年度中國房地產卓越100榜盛大發(fā)布
（2016年3月22日）2015年，中國房地產行業(yè)度過了“艱難的一年”，在宏觀經濟供給側改革的背景下，行業(yè)政策、市場大環(huán)境乃至游戲規(guī)則都發(fā)生了根本的變化。但向來頑強的房地產行業(yè)在短暫的迷惘之后，也通過自發(fā)的變革開始尋找正確的航向。
進入全新的一年，中國房地產仍然需要偉大的企業(yè)為行業(yè)指引方向，需要更多的傳承與創(chuàng)新。鑒于此，觀點新媒體連續(xù)第八年推出“中國房地產卓越100榜”，以全行業(yè)的視野為出發(fā)點，盤點和表彰2015年度中國房地產行業(yè)及上下游產業(yè)鏈中最具代表性的企業(yè)表現(xiàn)。
卓越100榜自面世以來，一直秉承專業(yè)、客觀的態(tài)度，尋找中國房地產行業(yè)中具有卓越、杰出與非凡氣質，并付出100分努力的中國房地產企業(yè)；尋找偉大（Great）的房地產及相關行業(yè)的企業(yè)群體、勇于追求光榮（Glory）的房地產企業(yè)，以及躋身中國最優(yōu)秀行列的地產企業(yè)群體（Group）。
華譽景觀·2015年度中國房地產卓越100榜由卓越100榜、上市企業(yè)30強（G30）、非內地房地產企業(yè)卓越榜、4個分榜單、2個單項獎、11個區(qū)域榜組成。
卓越100榜入榜100家企業(yè)，大部分都是我們耳熟能詳?shù)钠髽I(yè)，但也有一些新面孔。
觀察榜單不難發(fā)現(xiàn)，萬科連續(xù)七年成為卓越100榜第一名，可以說是實至名歸的行業(yè)龍頭企業(yè)，但總得分77分較此前幾年都更低（2014年度：85.5分；2013年度：84分；2012年度：94分）。
營運指標方面，萬科再次獲得滿分55分，而且拋離了同樣是2000億規(guī)模的綠地及恒大。
萬科總分的下滑，原因來自于品牌、管理、模式三項指標得分不如此前高。但再次奪得銷售金額第一之后，萬科毫無意外地再次獨占營運指標第一名的位置。
通過以下卓越100指數(shù)報告的分析，我們希望能站在過去的基礎之上，為行業(yè)的未來發(fā)展提供一些參考。
分化的行業(yè) 卓越100指數(shù)企業(yè)市場占有率提升
從2014年開始，越來越多企業(yè)開始關注并強調“回款率”這個指標，也讓這些企業(yè)逐漸正視自身健康與可持續(xù)發(fā)展的問題。
這是水到渠成的現(xiàn)象，畢竟整個行業(yè)的大勢正在改變，企業(yè)也要順應形勢而作出改變。但無論如何，當“去庫存”成為行業(yè)當下最大趨勢的情況下，“銷售”仍然是最重要的指標。
國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，2015年度，中國房地產行業(yè)全年銷售金額8.73萬億元，銷售面積12.85億平方米，分別同比增長14.4%及6.5%。
具體到卓越100指數(shù)所關注并研究的企業(yè)群體中，入榜100家企業(yè)銷售金額之和達到3.49萬億，占全國年度房地產銷售金額的比重為39.93%（2014年度：39.31%）。
也就是說，雖然全國仍然有大大小小數(shù)萬家房地產企業(yè)，但隨著行業(yè)分化、強者恒強的趨勢不斷演變，最終卓越100指數(shù)關注的100家左右企業(yè)能夠占據整個行業(yè)越來越多市場份額，并成為卓越100指數(shù)研究和觀察行業(yè)的指標性企業(yè)。
“強者恒強”的格局在銷售表現(xiàn)上已經如此明顯，僅按銷售金額排名，第一的萬科在2015年度錄得銷售金額2614.7億元，按全國房地產銷售金額8.73萬億元計算，市場占有率為3%。
根據卓越100指數(shù)體系計算，2015年度全國銷售排行前十企業(yè)銷售總額為15339.88元，按照上述方式計算，前十名企業(yè)占據全國市場銷售份額為17.57%。
