房地產(chǎn)稅已經(jīng)爭議了多年，但是如果看一下中央這么多年來歷次正式發(fā)出的文件，對房地產(chǎn)稅改革方向一直是肯定的。

在經(jīng)過了多年物業(yè)稅模擬試點之后，包括上海、重慶兩地稱為房產(chǎn)稅的試點，其實就是消費住房的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)上要推行從無到有的改革制度建設(shè)的試點。

這兩地的試點之后，十八大給出頂層規(guī)劃非常重要的三中全會60條決定里面，可以看到一個非常明確的指導(dǎo)意見，就是加快房地產(chǎn)稅立法，并適時推進改革。

解讀上就是認(rèn)為，到了三中全會以后，全面改革推進過程中間，不是擴大房地產(chǎn)稅試點范圍的問題，而是要立法先行，走完所有立法程序之后依法執(zhí)行的問題。但是這幾年觀察下來，這個進程仍然承稱得上是舉步維艱。

我們在不同場合都可以看到，關(guān)于房地產(chǎn)稅的看法是大相徑庭的，我參與的各種討論，包括方方面面的論壇、會議，以及內(nèi)部改革方案、思路的討論，一直到最高決策層，政治局常委級的內(nèi)部座談會上，都聽得到各種不同的意見。

網(wǎng)上的聲音有一些帶有很強烈的不滿情緒，體制內(nèi)不同意見相對比較委婉，但完全聽得出來并不認(rèn)同。

如果按照“不唯上、不唯書、只唯實”的精神，我認(rèn)為有一套在邏輯上貫通的關(guān)于房地產(chǎn)稅改革認(rèn)識。

我們現(xiàn)在不可逆轉(zhuǎn)地要搞市場經(jīng)濟，建設(shè)現(xiàn)代國家，必須要建設(shè)現(xiàn)代財政制度，而現(xiàn)代財政制度服務(wù)于全局，服務(wù)于國家治理的現(xiàn)代化，是離不開直接稅建設(shè)的，而中國的直接稅制度建設(shè)中很關(guān)鍵的就是房地產(chǎn)稅。

三中全會不光說要加快房地產(chǎn)稅立法，而且還有一句話說，要逐步提高直接稅比重。在中國直接稅主要可以從哪些操作點去入手提高比重？現(xiàn)在能夠考慮的，一個是房地產(chǎn)稅，一個是個人所得稅。

房地產(chǎn)稅在住房保有環(huán)節(jié)是從無到有，個人所得稅總體來說是要全面設(shè)計，低端就是過了起征點的低中收入階層稅負(fù)要往下調(diào)，高端特別是原來超額累進稅不能覆蓋的先富起來的人，他們應(yīng)該給國庫多交稅。

這兩個方面之外，還有爭議中的遺產(chǎn)和贈與稅，我認(rèn)為現(xiàn)在不具備討論和設(shè)計遺產(chǎn)與贈與稅的條件，還只是研究。

回到房地產(chǎn)稅，如果按照三中全會非常明確的、權(quán)威的改革方案設(shè)計，必須抓住不放的一個制度建設(shè)問題，對應(yīng)到現(xiàn)在最高決策層清晰地給出的一種醒目的表述，就是我們要著力推進供給側(cè)改革，說全了是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，在改革上說的結(jié)構(gòu)首先就是制度結(jié)構(gòu)，制度結(jié)構(gòu)要處理復(fù)雜的結(jié)構(gòu)問題，比如說稅制的結(jié)構(gòu)問題就是多稅種、多環(huán)節(jié)、多重征稅。

供給側(cè)改革中，我們認(rèn)為制度供給是龍頭，制度供給里當(dāng)然包括了攻堅克難地推進這些不可回避的重點改革任務(wù)問題，而房地產(chǎn)稅就是其中之一。

在中央現(xiàn)在明確提出以后，大家都在領(lǐng)會供給側(cè)改革，推進房地產(chǎn)稅改革，我認(rèn)為是一個題中應(yīng)有之意，這是一個非常鮮明的觀點。

從實證的角度來看，我們搞市場經(jīng)濟必須承認(rèn)，市場經(jīng)濟有它的一些共性規(guī)律。市場經(jīng)濟在前面發(fā)展過程中，美國經(jīng)驗的積極內(nèi)容我們得借鑒。

