中國城市化進程正在不斷加快，土地供應(yīng)日趨減少，而過去二十年間房地產(chǎn)行業(yè)黃金年代里已沉淀大量的優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)，因此，在這個存量價值創(chuàng)造的時代，如何讓長期被低估的存量資產(chǎn)發(fā)揮更好的效益，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)關(guān)注的熱點話題。

同樣，在房地產(chǎn)發(fā)展最為成熟的中心城市，核心區(qū)域物業(yè)運用成本日趨昂貴且功能無法滿足日新月異變化的市場需要，因此在近年興起的投資物業(yè)市場中，如何去挖掘存量市場亦被視為地產(chǎn)發(fā)展商穩(wěn)固未來競爭優(yōu)勢的不二法寶。

目前，在存量創(chuàng)造價值的時代背景下，成立存量資產(chǎn)管理平臺已成為了行業(yè)發(fā)展的潮流。房地產(chǎn)與金融的跨界合作迎來了投資物業(yè)發(fā)展新機遇，資源的整合、開發(fā)與管理的革新、創(chuàng)新的運作理念等賦予了存量物業(yè)多元發(fā)展的元素，如長短租公寓、寫字樓、共享辦公等多業(yè)態(tài)融合，使得房地產(chǎn)業(yè)在巨大的市場機遇下實現(xiàn)更高的回報，創(chuàng)造新的利益增長點。

巨大的市場、資本的助推引得群雄逐鹿，到底如何創(chuàng)新的產(chǎn)品開發(fā)模式能贏得市場的青睞，在“房地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展的市場環(huán)境下企業(yè)如何利用資本手段突圍而出？

為此，觀點指數(shù)發(fā)布《觀點指數(shù)·2017中國房地產(chǎn)投資物業(yè)創(chuàng)新與發(fā)展報告》，從存量物業(yè)市場現(xiàn)狀、創(chuàng)新的產(chǎn)品開發(fā)及投資模式、多業(yè)態(tài)跨界合作等維度進行研究，采用企業(yè)訪談、資料數(shù)據(jù)收集分析的手法，為各方企業(yè)透析當前市場發(fā)展現(xiàn)狀，洞悉行業(yè)發(fā)展趨勢和前景，助企業(yè)及時把握可貴商機，共謀劃，同成長。

一、房地產(chǎn)從增量物業(yè)進入存量物業(yè)時代

回望過去一年樓市的表現(xiàn)，越來越多的城市二手房交易量逼近新房市場，而根據(jù)相關(guān)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年二手房交易市場大致有5萬億的規(guī)模，租賃市場有1.1萬億到1.5萬億左右的規(guī)模，加起來超過6萬億。加之如今面臨面粉比面包貴及外圍不穩(wěn)定的因素，市場迎來存量房改造熱潮，包括一些新的產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)化運營和新增產(chǎn)業(yè)運營，同時還有大量的存量土地開發(fā)?？傮w來說，如今房地產(chǎn)業(yè)正從增量時代進入到存量時代。

1、存量物業(yè)市場的發(fā)展趨勢

從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)投資增速在維持了近10年的高景氣增長后，于2013年開始下滑，主要是受到人口結(jié)構(gòu)調(diào)整、存量市場體量不斷增長等因素影響。盡管在2015年有所反彈，但總的來看行業(yè)投資規(guī)模增速還是處于中樞下行階段。如圖所示，2016年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為10.26萬億，增速為6.9%。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、觀點指數(shù)

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，近年來我國商品房待售面積逐漸攀升，盡管在2015年開始有逐漸回落的趨勢，但不可否認的是還處于相當高的峰值階段，三線、四線城市住房仍然供過于求，去庫存壓力凸顯，新建商品房市場增長空間也將日益狹小。隨著市場的飽和、需求的下降，房地產(chǎn)或?qū)脑隽糠窟M入到存量房時代。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、觀點指數(shù)

