卓越100指數(shù)周報(bào)(北京區(qū)域2016年5月2日-5月8日)：本周傳聞已久的通州商住限購(gòu)終于落地，而在經(jīng)歷過小長(zhǎng)假的爆發(fā)，市場(chǎng)成交也趨于回落。

據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月2日-5月8日，北京商品住宅（不含保障房與自住房）僅實(shí)現(xiàn)成交1875套，成交面積18.42萬平方米，環(huán)比之前一周分別減少37%、42%，同時(shí)這一成交量也創(chuàng)造了近8周的新低。

隨著5月5日半夜通州商住限購(gòu)“靴子”的落下，北京市場(chǎng)前四月的火熱被強(qiáng)行終止，受此影響，近期項(xiàng)目入市積極性降低，郭毅認(rèn)為，預(yù)計(jì)5月北京住宅成交將難以為繼，環(huán)比下滑趨勢(shì)已現(xiàn)明朗。

市場(chǎng)觀察

北京商品住宅共有5個(gè)項(xiàng)目入市，相比之前一周減少1個(gè)。不過在這其中有3個(gè)項(xiàng)目為五一假期期間入市，假期之后入市的僅有首開萬科城市之光、天恒金融街·公園懿府兩個(gè)項(xiàng)目，其中首開萬科城市之光為5月5日通州限購(gòu)當(dāng)晚加推50套房源，周末開盤的僅天恒金融街·公園懿府1個(gè)項(xiàng)目。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，通州商住限購(gòu)政策發(fā)布后，區(qū)域商住產(chǎn)品成交應(yīng)聲下降。上周北京商住公寓市場(chǎng)總成交額17.59億元，環(huán)比下跌44%，共成交1066套，環(huán)比減少561套。其中LOFT商住公寓成交11.24億元，環(huán)比下挫31%，成交均價(jià)26391元/平方米，環(huán)比上揚(yáng)8000元/平方米。

平層商住公寓成交6.35億元，環(huán)比同樣下跌58%，成交均價(jià)29814元/平方米，價(jià)格下跌6000元/平方米。

房山項(xiàng)目五和萬科長(zhǎng)陽天地僅以總成交額1.67億元，已然在上周北京商住公寓市場(chǎng)奪魁，成交均價(jià)21952元/平方米。在通州市場(chǎng)受限后，大興、房山兩地的商住項(xiàng)目是否因此受益？

亞豪機(jī)構(gòu)也認(rèn)為，在通州限購(gòu)“落停”之后，以及周邊區(qū)域商住項(xiàng)目也將積極入市，接收“被溢出”的市場(chǎng)需求，預(yù)計(jì)未來商住占據(jù)較大市場(chǎng)份額的狀況仍將持續(xù)。

商業(yè)地產(chǎn)

近日，北京市場(chǎng)傳聞稱，從國(guó)浩中國(guó)接盤東直門國(guó)盛后，中國(guó)信達(dá)尋求援手解救最大爛尾。據(jù)一位知情人士透露，中國(guó)信達(dá)希望通過引入第三方公司盤活東直門項(xiàng)目，入局團(tuán)隊(duì)有可能是大悅城，雙方已在洽談。

去年8月，國(guó)浩中國(guó)以105億元(包括45.63億元現(xiàn)金以及59.37億元項(xiàng)目債權(quán))出售東直門交通樞紐項(xiàng)目國(guó)盛中心，資產(chǎn)管理公司中國(guó)信達(dá)拿下該項(xiàng)目。在不良資產(chǎn)運(yùn)作上有頗多經(jīng)驗(yàn)的中國(guó)信達(dá)對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)一片空白，上述人士稱，中國(guó)信達(dá)方面希望通過委托管理讓東直門項(xiàng)目重生。大悅城地產(chǎn)正在京尋找輕資產(chǎn)項(xiàng)目，雙方均有意，不過目前還未有結(jié)果。

此前，國(guó)浩中國(guó)對(duì)東直門項(xiàng)目定義為綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，規(guī)劃總建筑面積51萬平方米，包括購(gòu)物中心、雙塔寫字樓、公寓和酒店。目前，商場(chǎng)被交通樞紐一分為二，原國(guó)盛招商中心被佰益匯折扣商場(chǎng)取代。國(guó)盛中心的預(yù)定軌道為定位“國(guó)際、時(shí)尚、潮流”，現(xiàn)有的佰益匯折扣商場(chǎng)主要銷售超低折扣的品牌服裝。北京商報(bào)記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，國(guó)盛中心項(xiàng)目中包括地下20萬平方米，其中7萬平方米需交由政府運(yùn)營(yíng)，涉及項(xiàng)目后續(xù)與東城區(qū)政府的合作。

土地市場(chǎng)

