自2015年開啟的加快住房租賃市場培育政策的發(fā)布，及至如今“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的定調(diào)，政策加持之下，國內(nèi)住房租賃市場的發(fā)展正如火如荼。

從政策傳遞的信號來看，扭轉(zhuǎn)以個人業(yè)主為主導(dǎo)至租房機構(gòu)化正成為時下調(diào)控的一大趨向，而目前房企、中介、品牌運營商及互聯(lián)網(wǎng)、資產(chǎn)管理方競相角逐的長租公寓顯然成為解決國內(nèi)住房租賃市場痛點的重要舉措。

長租公寓

熱鬧的市場

傳統(tǒng)的住房市場中，個人或家庭主要通過租賃、買賣、申請保障性住房和自建等方式獲取居住的房屋，自有產(chǎn)權(quán)住房和租賃住房長期構(gòu)成了國內(nèi)住房市場的二元格局。

從統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，相比美國和日本而言，我國的住房自有率偏高，占比達(dá)到了76%，超過了發(fā)達(dá)國家將近15個百分點，這也是國內(nèi)租賃市場尚不成熟的原因和挑戰(zhàn)所在。

而在住房租賃市場中，個人業(yè)主租賃又構(gòu)成主體。一組數(shù)據(jù)顯示，中國住房租賃市場GMV為1萬億元，其中品牌公寓的數(shù)量不到200萬間，占整體租賃市場的比重約為2%，不過，2015年可以看作是住房租賃市場機構(gòu)化的一個轉(zhuǎn)機。

2015年1月，住建部發(fā)布了《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，該意見明確支持地方建立住房租賃信息政府服務(wù)平臺、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租房源、推進REITs試點和支持從租賃市場籌集公共租賃房源。恰逢房地產(chǎn)新房開發(fā)日漸見頂之時，與廣大的存量市場相關(guān)聯(lián)的住房租賃市場成為資本投資的政策新風(fēng)口。

可以看到的是，這一領(lǐng)域已經(jīng)由品牌公寓的試煉場變成了包括房企、中介及互聯(lián)網(wǎng)、資產(chǎn)管理等各方資本競相角逐的領(lǐng)域，這個市場正如政策導(dǎo)向所希望的，其供給主體正變得多元化。按照住房租賃市場中機構(gòu)的供給主體的不同，目前國內(nèi)長租公寓可劃分的類型和相應(yīng)的玩家主要有：

品牌運營商、中介機構(gòu)、傳統(tǒng)酒店

來源： 觀點指數(shù)整理

快速加碼布局的房地產(chǎn)企業(yè)

風(fēng)口里的繁榮與洗牌

與所有行業(yè)的發(fā)展一樣，在長租公寓這個藍(lán)海中，規(guī)模成為企業(yè)共同的追求。

2012年創(chuàng)立的YOU+，在2014年爆紅后，以廣州鳳凰店一家營業(yè)門店為起點，布局的版圖開始跨越省域向全國進發(fā)；2014年轉(zhuǎn)型白領(lǐng)公寓市場的樂乎創(chuàng)始人、CEO羅意一定沒有想到，正是他的這一選擇使得四年后的樂乎成為了北京集中式長租公寓市場占有率位居首位、并廣泛布局一二線熱點城市的公寓品牌。

此外，酒店類的魔方也以15個主要城市的覆蓋、遙遙領(lǐng)先的規(guī)模占據(jù)了國內(nèi)集中式長租公寓品牌的首位。

然而，群雄并起之下，必然帶來多個品牌的混戰(zhàn)，房企、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和中介的加入也讓這場戰(zhàn)役更加激烈，在過去的兩年里部分出租率較低以及盈利艱難的品牌漸漸淡出行業(yè)視線，這意味著要在這個崛起與洗牌并行的風(fēng)口中成為最終贏家，資源整合似乎是眾多公寓品牌目前的選擇。