美國怎么成為世界頭號強國的？美國建國歷史只有200多年，進步時代主要就是在1880到1920這40年里面，面對社會矛盾是通過改良的制度建設(shè)方式，形成了規(guī)范的稅收制度、預(yù)算制度、公共意愿表達機制、公共權(quán)力監(jiān)督制約機制。

當(dāng)時的新聞媒體已經(jīng)在陽光化的環(huán)境條件下代表公眾，對政府的各種各樣職責(zé)不到位的情況加以批評和施加壓力，而公眾在他們的公民權(quán)利發(fā)揮過程中，也越來越具有現(xiàn)代社會的公民意識和納稅人的意識。

各種各樣的作用綜合起來，在1913年，美國的個人所得稅形成了相對穩(wěn)定的模式和形態(tài)，在這個過程中，美國基層地方政府的地方稅體系也跟著大體成形。1920年，現(xiàn)代意義的預(yù)算在紐約當(dāng)?shù)匦纬赡０?，以后迅速擴展到全國各地。

美國在這個過程中，最簡要的就是政府要能夠履行職能，必須解決錢從哪里來，必須用到哪里去的問題。聯(lián)邦政府的錢主要從直接稅來，美國地方政府相當(dāng)于我們的省一級以下。美國的省一級是聯(lián)邦制的，稱為州，和中國不可比，我們說的地方，到了美國就是基層政府，基層政府的收入主要是來自房地產(chǎn)稅。

多年前在美國做訪問學(xué)者的時候就注意到，美國這個層級的政府收入，房地產(chǎn)稅所占的比例高的達到90%以上，低的也不能低于40%以下。這樣一個房地產(chǎn)稅作為主體的稅種，支持著美國地方政府解決錢從哪里來的問題，然后處理好職能履行，把錢用好，把職能按照法律框架、制度規(guī)則發(fā)揮好。

這樣一種經(jīng)驗借鑒在其他的經(jīng)濟體里，包括后進的、新興市場經(jīng)濟體里都可以看得出來。

不客氣地講，中國已經(jīng)有了這么多年的發(fā)展，但是在再分配方面，直接稅的作用之弱恐怕全世界獨一無二。在新興經(jīng)濟體已經(jīng)走到了領(lǐng)頭羊位置的中國，政府的稅收方面來看，差不多70%是來自間接稅，直接稅的收入相當(dāng)弱，而且這里面企業(yè)所得稅其實不能認(rèn)為是實打?qū)嵉闹苯佣悺?/p>

我們顯然是在種種條件之下缺少現(xiàn)代化的稅制特征的，而我們前面一些時候反復(fù)論證過，現(xiàn)在所說的房地產(chǎn)稅作為一個長效機制，可以使地方稅體系建設(shè)和地方政府職能的合理發(fā)揮。

現(xiàn)在再往前看，中國還要經(jīng)歷房地產(chǎn)伴隨的城鎮(zhèn)化高速發(fā)展，至少30年左右的時間段。現(xiàn)在中國真實的城鎮(zhèn)化水平，按照中央五中全會的說明，戶籍人口城鎮(zhèn)化率也就是40%，國際經(jīng)驗表明，到70%的高位才會轉(zhuǎn)入低平發(fā)展階段，按照每年提升一個百分點，也要有30年。

在這種情況下，房地產(chǎn)當(dāng)然是國民經(jīng)濟的支柱，但是這個支柱能不能健康地發(fā)揮作用是至關(guān)重要的?，F(xiàn)在房地產(chǎn)稅種種方面可以論證，它有利于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，有利于促進這個產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的重要支柱作用。反之，如果這個支柱建設(shè)不到位，會不斷困擾我們，一會兒出現(xiàn)過熱，一會兒出現(xiàn)過冷，一會兒出現(xiàn)肆無忌憚的炒作，一會兒大家感覺到房地產(chǎn)要崩盤。

我們一向反對這種極端化的判斷，但是顯然在這方面我們?nèi)狈﹂L期的、穩(wěn)定的制度框架。

房地產(chǎn)稅對中國現(xiàn)在特別重視的共享發(fā)展、收入再分配有獨特意義，以及可能做出貢獻。這方面大家一望而知，房地產(chǎn)稅作為一個直接稅，除了籌集政府收入，特別重要的是會發(fā)生按照支付能力原則在稅收上“抽肥”的作用，讓有豪宅、有多套房的對象多做一些稅收貢獻，讓這些資金進國庫。