市場占有率是一方面，體現(xiàn)分化最明顯的是2000億規(guī)模房企在本年度增加至3家（2014年度：2家）；千億以上規(guī)模房企仍然為7家，但是500億以上企業(yè)已增加至9家（2014年度：7家），最有可能在2016年度晉級成為千億規(guī)模的企業(yè)，看起來會是華潤置地。
針對去庫存而言，說簡單一點就是要大量銷售，這一點在一線城市及重點二線城市并不是問題。2015年，房地產行業(yè)去庫存的難點在三四線城市，未來也是。
“萬寶之爭”推動行業(yè)前行 并購時代已經來臨
自卓越100指數(shù)誕生以來，以銷售為核心的營運指標，一直是考量房地產企業(yè)年度表現(xiàn)的最重要參考坐標。
卓越100指數(shù)統(tǒng)計顯示，萬科、綠地、恒大在2015年度銷售表現(xiàn)中獨占鰲頭，銷售金額分別為2614.7億元、2301億元、2013億元（2014年度：2151.3億元、2408億元、1315.1億元）。
綜合近幾年數(shù)據發(fā)現(xiàn)，萬科在2014年度被綠地擠下銷售第一位置之后又迅速奪回，區(qū)別在于萬科2015年仍然保持不錯的銷售增長，而綠地則出現(xiàn)了倒退。
對于萬科而言，隨著“萬寶之爭”上升為全行業(yè)標志性事件，隨著深圳地鐵及華潤的先后進場，無論最終結果如何，未來維持行業(yè)龍頭地位應不難實現(xiàn)；而綠地在“混改”完成并實現(xiàn)整體上市之后，令人意外地顯得稍微有些后繼乏力。
恒大從2014年的1315.1億元增長至2013.4億元，增長率為53.1%，這種增長速度在千億規(guī)模房企中非常搶眼，可以說讓很多人“吃了一驚”。正是基于此，恒大在卓越100榜的排名“突飛猛進”，從2014年的第六名上升至第二名。
海南?；◢u的“爆賣”是恒大在2015年度銷售突破2000億規(guī)模的關鍵因素，與此相對應的是，恒大在2015年斥資超600億元在內地及香港收購了大量土地和項目，成為中國房地產并購擴張的代表性企業(yè)之一。
毫無疑問，2015年中國房地產行業(yè)并購擴張的案例越來越多，并購規(guī)模也越來越大。頭幾年，行業(yè)聚焦于融創(chuàng)并購綠城、佳兆業(yè)的失敗案例，似乎顯示房企并購擴張之路并不能一帆風順，但2015年，融創(chuàng)已經連續(xù)完成多宗收購，卻不再是行業(yè)關注焦點，因為有更多企業(yè)加入了這一行列。
“做大做強”成為了很多企業(yè)不約而同的選擇，央企重組整合如是，民企并購合作也是。如此來看，“萬寶之爭”實際上是推動行業(yè)進一步強大的一次并購事件，也許中海與中信的并購重組在2016年突然浮出，正是不想被時代潮流所拋離。
一線城市資源有限 中小房企擴張規(guī)模愈發(fā)艱難
近幾年來，房地產企業(yè)分化的形勢已經越來越明顯，這在卓越100指數(shù)統(tǒng)計中是最明顯的一個特點。
數(shù)據顯示，入選2015年度觀點卓越100指數(shù)的前100家企業(yè)中，有91家企業(yè)銷售超過100億，有50家銷售超過200億，29家超過300億，18家超過400億，16家超過500億。
這個數(shù)字在2014年卓越100指數(shù)中，分別是78家、42家、20家、18家、14家。
按此速度預測，2016年度卓越100指數(shù)入榜企業(yè)的銷售規(guī)模，或將首次出現(xiàn)全部企業(yè)全年銷售均超過100億的現(xiàn)象。
行業(yè)頂端千億規(guī)模房企數(shù)量已經連續(xù)三年沒有變化，一直維持7家的數(shù)量，500億-1000億的企業(yè)數(shù)量則比一年之前多了兩家，由7家增長到9家。