2、存量時代迎城市更新的契機

隨著我國城市化進程的不斷加快，城市的發(fā)展模式和房企盈利模式也將有所轉(zhuǎn)變。城市將從以往的粗放型轉(zhuǎn)為精細型發(fā)展，實現(xiàn)從“重量”到“重質(zhì)”的轉(zhuǎn)變，從注重城市分級轉(zhuǎn)向注重區(qū)域增長極并加快促進資源的整合。

對于房企而言，房地產(chǎn)模式也將從“產(chǎn)銷模式”向“資管模式”轉(zhuǎn)變，從買地造房到盤活存量資產(chǎn)并優(yōu)化運營，從單一的資金來源到金融體系的搭建及金融產(chǎn)品的開發(fā)轉(zhuǎn)變。

因此，一線城市及部分進入市場成熟期的二線城市都普遍存在著城市更新的需求。其中有突出需求的是一線城市，如上海、廣州、深圳，一方面原因是一線城市房企布局較多，市場成交活躍，現(xiàn)有的供需結(jié)構(gòu)無法滿足，因而亟待完善。另一方面是由于這部分城市城市化較早，不少城市基礎(chǔ)建設(shè)和土地規(guī)劃也相對落花，城市迫切謀求新的發(fā)展戰(zhàn)略緩解供求矛盾。

資料整理：觀點指數(shù)

3、存量物業(yè)市場的“蛋糕”有多大？

隨著房地產(chǎn)市場進入下半場，城市中心特別是一線城市的新增土地已處于稀缺資源，大量的現(xiàn)有存量物業(yè)無法滿足市場快速變化的需求，在城市更新不斷提檔的市場背景下，這部分存量用地將被賦予新的價值與用途。因而，存量房市場將成為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商爭搶的下一個金礦。

存量房市場所包含的種類和業(yè)態(tài)眾多，因此所存在的市場規(guī)模價值或?qū)⑦_到萬億級。從市場范疇來看，存量房市場可以細分為二手房交易市場、租賃市場、物業(yè)管理市場、城市更新等。其中在租賃市場中，住宅租賃的盈利規(guī)模值得關(guān)注。根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，過去幾年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋出租收入一直攀升，在2015年達到了1600.42億元。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、觀點指數(shù)

而且，隨著消費結(jié)構(gòu)的升級如90后消費觀念的革新、居民收入的不斷增長將會帶來租賃消費需求的爆發(fā)。加之隨著產(chǎn)品創(chuàng)新的開發(fā)如推出長短租公寓產(chǎn)品，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用如打通線上線下消費通道，以及金融工具的使用如REITS的不斷成熟，租賃市場將更加吸引消費者的關(guān)注。據(jù)鏈家的統(tǒng)計顯示，預(yù)計2025年前后，長租市場租金規(guī)模將突破三萬億元。

而從市場業(yè)態(tài)范疇來看，存量房市場可以細分為商業(yè)、寫字樓、酒店、長短租公寓、創(chuàng)客空間、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等不同的業(yè)態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)商基于市場不同需求，通過發(fā)掘存量市場的價值實現(xiàn)新的利潤增長點。

資料整理：觀點指數(shù)

4、金融手段盤活存量資產(chǎn)

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源共計12.52萬億，其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他資金來源為5.57萬億元。結(jié)合近年來的數(shù)據(jù)對比可知，其他房地產(chǎn)開發(fā)的其他資金來源占比仍呈現(xiàn)上升趨勢。這表明，房地產(chǎn)企業(yè)不再單一依靠自籌資金或貸款、外資合作這些方式，而或?qū)⒏嗟夭捎媒鹑谕顿Y工具，拓寬融資渠道。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、觀點指數(shù)

而面對如此龐大的存量物業(yè)市場，單靠房企自籌資金或其它單一來源難以撬動。而將存量物業(yè)與金融工具緊密結(jié)合，便催生了房地產(chǎn)資產(chǎn)管理行業(yè)。通過房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的運作，能夠更靈活地使用金融工具，組合極佳投融資方案，降低融資成本，同時在項目開發(fā)周期的過程中加強資金融通流動，進而提高業(yè)績和市場競爭力，有效地降低金融風險。

