編者按：2016年是中國經(jīng)濟(jì)起伏跌宕、承前啟后的一年，也是房地產(chǎn)行業(yè)節(jié)奏轉(zhuǎn)變的一年。在供給側(cè)改革與去庫存大旗下，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣才能緊跟這一輪供給新節(jié)奏？

總結(jié)過去，展望未來。值此新年萬象更新之際，我們特別推出觀點(diǎn)年度論壇暨中國房地產(chǎn)卓越100榜特別報(bào)道，對(duì)中國房地產(chǎn)全行業(yè)一批具有標(biāo)桿性和代表性意義的企業(yè)進(jìn)行深入的觀察與報(bào)道。

觀點(diǎn)網(wǎng) 進(jìn)入2016年，伴隨多輪刺激和監(jiān)管政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)行情也在發(fā)生著明顯的變化，這也迫使企業(yè)不得不重新研判局勢(shì)并適時(shí)調(diào)整策略。

有一家企業(yè)因?yàn)楣芾韺右恢币詠韴?jiān)持的判斷，正在成為這種變化的受益者，就是孫宏斌領(lǐng)導(dǎo)的融創(chuàng)。

記得在2013年的全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，諸多媒體圍著老孫提問：“現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)剛需產(chǎn)品空間很大，融創(chuàng)未來有沒有考慮進(jìn)行定位的轉(zhuǎn)型？”

觀點(diǎn)新媒體依然清晰地記得彼時(shí)老孫的答復(fù)：“我認(rèn)為下一步剛需市場(chǎng)會(huì)出問題，改善和高端型的項(xiàng)目需求會(huì)更大一點(diǎn)。”

兩年后，市場(chǎng)給出的反應(yīng)是一線城市豪宅風(fēng)勁吹，北京剛性需求甚至受到了擠壓，而高端項(xiàng)目成交單價(jià)、總價(jià)和套數(shù)都在不斷刷出新紀(jì)錄。

孫宏斌另一個(gè)今天看起來無比正確的判斷是對(duì)于城市的選擇。早在兩年前，老孫即指出，同行們都想往一線城市轉(zhuǎn)，但他們來的時(shí)候地已經(jīng)很貴了，而融創(chuàng)早已儲(chǔ)備了足夠的項(xiàng)目。

今年初，面對(duì)近五百家媒體，老孫又總結(jié)稱：“我們?cè)谝痪€城市，他們?cè)谌木€城市歡呼雀躍；他們進(jìn)一線城市，我們躲開他們。”

人們常說，在人的一生中“選擇和判斷大于一味努力”，這個(gè)道理置于企業(yè)的發(fā)展中依然適用，融創(chuàng)的成長過程就是最好的案例。

千億征程

根據(jù)融創(chuàng)公布的業(yè)績(jī)，2015年集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售金額為734.6億元，銷售面積約350.2萬平方米，銷售均價(jià)約2.10萬元/平方米；歸屬于集團(tuán)的權(quán)益銷售金額為467.0億元，權(quán)益合同銷售金額為435.4億元，同比增長10%。

年初的媒體發(fā)布會(huì)上，融創(chuàng)行政總裁汪孟德透露，公司2016年目標(biāo)是800億元，到2017年預(yù)計(jì)可以實(shí)現(xiàn)1000億，躋身千億俱樂部。

汪孟德表示，融創(chuàng)聚焦四個(gè)直轄市以及12個(gè)核心二線城市，其中有8個(gè)是2015年完成布局的，包括成都、南京、武漢、西安、濟(jì)南等城市，“二線核心城市發(fā)展空間非常大，會(huì)為融創(chuàng)帶來非常好的基礎(chǔ)。”

觀點(diǎn)新媒體于現(xiàn)場(chǎng)獲悉，融創(chuàng)總土儲(chǔ)為4427億，其中1576億為公開市場(chǎng)獲得，另外2851億為并購收購而來。另一方面，在總土儲(chǔ)中，核心直轄市占三分之二，其他城市占比三分之一。

充足的土地儲(chǔ)備，一流的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，如果再遇到強(qiáng)有力的營銷團(tuán)隊(duì)，目標(biāo)上的銷售數(shù)字似乎是手到擒來。

老孫總掛在嘴邊的一句話是，“2014年和2015年都在原地踏步，這兩年都是在幫別人開發(fā)。管理資源的一半和很多資金都不在融創(chuàng)，而在別處。這說明多了一半人，人太多了，有一半人沒有了，也一樣干活。但另外一方面也說明，我們?cè)俣嘁槐兜墓ぷ?，公司可以再發(fā)展一倍。”

