從逼仄的街巷到林立的高樓，人來人往都市中，各路資金在尋找增值標(biāo)的。看得見摸得著的高樓大廈，自然是安全的避風(fēng)港與上佳的生財(cái)捷徑。

對(duì)于一座座十年乃至三十年歷史的大樓而言，時(shí)間沉淀下來最清晰可見的是資本的盛宴。

在香港皇后大道中，“超人”李嘉誠(chéng)一年時(shí)間便將中環(huán)中心加價(jià)45億港元，402億港元成交價(jià)使之成為香港最貴商廈。

資金最青睞的物業(yè)多出身于上海、北京及香港等城市，這些地方的交投相當(dāng)活躍。

不知是何時(shí)形成了這樣的風(fēng)潮：香港凡賣商業(yè)樓必問是否意向中資？這宗402億港元交易的收購(gòu)方，正是中資企業(yè)近年來于海內(nèi)外大筆“置業(yè)”的有力佐證。各方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，今年中資依舊在大宗物業(yè)包括寫字樓交易上擔(dān)當(dāng)領(lǐng)頭羊之姿，尤以國(guó)企、金融企業(yè)為首。

有人入場(chǎng)，便有人離場(chǎng)。在京滬核心地段擁有大量寫字樓物業(yè)的SOHO中國(guó)今年連續(xù)拋售旗下資產(chǎn)，但對(duì)于聯(lián)合辦公這一業(yè)態(tài)卻是非常看好，選擇將SOHO3Q進(jìn)行到底。

與SOHO中國(guó)類似的企業(yè)并不少，“租賃時(shí)代”到來的業(yè)界共識(shí)使多家機(jī)構(gòu)下注聯(lián)合辦公市場(chǎng)。在擴(kuò)張與整合之時(shí)，這種商業(yè)模式的未來仍似霧里看花。

一二線：空置率與租金差異

當(dāng)住宅市場(chǎng)正因調(diào)控而起起落落之時(shí)，寫字樓市場(chǎng)亦非“輕輕松松”，庫(kù)存依然是相當(dāng)一部分城市所面臨的難題。

一線城市在吸吶跨國(guó)公司及創(chuàng)業(yè)企業(yè)上的競(jìng)爭(zhēng)力與二線乃至三線城市相比擁有明顯的優(yōu)勢(shì)。不過，雖有新企業(yè)不斷進(jìn)場(chǎng)，大幢商廈的落成又從另一方面提高了市場(chǎng)的空置率，供應(yīng)與需求之間一直處于互相角力的狀態(tài)。

數(shù)據(jù)所示，2017年前三季度，四大一線城市及南京的空置率處于較低水平，在5%-13%之間；特別是北京市場(chǎng)，僅為6%左右。

相比之下，其他重點(diǎn)二線城市的空置率不甚樂觀，西安、成都、青島的空置率超過25%，武漢、長(zhǎng)沙、天津、沈陽(yáng)空置率在30%以上，重慶更是達(dá)到了46%。

據(jù)高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)，重慶寫字樓截至第三季度的存量達(dá)450萬(wàn)平方米，甲級(jí)寫字樓存量逾250萬(wàn)平方米。

租金方面，北京甲級(jí)寫字樓以超過400元/平/月領(lǐng)先其他城市，由于北京新增供應(yīng)增加，整體市場(chǎng)的空置率有略微上升，但在優(yōu)質(zhì)辦公樓交付的帶動(dòng)下，北京的租金依舊有上漲之勢(shì)。

北京之后，上海及深圳的租金亦達(dá)到250元。在廣州，受供應(yīng)放緩影響，2017年第三季度的空置率有所下降，租金受益于此亦有所上漲；杭州、武漢、長(zhǎng)沙、天津、西安、成都及青島等城市的租金在100元左右。

租戶方面，金融業(yè)、TMT行業(yè)已是四大一線城市寫字樓市場(chǎng)的主力軍，制造業(yè)以及零售業(yè)亦有不錯(cuò)的表現(xiàn)。在香港，世邦魏理仕近期公布的數(shù)據(jù)顯示，香港再次超越倫敦、紐約，蟬聯(lián)全球?qū)懽謽亲饨饍r(jià)格最昂貴排名的冠軍，其中中環(huán)的寫字樓每平方英尺年租金近303美元(約2120元/平方米/月)。

過去一個(gè)月，這個(gè)市場(chǎng)曾創(chuàng)造了超過5.5萬(wàn)元的呎價(jià)，太和控股以7.38億元沽出中環(huán)中心79樓頂層，創(chuàng)全港寫字樓呎價(jià)新紀(jì)錄。此后不久，長(zhǎng)實(shí)中環(huán)中心傳聞叫價(jià)402億，大概率打破單宗商廈最高價(jià)。