“抽肥”之后就能“補瘦”，政府用稅收扶助弱勢群體，加強保障房建設(shè)，促進社會福利，這也是一個共贏。

這個不是讓先富起來的人傷筋動骨，是在他們發(fā)展享受的層面上適當(dāng)讓渡，本質(zhì)上是一個共贏的稅收。

這樣一來，中國直接稅比重就可以提高，把間接稅的比重降下來。宏觀稅負(fù)保持穩(wěn)定的情況下，稅收痛苦會減少，因為越來越多的有支付能力的人在發(fā)展享受層面做了一個讓渡，而不是像過去經(jīng)濟學(xué)分析表明，大量的、實際的稅負(fù)是落到了消費大眾身上。

消費大眾中大多數(shù)是低中收入階層，他們一旦知道自己吃個饅頭有稅，過中秋節(jié)買個月餅有稅，他們當(dāng)然怒不可遏。以這樣的方法對稅負(fù)結(jié)構(gòu)化進行優(yōu)化調(diào)整，降低整個社會的稅收痛苦，當(dāng)然就是促進社會和諧。

還要特別強調(diào)一下，房地產(chǎn)稅制的建設(shè)還有利于促進民主法治，適合以地方基層為主體來掌握這個稅收。

我們的市、縣政府合在一起是房地產(chǎn)稅稅源的主要收取者，中央和地方政府在一起，通過立法形成框架以后，這個稅收是進地方財政，過程中首先結(jié)合的就是地方基層政府怎么把錢花好的問題。

老百姓受到這樣直接稅的調(diào)節(jié)，當(dāng)然就會進一步追問，這個錢花得好不好，必須透明，必須給百姓知情權(quán)，知情權(quán)后面知道的就是質(zhì)詢權(quán)、建議權(quán)、監(jiān)督權(quán)，自然而然就要生長出法制化、民主化的機制，這對中國有莫大的意義。

我們現(xiàn)在苦于政治體制改革無法開展，但是從這里實質(zhì)性地推進民主化、法制化，不就是在借鑒美國進步時代的經(jīng)驗嗎？以一個社會上陣痛不大的良性改良切入，實質(zhì)性地解決政治體制改革的問題，這個作用非常大。

還得說一下爭議點，很多人不信，說可行性怎么樣？國外都是私有土地，中國的土地是國有的，我們這樣做會不會有法理上的障礙？

其實不是這樣的，國外有私有土地，但也有公有土地，英國是最典型的，無論最終所有權(quán)是公的還是私的土地，所有住房一律開征地方政府掌握的不動產(chǎn)稅；我們的特別行政區(qū)香港，一向開征的就有房地產(chǎn)稅，但土地恰恰不是私有制。

從實踐表明來說，這樣一個論據(jù)其實不成立，從邏輯上我們也印證了，既然80年代我們有國有企業(yè)跟其它企業(yè)一樣要對國家上交所得稅的邏輯和實踐，同樣的道理，我們可以引申到房地產(chǎn)稅。

在終極是國有的土地上，不動產(chǎn)的一個一個持有主體是有相對獨立物質(zhì)利益的主體，這種獨立的物質(zhì)利益通過立法，完全可以施加這種調(diào)節(jié)。

當(dāng)然我們也必須說清楚，物權(quán)法已經(jīng)給出了一個社會所關(guān)心的40年到70年的住房產(chǎn)權(quán)，土地方面的產(chǎn)權(quán)到期怎么辦？物權(quán)法叫用益物權(quán)，到期應(yīng)予以展期，我們無非是要在立法過程中，通過明確展期所應(yīng)該遵循的操作細(xì)節(jié)來穩(wěn)定社會預(yù)期，不要使大家在這方面還受到一些迷盲和干擾。

一句話，對房地產(chǎn)稅不認(rèn)同的、說有硬障礙的觀點確實是不成立的，但我們又強調(diào)另外一個必須特別注意的觀點，社會主義市場經(jīng)濟和中國特色現(xiàn)代化，從追趕到趕超，必須守正出奇。

美國的經(jīng)驗是帶有共性規(guī)律的，我們必須在認(rèn)同這種市場規(guī)律之上的正道，這就是守正。我們不可能在搞市場經(jīng)濟方面又否定市場經(jīng)濟存在共性規(guī)律方面走出一條路，必須認(rèn)識、適應(yīng)、尊重和敬畏市場規(guī)律，建設(shè)和市場經(jīng)濟匹配的長效調(diào)節(jié)機制。

