朱中一：房地產(chǎn)界的各位同仁，新聞界的各位朋友，大家上午好！很高興應(yīng)邀前來參加2016觀點(diǎn)年度論壇，根據(jù)主辦方的要求，我就今年房地產(chǎn)市場走勢談幾點(diǎn)看法。

我覺得本次論壇選擇的時(shí)間點(diǎn)很好，就是在兩會(huì)以后，而這次兩會(huì)有兩個(gè)顯著的特點(diǎn)，一個(gè)特點(diǎn)是政務(wù)公開，包括有關(guān)的部長在部長通告上面都回答了問題，住建部的部長，以及發(fā)改委、財(cái)政部的領(lǐng)導(dǎo)還專門搞了一個(gè)新聞發(fā)布會(huì)，所以觀點(diǎn)非常透明。另一個(gè)特點(diǎn)就是討論了“十三五”規(guī)劃。“十三五”規(guī)劃內(nèi)容非常全面，就我們關(guān)心的問題，你們只要仔細(xì)看，里面都可以找到答案，所以我想這是咱們這次開會(huì)的時(shí)間點(diǎn)比較好的原因。

我想結(jié)合自己的學(xué)習(xí)體會(huì)，就當(dāng)前的房地產(chǎn)市場談幾點(diǎn)看法，補(bǔ)充談一點(diǎn)認(rèn)識(shí)，因?yàn)槲覄偛胖v了，一些核心的觀點(diǎn)，領(lǐng)導(dǎo)們都講得非常透了，關(guān)鍵是究竟具體怎么看，我想從三個(gè)方面來談。

第一，今年的房地產(chǎn)市場就全國來說總體上會(huì)好于去年。就當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，住建部的陳部長在3月5號(hào)和3月15號(hào)講了當(dāng)前市場的三個(gè)特點(diǎn)，一個(gè)是銷售企穩(wěn)回升，第二是分化嚴(yán)重，第三是庫存嚴(yán)重，這三個(gè)觀點(diǎn)我是完全贊同的。就數(shù)據(jù)來講，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了1—2月份全國商品房的銷售面積、銷售額，同比增長分別是28.2%和43.6%。在銷售額的帶動(dòng)下，全國的房屋新開工面積、竣工面積也改變了去年全年分別同比下降14%、6.9%的情況，分別同比增長了13.7%和28.9%。房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積同比下降幅度也在收窄，土地的成交價(jià)格也由去年的同比下降23.9%轉(zhuǎn)為了同比增長0.9%。房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅也改變了兩年持續(xù)下降的局面，由去年全年的同比增長1%回升到了3%。從這些數(shù)據(jù)可以看到，市場已經(jīng)開始復(fù)蘇了，或者說復(fù)蘇的時(shí)間點(diǎn)比我們的預(yù)想要早。但是同時(shí)我也在想，這個(gè)復(fù)蘇的勁頭是不是市場就進(jìn)入拐點(diǎn)了，或者說咱們的投資就開始增長了？我覺得還需要觀察一段時(shí)間。因?yàn)槿木€城市的去庫存壓力仍然很大，一二線城市，包括發(fā)展比較快的一線和部分二線城市，現(xiàn)在政策上可能在有所調(diào)整，尤其是房價(jià)上漲以后，政策上有所調(diào)整。所以這兩個(gè)還是在變動(dòng)的過程當(dāng)中。

但是就全國來說，三四線城市盡管去庫存有點(diǎn)難度，特別是人口凈流出的城市，你要它的銷售量回升更難。但是總的來說，三四線城市在強(qiáng)大的去庫存的動(dòng)力下，市場總體會(huì)好。其它的城市，一線特別熱的城市或二線特別熱的城市，它可能要降溫，但是這個(gè)降溫主要是價(jià)格上降溫，我覺得銷售的量可能也不一定能降，其它的二線城市，我覺得它的銷售量是會(huì)上來的，所以總體判斷市場會(huì)好一些。

至于投資，我剛才講到了，盡管1—2月份有一點(diǎn)上升，但是可能它還會(huì)有小幅的波動(dòng)時(shí)期，但總的來說它會(huì)逐步的趨穩(wěn)。當(dāng)然這個(gè)趨穩(wěn)也不會(huì)回到像以往那樣的兩位數(shù)增長的情況，它可能是一位數(shù)的增長，但是個(gè)別城市有兩位數(shù)的增長也是沒問題的。所以我是這樣總體判斷今年的市場總體好于去年。

第二，在分類指導(dǎo)、因地施策的調(diào)控思想的指導(dǎo)下，今年的市場是能夠平穩(wěn)運(yùn)行的。2014年以來，市場的地區(qū)性差異越來越明顯，尤其是到了今年的1、2月份，一線城市和部分二線城市在銷售量上升的同時(shí)，價(jià)格也在上升，三四線城市和部分的二線城市銷售不暢，庫存增加、房價(jià)下降。這毫無疑問給調(diào)控帶來了困難。因此，分類指導(dǎo)，因城施策，強(qiáng)化地方政府的主體責(zé)任，自然而然成了今年調(diào)控的主基調(diào)。針對深圳、上海、北京等一線城市和部分二線城市房價(jià)快速上漲的情況，住建部部長在3月5號(hào)和3月15號(hào)的會(huì)上都提出了進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控的五項(xiàng)措施，這里就包括了要嚴(yán)格限購政策和稅收金融政策，增加土地供應(yīng)，增加中小套型商品房和保障房的供應(yīng)，打擊各種違法違規(guī)行為，政府要主動(dòng)引導(dǎo)輿論等5項(xiàng)措施，其他的有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)也都發(fā)出了同樣的聲音。地方政府，特別是像深圳、上海、北京的領(lǐng)導(dǎo)，在會(huì)上也都發(fā)出了聲音，要進(jìn)一步采取穩(wěn)定房價(jià)的措施。所以我覺得在中央政府、地方政府的共同努力下，穩(wěn)定房價(jià)總是能夠取得一定的成績。

