主持嘉賓：世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉先生。

討論嘉賓：著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、社科院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮先生；廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲先生；彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司助理總裁段斐欽先生；新鷗鵬集團(tuán)首席戰(zhàn)略官、董事副總裁李戰(zhàn)洪先生；僑鑫地產(chǎn)副總裁張學(xué)鳳女士；五礦地產(chǎn)華南區(qū)總經(jīng)理戴鵬宇先生；觀瀾湖地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理洪剛先生。

黎振偉：謝謝主持人。今年很多地方都在開(kāi)論壇，我也剛剛從成都回來(lái)，我們今天的論壇主題是供給側(cè)改革。2015年中國(guó)房地產(chǎn)又是回暖，又是分化，當(dāng)然更明顯的是分化。分化是不容易的，因?yàn)榉只聛?lái)，我們的政策也要分化，管理也要分化，它很考驗(yàn)我們的地方政府，考驗(yàn)我們的企業(yè)，也考驗(yàn)買(mǎi)房人怎么選擇城市，同時(shí)也考驗(yàn)中央政府如何制定政策。所以在這個(gè)大的分化環(huán)境下，我第一個(gè)問(wèn)題就先給陳主任，盡管陳主任剛才說(shuō)很討厭講政策，但沒(méi)辦法，中國(guó)就是靠政策發(fā)展的，我們所有的地方都看中央，每個(gè)企業(yè)都看政府的政策。中國(guó)是習(xí)慣于大一統(tǒng)的，所以大家都看中央、看國(guó)家的政策，但也容易遭到一榮俱榮，一損俱損，因城施策的方針將是今后房地產(chǎn)大的挑戰(zhàn)，大的問(wèn)題來(lái)了，因城施策，中央怎么把控政策的天花板和底線(xiàn)？我們看到很多地方政府容易突破這個(gè)線(xiàn)。另外還有一點(diǎn)，很多地方政府容易出臺(tái)一些莫名其妙的政策，今天出，明天收，開(kāi)發(fā)商很難把握，所以在這一點(diǎn)上請(qǐng)您談?wù)勗趺匆虺鞘┎?，?guó)家怎么把控，地方政府怎么處理？

陳淮：剛才主持人講，考驗(yàn)地方政府和中央政府，他還講到大一統(tǒng)，其實(shí)中央從2013年以來(lái)沒(méi)有什么大一統(tǒng)，讓各地嘗試性地提出自己當(dāng)?shù)匕l(fā)展，包括房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的改革，比如說(shuō)限購(gòu)取消就是一個(gè)各個(gè)城市陸續(xù)的取消，而中央不發(fā)聲，既沒(méi)有建設(shè)部，也沒(méi)有國(guó)務(wù)院說(shuō)你可以限購(gòu)或者不限購(gòu)，根據(jù)自己的需要逐步的退出。實(shí)際上到現(xiàn)在為止，比如說(shuō)我們分化，分化下來(lái)也并沒(méi)有出一個(gè)國(guó)幾條一刀切的實(shí)施政策，但是各地的確出了一些雷人的政策，今天晚上出，過(guò)幾個(gè)小時(shí)又把它取消了，這種已經(jīng)不是欠考慮了，要我說(shuō)就是對(duì)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，對(duì)市場(chǎng)的脈搏，以及對(duì)供求關(guān)系缺乏把握。

剛才說(shuō)到考驗(yàn)地方政府，如果說(shuō)有什么底線(xiàn)和天花板的話(huà)，我看從中央的底線(xiàn)，今年我們有幾個(gè)大的難點(diǎn)，一個(gè)是就業(yè)，有幾百萬(wàn)人的過(guò)剩產(chǎn)能的問(wèn)題，在兩會(huì)中雙鴨山的問(wèn)題已經(jīng)一定程度的反映了這個(gè)全局性的問(wèn)題，要徐徐圖之、緩緩解決，慢慢過(guò)渡，不管是房地產(chǎn)去庫(kù)存，還是加快農(nóng)民工進(jìn)城，一定要有利于緩解就業(yè)崗位的問(wèn)題。第二個(gè)是我們的過(guò)剩產(chǎn)能的產(chǎn)業(yè)不能全死，特別是那些大企業(yè)，是我們國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力和城市化的物質(zhì)基礎(chǔ)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行中，還得保持一定的投資需求，滿(mǎn)足鋼鐵、煤炭、石油、石化的需求。第三個(gè)，我們今年還得把提高城市質(zhì)量這個(gè)問(wèn)題放在第一位，特別是和環(huán)境的關(guān)系，你不顧一切地大拆大建，固然GDP一時(shí)在短期內(nèi)有所表現(xiàn)，但可能帶來(lái)的后患是非常大的。最后一個(gè)底線(xiàn)就是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行，實(shí)際上李克強(qiáng)總理從去年末到今年初，已經(jīng)多次講到不搞強(qiáng)刺激，不弄4萬(wàn)億或者是突然轉(zhuǎn)向，出手要快、出拳要重的政策，要求平穩(wěn)過(guò)渡，讓市場(chǎng)多發(fā)聲音，我想這也是一個(gè)底線(xiàn)。之中央政府出臺(tái)一個(gè)什么政策去救三四線(xiàn)城市的中小開(kāi)發(fā)商的可能性基本上為零，但是有沒(méi)有可能性出臺(tái)鼓勵(lì)三四線(xiàn)城市加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施，簡(jiǎn)化農(nóng)民工進(jìn)城落戶(hù)，以及給予他們?cè)谕恋卣呱系囊恍└淖儭Ｎ蚁脒@些是可以考慮的。

