觀點網(wǎng) 對于碧桂園而言，2015年應(yīng)該是業(yè)績表現(xiàn)有些平淡的一年。雖然未來還是可以將馬來西亞填海造城20年作為支撐點進行大量推廣，但銷售增長減速和盈利能力亟待提升卻不容忽視。

表現(xiàn)不如過往靚麗的原因之一，在于碧桂園對于回歸一二線及堅持三四線擴張策略之間的選擇。從年初旗幟鮮明地在全國各大一二線城市頻繁落子，到年底北京豐臺退地，原本意圖“擁抱一二線”的碧桂園略顯游離。

最終，碧桂園年底收官的底氣所在，既不是土地樓市同樣火熱的一線城市，也不是印象中庫存高企、去化艱難的三四線城市，而是遙遠的海外飛地馬來西亞。

銷售增長減速 均價處低位

3月15日，碧桂園公布2015年度全年業(yè)績報告顯示，2015年集團、聯(lián)營及合營公司合同銷售金額約人民幣1401.6億元，合同銷售面積約2153萬平方米，分別同比增長7.1%和10.7%。

其中，下半年合同銷售金額約為人民幣856.9億元，環(huán)比增長57.3%。銷售樓款現(xiàn)金回籠約為人民幣1170.0億元，連續(xù)第二次實現(xiàn)現(xiàn)金回款過千億，全年共有61個全新項目開盤。

觀點卓越100指數(shù)顯示，三年前異軍突起擠入千億陣營的碧桂園，在2013年實現(xiàn)了1060億元銷售，同比增長約123%，位列該年度7家千億規(guī)模房企第6名，高于恒大地產(chǎn)的1004億元；2014年度，碧桂園銷售金額增長至1287.9億元，同比增長率21.5%，仍然位列該年度千億規(guī)模房企第6名，高于中海地產(chǎn)的1126億元。

但2015年，碧桂園銷售增長速度回落至個位數(shù)7.1%，銷售金額在千億房企排行中位列第7，同樣身為華南民營房企并同樣深耕三四線的恒大地產(chǎn)，本年度突破2000億規(guī)模。

除此之外，碧桂園2015年銷售均價約6512元/平方米，較2014年的6681元/平方米回落。這個價格在同等規(guī)模房企（銷售金額排行前十企業(yè)）中處于低位，2015年度該項指標最高的是融創(chuàng)中國，全年銷售均價超20000元/平方米。

對比來看，與碧桂園產(chǎn)品類似的恒大地產(chǎn)，均價目前呈現(xiàn)逐年增長的態(tài)勢，2015年度提升至接近8000元/平方米（2015年度：7890元/平方米，2014年度：7227元/平方米，2013年度：6741元/平方米）。

盈利能力亟待提升 轉(zhuǎn)型需努力

營運指標表現(xiàn)平淡，反映到財務(wù)數(shù)據(jù)上最明顯的跡象就是盈利能力亟待提升。

碧桂園年報顯示，2015年集團實現(xiàn)總收入約為人民幣1132.2億元，同比增長約33.9%，其中物業(yè)開發(fā)分部收入約為1094.6億元，同比增長33.7%。土增稅撥備前毛利約為人民幣228.6億元，同比增長3.7%，公司股東應(yīng)占利潤約為人民幣92.8億元，核心凈利潤為人民幣97.1億元，同比增長5.1%。

據(jù)此計算，碧桂園2015年度毛利率為20.19%，公司股東應(yīng)占凈利率為8.19%。這兩個數(shù)據(jù)對比以前，其毛利率在2015年度中期及2014年度分別為23.19%、26.09%，凈利率則為10.42%、12.10%。 

或許，對于碧桂園而言，盈利能力表現(xiàn)亟待提升同樣有行業(yè)大環(huán)境的影響在內(nèi)，畢竟三四線城市庫存高企、亟需去化的現(xiàn)實情況，已經(jīng)成為當前中國房地產(chǎn)的“難點”之一。因此，碧桂園2015年提出“擁抱一二線”及加大海外投資力度并非沒有現(xiàn)實考量。

年報顯示，2015年碧桂園約52%銷售貢獻來自于國內(nèi)一二線城市的項目（2014年度：50%），另有46%來自于國內(nèi)三四線城市的項目（2014年度：50%），集團在土地獲取、產(chǎn)品開發(fā)、營銷能力等方面的優(yōu)化提升顯然還是使得其銷售規(guī)模和去化率有所突破。

但是這種調(diào)整并非一年時間可以完成的，碧桂園未來仍需努力。

現(xiàn)金大幅增加 存貨需要削減

在銷售及盈利表現(xiàn)對比以往尚不夠出彩之外，碧桂園負債及現(xiàn)金流管理方面的表現(xiàn)或許值得一贊。

觀點卓越100指數(shù)顯示，2015年度碧桂園資產(chǎn)負債率為75.32%（2015年度中期：76.08%，2014年度：76.70%）；期末加權(quán)平均借貸成本為6.20%（2015年度中期：7.07%，2014年度：7.59%），同比下降139個基點；擁有可動用現(xiàn)金人民幣478.8億元（2015年度中期：272.2億元，2014年度：272.14億元），另有人民幣913.5億元銀行貸款額度尚未使用。

此外，碧桂園2015年度總資產(chǎn)達到3619.56億元，較2014年度的2680.32億元增加近千億元，期間負債總額增加僅為670億元。

風(fēng)險管控方面，截止到2015年12月31日，碧桂園的流動資產(chǎn)凈值約人民幣704.21億元（2014年度：359.94億元），流動比率約為1.35，比2014年12月31日的1.23有所提升（2015年度中期：1.25）。

不過，碧桂園另外還需要努力的就是，其2015年期末存貨增長至1712億元，這一數(shù)字在2015年度中期為1486.55億元，2014年度期末則為1312.92億元。其中，開發(fā)中物業(yè)存貨增長至1351.07億元（2015年度中期：1229.26億元，2014年度：1059.94億元），建成待售物業(yè)存貨增長至341.14億元（2015年度中期：233.52億元，2014年度：232.03億元）。