劉力：現(xiàn)在我們面臨的地產(chǎn)市場(chǎng)和新的業(yè)態(tài)，隨著消費(fèi)升級(jí)，出現(xiàn)了一些現(xiàn)的關(guān)注點(diǎn)，消費(fèi)升級(jí)體現(xiàn)在很多方面，包括金融消費(fèi)，我們只選三個(gè)話題來(lái)講：文旅消費(fèi)、養(yǎng)老消費(fèi)和養(yǎng)老消費(fèi)，看看這三個(gè)領(lǐng)域的變化。

先看一下文旅消費(fèi)，總的變化用一個(gè)詞來(lái)說(shuō)就是品質(zhì)化，具體可以分三個(gè)方面。

文旅消費(fèi)方面，中國(guó)旅游業(yè)也是萬(wàn)億規(guī)模了，到2020年要做到投資2萬(wàn)億，總的產(chǎn)業(yè)規(guī)模要做到7萬(wàn)億。過(guò)去的旅游小鎮(zhèn)或者旅游景區(qū)都是只做一個(gè)核心的景區(qū)景點(diǎn)，現(xiàn)在需要做整個(gè)景區(qū)完整的品質(zhì)的提高。

比較代表性的就是無(wú)錫的靈山勝境，過(guò)去就是一個(gè)大佛、梵宮，后來(lái)它做了4期，成了現(xiàn)在這個(gè)經(jīng)典，是一個(gè)住宅區(qū)，但是先建成的是一個(gè)商業(yè)街。全國(guó)沒(méi)有哪個(gè)樓盤(pán)是要看樓盤(pán)需要憑門(mén)票的，要180塊錢(qián)一張門(mén)票，所以它是把整個(gè)項(xiàng)目做成了景點(diǎn)，而不是景區(qū)里面有幾個(gè)個(gè)別的景點(diǎn)，而且它的品質(zhì)是做到了極致。進(jìn)去之后大家會(huì)覺(jué)得不是在中國(guó)，完全是模仿了日本的京都、奈良，而且非常精致，像拍電影一樣，可以說(shuō)是做到了道具的深度，或者叫日本的工藝精度。

這樣的項(xiàng)目也非常多，在北京就是古北水鎮(zhèn)，離北京150公里，即便不是長(zhǎng)假、不是周末都訂不上房，是北京新造的一個(gè)假古董，一個(gè)片區(qū)，有酒店、商業(yè)街等等，也是品質(zhì)非常高的，是由烏鎮(zhèn)的團(tuán)隊(duì)到北京來(lái)做的，這就是整體的品質(zhì)。

第二個(gè)品質(zhì)的提高是從硬件場(chǎng)所的品質(zhì)化到技術(shù)體驗(yàn)的品質(zhì)化。硬件品質(zhì)已經(jīng)做得很好了，比如說(shuō)西塘，現(xiàn)在開(kāi)始轉(zhuǎn)向科技，由聯(lián)想跟傳統(tǒng)的技術(shù)團(tuán)隊(duì)合作，在傳統(tǒng)的古跡品質(zhì)上做智慧旅游，做AR、VR。還有一個(gè)例子是敦煌，敦煌的文物古跡已經(jīng)非常著名了，他們開(kāi)始跟臺(tái)大故宮合作，用VR體驗(yàn)1700年前的敦煌。北京的首都博物館擴(kuò)股發(fā)掘特展里面也是用VR眼鏡幫助參觀者進(jìn)入上下6層，7.5米深的虛擬挖掘現(xiàn)場(chǎng)。

第三個(gè)是文化內(nèi)容的品質(zhì)化。旅游觀光第一代主要是看，觀光、拍照，然后上車走人，第一代的品質(zhì)比較單一，而且沒(méi)有什么IP，比如說(shuō)深圳的華僑城，早期的錦繡中華、世界之窗，是集世界之大成，沒(méi)有自己獨(dú)創(chuàng)的IP的。后來(lái)像歡樂(lè)海岸這樣的綜合休閑度假產(chǎn)品出現(xiàn)，不僅僅是觀光，另外開(kāi)始重視自己的IP，第一批IP進(jìn)來(lái)有迪士尼、viacam、discovery的IP主體等等。它不僅僅是主題公園賣門(mén)票，它所有的周邊產(chǎn)品，不管是音響制品，還是玩具、書(shū)籍、出版物都能掙錢(qián)，所以是一個(gè)復(fù)合的、立體的。

