主持嘉賓：

合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長 龍斌

討論嘉賓：

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長 朱中一

著名經(jīng)濟學(xué)家、社科院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系主任 陳淮

保利地產(chǎn)副總經(jīng)理兼東南片區(qū)董事長 余英

龍斌：非常高興能跟三位中國最有影響力的房地產(chǎn)的專家和開發(fā)上的大佬一起討論這個問題。剛才也聽到朱會長講到今年的三個判斷，特別是提到去庫存這個問題是一個系統(tǒng)性的工程，涉及到方方面面的問題，確實去庫存應(yīng)該說給行業(yè)也帶來了很多機會。

去年討論房地產(chǎn)的問題的時候，大家還擔心這個市場，但是經(jīng)過了一年，這個市場發(fā)生了很大的變化，從各個方面，從企業(yè)都可以看到這樣的情況，好像現(xiàn)在對市場的信心增強了很多。

我想再請教一下朱會長，您剛才也提到，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)分化了，一線比較熱，房價都有上升，在這樣的情況下，大家還會擔心，我們的政策會不會有一些反復(fù)，會不會重新回到調(diào)控過去的那種老路上去？我想大家都會關(guān)心這個或許會給市場帶來不利的影響。

另外一個是去杠桿的問題，這也是大家關(guān)注的問題，央行的行長也說，房貸這一塊，我們的杠桿還是可以加的，因為是良性的，這一塊加杠桿會給市場帶來比較高的熱度，但是政府要去庫存，又要壓房價，這樣會帶來一個什么影響？我想在這兩個方面請朱會長給我們分析分析。

朱中一：我剛才發(fā)言里面都點到了，對一二線城市，尤其是熱點城市，庫存的壓力可能不是很大。就廣州來說，壓力不是很大，但是在廣州的某些區(qū)域，例如增城、花都、番禺的有些地方，可能庫存量還比較大，所以廣州的房價是溫和的，但是廣州周邊的去庫存壓力還是很大的，所以市場差異很大。

就措施來講，剛才特意講到住建部部長的5點措施，他的措施是綜合性的，既有增加有效供給的一面，比如說要增加土地供應(yīng)，比如說要增加保障房建設(shè)，這是增加的部分，同時覺得有些違規(guī)的問題也要查處，另外還有限購的政策，包括現(xiàn)在差別化的稅收信貸政策也要嚴格執(zhí)行，所以我覺得不會簡單地回到過去的那個路上。

不管大家對于調(diào)控有什么樣的議論，但是調(diào)控的經(jīng)驗比過去更成熟，不會簡單地回到過去。

龍斌：庫存這么大的問題，確實跟過去的調(diào)控反反復(fù)復(fù)，特別是在需求端壓制有關(guān)。

朱中一：我不太同意這個觀點，咱們不要把很多問題都歸因到調(diào)控的問題，現(xiàn)在庫存比較大的，比如說是三四線城市，還有一些商業(yè)地產(chǎn)。

對于三四線城市和商業(yè)地產(chǎn)這一塊，三四線城市沒有限購，也沒有限價，對商業(yè)地產(chǎn)專門的文件都沒有發(fā)，基本上都是市場化的，所以歸因到是調(diào)控引起的問題，這個因果關(guān)系我覺得很牽強。

相反的是，現(xiàn)在這些地方的高庫存，跟一些地方過度的依賴土地財政有關(guān)系，另外跟一些企業(yè)的盲目開發(fā)有關(guān)系。當然間接來說也有關(guān)系，因為當時一線城市調(diào)控了，所以開發(fā)商到了三四線城市，那是間接的影響，不是直接的影響。所以我覺得咱們分析政策，需要客觀、理性。

龍斌：謝謝朱會長。接下來請教陳主任，今年經(jīng)濟其實不太理想，政府把經(jīng)濟的增速目標也下調(diào)到一個區(qū)間（6.5%到7%），在這個形勢下，房地產(chǎn)會不會成為今年決定整個宏觀經(jīng)濟非常關(guān)鍵的因素？

我們看到去年開發(fā)投資只有增長1%，這個拉了后腿，今年在這種情況下，想請教陳會長，這是不是一個很關(guān)鍵性的因素？在這樣的背景下，如果說房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)業(yè)重新恢復(fù)到一個比較正常的狀態(tài)，政策方面會不會面臨著一個轉(zhuǎn)向的風險？