黎振偉：第二位是蔡會(huì)長(zhǎng)，省房協(xié)一直為政府是提供政策建議的，在結(jié)構(gòu)調(diào)整、供給層主導(dǎo)、因城施策的環(huán)境下，省房協(xié)認(rèn)為地方政府的房地產(chǎn)政策是否應(yīng)該做必要的調(diào)整？既推動(dòng)市場(chǎng)健康發(fā)展，同時(shí)又避免過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)，同時(shí)還有企業(yè)怎么提升自身應(yīng)對(duì)的變化，我相信這些問(wèn)題也是媒體很關(guān)注的，因?yàn)閺V東的各地市場(chǎng)差異很大，如果這個(gè)政策不對(duì)頭的話(huà)，也會(huì)出現(xiàn)搞亂了的情況，有些很急，有些很慌。

蔡穗聲：謝謝主持人，問(wèn)題很大，我試著回答一下。我們也給政府提了一些建議，包括現(xiàn)在廣東的庫(kù)存，我們主要是擔(dān)心商業(yè)和寫(xiě)字樓方面的庫(kù)存，這方面消化比較難一點(diǎn)，所以建議政府調(diào)整一些規(guī)劃要求，做一些功能的改變，這是政策上盡量需要爭(zhēng)取的。但我現(xiàn)在覺(jué)得，政策方面考慮的余地真的不大，現(xiàn)在你所看到的，各地政府把歷年的政策武器庫(kù)都翻出來(lái)，能用的都用上了，而且還互相學(xué)習(xí)、互相取經(jīng)，我們沒(méi)辦法提出更好的政策。

我認(rèn)為更重要的還是制度的安排、制度的變革，現(xiàn)在我們看到一些問(wèn)題，還是受制度的制約比較大，比如說(shuō)我們的行政審批制度，這個(gè)是消耗社會(huì)資源非常大的方面，這涉及到政府的改革，一個(gè)項(xiàng)目搞一年兩年審批不下來(lái)，浪費(fèi)多少資源在里面，喪失多少市場(chǎng)商機(jī)。包括土地的出讓制度，政府是按照財(cái)政需要來(lái)決定土地批出的進(jìn)度和規(guī)模，這必然造成新的庫(kù)存，你應(yīng)該把它調(diào)整為按照市場(chǎng)需求來(lái)供給土地，當(dāng)然這涉及到另一個(gè)問(wèn)題，你要改變整個(gè)國(guó)家的財(cái)稅體制，改變政府依賴(lài)土地財(cái)政的體制，要把政府改造為一個(gè)廉潔、高效的政府，這個(gè)涉及面太大了。

但不管怎么說(shuō)，我覺(jué)得目前我們討論政策，政府官員所有東西都已經(jīng)考慮到了，我們很難比人家想得更充分，有更多新鮮的東西，倒是制度的改革方面，其實(shí)是有很大的潛力，而且會(huì)有很大的推動(dòng)，這方面我覺(jué)得政府應(yīng)該下決心改革自己，革自己的命，這就看政府的決心。

至于談到企業(yè)，我不大同意一種觀點(diǎn)，大家覺(jué)得好像分化了，意味著大企業(yè)不斷地兼并，中小房企沒(méi)有存在的空間了，我從來(lái)不認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn)，一方面大企業(yè)在不斷地發(fā)展壯大，這是肯定的，但另一方面，你把中小房企都搞死了，不是一個(gè)好事情。剛才陳教授談到工業(yè)是個(gè)大問(wèn)題，中小企業(yè)容納了大量的就業(yè)人員在里面，這是我們應(yīng)該關(guān)注到的，我們一直鼓勵(lì)中小房企應(yīng)該找到自己的活路，你沒(méi)辦法跟大企業(yè)去拼，你應(yīng)該要關(guān)注到很多縣城里面的發(fā)展，包括農(nóng)業(yè)的發(fā)展，都是應(yīng)該要關(guān)心到的。另外一個(gè)要在管理經(jīng)營(yíng)方面出效益。如果我們?cè)诮?jīng)營(yíng)管理上有新的路子，以及做到扎根基層，扎根三四線(xiàn)，我認(rèn)為中小房企依然有廣闊的空間，不是說(shuō)只有等著被兼并的一條路子。

