陳詩濤：大家好，現(xiàn)在由我發(fā)布華譽景觀2015年度中國房地產(chǎn)卓越100榜。

我們認為未來是一個認知商業(yè)的時代，人們將借助認知計算進行感知，并通過大規(guī)模的比對以及科學的算法，形成能夠思考并且預測未來的商業(yè)模式。基于此理，觀點新媒體的數(shù)據(jù)研究部門，長期跟蹤房地產(chǎn)企業(yè)的動態(tài)、行業(yè)的動態(tài)和宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)，并在此基礎(chǔ)上提煉了大量的市場數(shù)據(jù)，進行建模。同時我們做了很多的深度分析，在此基礎(chǔ)上構(gòu)建出完整的卓越100的指數(shù)體系。在不同的時間點，我們予以發(fā)布。本次我們將發(fā)布的是關(guān)于中國房地產(chǎn)企業(yè)2015全年表現(xiàn)力深度報道。我們甄選的企業(yè)是北、上、廣、深和2015在房地產(chǎn)發(fā)展活躍的二線城市，所有的企業(yè)2015年在中國有項目運營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和專業(yè)機構(gòu)，包括配套的產(chǎn)業(yè)。這里我們發(fā)布的運營時間是指2015年全年，1月1號到12月31號，其中財務數(shù)據(jù)，上市公司截區(qū)的是中報，到6月30號。我們的數(shù)據(jù)來源有三個地方，第一個是企業(yè)的自行申報，第二個是上市公司公開的數(shù)據(jù)，第三個是第三方機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，如果這三個渠道我們都無法識別，我們對這家企業(yè)將予以放棄，當然我們也尊重企業(yè)，對一些數(shù)據(jù)不愿意公布的時候予以保密及支持。

我們的品牌管理指標，就是商業(yè)模式的調(diào)研方法，我們采取了行業(yè)問卷和在線網(wǎng)絡調(diào)查，回收了有效問卷10775份，較2014年的8233份有顯著的增長。這里講一下排名的順序，如果企業(yè)的總分得到同分值，我們將以銷售業(yè)績?yōu)榻敌蚺判颉Ｕ麄€榜單我們篩選了197家，到初步入選，到最終入選，我們發(fā)布的總榜單有三個，其中卓越100榜入選了100家企業(yè)，上市公司30強入選了30家上市企業(yè)，包括非內(nèi)地房地產(chǎn)卓越榜。第二個是我們的分榜單，包括了4個：品牌價值、管理與團隊卓越獎、商業(yè)模式，還有房地產(chǎn)銷售30強。第三大類是單項獎，第四大類是區(qū)域榜。

大家其實比較關(guān)注這100家企業(yè)是如何產(chǎn)生的，我們有4個指標，4大體系，第一個是運營指標，其中銷售業(yè)績占55分，包括銷售面積、土儲和總資產(chǎn)，還有品牌指標占據(jù)了15分，包括品牌認知度和社會貢獻，同時還有管理團隊建設。第三個部分是商業(yè)模式，品牌的獨特性占據(jù)了4分，核心生產(chǎn)方式是3分，營銷方式與創(chuàng)新和資金應及融資各占4分。大家可以看一下這些榜單，之這100家企業(yè)，第1名是77分，第100名是7分，我們感覺這個階梯分化還是比較嚴重的，萬科連續(xù)7年是第一名，當然它得77分相比前幾年是大幅下降的，它的運營指標是拿了滿分，但是在品牌模式管理方面是下降的。

第二個榜單是上市公司30強，這次卓越100榜里面有70家上市公司，這30強應該是全中國上市公司中最值得表彰的，可以看到這30家的分值相差不是太大，而我們的上市企業(yè)得到資本市場和投資者的認可最為關(guān)鍵，所以我們的財務指標體系在這里是占據(jù)了25分，銷售業(yè)績是30分，財務指標里面，資產(chǎn)負債率占5分，毛利率、經(jīng)理率、流動比例和凈資產(chǎn)收益率各占4分，品牌指標、管理與團隊和商業(yè)模式的15分沒有變化。大家應該看到，作為雙冠王的萬科今年是第一名，比中海多1分，作為龍頭企業(yè)綠地，在財務指標上的得分非常低，只有9分。

第三個榜單是非內(nèi)地房企。往年入選的有10家，今年僅6家，原因很簡單，2015年港資和外企在減弱內(nèi)地的投資，我們根據(jù)他們在內(nèi)地的業(yè)績，包括銷售、租金收入，還有投資規(guī)模、進入城市量、項目數(shù)量和土儲，最后我們甄選了6家，九龍倉連續(xù)3年是冠軍，第二名是凱德，目前在國內(nèi)管理的資產(chǎn)超過2000億人民幣，第三位是恒隆地產(chǎn)，在商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)確實值得推崇。第四名是新鴻基，第五名是太古，第六名是長實。

在分榜單方面，品牌價值是企業(yè)的根本，前三名分別是萬科、保利和星河灣。而我們的管理與團隊，前兩名是換了企業(yè)，我們看到的是恒大和融創(chuàng)，這兩個企業(yè)的團隊在2015年狼性的管理和團隊的打造還是比較成功的。而在商業(yè)模式上，前三強又換了，第一是碧桂園，第二是華潤置地，第三是大連萬達，大家應該感覺到這三家企業(yè)，在去年不斷地轉(zhuǎn)型，也不斷地向境外擴展，企業(yè)的模式還是值得肯定的。而我們的銷售30強，排名第一的萬科到了2600億，而第30名的銷售額只有295億，所以落差還是非常巨大的。