在中國(guó)這方面做得最好的可能就是深圳的華強(qiáng)方特世界，它有熊大、熊二，有自己的IP。常州的做恐龍園的，它是先做樂(lè)園，再反過(guò)來(lái)根據(jù)樂(lè)園里面的角色反向開(kāi)發(fā)IP?，F(xiàn)在做文旅的，要想做內(nèi)容的品質(zhì)的提升，必須要和這些有IP的企業(yè)合作，比如說(shuō)華策影視，在中國(guó)拍電視劇的，一年1000集，再比如說(shuō)愛(ài)奇藝、鳳凰衛(wèi)視，或者是做電子游戲類的，比如說(shuō)網(wǎng)易、盛大、騰訊，有大量的游戲角色，這是可以跟文旅相結(jié)合的。

再一個(gè)就是運(yùn)營(yíng)服務(wù)的品質(zhì)化。比如說(shuō)烏鎮(zhèn)，過(guò)去那些店都是分散的，由于中青旅入住了之后，統(tǒng)籌了運(yùn)營(yíng)，再就是里面的活動(dòng)的組織，從最早的江南枕水人家到整個(gè)烏鎮(zhèn)的中國(guó)先鋒戲劇節(jié)，最牛的就是世界互聯(lián)網(wǎng)大會(huì)，這個(gè)已經(jīng)是國(guó)家層面的，影響力之大，對(duì)這個(gè)旅游項(xiàng)目的宣傳、品牌力的提升，都是別的景點(diǎn)很難比擬的，這是運(yùn)營(yíng)的品質(zhì)化提升。

第二個(gè)大的方面就是健康養(yǎng)老。健康養(yǎng)老的消費(fèi)也在升級(jí)，這方面應(yīng)對(duì)的主要是標(biāo)準(zhǔn)化，也分三個(gè)方面。

一個(gè)是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)化，過(guò)去的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)幾乎是沒(méi)有的，所以這個(gè)過(guò)程是從0到1，而且是在機(jī)構(gòu)養(yǎng)老里面，它先建立標(biāo)準(zhǔn)，但是一年能交幾十萬(wàn)，花200萬(wàn)買卡的高端養(yǎng)老院還是比較少的，多數(shù)人還是傾向于，我既然沒(méi)有那么強(qiáng)的支付能力，我就居家養(yǎng)老，所以現(xiàn)在家居適老化的改造成為平民養(yǎng)老的首選項(xiàng)，但是它缺少的是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

現(xiàn)在有一個(gè)統(tǒng)計(jì)，65歲以上的老人在家里跌倒摔傷的，85%是因?yàn)榧依锏沫h(huán)境不適合老人居住，所以帶來(lái)一個(gè)巨大的改造的空間，北京現(xiàn)在有一個(gè)安馨養(yǎng)老，它提供三個(gè)服務(wù)，第一是到家里給你提供養(yǎng)老的咨詢，第二是給家里輕型的改造，做適老化改造，第三是提供日本生產(chǎn)、設(shè)計(jì)的養(yǎng)老的產(chǎn)品。

二是設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化到服務(wù)培訓(xùn)的標(biāo)準(zhǔn)化。養(yǎng)老建筑設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化已經(jīng)出臺(tái)了20年，但是服務(wù)和培訓(xùn)的標(biāo)準(zhǔn)化目前沒(méi)有，中國(guó)整個(gè)市場(chǎng)需要的護(hù)理人員超過(guò)1000萬(wàn)，可是全國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的護(hù)理人員不足100萬(wàn)，經(jīng)過(guò)專業(yè)訓(xùn)練持證上崗的不到10%，面臨七八百人的缺口。這個(gè)產(chǎn)值按照中華護(hù)理協(xié)會(huì)的要求，每人7800元的培訓(xùn)費(fèi)用計(jì)算，中國(guó)老年護(hù)理培訓(xùn)市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)700億元。

三是硬件設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)化+配套功能的標(biāo)準(zhǔn)化。老年人是不愿意去機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的，愿意在社區(qū)里面，能夠保持活力，所以就需要養(yǎng)老設(shè)施向社區(qū)靠攏，提供一些便利的設(shè)施。

在這方面做得比較好的，一個(gè)是泰康之家，它有一個(gè)申園，是在長(zhǎng)三角的旗艦養(yǎng)老項(xiàng)目，在運(yùn)營(yíng)管理、服務(wù)流程、醫(yī)療配套、建筑規(guī)范方面有一套的標(biāo)準(zhǔn)。再就是合眾人壽，它的養(yǎng)老社區(qū)的擴(kuò)張速度非常快，2016年它花9.3億美元收購(gòu)了美國(guó)13個(gè)州39家養(yǎng)老護(hù)理社區(qū)，通過(guò)并購(gòu)獲得美國(guó)的養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)營(yíng)體系。