二、房地產(chǎn)投資物業(yè)管理與創(chuàng)新模式透析

房地產(chǎn)資產(chǎn)管理是指資產(chǎn)所有人以其有形的房地產(chǎn)資產(chǎn)委托專業(yè)機構(gòu)進行管理，以實現(xiàn)資產(chǎn)所有人所期望的資產(chǎn)增值目標的行為，其中可包括資產(chǎn)管理、組合投資管理、物業(yè)管理和設(shè)施管理的行為。

1、市場參與主體多元化

房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的最重要目的就是通過對存量物業(yè)的投資，將運營良好的資產(chǎn)打包成金融產(chǎn)品，通過市場的交易和交換，獲得更大的利益，實現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)的最大化。而在此過程中，市場參與主體多元化，主要有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司、物業(yè)管理公司、投資公司、金融資產(chǎn)管理公司、信托公司等。

各參與主體在房地產(chǎn)資產(chǎn)管理市場中發(fā)揮的作用有所不同，但并非獨立存在，而是相互滲透、相互結(jié)合的。

資料整理：觀點指數(shù)

2、房地產(chǎn)投資管理的創(chuàng)新商業(yè)模式

在房地產(chǎn)資產(chǎn)管理中，通過將不同的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)結(jié)合金融手段，創(chuàng)新產(chǎn)品的開發(fā)及商業(yè)運作模式，實現(xiàn)資產(chǎn)的增值和利益最優(yōu)化。根據(jù)產(chǎn)品的使用功能，可以把房地產(chǎn)資產(chǎn)管理分為住宅房地產(chǎn)資產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)和公共房地產(chǎn)資產(chǎn)等類別。

2.1 住宅房地產(chǎn)資產(chǎn)

一手新房市場的黯淡，帶來的是二手房交易市場以及租賃市場的火爆。這既得益于市場政策的紅利，同時也歸結(jié)于市場消費結(jié)構(gòu)的升級。2016年國務(wù)院辦公廳正式發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，旨在規(guī)范住房租賃市場發(fā)展，促進我國住房市場由以售為主向租售并舉轉(zhuǎn)變，包括改善租房市場有效供給、擴大租房市場有效需求，有效激活房屋租賃市場，讓租房成為推進新型城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)去庫存的有效途徑。同時，房價日益高漲，人口流動頻繁等多重因素，都促使消費者愈發(fā)青睞租賃市場。

而其中，長租公寓市場更是成為了租賃市場細分行業(yè)的主力。長租公寓以其標準化的運營、穩(wěn)定的平臺，盤活了閑置的存量市場，并且靈活的產(chǎn)品組合為消費者提供更高性價比的租住選擇，是傳統(tǒng)租賃市場商業(yè)模式的革新。

長租公寓可以分為兩種經(jīng)營模式，分別是集中式和分散式。集中式長租公寓運用的是較為傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運作模式，通過包租、獨立開發(fā)、收購或與物業(yè)持有方合作獲取整棟物業(yè)（或者也有拿下一棟樓的幾層），通過精細化的設(shè)計、改造及裝修后出租。但商業(yè)改造由于多為一次性較大規(guī)模的投入，所需時間和費用多，因此會比分布式長租公寓較晚進入物業(yè)運營與管理。集中式公寓關(guān)鍵是通過低價獲取物業(yè)，經(jīng)過精細開發(fā)后出租，獲得長期穩(wěn)定的收入。由于受制于市區(qū)黃金地段的高租金，房源緊俏，所以集中式長租公寓多分布在近郊位置。典型的集中式長租公寓有YOU+青年公寓、魔方公寓等。