事實上，不同的公寓主體有著不同的優(yōu)勢和缺點：進入市場較早的品牌運營商經(jīng)營方式靈活，市場靈敏度高，有著豐富的一線經(jīng)驗和軟硬件的積累，但資金和資源卻是其共同的弱勢；酒店類的公寓品牌在存量物業(yè)運營方面有著豐富的經(jīng)驗，運營效率也較高，但其資金實力仍然比不上后來者中的房企；作為房地產(chǎn)行業(yè)中的主體，房地產(chǎn)企業(yè)在資金和資源方面占有絕對的優(yōu)勢，但其和中介類的公寓品牌一樣，在運營、產(chǎn)品和服務(wù)理解方面的能力還有待提升。

從目前長租公寓的構(gòu)成主體來看，房企、品牌公寓、中介和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)呈現(xiàn)出合作與競爭的格局。其中目前強勢切入的房企，除了自創(chuàng)品牌以外，亦采用和其他品牌合作的方式進行快速布局，其合作的形式有委托管理、合資公司、戰(zhàn)略入股以及直接收購。

例如，萬科在推出泊寓品牌的同時，也在旗下的高端房源中引進了愷信亞洲進行合作；復(fù)地和金茂將開發(fā)的項目委托給未來域進行管理；保利牽手優(yōu)客逸家合作星座主題公寓；上海地產(chǎn)也牽手優(yōu)帕克推出地產(chǎn)優(yōu)家；此外，復(fù)地亦作為戰(zhàn)略入股人投資了樂乎。

值得注意的是，在行業(yè)整合大潮之下，國企以及互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)或?qū)⒊蔀樽》孔赓U市場新興力量。上海近期出讓的2宗“只租不售”用地均由區(qū)屬國企以超低價獲得，深圳新組建的國有租賃企業(yè)人才安居集團開始運營，未來將籌建40萬套人才房，70%為公租房，可見政策支持“國企先行”導(dǎo)向。

此外，在阿里巴巴技術(shù)支持打造的“杭州住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺”上線兩個月后，京東也成為“北京住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺”的中標(biāo)技術(shù)單位，借助在大數(shù)據(jù)和信用平臺的優(yōu)勢，未來這兩個互聯(lián)網(wǎng)巨頭可能也會進入房屋租賃或長租公寓領(lǐng)域。

伴隨著更多的資本和玩家進入這一領(lǐng)域，新的賽道規(guī)則也正在慢慢建立。

誰在賺錢？

按照租賃房源的不同，目前長租公寓的盈利模式一共有四種：自有長租公寓、輕資產(chǎn)集中式、輕資產(chǎn)分散式和業(yè)主委托管理的盈利模式：

不同的盈利模式下，各長租公寓品牌的盈利不盡相同，但前期成本投入大、利潤回報率不高、回報較長卻是這個行業(yè)的共同的痛點。

雖然從目前市場情況來看，開發(fā)商對長租公寓長期回報率的目標(biāo)多定在6%-7%，但事實上很多公寓品牌企業(yè)的回報率仍然達(dá)不到1%，萬科董事會主席郁亮也曾表示，萬科的長租公寓如果能夠達(dá)到1%-2%的回報率，就已經(jīng)很滿意了。

已經(jīng)試水公寓市場兩年有余的世聯(lián)行，公寓業(yè)務(wù)目前仍然處于虧損階段。公司2017年中報顯示，由于擴大公寓管理規(guī)模，上半年公寓管理業(yè)務(wù)收入為0.68億元，同比增長494.78%，但是成本同比增加1.13億元，資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)毛利虧損0.33億元，同比下降211.91%。

加速布局冠寓的龍湖對長租公寓的未來盈利則比較看好，此前在中期業(yè)績會上，龍湖管理層曾透露冠寓輕資產(chǎn)的內(nèi)部回報率可以達(dá)到15%以上，毛利率35%以上。重資產(chǎn)模式的內(nèi)部回報率在10%左右，毛利率高達(dá)65%。