黎振偉：謝謝蔡會(huì)長(zhǎng)，蔡會(huì)長(zhǎng)說(shuō)得很對(duì)，我也認(rèn)同，再多的政策不如回歸市場(chǎng)，政府少點(diǎn)政策，尊重市場(chǎng)，干好自己的事情。至于講到企業(yè)，我也認(rèn)同一個(gè)觀點(diǎn)，廣州有個(gè)企業(yè)安華，原來(lái)做美博城的，他們?cè)谥貞c忠縣做了一個(gè)項(xiàng)目，一做就做了十幾年，我們?nèi)ツ抢锟戳?，它把?dāng)?shù)厮衅放贫几爬?，別的企業(yè)進(jìn)去是不可能做過(guò)它的，關(guān)鍵是你要沉下心來(lái)，不能到處轉(zhuǎn)。

第三個(gè)問(wèn)題就問(wèn)我們的企業(yè)了，彩生活的段總，您剛才介紹了彩生活的案例，兩年前彩生活上市，你的市值很快達(dá)到跟花樣年的市值一樣高，大家都很關(guān)注。當(dāng)然一方面是管理，一方面是服務(wù)，另外大家也看到了這里面的機(jī)會(huì)。今天我們也看到這個(gè)管理非常重要，因?yàn)樽霎a(chǎn)品容易做到，但是管理不容易做到，管理比較長(zhǎng)線(xiàn)，但是我們也擔(dān)心，有的企業(yè)為了上市做一些短期行為，那就很難搞了，它違背了服務(wù)的本質(zhì)。今天在供給側(cè)改革的情況下，我們?cè)趺椿貧w服務(wù)的本質(zhì)，回歸管理的本質(zhì)？我們講O2O，千萬(wàn)不要忘了它的根本。

段斐欽：從管理和供給的本質(zhì)做好服務(wù)，這一點(diǎn)非常重要。最近有首歌寫(xiě)得很好，里面有句歌詞說(shuō)，生活不僅是眼前的茍且。其實(shí)以前社區(qū)服務(wù)行業(yè)的人整體來(lái)說(shuō)是比較茍且的，物業(yè)管理的定價(jià)權(quán)不在自己手上，它不像海底撈一樣，我做好了服務(wù)，我的定價(jià)權(quán)在我手上，但是物業(yè)行業(yè)的定價(jià)權(quán)某種程度是少數(shù)決定多數(shù)的行業(yè)，物業(yè)行業(yè)過(guò)去一直受制于這個(gè)行業(yè)的制度影響，所以比較茍且。

對(duì)彩生活來(lái)說(shuō)，一直在粉絲一個(gè)問(wèn)題，從2002年彩生活開(kāi)始創(chuàng)業(yè)，到2014年上市，走了12年的時(shí)間，某種程度上，彩生活在這個(gè)行業(yè)沒(méi)有定價(jià)權(quán)的情況下，它的管理效率已經(jīng)做到了整個(gè)行業(yè)里面的第一位。為什么是第一位呢？它用了行業(yè)從業(yè)人數(shù)的一半的規(guī)模，就做到了行業(yè)滿(mǎn)意度的第六，前5位大部分是地產(chǎn)公司的物業(yè)企業(yè)，因?yàn)榈禺a(chǎn)公司的物業(yè)企業(yè)一般來(lái)說(shuō)地產(chǎn)公司會(huì)給一些補(bǔ)貼，某種程度上我們也稱(chēng)之為叫扭曲價(jià)格之后的滿(mǎn)意度，彩生活是做到真實(shí)價(jià)格的滿(mǎn)意度，因?yàn)槲覀儼偃f(wàn)平方米用工人數(shù)是110個(gè)人，行業(yè)平均人數(shù)是220個(gè)人，地產(chǎn)企業(yè)一般來(lái)說(shuō)一百萬(wàn)平米是300個(gè)人，所以從輸入和輸出來(lái)看，我們?cè)诠芾硇噬弦呀?jīng)做到行業(yè)第一。

但是我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，無(wú)論是我們個(gè)體，還是我們整個(gè)企業(yè)，還有整個(gè)上下游的企業(yè)，沒(méi)有解決茍且的問(wèn)題，比如說(shuō)我們外包的保潔公司，其實(shí)這些保潔人員每個(gè)月的收入就2200快恰左右，中間還要砍一刀，能解決這個(gè)保潔的茍且之勢(shì)嗎？很難。所以從彩生活來(lái)說(shuō)，就慢慢思考一個(gè)問(wèn)題，我們?cè)趺礃影丫S修和保潔e化，從公共區(qū)域建立信用，讓他們更好地去進(jìn)入家庭。因?yàn)镺2O最大的挑戰(zhàn)不是信息的服務(wù)，就像我們用滴滴打車(chē)，不會(huì)關(guān)注他是不是信息服務(wù)，到家服務(wù)，價(jià)格不是關(guān)鍵因素，信用是關(guān)鍵因素，核心在于每一個(gè)給你服務(wù)提供的個(gè)體，他的信用評(píng)級(jí)是你為他定價(jià)的關(guān)鍵因素，所以我們慢慢就把我們的維修服務(wù)外包，跟他一起合作構(gòu)建e維修的平臺(tái)，我的保潔也外包，變成一個(gè)e保潔的平臺(tái)。