作為典型的連鎖集中式長租公寓運營商，早在2010年長租公寓業(yè)態(tài)形成時期，魔方生活服務(wù)集團就開始布局長租市場。2013年開始，魔方生活服務(wù)集團連續(xù)完成兩輪融資，總金額近5億美元，投資方有美國華平投資集團、中航信托等知名投資機構(gòu)。如今魔方已經(jīng)是行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的長租品牌，管理房間數(shù)量超過3萬間，成為集中式長租公寓行業(yè)的標桿。魔方生活服務(wù)集團針對不同人群、客體打造了魔方公寓、9號樓公寓和魔爾公寓三條產(chǎn)品線，從而切入租賃領(lǐng)域的各個細分市場，以綜合運營能力為精英人士、白領(lǐng)、企業(yè)基層員工提供安全、便捷、 舒適、友好的租住解決方案。魔方公寓打出“獨聯(lián)派”概念，即獨立私密的個人居住空間+多元化的聯(lián)合社交平臺。作為最早的公寓產(chǎn)品之一，如今魔方公寓已經(jīng)探索出了成熟的商業(yè)模式。

9號樓公寓，作為一條獨立的產(chǎn)品線，走B2B企業(yè)級服務(wù)路線，為企業(yè)員工提供集中管理的多人居住空間解決方案。9號樓公寓采取了完全有別于市場上一般公寓產(chǎn)品的定位和商業(yè)模式，并在群雄割據(jù)的C端市場里獨辟蹊徑，率先提出了為企業(yè)客戶定制員工租住方案的戰(zhàn)略方向，成為租住市場上B2B模式的公寓品牌，開辟出公寓領(lǐng)域的發(fā)展新方向。

魔爾公寓于2016年12月正式發(fā)布，作為魔方生活服務(wù)集團旗下的中高端公寓品牌，魔爾公寓將生活體驗和設(shè)計融為一體，主推自由、舒適、文藝、家的概念，重構(gòu)建筑與人的互動。與此同時，魔爾公寓更通過特別的價格區(qū)間填補了市場空白。在現(xiàn)有的公寓租住市場中，一邊是以幾千元價位為主導(dǎo)的白領(lǐng)公寓，一邊動輒小幾萬的高端公寓，而位于二者價格區(qū)間內(nèi)的產(chǎn)品幾乎為空白，這很大程度上局限了消費者的選擇。魔爾公寓則瞄準了消費者的需求，以輕奢的品質(zhì)及為普遍大眾所接受的價格搶占市場。

加上原有的魔方公寓品牌，魔方生活服務(wù)集團已經(jīng)形成覆蓋中高低多層次的長租公寓品牌體系，可以看出其產(chǎn)品線開始進行定位細分化。

同時，魔方生活服務(wù)集團強調(diào)“公寓+”戰(zhàn)略，即以公寓為核心，充分運用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，整合線下流量與生活服務(wù)行業(yè)資源，為住客提供一個全新的生活方式，構(gòu)筑全新生態(tài)圈。魔方生活服務(wù)集團作為一個巨大的線下流量入口，因居住長期穩(wěn)定，易于形成小眾強關(guān)系，使居住空間這個載體產(chǎn)生更多的增值銷售可能性，而增值服務(wù)也成為長租公寓的盈利核心。如公寓+工作，就會使年輕人有更好的創(chuàng)業(yè)的空間，也可以提供求職、職業(yè)培訓(xùn)的配套服務(wù)；公寓+生活服務(wù)，可以衍生出各類上門O2O，也可以為住戶提供更多更便利的服務(wù)；公寓+金融，使住客足不出戶就能進行消費貸和投資。

分散式長租公寓則指的是企業(yè)從分散的房東處獲取物業(yè)，再通過精細化和標準化裝修，最后對外出租的模式，典型企業(yè)包括蘑菇公寓、自如友家等。

資料整理：國泰君安證券研究、觀點指數(shù)