5月5日，北京土地市場(chǎng)三宗地集體拍賣，最終收金95.35億元。

據(jù)了解，當(dāng)日土拍中兩宗“7090”商品房住宅地塊都被招商銘嘉收入囊中。其中，昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)0302-57地塊由招商銘嘉以31.95億、配建2萬平方米公租房的代價(jià)拿下，樓面價(jià)為3.38萬元/平方米；而昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)0302-70地塊的代價(jià)則為30億、配建2.2萬平公租房面積競(jìng)得，樓面價(jià)3.52萬元/平方米。

該地規(guī)定將配建建筑面積不少于3.75萬平方米的“公共租賃住房”，招商銘嘉以配建2萬平方米的公租房取得該地，再加上該地為“7090”地塊，因此，該地最后剩余約6.76萬平方米商品房住宅和5.75萬平方米公租房，商品房住宅中有4.73萬平方米為中小套型。

而另一宗地——昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)（昌平新城東區(qū)六期（東））0302-70地塊規(guī)劃用途為F1住宅混合公建用地，總面積8.37萬平方米，規(guī)劃建筑面積16.75萬平方米，容積率為2，出讓年限為居住70年、商業(yè)40年、辦公50年，出讓起始價(jià)20億元，出讓保證金6億元。

該地也要求配建建筑面積不少于3.52萬平方米的“公共租賃住房”，因此該地住宅只有約6萬平方米，其中約4.20萬平方米將是90平方米以下的物業(yè)。

首創(chuàng)則以33.4億拿下大興區(qū)黃村鎮(zhèn)興華大街地塊，溢價(jià)率118.3%，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉估算此地樓面價(jià)為3.47萬元/平方米。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體查詢，大興區(qū)黃村鎮(zhèn)興華大街DX00-0202-0307地塊規(guī)劃用途為B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，總面積8.42萬平方米，規(guī)劃建筑面積13.45萬平方米，容積率為4，出讓年限為商業(yè)40年、辦公50年，出讓起始價(jià)15.3億元，出讓保證金4.6億元。

政策與市

5月4日，國(guó)土部與國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)《京津冀協(xié)同發(fā)展土地利用總體規(guī)劃（2015~2020年）》明確：“未來5年，原則上不再安排京津冀地區(qū)優(yōu)化區(qū)的新增建設(shè)用地，鼓勵(lì)將存量建設(shè)用地轉(zhuǎn)化為生態(tài)用地。”

《規(guī)劃》明確將京津冀地區(qū)劃定為減量?jī)?yōu)化區(qū)、存量挖潛區(qū)、增量控制區(qū)和適度發(fā)展區(qū)四個(gè)區(qū)位，明確各區(qū)土地利用原則和利用導(dǎo)向根據(jù)這四個(gè)區(qū)位來供應(yīng)土地。

按照初步規(guī)劃，減量?jī)?yōu)化區(qū)是指北京四環(huán)以內(nèi)地區(qū)；存量挖潛區(qū)是指北京四環(huán)至北京六環(huán)；增量控制區(qū)是指北京六環(huán)至和河北交界線處、京津冀生態(tài)保護(hù)地區(qū)，比如北京順義東部等13片集中分布的耕地地區(qū)；適度發(fā)展區(qū)是指燕郊、大廠、香河、固安、涿州、天津武清等地區(qū)。

另外，5月5日晚間，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、通州區(qū)人民政府聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項(xiàng)目銷售管理的通知》。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體查閱公告，《通知》明確提到，購(gòu)買通州區(qū)商務(wù)型公寓的家庭必須符合以下條件之一：沒擁有住房的本市戶籍居民家庭（含駐京部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同）或單身人士；已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭；在本市沒擁有住房且在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅5年（含）以上的非本市戶籍居民家庭。

對(duì)于已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭；已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；無法提供在本市連續(xù)5年以上繳納社會(huì)保險(xiǎn)和個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，不得購(gòu)買通州區(qū)商務(wù)型公寓。

《通知》還指出，通州區(qū)新建商業(yè)、辦公項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途銷售，只能出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織等，且上述單位購(gòu)買后再出售時(shí)，仍須出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織等。

《通知》規(guī)定，文件發(fā)布次日起，居民家庭購(gòu)買的通州區(qū)商務(wù)型公寓，今后在核驗(yàn)購(gòu)房資格時(shí)計(jì)入該家庭的住房套數(shù)。5月5日前已由居民家庭或個(gè)人購(gòu)買的通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項(xiàng)目，再次出售時(shí)可按之前的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。同時(shí)，通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項(xiàng)目銷售管理其他規(guī)定不變。

北京區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目一周銷售數(shù)據(jù)(2016年5月2日-5月8日)

數(shù)據(jù)來源：北京市住建委、觀點(diǎn)數(shù)據(jù)研究中心