陳淮：主持人問了一個主題之外的問題，其實這個問題李總理在記者會上已經(jīng)回答了。每年兩會之后國務(wù)院總理答中外記者問，今年有一個特點，就是“房地產(chǎn)”三個字一個也沒提。

房地產(chǎn)是否重要？你親媽說你是寶貝疙瘩，你重要，沒說，你還是重要。不用說房地產(chǎn)是政府的親兒子，這對我們行業(yè)傳遞的信息沒多大意義。

我們這一節(jié)有兩個關(guān)鍵詞，一個叫供給側(cè)，一個叫加杠桿。

什么叫供給側(cè)？說得很懸，寫的文章也很多，基本上是讓人看不懂。剛才主持人也好、各位嘉賓也好，都在講房地產(chǎn)調(diào)控，過去的調(diào)控是宏觀調(diào)控，也就是注重于短期的總量的平衡關(guān)系的通脹、通縮、增速、就業(yè)、外匯收支平衡。所動用的工具，一個是財政政策，一個是貨幣政策，所有這些名詞都是和宏觀經(jīng)濟學(xué)相關(guān)的。

過去我們調(diào)整經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)運行狀態(tài)的政策，主要是以短期的總量平衡政策為核心的。

什么叫供給側(cè)呢？產(chǎn)業(yè)政策與區(qū)域政策為核心的政策體系就叫供給側(cè)，這不是什么新創(chuàng)造的詞。

大家熟悉的宏觀經(jīng)濟學(xué)和微觀經(jīng)濟學(xué)之間，還有一個極為重要的經(jīng)濟學(xué)領(lǐng)域叫中觀經(jīng)濟學(xué)。珠三角的發(fā)展就是區(qū)域經(jīng)濟學(xué)，城市化就是區(qū)域經(jīng)濟學(xué)，房地產(chǎn)是不是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，在和其它產(chǎn)業(yè)之間的內(nèi)在聯(lián)系，這個產(chǎn)業(yè)中大中小企業(yè)的構(gòu)成關(guān)系就叫產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)。

過去幾年調(diào)控有一定的效果，但是在供給側(cè)產(chǎn)業(yè)競爭跟國民經(jīng)濟其它產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)以及空間分布上，顯得粗放和薄弱。

供給側(cè)就是把過去從短期總量平衡關(guān)系的政策體系，調(diào)整到以中期為目標的產(chǎn)業(yè)政策與區(qū)域政策中來。產(chǎn)業(yè)發(fā)展顯而易見是供給，城市建設(shè)顯而易見是供給，這沒什么新鮮的，用不著那么復(fù)雜的解釋，這是第一個。

第二，我們注重加杠桿這個問題，最近在媒體上多持批判的聲音，剛才我們的主持人又講了，會不會推動房價上升。

杠桿其實并不是一個壞事，房地產(chǎn)業(yè)從它的整個生命周期，從土地開發(fā)一直到它的銷售、持有，到最終滅失，始終和負債連在一塊，古今中外概莫能外，包括老農(nóng)民給他兒子蓋房子娶媳婦，也得把很多親戚借遍了，動用農(nóng)村社區(qū)信用資源，這也是加杠桿。

杠桿的好壞高低、風險大小和所依據(jù)的信用資源豐厚與否密切相關(guān)，只要我們把杠桿加到有足夠的資產(chǎn)信用的群體頭上，它就沒風險，或者小風險。只要我們加到供大于求的區(qū)域上，它就不存在推高房價的問題。只要我們把杠桿用在和體制改革相關(guān)的，破除原來體制留下的障礙上，它就是一個推動我們發(fā)展的地方。

什么叫信用資源雄厚的？比如說賣一買一的改善型需求，賣掉一個200萬的房子買一個300萬的房子，但是買這個300萬的房子得先買后賣。哪怕動用首付貸，銀行按揭70%，首付貸再給20%，這個沒問題，因為把200萬的房子賣了后負債只有30%，銀行貸款都可以還掉一部分，有什么關(guān)系呢？

杠桿對于加速改善性需求、均衡化城鎮(zhèn)中過去十余年累計的供給與需求之間的平衡非常重要，因為這個群體有充分的資產(chǎn)信用資源，加杠桿和在他的流動性下并無大害。