長租公寓的優(yōu)點還在于它解決了傳統(tǒng)C2C租賃市場的諸多痛點。在以往租客-租賃中介-業(yè)主的三方租賃模式中，容易面臨房源質(zhì)量參差不齊、房源信息虛假、租房服務(wù)不足等問題，而長租公寓通過直接對租客出租并實現(xiàn)標準化運營管理，結(jié)合線上線下的通道加強用戶體驗，并提供增值服務(wù)等方式，很好地解決大部分問題。

然而，長租公寓雖然以互聯(lián)網(wǎng)的思維優(yōu)化了傳統(tǒng)租房領(lǐng)域的諸多痛點，但是在前期投入的資金規(guī)模較大，并且容易受到出租效果的影響，租金回收周期長。在行業(yè)快速發(fā)展的同時，長租公寓的重資產(chǎn)發(fā)展模式也面臨著極大的風險。因此，通過采用金融手段走輕資產(chǎn)路徑，發(fā)展租賃資產(chǎn)證券化，有助于租賃市場的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

資料整理：觀點指數(shù)

長租公寓通過與金融化工具的結(jié)合，衍生出了股權(quán)融資、ABS資產(chǎn)證券化、類REITS模式、眾籌等多種投融資方式，擴寬資金渠道，盤活存量資產(chǎn)。其中，魔方生活服務(wù)集團成為中國ABS發(fā)行歷史上的首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，發(fā)行總金額為3.5億元。該項目的底層資產(chǎn)為魔方中國及其魔方北京、魔方上海、魔方廣州3個子公司經(jīng)營的30處物業(yè)的部分公寓未來三年租金收入，這是基于企業(yè)對于未來房間的收益進行打包，將應(yīng)收賬款可能產(chǎn)生的收益，用債的方式發(fā)放給企業(yè)。

另外，因為連鎖公寓的高物業(yè)成本、低經(jīng)營收入、難以快速規(guī)?；奶攸c，在國外，做連鎖公寓的基本都是上市的公寓REITs基金，離開REITs模式的公寓運營者難成氣候。但由于稅收和法規(guī)方面的限制，目前中國還沒有嚴格意義上的REITs，現(xiàn)有的產(chǎn)品大多是私募性質(zhì)的債券、資產(chǎn)支持證券（ABS）等類REITs產(chǎn)品，但隨著公寓市場的發(fā)展，類REITs將成為資本主流。如魔方金服作為存量物業(yè)綜合金融服務(wù)商，已戰(zhàn)略簽約100多家知名品牌長租公寓、酒店、創(chuàng)客空間，以資本運作的方式盤活了存量資產(chǎn)。構(gòu)建“互聯(lián)網(wǎng)+金融+房地產(chǎn)”的商業(yè)模式，以結(jié)構(gòu)化的產(chǎn)品設(shè)計打通外部大規(guī)模、低成本機構(gòu)資金，并通過發(fā)行項目產(chǎn)業(yè)基金及設(shè)立行業(yè)股權(quán)類投資基金為公寓行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展助力。

2.2 工業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)

工業(yè)物業(yè)雖不及寫字樓及豪宅項目受人關(guān)注，但就回報而論，也是具有良好回報的投資渠道。從投資方式看，外資主要通過建倉儲設(shè)施或標準廠房收取租金來獲取固定的收益，或購買帶長期租金的現(xiàn)有項目等各種方式來投資工業(yè)物業(yè)市場。

資料整理：觀點指數(shù)

其中房地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)開發(fā)商合作，主要是通過發(fā)行工業(yè)地產(chǎn)基金的形式募集資金，其可通過與老廠房擁有方，如制造企業(yè)合作，收購該物業(yè)后進行現(xiàn)代化改在并將改造好的物業(yè)回租給合作方，或者其通過拿地新建工業(yè)物業(yè)的形式吸引潛在客戶入駐，當工業(yè)物業(yè)的入駐率達到一定水平，每年能夠產(chǎn)生可觀而穩(wěn)定的現(xiàn)金流時，通過發(fā)行REITS的方式對物業(yè)進行資本化運作，完成一輪的資本循環(huán)，進而從事下一輪投資。