因?yàn)檫@些服務(wù)你是24小時(shí)在社區(qū)里面發(fā)生的，這些個(gè)體的信用是對(duì)業(yè)主可見(jiàn)的，所以雖然低頻，但是業(yè)主一旦發(fā)現(xiàn)自己家里出現(xiàn)了這些服務(wù)需求的時(shí)候，他第一選擇一定是選擇這個(gè)平臺(tái)上最好的維修工過(guò)程保潔阿姨。這會(huì)迫使這個(gè)平臺(tái)上的維修工和保潔阿姨著力做好公共區(qū)域的服務(wù)。我們不僅僅是一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)的企業(yè)，因?yàn)楹芏嗷ヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)嘗試過(guò)快的落地，過(guò)快的在信息上進(jìn)行傳播，忽略了對(duì)于社區(qū)，包括我們基于社區(qū)的需求和供給的核心是信用和信用之間的互換，所以我們慢慢地希望讓我們的保潔阿姨、維修工逐漸地在這個(gè)平臺(tái)上不再茍且。我們的保潔阿姨現(xiàn)在在我們的試點(diǎn)小區(qū)，在周末他是要加價(jià)才能請(qǐng)到的，因?yàn)榇蠹叶伎吹玫竭@個(gè)小區(qū)里面的阿姨哪個(gè)最好，哪個(gè)最強(qiáng)。所以我們只定基準(zhǔn)價(jià)，上浮的價(jià)格由阿姨自己定。我們好的維修工，一個(gè)月可以做到1萬(wàn)多到2萬(wàn)，通過(guò)這種價(jià)值重構(gòu)，我們的客戶(hù)經(jīng)理以前是只管收費(fèi)，一旦談到服務(wù)，這些客戶(hù)經(jīng)理就找不到下游的資源來(lái)給他提供服務(wù)的供給?，F(xiàn)在我們的業(yè)主要找一個(gè)家政，他的中間服務(wù)的工作已經(jīng)不再是他的成本，而是他找到這個(gè)供給側(cè)為業(yè)主服務(wù)，這個(gè)供給側(cè)會(huì)給他一部分的擴(kuò)客戶(hù)的費(fèi)用，所以我們的客戶(hù)經(jīng)理在這個(gè)維度上來(lái)看，他的收入又比以前有所提高。所以我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程中慢慢的服務(wù)發(fā)生一些變化。

黎振偉：段總讓我看到彩生活是在實(shí)現(xiàn)讓服務(wù)更便利、更有價(jià)值、更重要。

下一位嘉賓是新歐鵬的李戰(zhàn)洪先生，您每次都有很多獨(dú)特的觀點(diǎn)，這次講到去庫(kù)存，可以說(shuō)在中國(guó)的三四線(xiàn)城市是最糟糕的，最近我去了一趟重慶，我在重慶下面一個(gè)縣看到了新歐鵬的項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)我過(guò)去是為了解決一個(gè)企業(yè)的銷(xiāo)售問(wèn)題，它賣(mài)得不好，但是斜對(duì)面的新歐鵬的樓盤(pán)賣(mài)得非常好，價(jià)格還比它高?？赐暌院笪矣懈锌矣X(jué)得在任何地方都有剛需，都有好的，也有不好的，在今天我們?nèi)绾伟褎傂枳龊?，?qǐng)李總給大家談?wù)?，新歐鵬在三四線(xiàn)城市做好房地產(chǎn)的ABC是什么，何謂必要做的，何謂不必要做的？新歐鵬如何占領(lǐng)三線(xiàn)城市？

