胡偉俊（麥格理集團(tuán)首席中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家）：我之所以講這個(gè)題目，是因?yàn)樽罱鼉扇芸吹綐鞘杏钟行碌纳郎亍Ｎ易罱蜷_微信群，看到幾乎每個(gè)群都開始在討論為什么房地產(chǎn)又開始變得更加火熱。

我去年10月份左右寫過一篇文章，討論的題目是“中國房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是泡沫”，那篇文章在微信上被轉(zhuǎn)得非常多，在最近房地產(chǎn)再度升溫的時(shí)候，我想在這里跟大家分享我在這篇文章中的一些看法。

現(xiàn)在人們對(duì)房地產(chǎn)其實(shí)有很多的誤解，比方說很多人認(rèn)為中國的房地產(chǎn)價(jià)格一直在上漲，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)是一個(gè)泡沫，中國存在著大量的貨幣的超發(fā)，甚至在2014年的時(shí)候，房地產(chǎn)是在下行周期，又有很多聲音說中國房地產(chǎn)是過度投資了。我覺得這些看法都是有問題的。

如果你認(rèn)為中國房地產(chǎn)是一個(gè)泡沫，是因?yàn)樨泿懦l(fā)的話，你沒辦法解釋很多現(xiàn)象。

你沒辦法解釋為什么全國的房價(jià)有這么大的差異，我們看到一線城市和一些二線城市房價(jià)上漲得非?？?，但是很多三四線城市的房價(jià)，過去幾年沒有什么太大的上漲。

如果是泡沫的話，為什么只有一二線城市漲這么多，為什么冰火兩重天？如果是泡沫的話，我們也沒辦法解釋，為什么這一輪房價(jià)的上漲基本上都集中在一線城市和一些核心的二線城市，或者是一線城市的周圍的城市。

你看股市里面有泡沫的話，漲得最多的是垃圾的股票，因?yàn)橹挥欣墓善保瑳]有基本面的才會(huì)被炒起來，而這一輪房價(jià)上漲我們看到都是有基本面的城市的房價(jià)。

另外一個(gè)，你說貨幣超發(fā)，全世界都在印錢，為什么中國的房價(jià)漲得最多？其它的國家房價(jià)也漲，但是漲幅有限。還有我們知道香港是不能印錢的，它是跟著美國的貨幣政策走的，為什么香港的房價(jià)也漲這么多？

我們對(duì)貨幣超發(fā)有一個(gè)誤解，認(rèn)為中國的貨幣超發(fā)就是央行印了很多錢，把房價(jià)托起來了?，F(xiàn)實(shí)中的情況是，我們看到去年的房價(jià)在往上走，老百姓都要買房，大家都去申請(qǐng)房貸，所以去年45%的新增貸款是來自房貸的，而前年只有7%。

所以不是說貨幣超發(fā)把房價(jià)托起來了，而是房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，把貨幣的供應(yīng)抬上去了，所以我說這個(gè)錢不是央行印出來的，是房子印出來的。

我用四個(gè)字概括，就是中國的房地產(chǎn)有一個(gè)很大的“供需錯(cuò)配”——在一二線城市的需求很大，供應(yīng)是不夠的，在三四線城市需求比較小，但是供應(yīng)非常大。

2011-2015年商品住宅施工面積的年均復(fù)合增長率，一線城市是最低的，二線城市次之，三線城市是最高的。所以也不例外，房價(jià)漲幅正好是倒過來，一線城市最多，二線城市其次，三四線城市過去幾年都沒有太大的上漲。

房地產(chǎn)這個(gè)市場(chǎng)的樓市之火為什么屢澆不滅？可以用一個(gè)基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)框架來解釋，我們看房價(jià)的需求側(cè)，為什么一二線城市的需求大？因?yàn)槿藗冊(cè)敢鈦?，因?yàn)樗泄ぷ?，一二線城市有很細(xì)致的勞動(dòng)分工，所以很多工作只有一二線城市有，而且服務(wù)業(yè)好，中國最好玩的東西、最好吃的東西可能都在一二線城市。比如說年輕男女要談戀愛的話，在一二線城市可選的人都多很多。

第二是醫(yī)療、教育水平高，中國的醫(yī)療、教育都是非常行政化的，這就決定了中國最好的醫(yī)療、最好的教育都是跟著政府走的，都是在一線城市。

為什么三四線城市需求小？其實(shí)很簡單，大家都愿意去一二線城市，三四線城市的人口是流出的。

最近業(yè)界一直在討論這個(gè)問題，就是三四線城市這一輪銷售的上漲是不是可以持續(xù)？我認(rèn)為是不能持續(xù)的，因?yàn)槿木€城市的房子和一二線城市的房子是不太一樣的，一二線城市的房子承載了很多教育、醫(yī)療、工作的東西。但三四線城市的房子更加像一個(gè)消費(fèi)品，更像一個(gè)消費(fèi)升級(jí)，就是大家錢多了，想住更好的房子，這是暫時(shí)的，不會(huì)像一二線城市有那么大的需求在那邊。

再回到供給側(cè)，為什么一二線城市的供給不足？我覺得有以下原因，第一，土地供應(yīng)不是市場(chǎng)化的，它供應(yīng)的量是比較小的。在供應(yīng)的量中間，在工業(yè)用地、居住用地里面，它其實(shí)也是比較傾向于供應(yīng)工業(yè)用地的，居住用地是比較小的。這個(gè)情況跟香港也是一樣的，香港那么大的地方，它的居住用地只有7%。