房地產(chǎn)的高庫存確實(shí)是當(dāng)前影響經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的一個(gè)重要問題，今年2月末，全國待售商品房的面積由去年的7.18億平方米，上升到7.39億平方米，比去年年底又增加了2077萬平方米比去年同期增加了15.7%，所以必須要采取所謂。

咱們的高庫存是前些年一些地方不良開發(fā)的結(jié)果，是一些地方對土地財(cái)政和房地產(chǎn)過度依賴的結(jié)果，還有一些地方將城鎮(zhèn)化變成了造城運(yùn)動(dòng)，還有一些城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展滯后，內(nèi)生動(dòng)力不足，人居環(huán)境配套不足，人口的聚集能力不足和居民的致富能力不足密切相關(guān)。解決這些問題確實(shí)難度很大，它是一個(gè)系統(tǒng)工程，但是我覺得必須要先易后難、統(tǒng)籌謀劃、穩(wěn)步解決。住建部從去年就提出來了，有些容易解決的問題，比如說已經(jīng)批出去的土地還沒有開發(fā)的，可以轉(zhuǎn)型用于旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和新興產(chǎn)業(yè)的用地，在棚戶區(qū)改造當(dāng)中逐步提高貨幣化的安置比例，另外調(diào)整保障房的實(shí)現(xiàn)方式，推進(jìn)公租房的貨幣化、公租房的還原，以盤活存量為主，這些各地正在做，這是相對好辦的問題。我覺得比較難的問題，同時(shí)也是消化存量房最大的潛力，就是怎么樣激發(fā)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城里頭的購房和租房，我認(rèn)為這個(gè)問題最難。坦率來說，兩年以前，我在給全國人大財(cái)經(jīng)委的副主任匯報(bào)的時(shí)候，我也談了一個(gè)觀點(diǎn)，就是要促進(jìn)房地產(chǎn)和城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)發(fā)展問題，我說實(shí)際要解決的問題就是怎么樣解決好兩億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在住房上的兩個(gè)老鼠洞問題。所謂兩個(gè)老鼠洞，就是那2億轉(zhuǎn)移人口在農(nóng)村有房，但是他可能自己沒有住，可能老鼠進(jìn)進(jìn)出出，但是他在城市里頭，他也買不起房，租不起房，他住在地下室，住在工棚，也是老鼠跑來跑去。這個(gè)問題當(dāng)然是個(gè)系統(tǒng)工程，現(xiàn)在人口的流向和城鎮(zhèn)化的方針問題，但是還涉及到土地制度的改革等等一系列的問題。所以我覺得核心一條就是這個(gè)問題?，F(xiàn)在在“十三五”規(guī)劃里頭講了很多的措施，包括財(cái)政的支持政策、土地的掛鉤政策、宅基地的改造政策等等，我想隨著這些政策的逐步落地，解決這些地方的庫存還是有希望的。所以我說多數(shù)的三四線城市庫存消化還是有希望的。當(dāng)然，人口凈流出的城市可能難度大一點(diǎn)。

第三，建議將推進(jìn)供給側(cè)改革理念認(rèn)真地指導(dǎo)政府和企業(yè)的工作。推進(jìn)供給側(cè)改革確實(shí)是一個(gè)很好的題目，在房地產(chǎn)行業(yè)我是特別主張推進(jìn)供給側(cè)改革。房地產(chǎn)就供給側(cè)改革來說，一個(gè)很大的主導(dǎo)部分是政府，房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模，開發(fā)的數(shù)量，它的源頭是土地供應(yīng)的總量，土地的區(qū)位、土地的價(jià)格，這個(gè)是政府在主導(dǎo)的。另外，我們要開發(fā)多少，當(dāng)然它是有市場因素，但是政府如果規(guī)劃好了，可能就減少盲目性，為什么三四線城市的庫存量那么大？就是因?yàn)槲覀冞^度地依賴了土地財(cái)政，過度地依賴了房地產(chǎn)。所以我覺得在消化存量上，以后怎么樣促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，就是我們以后要進(jìn)一步的研究供給側(cè)改革。作為企業(yè)來說，怎么樣通過供給側(cè)的改革更加理性地分析市場，怎么樣通過供給側(cè)的改革來提高我們供給產(chǎn)品的質(zhì)量和效益，當(dāng)然里面還有一個(gè)業(yè)態(tài)問題，包括養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，這都是政府提倡的，我們在這方面去鉆研鉆研。當(dāng)然我們還可以通過開發(fā)來擴(kuò)大對外市場等等，我認(rèn)為把這些問題解決了，我們的市場就能健康發(fā)展了。