李戰(zhàn)洪：的確有不少的樓盤(pán)在去年別人賣(mài)得不好的時(shí)候，我們?cè)谝粋€(gè)區(qū)縣里面就可以賣(mài)到3000多套。其實(shí)我覺(jué)得現(xiàn)在的微觀做事情這一塊，差別已經(jīng)不大，就是各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間這一塊的差別不大。房地產(chǎn)有很強(qiáng)的周期性，它是有規(guī)律的，你只要把握好規(guī)律，再把微觀的事情做好，你就能贏得市場(chǎng)。今天的主題是“供給新節(jié)奏”，我覺(jué)得宏觀把握最重要，就是要看政策。從2008年到現(xiàn)在，政府供給了一大堆的政策，但是我覺(jué)得政策就是給了你一個(gè)字，2008年是放，2009年是活，然后接下來(lái)就是亂，然后是抓，最后是死，死了以后又叫，到了去年的時(shí)候就在叫，今年又開(kāi)始放，政策每年供給的就是一個(gè)字，而且是一個(gè)驚人的循環(huán)。所以今年大家怎么做，大家把握這個(gè)字，到了2017年又該怎么做，在什么節(jié)點(diǎn)上去庫(kù)存，在什么節(jié)點(diǎn)上盡量讓自己的庫(kù)存降到最低，開(kāi)始抓生產(chǎn)，開(kāi)始找土地，在死的時(shí)候找土地，去組織生產(chǎn)，在大家開(kāi)始叫的時(shí)候，你的生產(chǎn)快差不多了，到放的時(shí)候，你大量的產(chǎn)品開(kāi)始出來(lái)。到現(xiàn)在為止，我們的庫(kù)存已經(jīng)去得差不多了，所以只要把握好政策供給每年一個(gè)關(guān)鍵詞的節(jié)奏，你踩準(zhǔn)了，去庫(kù)存就不難了，企業(yè)的做法就有了，所以今年抓好這個(gè)機(jī)會(huì)，現(xiàn)在進(jìn)入到一個(gè)放和活的階段，做好后面的布局，就會(huì)贏得二三線(xiàn)城市的市場(chǎng)。

黎振偉：謝謝李總，大家有空可以看看新歐鵬做的項(xiàng)目，他們做得很特別，他們把教育、生活配套都做得很到位。

下一位嘉賓是僑鑫地產(chǎn)的張學(xué)鳳副總，僑鑫在廣州是做豪宅，做高端物業(yè)作為自己的主業(yè)著稱(chēng)的，我感覺(jué)你們應(yīng)該不太受政策影響，在今天談到政策的時(shí)候，您覺(jué)得您的企業(yè)發(fā)展的模式，在高端市場(chǎng)方面，到底受不受政策影響？我們?nèi)绾巫龊梦覀兊膭傂瑁?/p>

張學(xué)鳳：我們是專(zhuān)注做高端的物業(yè)，可能對(duì)主流的市場(chǎng)沒(méi)有太多借鑒，但是我覺(jué)得有一點(diǎn)應(yīng)該是有對(duì)標(biāo)的。我們今天都在談去庫(kù)存，其實(shí)所謂的形成庫(kù)存根本的問(wèn)題在于房子不夠好，產(chǎn)品力不夠，要么是地段出了問(wèn)題，要么是居住條件不夠，總之形成庫(kù)存的主要問(wèn)題是產(chǎn)品力不夠。

所以我們覺(jué)得，目前還持有大量庫(kù)存的企業(yè)要借政策的東風(fēng)趕緊去庫(kù)存，同時(shí)更重要的是反省下一步，就是如何去提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，我們覺(jué)得提高產(chǎn)品力才是作為企業(yè)長(zhǎng)治久安的根本和核心。我們的產(chǎn)品總價(jià)是非常高的，我們?cè)诮灰椎倪^(guò)程中，我們覺(jué)得最高端的客戶(hù)群這幾年的變化是非常明顯的，這是我們提升產(chǎn)品力、提升產(chǎn)品影響力的關(guān)鍵的因素，就是你對(duì)市場(chǎng)、客戶(hù)要有充分的研究。比如說(shuō)廣州最高端的市場(chǎng)，我們關(guān)注到客戶(hù)非常重要的變化，比如說(shuō)客戶(hù)更加年輕，客戶(hù)更加國(guó)際化的生活經(jīng)歷和視野，客戶(hù)更加個(gè)性，這批客戶(hù)是最不愿意被定義，或者最不好定義的客戶(hù)，比如客戶(hù)除了追求房子好用之外，他們有更多的精神訴求，更多的價(jià)值觀的認(rèn)同。所以在充分對(duì)市場(chǎng)、客戶(hù)有了足夠的考慮之后，你才會(huì)有更加匹配的產(chǎn)品，更加針對(duì)客戶(hù)需求的產(chǎn)品出來(lái)。我們覺(jué)得作為一個(gè)企業(yè)，如果真的是花心思研究客戶(hù)，真的花心思研究產(chǎn)品，可能相對(duì)遇到大量庫(kù)存的風(fēng)險(xiǎn)的可能性要小一些。在今天這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，我們覺(jué)得企業(yè)一方面要抓緊機(jī)會(huì)，解決這些問(wèn)題，其實(shí)帶給我們更多的反省，下一個(gè)階段更多的企業(yè)也會(huì)從過(guò)去的追求規(guī)模、追求量，到今天需要解決產(chǎn)品力的問(wèn)題，來(lái)解決企業(yè)面臨的一些潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