第二，中國還有18億畝的耕地紅線，土地跨地區(qū)流轉(zhuǎn)還是比較困難的。

第三，北京、上海的人太多了，醫(yī)療、教育已經(jīng)負(fù)荷不了，沒有辦法承擔(dān)更多的人口的流入。

第四，一二線城市對(duì)土地財(cái)政的依賴比較低，三四線城市對(duì)土地財(cái)政的依賴比較大，所以土地供應(yīng)比較多。

我們從需求和供應(yīng)的角度就可以看到，一二線城市的需求非常大，但是供應(yīng)非常小，而三四線城市需求相對(duì)比較小，供應(yīng)卻比較大，這就造成了現(xiàn)在一二線城市和三四線城市的冰火兩重天的情況。一二線城市的房價(jià)比較高，二三四線城市的庫存又比較高。

我們看今年的經(jīng)濟(jì)，看房地產(chǎn)的短周期，現(xiàn)在已經(jīng)接近了這個(gè)短周期的頂部，下半年可能會(huì)慢慢有所下行，但是我也不認(rèn)為中國房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)有一個(gè)比較大的下跌。

我認(rèn)為中國的房價(jià)現(xiàn)在確實(shí)造成了很多問題，所以也很難說是可以持續(xù)的。

高漲的房價(jià)造成了巨大的社會(huì)財(cái)富的分配差距，我認(rèn)為中國根本問題不在收入分配，而在于財(cái)富分配，財(cái)富分配的最大原因就是房價(jià)的不同。

另外，高房價(jià)延緩了中國人口集聚的過程，降低了中國經(jīng)濟(jì)的潛在因素，因?yàn)槿丝诩墼谝黄鹗强梢詿òl(fā)很多創(chuàng)造力的，但是這個(gè)高房價(jià)延緩了大家往一線城市、二線城市聚集。同時(shí)，這個(gè)高房價(jià)也導(dǎo)致中國的儲(chǔ)蓄率非常高，因?yàn)槔习傩招枰驽X來買房，如果儲(chǔ)蓄率非常高的話，把錢存到銀行，銀行再把它貸出去又變成債務(wù)，導(dǎo)致中國的債務(wù)非常高，這些都是聯(lián)系在一起的。

談到現(xiàn)在的解決辦法，我覺得現(xiàn)在要解決供應(yīng)錯(cuò)配還是比較困難的，一方面我們看到過去十幾年都是采用壓制需求的辦法，可能這一輪也是如此。但是我們知道過去10年下來，壓制需求這個(gè)情況是很難持續(xù)的，大家都希望到一線、二線城市定居，特別是到一線城市。

增加土地供應(yīng)，這是一個(gè)比較好的方法，但是這個(gè)牽涉到改變中國過去用得比較久的增長模式，這個(gè)改變也是比較困難的，所以沒有一個(gè)不付出巨大代價(jià)的解決方案。

從宏觀角度來看，需求還是要看增長，供應(yīng)就要看政策，看土地的政策會(huì)不會(huì)改變。

為什么需求要看增長？我們?cè)谀弥袊績r(jià)和日本房價(jià)對(duì)比的時(shí)候，說上海的房價(jià)是大家收入的30倍，東京的房價(jià)是日本人平均收入的20倍，你這樣比的話是不能得出上海的房價(jià)泡沫比日本要大的，因?yàn)樯虾５脑鏊俸腿毡镜慕?jīng)濟(jì)增速也不一樣，如果跟今年的收入比，上海的房價(jià)是30倍，東京的收入是20倍，但是如果未來20年，上海的增速是5%，東京的增速只有2%的話，你看未來20年的平均收入，上海現(xiàn)在的房價(jià)并不見得比東京貴，所以還是要看未來的收入增長情況，這個(gè)取決于對(duì)中國經(jīng)濟(jì)未來的看法。

現(xiàn)在房價(jià)的問題體現(xiàn)了土地的錯(cuò)配，中國現(xiàn)在的債務(wù)問題其實(shí)也牽涉到很大的錯(cuò)配，中國資金方面的錯(cuò)配，在國有部門和私有部門，國有部門集中了70%以上的債務(wù)。

很多海外投資者最擔(dān)心的就是中國債務(wù)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)問題，因?yàn)槲覀冎烂绹?008年就是因?yàn)閭鶆?wù)出現(xiàn)了問題，歐洲前幾年有歐債危機(jī)，也是因?yàn)閭鶆?wù)出現(xiàn)了問題。

我跟海外投資者通常這么說，中國是不太會(huì)出現(xiàn)美國和歐洲這種債務(wù)危機(jī)的。但是另外一方面，從這個(gè)債務(wù)的角度看，也不是說完全沒有問題，因?yàn)橘Y本不停地錯(cuò)配到生產(chǎn)率沒有那么高的地方，從長期來說，潛在的增長率就會(huì)下降，這是我們的問題。

所以說中國現(xiàn)在很多問題都是存在錯(cuò)配的，房地產(chǎn)就是土地的錯(cuò)配，而債務(wù)就是資金的錯(cuò)配。

本文為作者在2017觀點(diǎn)年度論壇演講實(shí)錄 未經(jīng)本人審閱