如今，香港甲級(jí)寫字樓空置率已跌至2%左右，租金仍有上升的勢(shì)頭。

大宗交易：京滬港各自精彩

作為金融中心，金融服務(wù)業(yè)和高科技企業(yè)在上海高度聚集，伴隨著的是寫字樓整幢交易的火熱行情，于內(nèi)地一線城市里可謂“一騎絕塵”。

與此同時(shí)，海內(nèi)外的投資機(jī)構(gòu)亦在這市場(chǎng)之中捕捉到了投資的機(jī)遇，一座商廈三五年后再度出售并不少見。

在這些買家之中，除了部分企業(yè)收購(gòu)以自用之外，大多數(shù)是以保險(xiǎn)、信托及基金為主的金融機(jī)構(gòu)，一些物業(yè)在投資方之間交易不止一次。

譬如，2012年底，黑石聯(lián)合臺(tái)灣頂新集團(tuán)以23億元總價(jià)收購(gòu)了華敏帝豪大廈的5-33層的辦公樓(實(shí)際共25層)，建筑面積4.75萬(wàn)平方米,總價(jià)23億元，而后更名為嘉地中心。不到五年光景，黑石以39.2億元脫手該項(xiàng)目，新的接盤者是Kland。

北京的成幢寫字樓成交雖不如上海活躍，但今年亦有多宗交易敲定。其中，華潤(rùn)以17億元收購(gòu)中興通訊位于海淀的中興大廈，金致投資以36.7億元向合生創(chuàng)展及另一股東出售了合生國(guó)際大廈。

20世紀(jì)90年代大量外企及投資企業(yè)涌入與北京，不管是投資還是收購(gòu)以自用，相當(dāng)一部分寫字樓的所有權(quán)保存完整。但在深圳與廣州，發(fā)展商更傾向于散售方式處置旗下的寫字樓物業(yè)，市面上可供整棟銷售的物業(yè)并不多，導(dǎo)致成幢商廈交易較少。

“超一線城市”香港今年來亦因商業(yè)用地創(chuàng)紀(jì)錄的成交，使得寫字樓市場(chǎng)更引關(guān)注，成交價(jià)亦水漲船高。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，鑒于業(yè)主惜售、提高出售心理價(jià)，預(yù)測(cè)將對(duì)成交量造成影響。目前大熱的商廈包括朗豪坊、怡東酒店依舊待字閨中。

據(jù)美聯(lián)工商鋪資料，香港截至十月中旬已錄得16宗整幢商廈成交，其中位于中上環(huán)的整幢商廈占據(jù)了一半。最高成交價(jià)的商廈是南豐資源旗下，位于中環(huán)惠靈頓街198號(hào)的TheWellington，成交價(jià)30億港元成交，呎價(jià)達(dá)35494港元。

隨著近幾年中資在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)投資的興起，以及越來越多的中資企業(yè)在香港開設(shè)辦公室，外界更熱衷于在每一次交易緋聞中尋覓中資的身影。

目前，香港單個(gè)寫字樓成交紀(jì)錄前幾名亦由中資維持，除了中環(huán)中心，在2015年，恒大以125億港元買下美國(guó)萬(wàn)通大廈作自用。2016年，光大集團(tuán)聯(lián)同光大控股以100億元購(gòu)入大新金融中心。2017年10月，綠景以90億港元向九龍倉(cāng)收購(gòu)觀塘海濱道123號(hào)物業(yè)。

寫字樓投資在哪里？

相比零售及酒店業(yè)態(tài)，寫字樓在營(yíng)運(yùn)或投資回報(bào)上更具優(yōu)勢(shì)，而且收入穩(wěn)定的特征滿足投資者規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)及資產(chǎn)升值的要求。

但不可忽略的是，在高租金、低空置率的北上廣深及香港，寫字樓的投資收益率卻不盡如人意，相當(dāng)一部分原因是由于這些市場(chǎng)的地價(jià)增長(zhǎng)超過租金增長(zhǎng)速度。

戴德梁行研究報(bào)告顯示，寫字樓占據(jù)了2016年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大宗交易總投資額的一半。與之相反的是，四大一線城市甲級(jí)寫字樓的平均毛收益率進(jìn)一步下降至4.9%，并預(yù)計(jì)未來將繼續(xù)下滑。

不過，市場(chǎng)對(duì)于寫字樓的愛好并未減弱，一些投資者正計(jì)劃收購(gòu)?fù)顿Y回報(bào)更加低的物業(yè)如酒店與零售業(yè)態(tài)，將其改造為寫字樓。比如，北京萬(wàn)科收購(gòu)西單商場(chǎng)并將其改造成寫字樓，香港怡東酒店未來亦將打造成商廈。