從另一方面來看，房企規(guī)模越大，要取得突破的難度就越大，500億以上是全國性規(guī)模擴張房企的聚集區(qū)，但要躋身這一層次，對于中小房企來說，想要獲取資源將越來越艱難。
一個城市或一個區(qū)域的市場容量總是有限的，要取得突破，必然要在全國熱點區(qū)域和市場落下棋子。
以城市區(qū)域而論，“北上廣深”為核心的京津冀、長三角、珠三角三大市場是所有房企的必爭之地，緊接著的是以成渝為核心的西部區(qū)域市場，以及以武漢為核心的中部區(qū)域市場。
在全行業(yè)都認識到要“回歸一二線”的形勢下，一線城市和重點二線城市就成為了成為房企必爭之地。而在這些市場資源本就稀缺的情況下，地價和房價的節(jié)節(jié)攀升就不再是意外。
故此，因城施策就成為了一個必然的選擇。一線市場高昂的地價與房價，同時也會將越來越多實力不足的房企排斥在外。
融資轉向“供給側” 卓越100指數(shù)管窺上市房企
2015年，隨著國內政策和融資環(huán)境的變化，房地產企業(yè)的資金情況得以好轉，但人民幣匯率及國際金融環(huán)境的變化，又使得前些年發(fā)行大量海外債券的房企開始承受匯率損失。
正所謂“柳暗花明”，雖然佳兆業(yè)海外債券重組的黑天鵝事件未見終局，而且海外債市仍然難見明朗，但伴隨著大量房企轉向國內資本市場發(fā)行更低利率的公司債等產品，房企在承擔匯率損失的同時，也可以積極置換以往的高成本融資，使得負債率及現(xiàn)金流逐漸好轉。
卓越100指數(shù)入榜100家中，有70家上市企業(yè)，這部分企業(yè)2015年度平均資產負債率為74.18%；70家上市企業(yè)中，入選上市企業(yè)30強（地產G30）的30家企業(yè)平均資產負債率為73.80%，這一數(shù)據是近兩年來首次降低（2014年度：73.90%；2013年度：72.22%；2012年度：72.54%）。
通過分析上市企業(yè)30強資產負債率可以發(fā)現(xiàn)，有3家企業(yè)在35%-60%的安全線以內，這一數(shù)字在2014年度為0家，2013年度則為3家。與此相對應的是，有19家資產負債率超過70%的警戒線，數(shù)量較2014年度的23家減少4家，與2013年度相比則為持平；另有7家企業(yè)負債率超過80%，數(shù)量與2014年度的4家相比增加了3家；未有資產負債率超過90%的企業(yè)。
數(shù)據的表現(xiàn)并非絕對，在細微之處窺見其中規(guī)律更是艱難。根據觀點卓越100指數(shù)連續(xù)多年的統(tǒng)計分析，綜合過去數(shù)年來房地產企業(yè)的資金狀況表現(xiàn)，所得出的結論是2015年度現(xiàn)金流有所好轉。
但從流動比率及速動比率來看，房地產企業(yè)去庫存任務仍然前路難行。上市企業(yè)30強(地產G30)平均流動比率為1.66（2014年度：1.67；2013年度：1.64；2012年度：1.61；2011年度：1.72），流動比率水平轉向為較差。30家企業(yè)中只有2家超過2.0的安全線（2014年度：5家；2013年度3家；2012年度2家；2011年度4家），同樣是比2014年度表現(xiàn)更差。
速動比率方面，30家上榜企業(yè)平均值為0.52，對比2014年度的0.53同樣是掉頭向下的狀態(tài)。30家企業(yè)中，只有1家企業(yè)超過1.0的安全線（2014年度：0家；2013年度：1家），最低則為0.18（2014年度：0.26；2013年度：0.27）。
綜合分析可知，雖然有政策及金融環(huán)境的支持，2015年房企財務與資金狀況有好轉的跡象，但是并不能就此樂觀。
高利潤越來越遠 房企盈利能力持續(xù)低位運行
房企庫存去化體現(xiàn)在銷售方面，但去化過程是否健康則體現(xiàn)盈利能力。