黎振偉：以我的理解，僑鑫不浮躁，而且很用心，它不太追求每年的規(guī)模增長(zhǎng)多大，但是它很注重把產(chǎn)品做好，所以它賣(mài)的房子是最貴的，賣(mài)到十幾萬(wàn)一平米，不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)好了一下開(kāi)發(fā)很多，這種企業(yè)可能對(duì)大多數(shù)的企業(yè)沒(méi)有借鑒意義，但是對(duì)那些準(zhǔn)備被并購(gòu)的不太大的企業(yè)，大家應(yīng)該學(xué)它，因?yàn)樗眯模炎约旱目蛻?hù)服務(wù)好了，在它的層面上做得最足，我想也是一個(gè)企業(yè)的生存之道。

下一位嘉賓也是本次開(kāi)發(fā)商里面的唯一一位央企，五礦地產(chǎn)華南總經(jīng)理戴總，央企是龍頭，在供給側(cè)改革里面，央企如何制定自己的政策？我們也為很多的央企服務(wù)，給我們一個(gè)感覺(jué)就是央企追求規(guī)模，而且要大，拿的很多地都在三四線(xiàn)城市，搞不好就會(huì)陷進(jìn)去。你的產(chǎn)品很好，做得很到位，但是有時(shí)候又不好賣(mài)，從您的角度來(lái)看，應(yīng)該怎么調(diào)整這個(gè)問(wèn)題？既要有規(guī)模，還要能夠去化。

戴鵬宇：糾正一下主持人的觀點(diǎn)，其實(shí)央企也并不是說(shuō)都追求規(guī)模，五礦地產(chǎn)其實(shí)是首批國(guó)資委的16家地產(chǎn)央企之一，但是我們發(fā)展的還是比較穩(wěn)健的，進(jìn)的區(qū)域也不是很多，目前我們更聚焦在重點(diǎn)的人口導(dǎo)入量比較大的城市，包括一線(xiàn)城市和核心二線(xiàn)城市。剛才主持人也提到了，我們?cè)谌木€(xiàn)城市也有一點(diǎn)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這一塊我們也在思考一些開(kāi)發(fā)的流程。當(dāng)然目前我們更多的資產(chǎn)還是在一線(xiàn)城市和核心二線(xiàn)城市，三四線(xiàn)城市主要是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和旅游+休閑的地產(chǎn)。

今天我們談因城施策的問(wèn)題，其實(shí)在2014年年底的時(shí)候我們就在想，2015年可能比較困難，但是從目前來(lái)看，整個(gè)市場(chǎng)的情況也發(fā)生了變化，我記得萬(wàn)科前段時(shí)間也說(shuō)了，2015年可能是最近幾年最好的一個(gè)年頭，從政策方面可能沒(méi)有一些大的政策支持，到現(xiàn)在一些一線(xiàn)城市和核心二線(xiàn)城市的增長(zhǎng)是很快的，三四線(xiàn)城市不太好。五礦前段時(shí)間完成了內(nèi)部的整合，明確由五礦建設(shè)來(lái)托管整個(gè)中國(guó)五礦集團(tuán)的25個(gè)項(xiàng)目，大概400多億的總資產(chǎn)規(guī)模的非上市業(yè)務(wù)。規(guī)模是我們追求的一方面，但是我們規(guī)模還不算很大，總資產(chǎn)才800多億，中冶和五礦的合并還沒(méi)有到業(yè)務(wù)條線(xiàn)這一塊，可能未來(lái)的規(guī)模也是比較大的。對(duì)于開(kāi)發(fā)模式，我們也在做一些探討，未來(lái)可能還是以開(kāi)發(fā)為基礎(chǔ)，以運(yùn)營(yíng)為核心的全生命周期的開(kāi)發(fā)模式。開(kāi)發(fā)為基礎(chǔ)很好理解，開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地、定位、施工，這是基礎(chǔ)。運(yùn)營(yíng)為核心，我們現(xiàn)在也在探討一些新的模式，我們的一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，三四線(xiàn)城市旅游和休閑地產(chǎn)的探討。另外包括彩生活在做的物業(yè)和社區(qū)O2O的東西，在我們一些業(yè)主規(guī)模量比較大的城市，比如說(shuō)南京、長(zhǎng)沙有上萬(wàn)業(yè)主的規(guī)模的城市，我們會(huì)探討這樣的運(yùn)營(yíng)模式，包括上下游的供應(yīng)鏈的打造，比如說(shuō)精裝和軟裝的服務(wù)，所以未來(lái)我們還是想這幾點(diǎn)，開(kāi)發(fā)為基礎(chǔ)、運(yùn)營(yíng)為核心的全生命周期的開(kāi)發(fā)模型的新的設(shè)想和探討。

黎振偉：地方政府非常希望央企去，因?yàn)橛绣X(qián)，可以拿很多地，但是也誤導(dǎo)他們，以為央企過(guò)來(lái)，政府就什么都搞定了，所以剛才提到運(yùn)營(yíng)跟產(chǎn)業(yè)，我覺(jué)得很重要，三四線(xiàn)城市真的不能再搞那么多房地產(chǎn)了，應(yīng)該做產(chǎn)業(yè)和運(yùn)營(yíng)，所以你也應(yīng)該給他們支招，否則到處拿地，到處搞開(kāi)發(fā)區(qū)。

