編者按：2016年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)起伏跌宕、承前啟后的一年，也是房地產(chǎn)行業(yè)節(jié)奏轉(zhuǎn)變的一年。在供給側(cè)改革與去庫(kù)存大旗下，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣才能緊跟這一輪供給新節(jié)奏？

總結(jié)過(guò)去，展望未來(lái)。值此新年萬(wàn)象更新之際，我們特別推出觀點(diǎn)年度論壇暨中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜特別報(bào)道，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)全行業(yè)一批具有標(biāo)桿性和代表性意義的企業(yè)進(jìn)行深入的觀察與報(bào)道。

觀點(diǎn)網(wǎng) 2015年，在大家都忙著進(jìn)入一線城市拿地，抑或是兼并收購(gòu)的時(shí)候，新鷗鵬依然默默地深耕重慶本土，低調(diào)地在國(guó)內(nèi)外推廣新鷗鵬教育城。

據(jù)知情人士透露，新鷗鵬集團(tuán)首席戰(zhàn)略官、董事副總裁李戰(zhàn)洪去年多次往返國(guó)外，極力推廣主打產(chǎn)品教育城，國(guó)外相關(guān)企業(yè)和人員也到重慶進(jìn)行實(shí)地考察和交流。

新鷗鵬集團(tuán)總裁張雪樵在去年12月集團(tuán)巡講會(huì)上也表示，新鷗鵬已完成歐洲區(qū)域的戰(zhàn)略布局，下一步將進(jìn)入澳洲和北美區(qū)域，“新鷗鵬教育城將是企業(yè)海外發(fā)展的核心產(chǎn)品”。

然而新鷗鵬對(duì)海外布局卻鮮有公開(kāi)消息動(dòng)態(tài)，而是對(duì)于重慶、成都、濟(jì)南、西安、北京、天津等國(guó)內(nèi)中心城市繼續(xù)加大布局力度。

重慶新鷗鵬教育城則是其布局重點(diǎn)，一位不愿具名的重慶業(yè)內(nèi)人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體透露：“可以說(shuō)，新鷗鵬教育城支撐起了該集團(tuán)全年三分之一的業(yè)績(jī)。”

教育城思路

據(jù)觀點(diǎn)項(xiàng)新媒體了解，新鷗鵬在重慶已布局大學(xué)城、沙坪壩、銅梁、潼南、巴南、江北嘴等六大區(qū)域，而新鷗鵬教育城作為其“明星項(xiàng)目”更是受到廣泛關(guān)注。

“可以說(shuō)，新鷗鵬教育城支撐起了該集團(tuán)全年三分之一的業(yè)績(jī)。”一位不愿具名的重慶業(yè)內(nèi)人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體透露。

早在去年8月份有數(shù)據(jù)就顯示，新鷗鵬教育城以成交金額2.38億元、成交面積2.76萬(wàn)平方米排在重慶主城區(qū)樓盤銷售第一。

對(duì)于項(xiàng)目的熱銷，上述業(yè)內(nèi)人士表示，教育城的位置比較好，尤其是江北嘴教育城項(xiàng)目，處于重慶最核心的CBD區(qū)域，兩江新區(qū)金融核心區(qū)，其地位相當(dāng)于上海的陸家嘴。

彼時(shí)有分析還指出，就教育地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，新鷗鵬教育城的區(qū)位優(yōu)勢(shì)是郊區(qū)大盤所無(wú)法比擬的，“學(xué)區(qū)房概念也是新鷗鵬教育城占得一定市場(chǎng)份額的原因。”

對(duì)此，重慶世聯(lián)行房地產(chǎn)股份有限公司市場(chǎng)部經(jīng)理曹振華也表示，在重慶，學(xué)區(qū)房、交通便利的房子尤其賣得好。

從新鷗鵬教育城的戰(zhàn)略模式或許也可窺見(jiàn)一二：自2002年開(kāi)始辦教育以來(lái)，新鷗鵬教育城經(jīng)歷了從1.0版本的“大社區(qū)+名校”，到2.0版本的“大社區(qū)+名校+教育綜合體”，再到3.0版本“大社區(qū)+名校+教育綜合體+教育產(chǎn)業(yè)”模式的更新迭代。

資料顯示，作為1.0版本代表的巴川中學(xué)，已經(jīng)成為構(gòu)筑中國(guó)教育巴川系重要部分；位于重慶江北嘴CBD的“新鷗鵬教育城”是其教育社區(qū)2.0版的代表作。