第三大方面是商業(yè)消費(fèi)的市場(chǎng)化。商業(yè)消費(fèi)是年輕人最感興趣的，年輕人的需求是應(yīng)該值得我們高度重視的。

第一個(gè)關(guān)注的是建筑設(shè)計(jì)的時(shí)尚化到品牌的時(shí)尚化、店家的個(gè)性化，第一代的購(gòu)物中心都是在建筑的外表皮上做得比較炫，形成一個(gè)建筑地標(biāo)，現(xiàn)在消費(fèi)者很成熟了，你建筑做得再炫都沒(méi)有用，我很清楚各種時(shí)尚品牌、服裝品牌的品質(zhì)真實(shí)的信息，所以客戶會(huì)有自己的選擇，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，人人獲取信息都非常容易了。

時(shí)尚的建筑就不夠了，這就需要里面的品牌怎么樣形成時(shí)尚的搭配。里面的業(yè)態(tài)組合怎么應(yīng)對(duì)年輕人的需求，比如上海的K11，集體驗(yàn)、餐飲、社交、休閑、購(gòu)物于一體，購(gòu)物歸到最后一檔，去到商場(chǎng)購(gòu)物是最后的需求，主要是時(shí)尚和體驗(yàn)。

此外店家的個(gè)性化，比如Hollister，全部的服務(wù)員都是沙灘救生員的裝扮，購(gòu)物者在里面體驗(yàn)也成為一種時(shí)尚。還有很多其它的店家，看起來(lái)像一個(gè)美術(shù)館、藝術(shù)館一樣，不僅僅是柜臺(tái)賣東西。

另外就是業(yè)態(tài)組合時(shí)尚化，里面的零售已經(jīng)是很小的一部分，比如說(shuō)大悅城，它的騎鵝公社、5號(hào)車庫(kù)都做得非常有特色，再一個(gè)是誠(chéng)品書(shū)店，它是一個(gè)非常成功的案例，而且開(kāi)創(chuàng)了一個(gè)新的時(shí)代，跟它學(xué)的書(shū)店非常多，比如說(shuō)方所、先鋒書(shū)店、如是書(shū)店、Pageone等等。

還有一點(diǎn)是室內(nèi)的主體，大部分城市的消費(fèi)地圖已經(jīng)定型了，你要想新建一個(gè)商場(chǎng)，一定得有一個(gè)獨(dú)特的內(nèi)部的效果。因?yàn)槲覀內(nèi)ベ?gòu)物不僅是目的性消費(fèi)，是我們買東西，還是要社交性的需求，所以大的商場(chǎng)里面越來(lái)越像藝術(shù)館、大酒店、游樂(lè)園。

還有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的時(shí)尚化，商業(yè)的體驗(yàn)性應(yīng)該是互動(dòng)的，應(yīng)該讓小孩、家長(zhǎng)、老人都參與進(jìn)來(lái)，所以結(jié)合了藝術(shù)欣賞、文化體驗(yàn)、親子娛樂(lè)等等。像上海的環(huán)球港就是以藝術(shù)活動(dòng)的組織見(jiàn)長(zhǎng)。

最后總結(jié)一下，消費(fèi)升級(jí)時(shí)代有哪些共性，第一，消費(fèi)產(chǎn)品個(gè)性化成為主流，沒(méi)有個(gè)性化就別做了，現(xiàn)在市場(chǎng)上不缺大路貨的產(chǎn)品。

第二，消費(fèi)層級(jí)細(xì)分。第三是對(duì)產(chǎn)品服務(wù)的需求極致化，而且這個(gè)極致是沒(méi)邊的，不斷地升級(jí)。

作為開(kāi)發(fā)商提供產(chǎn)品供應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略也是三條：第一，深度挖掘個(gè)性化的需求，即便你做一個(gè)很小眾的店，但是中國(guó)市場(chǎng)是巨大的，總量是巨大的。

第二，渠道應(yīng)該下沉，選擇互聯(lián)網(wǎng)無(wú)法替代的那些體驗(yàn)需求，這是實(shí)體店的優(yōu)勢(shì)。第三，制勝的不再是硬件的規(guī)模、而是內(nèi)容和服務(wù)。