2.3 商業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)

傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，容易形成結(jié)構(gòu)和功能單一的存量商業(yè)用房，而隨著建筑和規(guī)劃技術(shù)、商務(wù)理念的不斷升級，以及市場需求的越來越多元化，原有的很多商業(yè)地產(chǎn)已無法適應(yīng)市場需求。因此在時代的發(fā)展與革新下，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)“混搭多變”成新趨勢，并且更注重消費者體驗。

數(shù)據(jù)整理：觀點指數(shù)

相對于傳統(tǒng)商業(yè)以零售為主的業(yè)態(tài)組合形式，如今的商場更注重消費者的參與、體驗和感受，對空間和環(huán)境的要求也更高。圍繞餐飲、健康、美妝、兒童等娛樂體驗式業(yè)態(tài)改進了招商品牌和運營重心，已經(jīng)成為了商業(yè)地產(chǎn)商的共識。企業(yè)不斷追求增加更時尚、更有趣、更新奇、更富有探索性的商業(yè)元素，以吸引更多人流。因而，商業(yè)綜合體成為了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流，創(chuàng)新的產(chǎn)品模式通過綜合多種業(yè)態(tài)包括購物中心、辦公、住宅、酒店、休閑娛樂等實現(xiàn)資源的整合與產(chǎn)品的增值。與單純的住宅相比，商業(yè)綜合體提供的是一站式全能生活，豐富的業(yè)態(tài)比一般物業(yè)具備更多增值模式。

現(xiàn)今，傳統(tǒng)枯燥、壓抑且封閉隔絕的辦公模式難以滿足市場的個性化需求，而靈活多樣的辦公空間更受到消費者的青睞。而且國內(nèi)一二線房產(chǎn)空置率高，普通寫字樓租金對于初創(chuàng)團隊或中小微企業(yè)來說又難以負荷，因此，創(chuàng)新的聯(lián)合辦公空間形式出現(xiàn)恰恰能滿足彌補市場供給的空缺并激活市場活力，如SOHO3Q、一展空間、優(yōu)客工場等。

其中一展空間，是龍湖集團的聯(lián)合辦公品牌項目。上海的“一展空間”是虹橋區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大的聯(lián)合辦公空間，并且創(chuàng)新性地將眾創(chuàng)空間與商業(yè)綜合體相結(jié)合，打造了在商業(yè)綜合體中的聯(lián)合辦公“一展空間”，構(gòu)建了集辦公、消費、展示、服務(wù)等功能于一體的獨特全生命周期聯(lián)合辦公生態(tài)系統(tǒng)，催化辦公與商業(yè)業(yè)態(tài)間的化學(xué)效應(yīng)。與此同時，一展空間區(qū)別于創(chuàng)業(yè)公司的單體聯(lián)合辦公品牌。它成長于龍湖開發(fā)運營的不動產(chǎn)全生態(tài)鏈中，依托龍湖原有成熟的專業(yè)和資源，能夠讓創(chuàng)業(yè)企業(yè)在這里實現(xiàn)“Easy work, easy life”的辦公升級體驗。

但在商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的過程中需要注意到的是，商業(yè)地產(chǎn)的投資大、回報周期長，對于資金的依賴強度比住宅大。以往國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)的融資模式較為單一，過于依賴傳統(tǒng)的模式，不利于規(guī)模擴張。因此為了減少資金的沉淀、保障充裕的現(xiàn)金流，輕資產(chǎn)成為了商業(yè)地產(chǎn)資本運作的創(chuàng)新模式，其中主要有售后回租、REITs、商業(yè)信托、合作開發(fā)等途徑。

售后回租是商業(yè)地產(chǎn)常用的一種融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)通過售后回租的方式能以固定資產(chǎn)穩(wěn)定現(xiàn)金流，并且能夠拓寬融資渠道，能更好地解決企業(yè)在開發(fā)中資金不足問題。但是這種售后回租的方式也存在著爭議，如部分企業(yè)信用較差，往往在以散售形式進行，且在預(yù)售商鋪時承諾了過高的回報條件，在回租期滿時常常不能履約回購，容易引發(fā)法律糾紛。