在投資區(qū)域上，由于中環(huán)租金高企，香港“去中心化”趨勢(shì)亦影響著寫字樓投資市場(chǎng)，部分投資者的品味也開始發(fā)生了微妙的變化。

2017年7月，在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)，太古地產(chǎn)行政總裁白德利曾談及這一點(diǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)。他稱，隨著租戶遷出中環(huán)，旗下太古坊寫字樓亦受到更多租戶的歡迎。

與此同時(shí)，內(nèi)地四大一線城市CBD之外的新興商業(yè)市場(chǎng)亦捕獲不少關(guān)注的目光，這些區(qū)域大多擁有新落成的成幢寫字樓與更便宜的租金供租戶選擇。

北京的望京、麗澤商務(wù)區(qū)，深圳的前海，上海的北外灘、前灘，廣州的琶洲與國(guó)際金融城都屬此種定位。近期成交的案例包括基匯資本接盤SOHO中國(guó)虹口項(xiàng)目，金茂宣布掛售北外灘的地標(biāo)性商廈……

這些地方的價(jià)值正在逐漸被市場(chǎng)挖掘，除了投資，聯(lián)合辦公品牌亦熱衷于在此擴(kuò)張新項(xiàng)目。

這兩年，寫字樓市場(chǎng)涌現(xiàn)了一股聯(lián)合辦公熱潮，房企或品牌運(yùn)營(yíng)商們紛紛在商業(yè)中心中尋找可用的空間。

更便宜的租金、更靈活開放的辦公環(huán)境、五花八門的企業(yè)服務(wù)……聯(lián)合辦公這股新勢(shì)力正襲卷傳統(tǒng)辦公市場(chǎng)。

辦公室里的共享新勢(shì)力

經(jīng)過一段時(shí)間的發(fā)展，北京、上海、廣州、成都、天津、西安、青島、杭州及武漢等城市的聯(lián)合辦公市場(chǎng)明顯壯大，一些本土品牌也開始往外擴(kuò)張。

在選擇CBD等核心辦公領(lǐng)域外，一些新興的經(jīng)濟(jì)中心、科技園成為聯(lián)合辦公企業(yè)扎營(yíng)的陣地，特別是對(duì)于資金實(shí)力并不那么雄厚的企業(yè)而言。如今，北京的望京及中關(guān)村區(qū)域亦受大多品牌所擁簇。

如今聯(lián)合辦公某種程度上被視為減輕寫字樓高庫(kù)存壓力乃至酒店住房率低的途徑之一。10月份，首旅如家牽手優(yōu)客工場(chǎng)，目的就是提高這些空置房間的利用率。但是在需求一定的情況下，大量涌現(xiàn)的聯(lián)合辦公空間是否能為市場(chǎng)所消化？

世邦魏理仕最新發(fā)布的報(bào)告顯示，亞太區(qū)域越來越多的跨國(guó)公司將目光轉(zhuǎn)向彈性辦公，約64%參與調(diào)研的跨國(guó)企業(yè)計(jì)劃在2020年以前，引入第三方空間解決方案作為對(duì)其傳統(tǒng)辦公方式的補(bǔ)充。

如國(guó)內(nèi)其他備受大眾關(guān)注的共享經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域一樣，聯(lián)合辦公以規(guī)模為首的價(jià)值觀正被大多企業(yè)在各大城市堅(jiān)定執(zhí)行著。

當(dāng)聯(lián)合辦公巨頭WeWork在北京首個(gè)門店開業(yè)之時(shí)，毛大慶的優(yōu)客工場(chǎng)同樣也在對(duì)方的地盤擴(kuò)張，年內(nèi)還進(jìn)入了新加坡及印尼等市場(chǎng)；一直布局于自身寫字樓之中的SOHO3Q也在老潘的一輪城市巡游中擴(kuò)張至杭州、南京。

規(guī)模的選擇無(wú)可非議，況且在共享辦公領(lǐng)域，城市里各個(gè)聯(lián)合辦公空間之間發(fā)生正面交峰的頻率并不高，無(wú)需過于擔(dān)憂出現(xiàn)低價(jià)的惡性競(jìng)爭(zhēng)手段。龐大的潛在市場(chǎng)，正待企業(yè)來占領(lǐng)。

回報(bào)方面，相比起傳統(tǒng)的孵化器，聯(lián)合辦公的營(yíng)業(yè)收入來源更多是租金與增值服務(wù)收入，以及政府的補(bǔ)貼。與此同時(shí)，他們正致力于采取各種途徑，來增加收入的多樣化來源。