對于現(xiàn)階段的中國房地產企業(yè)而言，肯定早已經放下了“高利潤”的想法。即使一線城市出現(xiàn)頂級豪宅熱銷的現(xiàn)象，但這相對于龐大的三四線城市房企庫存而言，或許可稱之為杯水車薪，僅僅對個別企業(yè)和個別項目有利。
房企盈利能力一直在下滑，是行業(yè)內眾所周知的事實。2015年度上市企業(yè)30強(地產G30)入選企業(yè)平均毛利率為26.44%，較2014年度的31.8%大幅下滑，（2013年度：32.04%；2012年度：39.54%；2011年度：42.73%）。
中國房地產行業(yè)最優(yōu)秀30家上市企業(yè)的平均毛利率水平，已經在三四年時間內從40%左右跌至25%左右。這30家企業(yè)中，2015年度毛利率水平超過30%的只有9家，毛利率表現(xiàn)優(yōu)秀的企業(yè)中，只有萬達、華夏幸福、中海、華潤置地等幾家是銷售規(guī)模前十企業(yè)。
擴大到卓越100榜入榜70家上市企業(yè)范圍，平均毛利率水平稍好一點，但也只有27.79%。
入選地產G30企業(yè)的平均凈利率為15.6%，較2014年度的13.16%有所好轉，但仍然比2013年度的18.18%大幅降低，對比2012年度的平均凈利率23.56%以及2011年度的28.91%，更是大踏步倒退。
擴大到卓越100指數(shù)70家上市企業(yè)，平均凈利率進一步下跌，只有13.63%。
在上市企業(yè)30強中，凈利率水平超過40%的企業(yè)由2014年度0家增加至1家（2013年度：1家；2012年度：5家；2011年度：5家）；凈利率水平30.01%-40%的企業(yè)數(shù)量同樣是1家，而2014年度為0家（2013年度：2家；2012年度：2家；2011年度：3家）；20.01%-30%的有4家（2014年度：8家；2013年度：7家；2013年度：6家）；10.01%-20%的有16家（2014年度：17家；2013年度：16家；2012年度：17家）；低于10%的有8家（2014年度：5家），其中2家低于5%（2014年度：3家）。
卓越100指數(shù)上市企業(yè)30強中，2015年度凈利率表現(xiàn)最突出的是瑞安房地產，受益于模式及售價的影響，瑞房的財務表現(xiàn)一直在行業(yè)中處于較優(yōu)秀位置，但或許這只是特例。
較具代表性的企業(yè)應該是中海，作為行業(yè)內所熟悉的標桿性企業(yè)，中海的財務表現(xiàn)一直維持優(yōu)秀，但毛利率也由2014年的35.34%跌至32.24%，凈利率則由26.27%跌至25.16%。
凈資產收益率方面，2015年度地產G30企業(yè)平均凈資產收益率為6.60%，比2014年度的平均凈資產收益率6.78%稍微回落，也比2013年度的7.65%有較大回落。分區(qū)間來看，上市企業(yè)30強企業(yè)中，沒有任何一家凈資產收益率超過20%（2014年度：1家；2013年度：1家）；10-20%之間的企業(yè)有4家（2014年度：3家；2013年度：6家）；低于5%的企業(yè)有10家（2014年度：9家；2013年度：7家）。
按卓越100指數(shù)入榜70家上市企業(yè)來統(tǒng)計，平均凈資產收益率為5.41%（2014年度：4.96%）。同樣沒有超過20%的企業(yè)（2014年度：2家）；10-20%的企業(yè)有9家（2014年度：5家）；低于5%的企業(yè)有33家（2014年度：47家），其中4家為負數(shù)（2014年度：3家）。
總體而言，在艱難環(huán)境下，入榜70家上市企業(yè)的盈利能力表現(xiàn)符合行業(yè)去庫存以及利潤收窄的大勢。也許通過變革快速周轉、快速開發(fā)的模式，未來能夠尋找到新的利潤增長點，而這也是眾多房企追求轉型、跨界、多元化的動力之一。
