，可以很明顯地看出，過去是在幫助大家擁有和增加財(cái)產(chǎn)性收入，現(xiàn)在只是擴(kuò)寬渠道，并且勞動收入放在了第一位。

這就意味著：新時(shí)代不再鼓勵財(cái)產(chǎn)性收入的過度增加，不再容忍兩極分化加大，再看看下面的話，可能我們的感受會更加強(qiáng)烈：

細(xì)心的朋友一定會看出其中的天壤之別的，大家自行意會，這里就不多言傳了。

未來的邏輯是“給你渠道”而不是“更多擁有”，“鼓勵守法致富”而不是“保護(hù)合法收入”，合法不會是由那些富豪自己說了算的，調(diào)節(jié)過高收入也意味著財(cái)產(chǎn)稅遲早都會推出，是新時(shí)代通向“均貧富”桃花源的必由之路。

4）限錢：

十九大報(bào)告指出：“健全金融監(jiān)管體系，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線”。

顯然，金融監(jiān)管會越來越強(qiáng)，其中房地產(chǎn)是防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的前哨陣地。

無論是嚴(yán)查前端融資、通道業(yè)務(wù)、首付貸、消費(fèi)貸違規(guī)，還是開發(fā)貸限額、按揭定向升息，或是住建部、央行、銀監(jiān)會聯(lián)合部署規(guī)范購房融資和加強(qiáng)反洗錢工作，根本的邏輯都是限制金融過度投向房地產(chǎn)，防范資產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹。

可以預(yù)見，未來按揭貸款增速還會繼續(xù)下降，明年繼續(xù)負(fù)增長。

開發(fā)貸增速會不會也同步下降呢？

相信也會下降，但下降速度不會太快，因?yàn)殡S著行業(yè)集中度的提升，資源包括開發(fā)貸款都在向百強(qiáng)房企集中，這也符合十九大報(bào)告提出的：“實(shí)現(xiàn)……競爭公平有序、企業(yè)優(yōu)勝劣汰”。

5）限價(jià)：

眼下，幾乎所有的大中城市都在或明或暗、或緊或松地限價(jià)，很多城市價(jià)格封頂、毫不松動，房企賣房不難，難在沒有溢價(jià)、甚至虧本，客戶全款購房還要憑關(guān)系。

顯然，更多一些開發(fā)商已在捂盤惜售，雖然政府要求取得預(yù)售證數(shù)日內(nèi)必須開盤，但也有房企拖延施工、遲緩取證。

盡管調(diào)控已經(jīng)極大限度地抑制了需求，但土地供給不足、新房上市減少雙雙造成供給低迷，市場將出現(xiàn)新的供不應(yīng)求，并倒逼房價(jià)上漲。

但“房住不炒”既然已經(jīng)成為國策，就不要幻想限價(jià)令會取消。

雖然十九大報(bào)告指出：“市場經(jīng)濟(jì)體制改革必須以完善產(chǎn)權(quán)制度和要素市場化配置為重點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)有效激勵、要素自由流動、價(jià)格反應(yīng)靈活……”，但住房價(jià)格反應(yīng)靈活還是會由政府主導(dǎo)，未來五年，限價(jià)令是不會退出的，更何況政府部門已經(jīng)到手的權(quán)力也不會愿意輕易放手的。

最好的結(jié)果是我們所預(yù)言的“漸進(jìn)式放松”。

調(diào)控就是調(diào)整、控制，要不斷地微調(diào)，精確地控制，大砍大殺導(dǎo)致大起大落就不是調(diào)控，而是折騰了。

特征4 租賃住房成為大城市的供應(yīng)主流

十九大指出：“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。

“多主體供給”意味著：土地供給將由城市國有土地單一壟斷供應(yīng)，變成國有土地主要用于可售住宅用地并保障土地財(cái)政收入，農(nóng)村集體建設(shè)用地入市用于租賃住房用地并補(bǔ)充城市土地供給不足。

這將有效解決大城市土地資源不足問題。

但是，農(nóng)村集體建設(shè)用地入市租賃住房，要符合城市規(guī)劃并且要有良好的基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)配套。

這些地方往往是城中村，現(xiàn)有住房已經(jīng)出租，改造之后未必能增加很多住房供應(yīng)，即便是拆除重建，也不會很快入市。

如果是郊區(qū)，就必須通達(dá)道路、配建基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和商業(yè)配套，這也不是容易之事，這牽涉到政府與村集體的投入與利益分配，遠(yuǎn)水解不了近渴。

但租賃住房依然是一個(gè)不可小覷的大趨勢。【詳見上期文章《歐陽捷：租賃住房市場春光將現(xiàn)？》】

多渠道保障意味著商品住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、租賃住房，以及貨幣化保障房等成為不同客戶群的保障渠道，橋歸橋、路歸路，未來住房市場的調(diào)控政策可以更加精準(zhǔn)、細(xì)膩和差別化。

比如，未來三年，部分大城市土地供應(yīng)或?qū)⒂兴厣?，并將更多用于租賃住宅，推動更多集體建設(shè)用地入市，以緩解居住而非買賣的供需矛盾。

未來三年，或?qū)⒖吹礁叨俗≌{(diào)控放松的希望，前提是房價(jià)統(tǒng)計(jì)方法率先調(diào)整，保障房房價(jià)和高端住宅房價(jià)均不再納入商品房房價(jià)統(tǒng)計(jì)，而且房地產(chǎn)稅實(shí)施辦法基本定型。

最終，住房市場還是要回歸到人民日益增長的美好生活需要上來，解決發(fā)展不平衡、不充分的矛盾。

類似南京樓市的小浪花還會不斷涌現(xiàn)，明年一些一二線城市會出現(xiàn)供應(yīng)嚴(yán)重不足、備案延遲影響合同履約甚至影響交付等極端情況，但請相信，住房市場將在調(diào)控中趨于平穩(wěn)發(fā)展，大城市的發(fā)展周期還會更長。

附記：

除了上述四個(gè)典型特征之外，我們還注意到：“三降一去一補(bǔ)”依然留在十九大報(bào)告中，而十九大報(bào)告是要管未來五年的。

住宅市場去庫存已經(jīng)取得明顯成效，或可說距離目標(biāo)完成也已不遠(yuǎn)，“去庫存”又是針對什么呢？

也許，這意味著商業(yè)地產(chǎn)去庫存會再次進(jìn)入中央視野并加速推動？也許意味著在住宅市場降速影響經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)將接過穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的接力棒？

歐陽捷 新城控股高級副總裁，觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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