最后一位嘉賓是來(lái)自海南的觀瀾湖營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理洪剛總，兩年前去過(guò)洪總的那個(gè)項(xiàng)目，最近海南又熱起來(lái)了，其實(shí)海南熱和不熱我們都擔(dān)心，一熱就好像容易出泡沫，不熱又容易造成爛尾盤(pán)，所以大家很糾結(jié)，請(qǐng)洪總跟大家說(shuō)一下海南最近真實(shí)的情況怎么樣，你們的項(xiàng)目在這個(gè)過(guò)程中如何把握這個(gè)市場(chǎng)的變化？旅游地產(chǎn)很難做，我們真的很想聽(tīng)聽(tīng)觀瀾湖是如何去按照原定的方針去走？

洪剛：非常感謝，首先我再說(shuō)明一下，觀瀾湖是起家于深圳，大家對(duì)觀瀾湖的理解是基于高爾夫，當(dāng)然這個(gè)在現(xiàn)在并不是一個(gè)很合宜的話(huà)題，但是觀瀾湖把一個(gè)舶來(lái)品高爾夫做成了全球最大，也成為整個(gè)高爾夫歷史上中國(guó)這兩個(gè)字不可能缺失的影響高爾夫發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。

在海南，我們的開(kāi)發(fā)也是基于高爾夫，但是把它做了一個(gè)綜合性的開(kāi)發(fā)，我們從來(lái)不認(rèn)為在地產(chǎn)角度我們輸于在座很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，觀瀾湖不是個(gè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，觀瀾湖地產(chǎn)是整個(gè)觀瀾湖集團(tuán)產(chǎn)業(yè)中的一個(gè)小部分，觀瀾湖能夠發(fā)展至今的最重要的是經(jīng)營(yíng)和運(yùn)營(yíng)，觀瀾湖一直定位于是一個(gè)土地運(yùn)營(yíng)商。觀瀾湖拿的每一塊地都不是城市核心地帶，也不是屬于資源性的土地，我們拿的地都是一些荒地、廢地，經(jīng)過(guò)改造，經(jīng)過(guò)經(jīng)營(yíng)，使這塊土地的價(jià)值產(chǎn)生溢價(jià)空間，對(duì)自己也是個(gè)幫助，對(duì)當(dāng)?shù)卣彩莻€(gè)幫助，對(duì)周邊的土地的發(fā)展也是個(gè)幫助。所以觀瀾湖一直以來(lái)是土地運(yùn)營(yíng)的角度在進(jìn)行開(kāi)發(fā)。我們?cè)诤Ｄ系倪@個(gè)項(xiàng)目，我們基于觀瀾湖經(jīng)營(yíng)和運(yùn)營(yíng)的體制，打造了一個(gè)品牌，使土地價(jià)值從不毛之地成為片區(qū)的開(kāi)發(fā)核心，甚至成為整個(gè)片區(qū)土地開(kāi)發(fā)的支撐點(diǎn)，也成為一個(gè)城市營(yíng)商的支撐點(diǎn)。在這個(gè)基礎(chǔ)上，我們的開(kāi)發(fā)是全面的，更著眼于運(yùn)營(yíng)和經(jīng)營(yíng)，而不單只是開(kāi)發(fā)。

在海南這個(gè)項(xiàng)目上，我們的地產(chǎn)售價(jià)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊的，大家認(rèn)為觀瀾湖的土地價(jià)值很低，但是房產(chǎn)售價(jià)很高，大家這一點(diǎn)觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，大家沒(méi)有看到觀瀾湖投資到土地經(jīng)營(yíng)上的投資成本，這個(gè)投資成本是目前大多數(shù)開(kāi)發(fā)商從來(lái)不做的事情，因?yàn)樗?jì)算這個(gè)投入產(chǎn)出。而觀瀾湖恰恰是做了一件大家認(rèn)為是一個(gè)傻的事情，我們把整片土地進(jìn)行改造，進(jìn)行投入，使土地價(jià)值升值，土地價(jià)值產(chǎn)生更大的溢價(jià)空間。在海南、深圳都有這種現(xiàn)象。同樣觀瀾湖地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)也不會(huì)受政策的影響，市場(chǎng)好了，我賣(mài)得很火，市場(chǎng)差了，我賣(mài)不動(dòng)，不會(huì)受影響，觀瀾湖的產(chǎn)品著重于我們自己的客戶(hù)定位，精耕于我們的客戶(hù)定位的需求，也就是根據(jù)我們的客戶(hù)的需求進(jìn)行開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)生它的價(jià)值，這就是觀瀾湖一直以來(lái)我們?cè)趶氖拢苍趫?jiān)持做的事情。