守正后的出奇是對中國是更直接的挑戰(zhàn)，因為我們不可能簡單照搬別國經(jīng)驗走出一個中國現(xiàn)代化的社會主義市場經(jīng)濟之路。必須認(rèn)識到，中國現(xiàn)在在特定的國情、特定的發(fā)展階段、特定的漸進改革路徑約束情況下，怎么才能把路走通，讓社會各方接受。

我反復(fù)強調(diào)，就是中國不能照搬美國的房地產(chǎn)稅普遍征收模式，美國是見一平米就征一平米，碰到了問題怎么解決另外再說。我們必須找到一開始立法的時候社會上最大公約數(shù)，可接受的制度設(shè)計，這就是出奇，就是要適合中國國情，能夠支撐中國繼續(xù)成功地從追趕到趕超中實現(xiàn)現(xiàn)代化過程。

有一些積極的探討是要在立法過程中陽光化地鼓勵大家各抒己見，以后實質(zhì)性地往前推進。按照現(xiàn)在人大有關(guān)方面的回應(yīng)，我們的房地產(chǎn)稅立法已經(jīng)進入一類立法，也就是在去年下半年明確進入立法規(guī)劃以后，它是排在第一位的，一旦啟動一審以后，這個方案要征求社會意見的時候，大家都可以發(fā)表自己的意見。

怎么樣處理中國必須要有一個第一單位扣除的問題，有些研究者提的建議框架是清楚的，有不動產(chǎn)登記制度信息支撐，整個國土上所有的不動產(chǎn)信息一網(wǎng)打盡。在實際操作過程中，可以把所有的應(yīng)該納稅的不動產(chǎn)，包括消費住房普遍覆蓋之后，按照不動產(chǎn)登記信息的支撐，依法做第一單位的扣除，是第一套房也好，是人均多少平米也好，先征后返，或者先進入再說也可以，這樣操作是沒問題的。

在這樣一種“守正出奇”的方式下，大家還應(yīng)該認(rèn)識到在立法推進方面的時機怎么看待。

今年有關(guān)的主要管理部門在年度改革和工作安排里面沒有提房地產(chǎn)稅，財政部的領(lǐng)導(dǎo)只說了一句要配合人大立法，發(fā)改委的領(lǐng)導(dǎo)提都沒有提，總體的報告也沒有說。

有關(guān)部門確實有一種考量，至少我們從外部來分析判斷，中央很關(guān)心房地產(chǎn)去庫存，有關(guān)部門可能擔(dān)心現(xiàn)在強調(diào)推進立法過程會對去庫存帶來心理上的對沖。如果不提，更有利于現(xiàn)在先消化房地產(chǎn)庫存，解決矛盾主要方面的問題。

這么想是不是有一定道理？我們姑且不論，但是最新的一個動態(tài)又給我們新的啟發(fā)。有關(guān)部門如果說前面有那樣的考慮，先緩一緩，表面上不強調(diào)或者不再提，但是現(xiàn)實中的矛盾就冒出來。

這一輪中國房地產(chǎn)市場迅速出現(xiàn)在去庫存概念下冰火兩重天的情況，三四線城市還在想著怎么去庫存的時候，一線城市的熱度迅速上升。

我建議在爭議的時候就把問題挑明，既然是冰火兩重天，既然是中國房地產(chǎn)從黃金時代到白銀時代，還在分化過程中，結(jié)構(gòu)性的對策就特別關(guān)鍵。房地產(chǎn)稅立法這方面是不是可以考慮不是先緩一緩，而是積極地討論推進，同時要給一個信息，立法一旦通過之后，執(zhí)行的時候是可以區(qū)分先后。

比如說現(xiàn)在這樣熱度上升的一線城市，除了增加供給緩解之外，必須有長效機制，推出房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅推出首先可以考慮在“北上廣深”這樣熱得不得了的地方來實現(xiàn)，這是符合供給側(cè)改革的內(nèi)在邏輯思路，這是我對有爭議的房地產(chǎn)稅的基本看法。

房地產(chǎn)稅改革的大方向下，要特別注意內(nèi)在邏輯，從短期到中長期怎么銜接，執(zhí)行過程中在供給側(cè)又要特別強調(diào)區(qū)別對待。