就目前行業(yè)而言，盈利模式有待探索，成本和空置率管控是長租公寓盈利的兩大關(guān)鍵點。

從綜合的數(shù)據(jù)來看，在前期投入中，除了房源獲取資金以外，裝修改造是另一最大的支出，這也是考驗品牌運營資源整合能力的一環(huán)，其中的影響因素包括了裝修標(biāo)準(zhǔn)的高低和空間設(shè)計的適宜性、品牌資源整合等技術(shù)指標(biāo)。

對于房企而言，相比品牌運營商和中介機構(gòu)，房企擁有更為完善的產(chǎn)業(yè)鏈條，用打造、運營房地產(chǎn)項目的模式來運作長租公寓這一類型產(chǎn)品，在搶灘這一細(xì)分市場的過程中雖然后發(fā)，卻依靠著雄厚的資金實力和運營優(yōu)勢先聲奪人。

此外，提供增值服務(wù)亦是長租公寓品牌企業(yè)尋求的另一利潤增長極點。據(jù)悉，不少長租品牌公寓開設(shè)了社區(qū)平臺，為社區(qū)住客提供清掃、空間運營等服務(wù)。

長租公寓未來

1.住房租賃需求擴增，住房品質(zhì)提升下的市場擴容機遇

隨著購房門檻提升和近期“租售同權(quán)”在12個城市的試點，未來住房租賃需求將逐漸擴增，會有更多的人進入租賃市場。

有關(guān)的統(tǒng)計分析就指出，目前我國大概有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%。這當(dāng)中以新就業(yè)的大學(xué)生和外來務(wù)工人員為主要群體，而未來3-5年，中國約有2億人進入租房市場，租金規(guī)模將超過1.5萬億元人民幣。

該報告預(yù)測，未來10年，我國租房市場租金交易額將接近3萬億元，租賃人口近2.3億人，到2030年，租金交易額將達(dá)4.6萬億元，租賃人口達(dá)到2.7億人，一線城市租金交易額將超萬億元。

另一方面，今年7月發(fā)布的《2017年高校畢業(yè)生就業(yè)及租房趨勢報告》顯示，“90后”租房人群已經(jīng)占比39.9%，首次超過“80后”，成為租房主力。與“80后”的租房前輩們不同，“95后”對于租房最關(guān)心的問題已不再是租金，而是生活品質(zhì)。

在經(jīng)濟高速發(fā)展的背景下成長起來的“95后”，物質(zhì)條件比“80后”更加優(yōu)越，對于租房自然也表現(xiàn)出更高的標(biāo)準(zhǔn)和需求。數(shù)據(jù)顯示，17.55%的畢業(yè)生愿意拿薪資30%—50%去租房。

相比發(fā)達(dá)國家，集中式公寓龍頭公司的占比約為20%-30%，國內(nèi)長租公寓還有巨大發(fā)展空間，未來市場規(guī)模至少會在萬億元以上。

2.“租購并舉”下的“只租不售”土地出讓改規(guī)和REITs的曙光

自構(gòu)建“租購并舉”住房體系提出以來，各城市在土地出讓環(huán)節(jié)出現(xiàn)了更多元化的因素，自持比例成為新的出讓新規(guī)，北京、上海2016-2035年的總體規(guī)劃中，租賃類住房占據(jù)約30%。

“只租不售”的土地性質(zhì)改變意味著，大成本的自持租賃住房資產(chǎn)必然需要相應(yīng)的融資渠道的支持。

10月23日，國內(nèi)首單房企租賃住房REITs、首單儲架發(fā)行REITs——“保利租賃住房REITs”獲得上交所審議通過，這意味著金融政策在租賃市場大放通行綠燈，讓大眾看到了國內(nèi)REITS形成的曙光。

服務(wù)式公寓：變與不變

金字塔尖的服務(wù)者

在某種意義上，長租公寓和服務(wù)式公寓的并未有那么明顯的界線。

和概念定義一樣，服務(wù)式公寓的最大特點是“服務(wù)”，這種融合了酒店式管理和居家特征的業(yè)態(tài)，既區(qū)別于一般的酒店業(yè)態(tài)，也因為具有會議室、會客廳等商務(wù)辦公功能也區(qū)別于大多數(shù)長租公寓。

