觀點指數(shù) 臨近年末，深圳新房住宅市場依然處于低迷狀態(tài)，月度成交環(huán)比減少8.9%至2543套，均價持續(xù)小幅下滑，環(huán)比下跌10元/平方米至54278元/平方米。

有分析認為，11月深圳新房市場表現(xiàn)延續(xù)了前兩個月的的低迷，一方面可能是受住建部門對樓市亂象的聯(lián)合檢查影響，另一方面是臨近年末購房情緒低落。

與新房住宅市場量價齊跌的不同，二手房市場在經(jīng)歷連續(xù)幾個月的下降后，11月有所反彈，共成交5606套，環(huán)比上升25%，成交均價57586元/平方米，環(huán)比微漲0.2%。

土地市場方面，在大力倡導“租售并舉”的背景下，11月份，深圳迎來首宗全自持宅地出讓，最終深圳人才安居集團以總價10.1億元、配建10800平方米競得。

平淡的樓市并未影響房企間相互角逐，11月份，華僑城三盤齊開，登頂榜首，同時蘭江地產(chǎn)、天榮盛地產(chǎn)單盤上榜，成為榜單“黑馬”。

華僑城再次登頂，蘭江、天榮盛單盤逆襲

11月份，企業(yè)排行變化依然不大，在天鵝湖1號、華僑城四海云亭、香山美墅果嶺三大豪宅項目的加持下，華僑城以27.7億元的網(wǎng)簽銷售金額再次位列榜首。

其中，香山美墅果嶺貢獻最大，月底共銷售89套，市場參考價9萬元/平方米，共計錄得13.51億元；天鵝湖1號同樣熱銷，共成交54套，市場參考價13.8萬/平方米，收入10.9億元。

緊隨華僑城身后的是深圳老牌房企鴻榮源，受益于鴻榮源尚峻、鴻榮源壹方中心、鴻榮源壹成中心三大在售項目，該房企在11月份錄得18.1億元網(wǎng)簽銷售金額，共成交279套，均價28047元/平方米。

華潤置地則以17.7億元的微小差距落后于鴻榮源。11月份，華潤置地有華潤深圳灣悅府、華潤城、華潤銀湖藍山三大項目在售，其中商業(yè)項目華潤城表現(xiàn)突出，以9.1億元的網(wǎng)簽銷售金額，奪得深圳全市商業(yè)成交桂冠。

位于南山區(qū)的豪宅項目華潤深圳灣悅府月內(nèi)成交31套，市場參考價12萬元/平方米，收金7.1億元；另一項目華潤銀湖藍山則以1.5億元的備案金額成為羅湖區(qū)一手住宅成交亞軍。

值得注意的是，11月份，有兩家房企以單盤入榜，其中，蘭江地產(chǎn)憑借蘭江山第奪得榜單第五位，錄得備案金額10.7億元，共成交71套，市場參考價7.8萬元/平方米。

天榮盛地產(chǎn)以天匯城單個項目攬收8億元，月內(nèi)共成交235套，市場參考價40000元/平方米，奪得寶安區(qū)成交量單月冠軍。

另據(jù)觀點指數(shù)了解，目前天匯城（一期、二期）首批推出的住宅產(chǎn)品已經(jīng)售完，后期或?qū)⑼瞥鼋婕s60-70平商務公寓新品，預計2018年上半年推出。

除此以外，卓越、龍光、中糧、萬科、地鐵集團作為榜單的熟面孔，在11月份均上榜。不過，與6.9億元的網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)不同，觀點指數(shù)從萬科得到的銷售數(shù)據(jù)為16億元。

成交仍處低位，均價連續(xù)14月平穩(wěn)

在調(diào)控政策、可售房源減少等因素影響下，11月深圳全市新房成交量仍處于低位，僅成交2543套新房住宅，環(huán)比減少8.9%，同比減少13.0%；成交面積253543平方米，環(huán)比減少9.1%，同比減少12.3%。

具體而言，寶安、龍崗兩區(qū)依然是深圳新房住宅成交主力，11月寶安成交1342套，環(huán)比減少11.7%，同比減少6.7%；龍崗區(qū)成交849套，環(huán)比增加2.2%，同比增加2.9%，兩區(qū)合計為深圳全市貢獻86%的成交量。

其余各區(qū)成交同樣有所回落，其中南山區(qū)成交219套，環(huán)比下跌21%；福田區(qū)成交86套，羅湖成交47套，鹽田依然零成交。

均價方面則延續(xù)全年小幅下滑的趨勢，深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，11月新房住宅的成交均價為54278元/平方米，比上月下降10元/平方米。