在很多重要的地區(qū)，大面積的存在著供大于求，包括省會級城市，這些地方加杠桿是消化去庫存重要的手段之一。

我們別動不動說加杠桿就推高房價，本來就供大于求，推動銷售增長，怎么就馬上傳導(dǎo)到價格上呢？價格沒那么脆弱，把這個和加杠桿聯(lián)系起來，我看未必準確。

加杠桿和農(nóng)民進城的關(guān)系，農(nóng)民工是最有房子和最沒房子的群體，他們在家都有宅基地，但是在城里都沒房子住，這就有一個問題，他們的存量資產(chǎn)信用被閑置了，沒有充分調(diào)動起來。

我們讓1億農(nóng)民工在城市定居落戶，讓他們不管是先租后買還是成為去庫存的重要支持力量，都要讓他們的信用資源活躍起來。

實際上在2013年中央十八屆三中全會上講了很多關(guān)于通過改革，給農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)，讓他們同地同權(quán)，農(nóng)民宅基地可以抵押以及到城市購房的土地置換等，但是這個進展并不理想，過程中實際上也有一個過橋金融的問題，加杠桿的問題，所以別把加杠桿就理解成炒股。

加杠桿炒股和加杠桿買房子是兩個風險完全不同的投資方式，你有300萬，借700萬，買1000萬的股票，股票跌30%，你被清倉了，股市回升了也和你沒什么關(guān)系。為什么去年的股災(zāi)和今年新年之后的股災(zāi)2.0版血洗了一批中產(chǎn)階級？就是這樣造成的。

但是房子不一樣，即便三成首付、七成按揭，即便房價跌過30%，都成負資產(chǎn)了，是不是就應(yīng)該把房子交給銀行呢？請注意，只要你按時付月供，銀行是不會像那些場外配資或者場內(nèi)配資把你強行平倉，把你房子收掉的。

風險是不一樣的，所以當房價回升之后，房子是誰的呢？房子還在購房人手里。而當你放棄了持有之后，價格回升再買房，連首付都沒有。所以務(wù)必弄明白，把加杠桿買房子和炒股混在一起的這種認識是不正確的。

余英：我在每年12月28號會在微博上發(fā)一篇下一年的預(yù)測，因為平時也很少講，我不喜歡一會兒說跌，一會兒說漲，最后總有一側(cè)說對了的那種預(yù)測的人，我一年就說一次，而且從來不刪。

我記得前幾年預(yù)測的是分化比較多，前年預(yù)測去年是去存貨，去年預(yù)測今年是兼并重組。當然對全國來講肯定是去庫存，但是我們很多大的房地產(chǎn)公司在去年已經(jīng)把存貨能去的都去完了，沒去的也基本去不掉了。

有些公司前年還盲目的猛生產(chǎn)，造成存貨增加，存貨的產(chǎn)生首先是管理失控，尤其是三四線城市為了賣地，忽悠了很多開發(fā)商。

調(diào)控對存貨的產(chǎn)生多少肯定是有影響的，因為在一線城市調(diào)控以后，市場發(fā)生了變化，有些開發(fā)商在一線城市拿不到地了，跑到三四線城市去，很多人寄希望于在三四線城市能翻身，三四年前突然銷售下降，有好幾家排名前10的企業(yè)排名下降，保利正好在2012年主攻一線城市，所以保利2012年第二個進入了全國的千億俱樂部。

我們把一線城市作為主戰(zhàn)場，而有些企業(yè)進入三四線城市賣得不好，跌下去了，這兩年三四線城市去庫存，它又有點上升了，所以我覺得好的企業(yè)應(yīng)該更有前瞻性。

在2012年的時候，我就強調(diào)了市場的分化，2014、2015年我更強調(diào)的是去庫存，因為各個企業(yè)一盤點，手上的壓力太大。今年各位還是要去庫存，但是對于好的企業(yè)，今年是兼并重組最好的機會，因為有些小企業(yè)今年去不掉這個庫存，在三四線城市開發(fā)100萬平米、200萬平米的大盤，做的都是500平方米的別墅，公寓樓都是200平方米，豪華裝修，以為縣城的人都是富豪，大家都會去買，不可能的，所以那些庫存很麻煩，這些企業(yè)只有把企業(yè)賣掉，或者賣一部分股份才能活過來。所以今年的主題，我覺得作為房企來講，兼并重組是更重要的。