市場拼圖漸顯 卓越100指數(shù)企業(yè)均價普遍上漲
對于房地產行業(yè)而言，銷售價格毫無疑問是關鍵的，“房價問題”一直都是各方角力的焦點所在。
具體到卓越100指數(shù)企業(yè)，我們通過觀察這批企業(yè)群體的銷售均價，可以窺見其中的房價走勢，能為我們分析行業(yè)提供更多角度。
2015年度，卓越100指數(shù)入榜100家企業(yè)銷售均價為12595元/平方米，較2014年度的11625元/平方米出現(xiàn)不小幅度的上漲，較2013年度的12070元/平方米同樣有一定漲幅。
在一定程度上，卓越100指數(shù)企業(yè)銷售均價漲跌會受到每年度入榜企業(yè)不同的影響，但這種影響不具有決定性作用。一個顯而易見的原因是，過去一年，中國房價穩(wěn)中有漲，甚至一些熱點城市房價的漲幅不小，比如深圳。
卓越100指數(shù)入榜100家企業(yè)是這個行業(yè)內具有標桿性意義的企業(yè)群體，也是過去一年取得了優(yōu)秀表現(xiàn)的企業(yè)。這樣一批企業(yè)群體，必然在市場中占據著有利的位置，在熱點城市和熱點區(qū)域占有優(yōu)勢份額，是中國房地產市場最活躍的群體。
這100家企業(yè)中，均價最低企業(yè)為5767元/平方米（2014年度：4999元/平方米；2013年度：5700元/平方米），均價最高企業(yè)為34110元/平方米（2014年度：31046元/平方米）。
卓越100指數(shù)顯示，均價在20000-30000元/平方米之間的企業(yè)數(shù)量為5家（2014年度：7家），10000-20000元/平方米之間的企業(yè)數(shù)量為44家（2014年度：40家）。
低均價房企群中，碧桂園、建業(yè)地產、榮盛發(fā)展是其中的最底端。榮盛地產的發(fā)展模式決定了其均價難于有深刻改變。
與此類似的還有碧桂園，雖然在2015年已經作出“擁抱一二線”的嘗試，但如此龐大規(guī)模的三四線開發(fā)模式想要轉身并非易事，所以碧桂園的均價反而較2014年度更低，接近6500元/平方米的均價，可想而知碧桂園的產品主要位于哪些區(qū)域。
在轉向一二線方面，與碧桂園一直保持較低均價的恒大地產做得似乎更為徹底，2015年度均價已經逼近8000元/平方米，而在此前兩年，碧桂園及恒大一直是卓越100指數(shù)中低均價企業(yè)的代表。
從卓越100指數(shù)標桿性企業(yè)萬科、綠地、保利、中海等來觀察，萬科2015年度均價為12649 元/平方米，較2014年度的11909元/平方米上漲約6%；2015年度，中海均價約12140元/平方米、保利均價12649元/平方米與萬科基本相同，綠地則較低，為10576元/平方米。
“回歸一二線”加劇土地分化 地王層出不窮
土地是房企的“生命線”，但在“去庫存”環(huán)境下，全國土地市場熱度及房企收購土地熱情均有所回落。
當然，這是整體市場的表現(xiàn)，具體到不同區(qū)域、不同城市，土地市場表現(xiàn)則有天壤之別。
北京、上海、深圳等為代表的一線以及熱點二線城市土地市場，在“回歸一二線”的行業(yè)趨勢下，稀缺的土地資源更加搶手，地價、賣地收入屢創(chuàng)新高，這已經是有目共睹的現(xiàn)象。
以“地王”為例，2015年度 全國總價地王TOP10集聚在一線城市，北京和上海均有3宗，其后是廣州2宗，深圳、南京各1宗。
單價最高10宗地王同樣分布于一二線城市，上海有4宗，北京、深圳、杭州各有2宗。其中，深圳尖崗山及北京豐臺花鄉(xiāng)兩宗單價地王均超過75000元/平方米；排名第10的北京南苑鄉(xiāng)單價地王，單價亦超過50000元/平方米。