分區(qū)域來看，受高端住宅占成交量比例減少的影響，福田、南山兩區(qū)成交均價出現(xiàn)下跌，其中南山區(qū)跌幅最大，環(huán)比下跌5.5%至95003元/平方米，福田區(qū)環(huán)比下跌3.8%至76064元/平方米。

除此以外，寶安區(qū)由于改善型住宅占比增加，全區(qū)均價小幅上揚，環(huán)比上漲8.2%至49771元/平方米；羅湖區(qū)漲幅更大，上漲12%至72584元/平方米，逼近福田區(qū)；龍崗區(qū)也有7%的漲幅。

二手住宅市場方面，經(jīng)歷連續(xù)幾個月成交下降后，11月有所反彈，共成交5606套，環(huán)比上升25%，成交均價57586元/平，環(huán)比微漲0.2%。

新盤入市方面，11月新房供應增加到13個項目，批售面積達到38 .3萬平方米，其中包含10個住宅或商務公寓。從入市項目類型看，純新盤項目占比63%，老盤新推項目占比37%

另有數(shù)據(jù)顯示，截至11月30日，2017年深圳已新上市新房住宅房源25227套，成交22572套，當前全市新房住宅庫存面積為314.81萬平方米，去化周期12.6個月。

首宗全自持宅地落槌，240億大運新城地塊入市

11月10日，深圳土地交易中心迎來年內(nèi)備受矚目的一場土拍， 首宗“只租不售”宅地以公開掛牌方式出讓，吸引了包括華潤、星河、佳兆業(yè)、保利、碧桂園、龍華建設(shè)、人才安居等開發(fā)商前來競價。

作為深圳首宗全自持宅地，競價場面激烈，開發(fā)僅三分鐘即到達最高地價10.1億元，隨后進入競配人才住房面積，佳兆業(yè)、深圳人才安居集團、深圳龍華建設(shè)踴躍舉牌，最終深圳人才安居集團以配建10800平方米人才住房面積落槌。

資料顯示，該宗地位于龍華區(qū)民治街道，緊鄰深圳北站，土地面積為2萬平方米，容積率4.5，總建筑面積9.02萬平方米，含商業(yè)、住宅和其他配套設(shè)施，土地使用年限70年，掛牌底價7.77億元，最高限制地價10.1億元。

作為深圳首宗全自持宅地，此舉不僅意味著在土地市場、開發(fā)商對租賃新政的響應，同樣也是自去年12月份以來深圳出讓的首宗住宅用地。

因土地緊缺且謀求產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁的意愿強烈，自2010年起，深圳的土地供應便已大幅偏向商辦和工業(yè)用地，宅地供應逐年減少，城市更新成為主力。

觀點指數(shù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年前11月深圳工業(yè)、商辦用地合計成交40宗，總建設(shè)用地面積近115萬平方米，合計收金超過441億元。

深圳市規(guī)土委11月發(fā)布的《深圳市城市建設(shè)與土地利用“十三五”規(guī)劃》中，計劃在2016年至2020年通過城市更新提供30平方公里用地規(guī)模，計劃新增住房有效供應65萬套。同時強調(diào)加大了向產(chǎn)業(yè)用地的傾斜力度，到2020年深圳全市工業(yè)用地占建設(shè)用地比重將不低于30%。

2017年最后一個月，響應最新規(guī)劃，深圳迎來土地出讓高峰，預計共出讓10宗商業(yè)、工業(yè)、物流用地，主要位于南山區(qū)、坪山區(qū)、龍崗區(qū)和大鵬新區(qū)。

其中，位于南山區(qū)后海中心區(qū)的編號T107-0085宗地已于12月1日掛牌出讓，由騰創(chuàng)未來（深圳）有限公司以總價19.32億元奪得，折合樓面單價15285元/平方米，該公司的法定代表人即為騰訊公司控股董事會主席兼首席執(zhí)行官馬化騰。

該宗地面積2.73萬平方米，土地用途為商業(yè)用地、廣場用地、城市道路用地，建筑面積12.6萬平方米，土地使用年限30年。建成后，地塊需全部自用，不得轉(zhuǎn)讓，且10年內(nèi)不得抵押，10年后建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物允許抵押，但抵押金額不得超出合同地價與建筑物殘值之和。

除此之外，12月6日出讓的大運新城地塊也獲得市場的高度關(guān)注，該宗地出讓起價高達240億元，地塊出讓首先競地價，當競買報價達到首輪地價最高限價時，轉(zhuǎn)為競各分項物業(yè)自持面積及自持年期；當全部商業(yè)、辦公、公寓競價達到全年期自持時，則再轉(zhuǎn)為競地價。值得注意的是，這宗地塊要求建設(shè)一棟600米左右的超高層建筑。