海南有兩個(gè)政策，第一，60平米以下禁止再批復(fù)，第二，暫停批準(zhǔn)建設(shè)用地，進(jìn)行雙限。這是海南省政府作為去庫(kù)存的一個(gè)手段，但是我反過(guò)來(lái)認(rèn)為，大家不要認(rèn)為海南的泡沫太大，海南不是海南的海南，它是全中國(guó)的海南，海南的市場(chǎng)不是一個(gè)省，它的需求來(lái)自于北方，來(lái)自于西北、東北、華東、華中、華北，甚至于是華南，它的市場(chǎng)需求是全國(guó)的。為什么在過(guò)去幾年曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)泡沫？因?yàn)閲?guó)家以前給政策，旅游島、免稅島等等，讓大家認(rèn)為海南充滿(mǎn)了機(jī)遇，機(jī)遇帶來(lái)了投資，同樣也帶來(lái)了投機(jī)，在里面的泡沫是由投機(jī)產(chǎn)生的。而真正海南的旅游地產(chǎn)，我們把它定義為叫旅居，海南是一個(gè)旅居的島嶼，海南是中國(guó)唯一一個(gè)擁有熱帶城市的島嶼。它的客戶(hù)來(lái)自全中國(guó)，所以這里面不存在什么泡沫，只是大家對(duì)旅游的需求，對(duì)旅居的需求還沒(méi)打開(kāi)，當(dāng)這個(gè)市場(chǎng)打開(kāi)以后，這個(gè)供應(yīng)量是足夠的。另外一個(gè)，旅居地產(chǎn)最大的核心是經(jīng)營(yíng)和運(yùn)營(yíng)，而我們?cè)谶^(guò)去海南的發(fā)展來(lái)看，真正在海南進(jìn)行了投資的企業(yè)有很多，真正在海南運(yùn)營(yíng)、經(jīng)營(yíng)的企業(yè)很少。這就是海南為什么出現(xiàn)了大量的土地供應(yīng)，而去貨困難，因?yàn)榇蠹医撕芏喾孔?，沒(méi)有人去運(yùn)營(yíng)，沒(méi)有人經(jīng)營(yíng)，依靠政府的能力，又沒(méi)有那么大的政府資本支撐整個(gè)海南島的基礎(chǔ)建設(shè)。企業(yè)在這里面起到什么作用呢？大多數(shù)企業(yè)都去圈地，大家都很清楚，海南島的海岸線(xiàn)附近好的土地基本是被央企圈走了，但是有誰(shuí)在海南島經(jīng)營(yíng)和運(yùn)營(yíng)呢？屈指可數(shù)。這么大的市場(chǎng)，沒(méi)有人去經(jīng)營(yíng)、運(yùn)營(yíng)，也就在前年開(kāi)始有地產(chǎn)商提出了要經(jīng)營(yíng)城市、運(yùn)營(yíng)城市，而恰恰這是觀瀾湖從公司建立之初，在24年前就開(kāi)始做的事情，就是經(jīng)營(yíng)和運(yùn)營(yíng)一片土地，產(chǎn)生價(jià)值，解決勞動(dòng)力，帶動(dòng)稅收，帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)，提高他的消費(fèi)水平。觀瀾湖24年一直在做這個(gè)事情，這是我們的經(jīng)驗(yàn)，或者說(shuō)是我們一路走過(guò)來(lái)的一些簡(jiǎn)單的分享。

黎振偉：謝謝洪總，中國(guó)現(xiàn)在很多的旅游地產(chǎn)都是賣(mài)了房子就沒(méi)人管的，的確要有經(jīng)營(yíng)和運(yùn)營(yíng)，這是非常不容易的，我們非常期待觀瀾湖能把這個(gè)模式做好，我們下次到海南再去看看你們的項(xiàng)目，因?yàn)檫@是中國(guó)未來(lái)巨大的需求，但是很多人沒(méi)有做好。

時(shí)間也到了，我們最后每人給未來(lái)的發(fā)展一句話(huà)，談?wù)勎覀兊慕ㄗh。

段斐欽：創(chuàng)新共生創(chuàng)未來(lái)。

蔡穗聲：房地產(chǎn)的黃金時(shí)代還沒(méi)到來(lái)，前景是光明的，道路十分曲折。

李戰(zhàn)洪：房地產(chǎn)行業(yè)是除了壟斷行業(yè)之外最好的行業(yè)之一，轉(zhuǎn)出去是自己的能力不夠。

戴鵬宇：今年我們努力進(jìn)入廣佛區(qū)域。

張學(xué)鳳：其實(shí)任何行業(yè)都一樣，產(chǎn)品力是關(guān)鍵，是生存之道。

洪剛：供給側(cè)帶來(lái)的市場(chǎng)機(jī)遇是擺在眼前的，大家根據(jù)自己的需求去挖掘?qū)儆谧约旱牡V脈。

黎振偉：謝謝各位。