以REITs為代表的資產(chǎn)證券化模式成為地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主流之一。對于開發(fā)商來說，這不僅是一種融資渠道，使得企業(yè)得以規(guī)模化，同時這也是化解當前商業(yè)地產(chǎn)高庫存的有效途徑。公司通過將商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)專項計劃實現(xiàn)現(xiàn)金流入，縮短了商業(yè)地產(chǎn)的投資回報周期，提高了商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，有利于公司優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、提高資金使用效率和提升商業(yè)運營管理能力，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)經(jīng)營模式。

但由于我國尚未推出嚴格意義上REITs的相關(guān)法律法規(guī)，目前在市場上發(fā)行的產(chǎn)品均是部分符合了國外成熟市場REITs的標準，因此稱其為類REITs產(chǎn)品。雖然隨著近幾年國內(nèi)不斷有類REITs產(chǎn)品的發(fā)行嘗試，我國目前發(fā)行的類REITs產(chǎn)品同成熟市場REITs產(chǎn)品相比在交易結(jié)構(gòu)、稅負水平、運營方式收入來源、收益分配方式、募集范圍等方面仍具有一定差異。

商業(yè)信托是近年來香港與新加坡資本市場針對商業(yè)地產(chǎn)金融支持的一種創(chuàng)新產(chǎn)品與融資工具，與REITs類似，但又比REITs具有較高的靈活性，可以說是REITs的升級版。

而商業(yè)信托允許將開發(fā)中的物業(yè)及待開發(fā)的物業(yè)打入資產(chǎn)包并交由專門機構(gòu)投資管理，并且也沒有必須將租金收入的90%以上分配給投資的規(guī)定。同時這一融資方式還可以留下部分發(fā)行收入，在項目早期收入較低時用于對投資人的支付收益回報。因此，商業(yè)信托是開發(fā)商用以在資本市場上融資，收購或發(fā)展物業(yè)十分合適的工具。

三、投資物業(yè)創(chuàng)新與發(fā)展的展望

1、線上線下的深度融合

隨著互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟時代的來臨，以往單純的線下或線下運作模式明顯受到時間空間等限制影響銷售效果，而通過線上線下的深度融合，能夠打通銷售渠道并積累用戶流量。不少傳統(tǒng)開發(fā)商或線下?lián)碛虚T店和全國服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的公司都在積極加強線上業(yè)務(wù)，建立自身的互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)團隊，在鞏固傳統(tǒng)線下優(yōu)勢的同時，更多強調(diào)連接客戶，提升體驗。與此同時，線上擁有流量的公司普遍開始嘗試進行線下布局，更多強調(diào)服務(wù)能力，實現(xiàn)線上交易能力與線下服務(wù)能力的融合。

通過線上線下渠道的融通，能夠增強用戶體驗，同時在延伸消費場景打造全產(chǎn)業(yè)鏈，構(gòu)建資產(chǎn)管理產(chǎn)品服務(wù)生態(tài)圈。

2、多元化的資本合作

投資物業(yè)的創(chuàng)新和發(fā)展，離不開與金融行業(yè)的緊密結(jié)合。房地產(chǎn)擁有大量的存量資產(chǎn)，結(jié)合金融手段可創(chuàng)新產(chǎn)品模式，盤活存量資產(chǎn)并在此過程中擴寬投資渠道，實現(xiàn)物業(yè)價值和投資回報提升，創(chuàng)造新的利潤增長點。同時，可加強多元化的資本合作，如投資機構(gòu)、民間資本等參與其中，分散投資風險并加強現(xiàn)金流，以實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)?；€(wěn)定增長。

附：觀點指數(shù)·2017中國房地產(chǎn)投資物業(yè)創(chuàng)新與發(fā)展報告（完整報告）