統(tǒng)計顯示，2015年度卓越100指數(shù)土地儲備前十企業(yè)中，恒大仍然是第一名，土儲面積維持1.44億平方米，但不像以前那樣一枝獨秀，因為綠地土地儲備1.4億平方米緊隨其后；此外，還有碧桂園9532萬平方米、萬達8259萬平方米，都已逼近1億平方米。
在這四家企業(yè)之后，其他卓越100指數(shù)企業(yè)沒有任何一家土地儲備超過5000萬平方米。
綠地土地儲備面積與恒大幾乎相同令人意外，但考慮到此前因為未上市而無法獲取綠地準確的土地儲備數(shù)據，也情有可原。
萬達、碧桂園土地儲備面積比2014年度也有不同程度的增長：萬達由2014年7670萬平方米增至8259萬平方米（2013年度：6488.2萬平方米）；碧桂園則由7568萬平方米增加到9532萬平方米（2013年度：6267萬平方米）。
不過萬科近年一直保持不超過4000萬平方米土地儲備的狀態(tài)值得深思，這也是近幾年來萬科的“常態(tài)”。按照萬科2015年度新開工面積2127萬平方米計算，不足4000萬平米的土地儲備不夠萬科開發(fā)兩年。
卓越100指數(shù)統(tǒng)計還顯示，土地儲備前十名企業(yè)總面積為71595萬平方米，比2013年的61882.2萬平方米增加9712.8萬平方米，增長率15.7%。
資產重組眾生相：“大魚吃小魚”與“強強聯(lián)合”
房地產企業(yè)資產規(guī)模的比拼，在2015年顯得格外搶眼。無論是綠地整體上市還是招商地產重組為招商蛇口，都是在不同時段成為媒體筆下“挑戰(zhàn)”萬科的頭條。
對于卓越100指數(shù)入榜企業(yè)而言，資產規(guī)模也是一個可以觀察的重要指標。自從2014年度有兩家房企資產規(guī)模首次突破5000億后，2015年度共有萬達、恒大、萬科、綠地四家企業(yè)總資產規(guī)模達到5000億以上，比2014年多了兩家。
在全年銷售突飛猛進的同時，恒大的總資產規(guī)模也從4216.55億元增長到了5398.47億元，并從第4名上升到第2名。
與此相對的是，萬科在總資產規(guī)模中的排名進一步下滑到第3名（2014年度：第2名；2013年度：第1名），而萬達仍然占據榜首。
值得注意的是，2014年度兩家規(guī)模4000億-5000億元的企業(yè)在2015年度都已經成功突破5000億元，但原來3000億規(guī)模以下的企業(yè)未有突破到4000億元，排名第5的保利資產規(guī)模約為3800億元。
2015年度卓越100指數(shù)總資產排名前十家企業(yè)中，5000億級別4家（2014年度：2家），4000億級別0家（2014年度：2家），3000億級別3家（2014年度：2家），2000億級別也是2家（2014年度：2家），最后1家則是1000億級別，所有10家均為上市企業(yè)。
縱觀卓越100指數(shù)企業(yè)，除了有小部分企業(yè)無法獲取總資產數(shù)據外，總資產超千億的企業(yè)已記錄有26家（2014年度：23家；2013年度：18家）。
總資產前十位企業(yè)資產總額已達到39591.82億元，比2014年度前十家企業(yè)資產總額34961.78億元增加4630.04億元，增長率13.24%（2013年度：25640.96億元；2014年度增長率36.35%）。
行業(yè)集中度趨勢已經非常明顯，但2015年度卓越100指數(shù)資產規(guī)模前十企業(yè)增長速度卻在逐漸減緩。
在正常發(fā)展積累已經開始失去加速引擎的時候，并購重組也就成為了很多企業(yè)的選擇，包括萬科與深圳地鐵、中海與中信、恒大600億收購等，并購潮流下也不僅僅是“大魚吃小魚”，還包括“強強聯(lián)合”。
以下為華譽景觀·2015年度中國房地產卓越100榜榜單排名：
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