巴曙松(中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家)：這一次房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該說是屬于力度空前的，從范圍、手段和頻率來看，跟以前相比是力度空前的，這一點(diǎn)也會引發(fā)未來相當(dāng)長時間內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌。

這里面我們看到不同的城市的調(diào)控所采取的對戶籍、區(qū)域、限購套數(shù)的詳細(xì)內(nèi)容，大家如果把這次限購的城市和前面幾次做對比，會發(fā)現(xiàn)以前每次限購基本上不同省市都有一兩個中心城市進(jìn)入限購清單。

但這一次我們看到很多種西部的省會城市沒有在限購城市里面，而幾個大的都市圈周邊的名不見經(jīng)傳的三四線城市進(jìn)入到限購清單，這也意味著中國的城鎮(zhèn)化正式進(jìn)入到以大都市群作為主要載體、主要動力的發(fā)展階段。

以前誰能想到在張家口會限購呢？誰能想到滄州會限購呢？所以這是很典型的城市群發(fā)展特征，以大都市群為城鎮(zhèn)化發(fā)展的主要動力。

限購的力度也是非常嚴(yán)的，我們對比了限購、限貸、限售、限價，基本上是恨不得有的地方就是政府來定價，所以這個限購的力度也是非常嚴(yán)的。

房地產(chǎn)主要的要素，一個是土地，一個是資金。房貸明顯地收緊，兩次調(diào)控以后，購房者使用杠桿的比例和杠桿力度在下滑，貸款變得越來越難，貸款的占比、實(shí)際首付比例和實(shí)際貸款年限都出現(xiàn)了明顯的調(diào)整。

去年、前年銀行統(tǒng)計(jì)的口徑，貸款里面中長期貸款，居民部門占到45%，有的月份差不多當(dāng)月新增貸款70%、80%是貸款買房子的，這個狀況正在出現(xiàn)顯著的變化。銀行的信貸收緊，大部分銀行的首套恢復(fù)基準(zhǔn)，部分開始有基準(zhǔn)的上浮，我們這里統(tǒng)計(jì)了不同的銀行在執(zhí)行貸款利率方面采取的措施。

我們看到房貸利率，實(shí)際的利率從統(tǒng)計(jì)口徑看，在穩(wěn)步的上升，在緊縮、市場調(diào)整的格局下，5月份的房貸利率比3月份上升了差不多10%，放貸的周期也明顯的延長，從原來從銀行獲得資金的過程、審批的嚴(yán)格程度，使得它的放貸周期在上升。

在這個背景下，我們看到了一線城市新房的成交量在3月份之后明顯下降，或者處于低位。

北京和天津這個城市群在調(diào)控之后的交易量下降是非常明顯的，上海和深圳雖然沒有非常嚴(yán)厲的行政調(diào)控，但是整個房貸利率的上調(diào)以及市場本身處于高位，開始出現(xiàn)低位的徘徊，北京和天津的二手房價已經(jīng)在連續(xù)出現(xiàn)下跌。深圳、上海、杭州和南京有上漲，但是漲幅在收窄，這是整個市場的大的趨勢。

北京的整個市場交易節(jié)奏明顯放緩，可以觀察的數(shù)據(jù)是二手房網(wǎng)簽量的波動，環(huán)比下降36.1%，比3月份下降了58%，這個數(shù)據(jù)是2015年3月以來的最低點(diǎn)。5月份北京二手房的成交均價，13個城區(qū)有9個均價環(huán)比下跌，其中西城區(qū)的統(tǒng)計(jì)跌幅是最大的。

二線城市具體的判斷是冷熱不均。我們看到成交價和不同城市波動的情況，非常的分化。一線城市受到調(diào)控，所以開始趨冷，但是二線城市分化的情況非常明顯。二線城市的新房成交量，3月份之后有所下降，但實(shí)際上還是非?；钴S，這也是為什么我們看到這次來的不少公司是上市公司，今年上半年的交易還是非?；钴S，很多公司銷售創(chuàng)新高。

南京和杭州這一輪的調(diào)控力度多次加碼，所以使得二手房的市場開始下行。長三角地區(qū)去庫存周期明顯縮短，所以庫存壓力長三角地區(qū)沒有那么大。

其中，供應(yīng)的下滑是銷售下滑非常重要的原因，我們看到不同地方新增的供應(yīng)出現(xiàn)了明顯的收縮，這也是調(diào)控首先反映在供應(yīng)減少上。怎么樣防止供應(yīng)的減少和將來需求恢復(fù)的時候新的上漲壓力，我覺得現(xiàn)在應(yīng)該開始考慮。