對今年的市場，媒體說今年房價瘋漲，其實主要是二手房，一手房的開發(fā)商還是比較冷靜的，還是不敢太漲的。

我跟很多開發(fā)商朋友聊，他們說最近能走量還是要走量，千萬別盲目提價，別看現(xiàn)在賣得好。最近這一波提價炒房的人非常敏感，說不出來明天一個都不出來了，售樓部說不定明天就沒人了，所以大家一定要有憂患意識，別看房價漲，你也跟著漲，即便是深圳的房子，能賣還是快點賣，落袋為安。

局部時點上我會覺得有悲觀的時候，從現(xiàn)在一直到十一黃金周，到年底，我相信大家的房子不會都是越賣越好。從以往的經(jīng)驗來看，大家買房不會從年頭買到年尾的，肯定是有階段性的。

龍斌：您剛才講的兼并重組，會不會對城市也有一些選擇？對產(chǎn)品方面，在新的形勢下有沒有什么新的想法和建議？

余英：兼并重組這一塊，我們加大了這個工作，既然預(yù)測到了兼并充足的可能性，我們跟很多企業(yè)都拋出了橄欖枝，也看了很多地，當然這些地也是有選擇的。

在城市區(qū)位很一般，又是巨大的大盤，這個城市預(yù)計這塊地三五年地價都不會漲的情況下，這個地我是不會要的。如果我花了20億買了這塊地，3年、5年都不漲價，但是我的銀行利息在漲，政府在三年以后賣地跟現(xiàn)在差不多價錢，這種我是不要的。

在三四線城市兼并重組和選地，第一是要離大城市近，交通方便，第二是要有稀缺資源，第三是能做出一些差異化、錯位的產(chǎn)品，使得別人一到這個地方來看就能打動他，產(chǎn)品要有打動力、沖擊力，要讓人一看就喜歡。

所以產(chǎn)品這一塊，是我們這次兼并重組能夠突破的重要一點，就是能做出好產(chǎn)品的項目才要，那些已經(jīng)開發(fā)了50萬平米，賣不出去的，我也不是神仙，我也賣不出去，產(chǎn)品做壞了，也沒有幾個人能把它賣出去。

龍斌：現(xiàn)在這個新的環(huán)境下，一方面去庫存，杠桿也加了，城市也分化了，一二線城市已經(jīng)有些供不應(yīng)求，價格會出現(xiàn)一些波動，如果投資者比較多的話，又會產(chǎn)生一些風險，可能這個問題大家也會比較關(guān)心，請朱會長跟我們分析一下，去庫存和城鎮(zhèn)化結(jié)合起來，將來行業(yè)的機會怎么樣？有一種行業(yè)說房地產(chǎn)的時間不多了，在新的條件下，行業(yè)的發(fā)展、未來的機會在哪里？

朱中一：我簡單地補充一點，現(xiàn)在討論的是兩個問題，一是對一線城市和部分二線城市房價快速上漲怎么樣穩(wěn)下來的問題。第二個問題是大量的三四線城市庫存壓力比較大的問題。

這兩個問題實際上都是供求關(guān)系的問題，就是三四線城市的庫存量大，主要是供大于求，難以消化，一線城市和部分二線城市的房價上漲快，是因為現(xiàn)在的供給不足，需求比較旺盛，所以還是一個供需的平衡問題。

由于地區(qū)的分化表現(xiàn)出了這樣兩個問題，所以要促進房地產(chǎn)和城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)發(fā)展，要從長計議。

我們一直有這么一個想法，我們給部里也提過，就是要構(gòu)建一個以需求為導(dǎo)向，以住房發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)的購租并舉的住房供應(yīng)體系。

首先是以需求為導(dǎo)向的，但是我們希望一些地方編制好租房發(fā)展規(guī)劃，特別是供應(yīng)偏緊的地區(qū)，一定要在認真的調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，分析究竟需要多少，要供應(yīng)多少地，在哪個地方供應(yīng)的，大概價格什么樣，這都要透明，我認為這樣可能會好一點，這是將來解決庫存要從長計議的問題，我認為要考慮一個長的制度。