觀點網(wǎng) 作為中國房地產(chǎn)的標桿性龍頭企業(yè)，萬科每一年度的財務報表出來之后，都會被放到顯微鏡下仔細觀察。

觀點新媒體基于中國房地產(chǎn)卓越100榜推出的“卓越100指數(shù)”，也不能排除將萬科作為卓越100指數(shù)典型企業(yè)進行研究。

2015年，被萬科認為是“歷史上最好的一年”。除了年末的“萬寶之爭”讓萬科稍顯尷尬之外，與深圳地鐵集團的合作浮出水面，則讓外界似乎感覺到萬科確實度過了一個“美妙”的2015年。

當然，是不是“最好”，業(yè)績報表還是要用數(shù)據(jù)說話。

萬科的“3%” 全年銷售金額重奪第一

在觀點新媒體考察的卓越100指數(shù)主要指標中，萬科營運與財務數(shù)據(jù)是鮮明而且一目了然的。銷售方面，萬科全年錄得銷售金額人民幣2614.7億元，銷售面積2067.1萬平方米，同比分別增長14.3%和20.7%。

以銷售規(guī)模計算，萬科在2014年被綠地拉下行業(yè)銷售金額榜首位置后，重奪第一，并領(lǐng)先綠地（2301億）超300億元。按國家統(tǒng)計局公布的2015年全國商品房銷售金額人民幣87280.8億元計算，萬科在全國的市場占有率上升至3.00%（2014年：2.82%）。

根據(jù)觀點新媒體卓越100指數(shù)體系計算顯示，2015年度全國銷售排行前十企業(yè)銷售金額總額為15339.48元，按照上述方式計算，前十名企業(yè)占據(jù)全國市場銷售份額為17.57%。

這是一個分化的時代，不只是城市和市場在分化，企業(yè)也同樣在分化。正如卓越100指數(shù)連續(xù)幾年所堅持的觀點，這是一個“強者恒強”的時代，萬科的“3%”還有更多的空間。

關(guān)注14大中城市 擁有472個主要開發(fā)項目

對于分化，觀點新媒體發(fā)現(xiàn)萬科重點關(guān)注的14個大中城市（北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州），住宅成交面積明顯回升，新房成交總體上超過供應，但全國其他地區(qū)依然面臨較大的去庫存壓力。

2015年，全國住宅新開工面積僅為10.7億平方米，繼2014年萎縮14.4%后，再度下滑14.6%。但這一現(xiàn)象在2016年開始好轉(zhuǎn)，國家統(tǒng)計局表示，2016年1-2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9052億元，同比增長3.0%，增速比去年全年提高2個百分點。2015年開始，商品房銷售逐步回暖，至今年1-2月份，更出現(xiàn)了銷售旺盛局面，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資信心有所恢復，房屋新開工面積迅猛回升，土地購置面積降幅大幅收窄，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速時隔兩年首次回升。

截至2015年底，萬科在中國大陸擁有472個主要開發(fā)項目，在建項目權(quán)益建筑面積合計約3147萬平方米，規(guī)劃中項目權(quán)益建筑面積合計約3976萬平方米。報告期內(nèi)，萬科實現(xiàn)新開工面積2127萬平方米，較2014年增長23.1%，高于年初計劃的1681萬平方米；完成竣工面積1729萬平方米，較2014年增長24.9%，高于年初計劃的1,581萬平方米。

土地儲備偏少一直是萬科的“常態(tài)”，但按照新開工面積計算，不足4000萬平米的土地儲備不夠萬科開發(fā)兩年。

銷售及營收大步前進 毛利率及凈利率持續(xù)下滑

財務指標方面，萬科2015年度營業(yè)收入為人民幣1955.49億元，同比增長33.6%；毛利為394.18億元，毛利率20.16%，較2014年下降0.79個百分點；歸屬于股東的凈利潤人民幣181.2億元，較2014年的人民幣157.5億元增長15.1%；歸屬于上市公司股東的凈利潤率為9.27%，較2014年度的10.76及2015年度中期的9.64%進一步下跌。

顯然，銷售及營收大步前進的背后，萬科仍然擺脫不了毛利率及凈利率持續(xù)下滑的局面：2015年度是中期及期末是萬科近幾年來凈利率首次跌入10%以下。

這與全行業(yè)盈利能力下滑大趨勢有關(guān)，同樣也跟萬科營運、產(chǎn)品、管理等方面狀況有關(guān)。一個顯而易見的數(shù)據(jù)可以看見，在同等規(guī)模的房企中（銷售規(guī)模前十），萬科的盈利能力是較低的企業(yè)之一。

負債及現(xiàn)金天平 凈負債率較2014年增長數(shù)倍

負債率方面，萬科2015年度資產(chǎn)負債率為77.7%（2014年度：77.2%），凈負債率（有息負債減去貨幣資金，除以凈資產(chǎn)）為19.30%（2014年底：5.41%）。

截至2015年底，萬科有息負債合計人民幣794.9億元（2015年中期：631.8億元），其中，銀行借款占比為44.82%，應付債券占比為25.18%，其他借款占比為30.00%；有息負債中短期借款和一年內(nèi)到期的有息負債合計人民幣266.5億元（2015年中期：237.7億元），占總體有息負債的比例為33.52%；一年以上有息負債人民幣528.4億元（2015年度中期：394.1億元），占總體有息負債的比例為66.48%。貨幣資金為531.8億元，較2014年度的627.15億元減少15.20%。

貨幣資金的大幅減少及有息負債的大幅攀升，造成萬科凈負債率較2014年增長數(shù)倍。雖然仍控制在較低水平，但不能不關(guān)注的是，萬科的財務表現(xiàn)一直控制在較為平穩(wěn)的狀態(tài)，大起大落并非常態(tài)。