因?yàn)槿趧?chuàng)團(tuán)隊(duì)去年的優(yōu)秀表現(xiàn)，讓老孫的一番話無論怎樣都不會(huì)流于孤芳自賞。一個(gè)讓行業(yè)內(nèi)人都頗為信服的案例是，在市場(chǎng)容量遜于一線城市的天津，融創(chuàng)2015年實(shí)現(xiàn)了170億元的銷售金額，以超出第二名近100億的姿勢(shì)蟬聯(lián)銷冠，這個(gè)數(shù)字甚至高于北京的銷冠金額。

融創(chuàng)天津的負(fù)責(zé)人還表態(tài)稱：“以目前的庫存情況來看，今明兩年保持天津房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售老大的位置、實(shí)現(xiàn)200億的銷售目標(biāo)是沒問題的。”

或許正是基于這種基因，在剛剛進(jìn)入的西北重鎮(zhèn)西安，融創(chuàng)已經(jīng)放話2015年銷售目標(biāo)是40億，并且三年內(nèi)要做到100億規(guī)模。

事實(shí)上，西安近兩年的銷冠萬科也不過是每年60億的銷售額，這家在全國多個(gè)城市都是優(yōu)等生的企業(yè)已經(jīng)深耕西安七年。

2016年是我們新的開始，孫宏斌如是說。

專于產(chǎn)品

“不一于汝，而二于物”，只有專一的做一件事，才不至于被突然的事變所左右。多年來融創(chuàng)始終堅(jiān)持高端精品路線，而非跟風(fēng)市場(chǎng)熱潮。潮水退去，真正的價(jià)值才會(huì)顯現(xiàn)。

曾經(jīng)在剛需和高端哪個(gè)空間更大的辯論中，孫宏斌表示，過去30%的商品房里面開發(fā)商大幅度做的是剛需產(chǎn)品，高端產(chǎn)品占比很小。

基于這種供求關(guān)系，老孫在幾年前就認(rèn)為，未來改善和高端產(chǎn)品會(huì)比剛需賣得好的判斷。

即使是在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手越來越多的情況下，老孫也堅(jiān)持認(rèn)為高端市場(chǎng)的空間依然很大。“真正踏實(shí)做高端產(chǎn)品的公司其實(shí)并不多，好多企業(yè)并沒有操作這種產(chǎn)品的能力。”

經(jīng)過多年來的持續(xù)耕耘，融創(chuàng)逐漸成為行業(yè)內(nèi)高端精品住宅的標(biāo)桿企業(yè)。在北京，孫宏斌擁有北京壹號(hào)院和使館壹號(hào)院兩個(gè)頂豪項(xiàng)目，同時(shí)還保持著目前最高的成交單價(jià)紀(jì)錄。

2015年12月24日，融創(chuàng)中國旗下豪宅北京壹號(hào)院簽約2套四居，簽約價(jià)212856元/平方米，單套總價(jià)7958.5萬元，打破了萬柳書院此前創(chuàng)下的20.3萬元/平方米的成交單價(jià)紀(jì)錄。

融創(chuàng)北京公司董事長荊宏曾表示，北京壹號(hào)院的產(chǎn)品跟一般住宅不一樣，位置景觀資源差距非常大，所以一期產(chǎn)品售價(jià)15萬-20萬/平米，而臨湖的房源，預(yù)計(jì)大概40萬/平米。項(xiàng)目總價(jià)在4700萬到7000萬之間。

與之距離頗近的另一個(gè)頂豪項(xiàng)目使館壹號(hào)院，總價(jià)則在2000萬到4000萬之間，二者保持互補(bǔ)關(guān)系。根據(jù)北京市住建委預(yù)售信息，使館壹號(hào)院2#住宅樓售價(jià)最高，為176594元/平米；3#住宅樓售價(jià)最低，為133029元/平米；1#住宅樓的售價(jià)居于二者中間，為153965元/平米。

在大本營天津，融創(chuàng)也是城市最頂級(jí)項(xiàng)目的操盤手。天津復(fù)康路十一號(hào)為融創(chuàng)在手表廠地塊打造的高端項(xiàng)目，目前價(jià)格為天津最高，達(dá)6萬元/平方米，而天津市區(qū)的均價(jià)也才2萬元/平方米。

至于公司一直非常重視的華東區(qū)域，2015年12月至2016年1月，上海、蘇州、無錫、常州4座城市，融創(chuàng)6大項(xiàng)目完成交付，3700戶業(yè)主完成入伙。其中千萬級(jí)客戶11000戶，億萬級(jí)客戶1200戶。

隨著“壹號(hào)院”產(chǎn)品系列南下入滬，融創(chuàng)高端產(chǎn)品的疆域?qū)崿F(xiàn)了又一次飛躍。