我們也列了一些單項獎，包括櫥柜的集采首選品牌歐派，還有房地產(chǎn)營銷最佳合作伙伴好屋。在2015年，全中國有11個城市的房地產(chǎn)發(fā)展是比較活躍的，北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、福州、廈門、重慶和武漢，這些城市我們做了區(qū)域榜單的發(fā)布，所有的指標，包括運營指標、品牌指標、管理指標和商業(yè)模式，權(quán)重有所調(diào)整，但是口徑與主榜單是一致的。大家手上也拿到我們這本紙質(zhì)的報告，前面我們對數(shù)據(jù)和圖表進行了盤點。

最后簡單地點評一下，剛才陳主任和朱會長大量講過，2015年我們定調(diào)為去庫存，我們看到大型房企的市場占有率逐步擴大，其中在國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2015年銷售總額是8.73萬億元，入選的100家企業(yè)的銷售額已經(jīng)達到了3.49萬億，占到總的比重是39.93%，接近4成，萬科錄得2614億銷售額，占到市場的3%。而我們的卓越100榜前10強的企業(yè)，占比達到17.57%。2014年進入2000億的有2家企業(yè)，2015年有3家，到1000億的還是7家，但是500億已經(jīng)增加到了9家，2015年我們認為應該進入千億的是華潤。另外我們認為并購時代的來臨，寶萬之爭推動了行業(yè)的反思和前行，去年在并購里面，恒大從2014年的1315億增長了53.1%，到了2000億。大家看這個圖表，我們找了2015年5個代表性的案例，其中有3個都跟恒大有關(guān)，另外一個是萬科和中民投，包括最近中海和中信的并購，如果誰不并購，可能最后是會被淘汰的。另外一個，所有的房企都說返回一線，一線城市確實資源有限，我們調(diào)研中小企業(yè)的過程中，感覺他們確實非常困難。這是上市房企的融資對比圖，2014年有6家完成融資，發(fā)債是235億，融資環(huán)境在2015年有所好轉(zhuǎn)，但是我們看到財務數(shù)據(jù)，海外的債券其實是受損的，上市企業(yè)的30強里面，平均的資產(chǎn)負債是73.8%，比2014年稍微降了一點，流動比例和速動率均有所下降，說明去庫存道路難行，平均的流動率是0.66%，平均的速動率是0.52，這個數(shù)據(jù)大家用得不多，但是我們一直在用，我們請教了很多分析機構(gòu)，這里我們覺得1.0是安全系數(shù)，但是在行業(yè)里面我們發(fā)現(xiàn)有一家只到了0.18，而且我在開幕式上講過，房地產(chǎn)作為一個含金量不高的行業(yè)，隨著經(jīng)濟的下行，房地產(chǎn)的盈利能力應該是進一步下滑的，入選30強的平均毛利是20.44%，比2014年降低了5.4個百分點，較2011年的42.73%大幅下滑。毛利比較高的是華夏幸福、中海和華潤置地。凈利率在30強中還是提升的，平均到15.6%，這里面有一些拉升，比如說瑞房比較獨特，去年的頂豪熱銷。在財務指標方面一直維持比較好的是中海，它的財務指標到了23分，中海2013年的融資成本僅僅只有4.2%。去年的卓越100榜里面平均售價是10955元/平米，較2014年上升了900多元，這里面均價差距3萬的是瑞房一家，1萬到3萬的有40家，房價走得比較低端的是建業(yè)地產(chǎn)和榮盛發(fā)展。

大家都在談到房地產(chǎn)，肯定離不開土地，我們看到品牌企業(yè)都回歸一線，所以一線還是地王層出不窮，大家可以看到部分城市2015年的土地出讓收入，也看到2015年有4宗全國代表性的地王，這張表是全國的代表性的單價地王，土地儲備方面，恒大連續(xù)幾年第一名，有1.44億平方米，緊接著是碧桂園和萬達，接近1億平方米，萬科連續(xù)幾年是不超過4000萬平方米的土儲，2015年萬科的新開工面積是2127萬平方米，所以我們在想，萬科這個土儲是不夠兩年開發(fā)量的，包括這次跟深圳地鐵合作，是不是也有這方面的考慮，大家見仁見智。2014年的土儲表大家可以參看一下。

未來將是一個資產(chǎn)重組年，也就是我們認為的大魚吃小魚，強強聯(lián)合的時代，現(xiàn)在我們看到總資產(chǎn)進入5000億以上的已經(jīng)有4家，萬達、萬科、恒大和綠地，除了少部分的房企統(tǒng)計不到數(shù)據(jù)，進入千億的房企有26家。在座的各位桌上有這樣一份我們的紙質(zhì)報告，我們稍后會跟觀點雜志特刊一起郵寄給我們的會員企業(yè)，同時也會在我們的網(wǎng)上發(fā)布，我們也會跟金融機構(gòu)會員企業(yè)進行報告的發(fā)送，他們會作為一些對內(nèi)地房企投資的參考指標。

今天我們正式把2015中國房地產(chǎn)卓越100榜發(fā)布，在這個榜單發(fā)布的過程中，我們得到了非常多企業(yè)和專業(yè)機構(gòu)的支持，我們在此表示感謝，因為各種原因，這個榜單可能不一定特別完美，我們希望得到各位業(yè)內(nèi)專家的指正，以助卓越100榜做得更加完善、科學、專業(yè)。