最大的區(qū)別則在于，按照消費群體的劃分，服務(wù)式公寓可以說是為金字塔尖人的服務(wù)者，其面向的是住房租賃市場中規(guī)模有限的高端涉外商旅人士，但也是國內(nèi)較早具有連鎖品牌的住房租賃業(yè)態(tài)。

不過，從目前國內(nèi)的品牌來看，服務(wù)式公寓領(lǐng)域仍然為外資的、國際連鎖品牌鎖定絕大部分的市場，國內(nèi)的服務(wù)式公寓品牌主要有：

從商業(yè)模式來看，這些外資的國際連鎖服務(wù)式品牌的復(fù)制模式就像酒店的方式一樣，即TS+MC的模式，TS就是提供技術(shù)服務(wù)，告訴你如何做產(chǎn)品，MC就是產(chǎn)品做好后委托管理，收取部分管理費用，同時還有品牌使用權(quán)。

相比長租公寓，服務(wù)式公寓在產(chǎn)品溢價方面必然有更大的空間，但正因為面向高端客戶，其對于產(chǎn)品建造、設(shè)計，以及運營商的品牌、規(guī)模、成熟度、人員素質(zhì)等都有更高的要求，由此也造就了如今外資國際連鎖服務(wù)式公寓品牌地位的穩(wěn)固性。

打破現(xiàn)狀：國際品牌下沉和國內(nèi)品牌崛起

不過，隨著國內(nèi)市場的發(fā)展和服務(wù)式公寓的客群的變化，服務(wù)式公寓也出現(xiàn)了國際品牌下沉的現(xiàn)象。

北美高端服務(wù)公寓品牌——奧克伍德服務(wù)公寓的辛明曾介紹：2005年奧克伍德進入中國市場之時，租客全部都是外籍人士，既是華人也是外企，但近年來，外籍租客的比例一直在下降，隨后的客戶中華人明星開始增多，一方面是跨國企業(yè)的CEO越來越少，國內(nèi)的“富二代”越來越多，二是跨國企業(yè)在發(fā)展到一定程度后，企業(yè)的人員開始本土化。

以優(yōu)帕克的數(shù)據(jù)來看，在優(yōu)帕克發(fā)展的這15年里，公司的主要客群是外籍高端商務(wù)人士。截至2016年，其中國籍租戶不僅突破了0的記錄，并且占比將近一半50%，此外租客的平均年齡也由以前42歲下降到34歲，這說明，最近5年中國的更年輕、更高收入的人群增速是非常大的。

可以看到的是，在近兩年里，國內(nèi)最大的服務(wù)式公寓品牌雅詩閣也開始針對互聯(lián)網(wǎng)和客群變化作出調(diào)整。

2015年，雅詩閣公寓信托主導(dǎo)財團投資短租平臺途家，并合資成立雅途物業(yè)管理公司；2016年，雅詩閣與途家成立合資品牌途家盛捷，正式進入中端服務(wù)公寓市場。另外，針對新一代住客體驗，強調(diào)社交、互動因素，6月15日，雅詩閣全新住宿品牌lyf在中國亮相，并宣布在中國和新加坡兩大市場獲得三份管理合同。

此外，本土的服務(wù)式公寓品牌也瞄準(zhǔn)了客群變化和國內(nèi)政策變化帶來的巨大的機遇。優(yōu)帕克在2004年進入服務(wù)式高端公寓領(lǐng)域，但在很長一段時間里都比較低調(diào)，而在近兩年，優(yōu)帕克開始進軍集中式長租公寓領(lǐng)域，并與上海地產(chǎn)集團合作管理全國最大的中高端人才公寓。

2017年，優(yōu)帕克相關(guān)人士表示，未來公司將一方面和大業(yè)主，即房地產(chǎn)商成立合資公司，做一些股權(quán)投資，另外一種是和基金合作，并透露公司已經(jīng)成立一個相關(guān)的團隊，進行上市的前期籌備。