據(jù)李戰(zhàn)洪當(dāng)時(shí)透露，3.0版本是大社區(qū)+名校+教育綜合體+教育產(chǎn)業(yè)，新鷗鵬教育城已經(jīng)上升為“教育+產(chǎn)業(yè)”的高度。

作為3.0版本的代表作重慶巴南區(qū)“新鷗鵬教育城”包括重慶高職城、中國(guó)云教育產(chǎn)業(yè)園，目前高職城已簽約入駐院校11所，今年開(kāi)學(xué)2所；與中國(guó)云教育產(chǎn)業(yè)園簽約即將入駐的企業(yè)已有思科、中國(guó)聯(lián)通、培生中國(guó)、全通教育等云端教育品牌企業(yè)。

“教育+”突圍

談及新鷗鵬教育城，集團(tuán)董事副總裁、首席戰(zhàn)略官李戰(zhàn)洪此前就一直強(qiáng)調(diào)：“別人做商業(yè)綜合體，我們做的是教育綜合體，這是我們與他們最大的不同”。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，在重慶，打著教育牌的項(xiàng)目并不算少，在新鷗鵬教育城周邊就有魯能的學(xué)區(qū)房。市場(chǎng)人士介紹，魯能項(xiàng)目基本上已賣完，而且也頗受市場(chǎng)的歡迎。

對(duì)此，在曹振華看來(lái)，類似學(xué)區(qū)房能熱銷，主要是因?yàn)?ldquo;教育資源是稀缺資源，通過(guò)打教育牌來(lái)做價(jià)格上的溢價(jià)”。

其還指出，現(xiàn)在重慶市場(chǎng)確實(shí)不太好做，地價(jià)太高房?jī)r(jià)漲不起來(lái)，存量也大。“以前住宅可以保本，通過(guò)商業(yè)進(jìn)行溢價(jià)，但現(xiàn)在商業(yè)也做不動(dòng)，那么只能通過(guò)這種模式來(lái)拉動(dòng)項(xiàng)目銷售。”

自從房企轉(zhuǎn)型潮開(kāi)始流行，各種產(chǎn)品開(kāi)發(fā)模式就層出不窮。有在住宅產(chǎn)業(yè)化基礎(chǔ)上實(shí)施包括產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和城市配套等“八爪魚(yú)戰(zhàn)略”的萬(wàn)科模式；有在商業(yè)地產(chǎn)化基礎(chǔ)之上向文化、旅游、體育等行業(yè)多元化擴(kuò)張的萬(wàn)達(dá)模式；也不乏脫離房地產(chǎn)行業(yè)，憑借自身品牌優(yōu)勢(shì)向快速消費(fèi)品、糧油、礦泉水、體育等行業(yè)擴(kuò)張的恒大模式；以及憑借政府關(guān)系優(yōu)勢(shì)與資本優(yōu)勢(shì)，向基建、金融等行業(yè)擴(kuò)張，進(jìn)行全球拓展的綠地模式；憑借累積多年的主題公園和旅游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，在旅游地產(chǎn)進(jìn)行復(fù)制擴(kuò)張的華僑城模式。

“現(xiàn)在還有哪種模式可以用？”業(yè)內(nèi)人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體分析道，以上提及模式都各有標(biāo)桿和范本，想要占得一定市場(chǎng)，新鷗鵬唯有“教育+”模式突圍。

他認(rèn)為：“重慶排名銷售前十樓盤，超過(guò)一半以上都有優(yōu)質(zhì)的教育配套，要不就有價(jià)格以及地段的優(yōu)勢(shì)，不然很難賣，而新鷗鵬在教育上確實(shí)是有一定的優(yōu)勢(shì)。”

資料顯示，新鷗鵬教育城包括學(xué)前教育、基礎(chǔ)教育、高等教育在內(nèi)的學(xué)歷教育和非學(xué)歷教育兼?zhèn)涞耐暾逃w系，打造了0-100歲的全周期教育體系和教育閉環(huán)。“這其實(shí)是一種獨(dú)特的誘惑力”，上述業(yè)內(nèi)人士表示，目前這種模式也比較少見(jiàn)。

“新鷗鵬集團(tuán)構(gòu)建從幼兒園到大學(xué)的完整的教育體系使得其具有了核心競(jìng)爭(zhēng)力。”李戰(zhàn)洪如此對(duì)自身項(xiàng)目評(píng)價(jià)道。