在三四線現(xiàn)在是加杠桿的情況，三四線城市的成交量還處于比較高的位置，部分三四線城市的成交量還大幅的上升，比如說桂林、昆山、徐州、濰坊這些城市5月的成交量比3月份增加了50%以上，這在方向上，跟中心城市、大都市群的方向是不太一致的，但是因?yàn)樵谥行某鞘?，土地的供?yīng)減少，調(diào)控力度大，就使得很多需求轉(zhuǎn)到了這樣一些三四線城市。

這一輪調(diào)控最典型的特征就是大都市圈、城市群同步上揚(yáng)，在擴(kuò)張周期。在調(diào)控時期，我們也看到在同一個城市群里面，不同都市之間出現(xiàn)明顯的分化，以5月和3月的數(shù)字做對比，在環(huán)北京城市圈里面，我們既看到固安、唐山等地價格明顯回落，也看到香河、廊坊在上升，所以背后還是要看在調(diào)控時期和中心城市之間的經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系度是不是緊密。

上海同樣是一個分化的三四線的表現(xiàn)，環(huán)上海的新房成交波動情況，揚(yáng)州、寧波回落比較快，而太倉、湖州、舟山上升的比較快。所以在調(diào)控時期，同一個城市圈里邊出現(xiàn)了明顯的分化。

在這個背景下，我們行業(yè)的洗牌在加速，市場集中度進(jìn)一步提高，這是剛才大家反復(fù)討論的采取的策略，擠出競爭對手。

我們從前五名的開發(fā)商住宅銷售額的占比，可以清晰地看到集中度的提高。以前博鰲房地產(chǎn)論壇剛開始的時候，整個中國前10大開發(fā)商的市場占比是非常低的，在10%上下持續(xù)了好多年。

最近幾年在市場洗牌的時期，我們看到了前10大開發(fā)商市場集中度的迅速上升，我們可以對比一下美國前十大開發(fā)商的市場集中度，作為一個相對成熟的房地產(chǎn)市場，它的前十大開發(fā)商的集中度大致平穩(wěn)在29%、30%的水平。

這幾年，中國的前十大開發(fā)商都在發(fā)力，前十大開發(fā)商的銷售收入增速明顯加快。最近這兩三年，已經(jīng)從百分之十幾上升到31.5%，這個水平已經(jīng)比現(xiàn)在美國的前10大開發(fā)商的占比相當(dāng)，甚至略有超過，而且目前我們這個趨勢還在繼續(xù)中，所以這是一個很典型的新特點(diǎn)。

銷售的增速也出現(xiàn)了明顯加速的情況，我們看到一些千億級的房企2017年計(jì)劃推的新盤的增速計(jì)算下來，還保持著非常高的增長速度。

今年上半年銷售的完成情況，從上市公司來看，比預(yù)期的好，所以這也是為什么最近資本市場的房地產(chǎn)上市公司價格大幅上揚(yáng)，就是在調(diào)控的市場背景下，他們的銷售完成情況，特別是一些大的地產(chǎn)公司表現(xiàn)良好，是支持今年股價表現(xiàn)的很重要原因。

如果看前50名的開發(fā)商，我們也看到類似的跡象，前50名開發(fā)商的銷售額和銷售面積的增速分別高出全國平均水平的41%和35%。

同時，從土地市場來看，競爭還是非常激烈，土地市場焦點(diǎn)在轉(zhuǎn)移，湖北、長三角和珠三角地區(qū)土地市場在4-5月份有回暖的跡象，這也是表明都市群發(fā)展的需求還在。三四線城市的土地溢價率處于高位，河源、衢州、江門、宿州、泉州這些地區(qū)的土地溢價率還處于高位。

從拿地的開發(fā)商的情況來看，碧桂園、中梁地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)這些開發(fā)商調(diào)控后拿地量明顯增加，金地、恒大等4、5月份拿地量也比去年大幅上升。

大家都會談長效機(jī)制，在調(diào)控短期這么嚴(yán)厲的措施冷卻之后，長效機(jī)制怎么建？我們調(diào)控還要順應(yīng)中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的趨勢，它將是一個以都市圈、城市群為主要發(fā)展載體的市場。怎么樣順應(yīng)這么一個趨勢，把主要的開發(fā)的力量和城市群的建設(shè)結(jié)合起來。

所以從長效機(jī)制來說，還是要增加中心城市群或者以中心城市為核心的大都市群現(xiàn)有的供給，盤活現(xiàn)有的存量，增加房源的供給，不是把大量的土地開發(fā)能力放到已經(jīng)沒有太多人流入的三四線城市，加快流通，以及發(fā)展租賃。

通過這樣的長效機(jī)制來促進(jìn)這個市場平穩(wěn)的發(fā)展，支持中國城鎮(zhèn)化從前一階段全面的加速，轉(zhuǎn)向一個以大都市群、以城市圈為主要載體和主要動力的發(fā)展新階段。