編者按：2016年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)起伏跌宕、承前啟后的一年，也是房地產(chǎn)行業(yè)節(jié)奏轉(zhuǎn)變的一年。在供給側(cè)改革與去庫(kù)存大旗下，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣才能緊跟這一輪供給新節(jié)奏？

總結(jié)過(guò)去，展望未來(lái)。值此新年萬(wàn)象更新之際，我們特別推出觀點(diǎn)年度論壇暨中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜特別報(bào)道，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)全行業(yè)一批具有標(biāo)桿性和代表性意義的企業(yè)進(jìn)行深入的觀察與報(bào)道。

觀點(diǎn)網(wǎng) 連續(xù)三年實(shí)現(xiàn)銷售額100%增長(zhǎng)曾是海亮地產(chǎn)“黑馬”角色的最好詮釋，但市場(chǎng)的風(fēng)云突變?cè)谛袠I(yè)內(nèi)外引發(fā)了關(guān)于規(guī)模的重新思考，這家以“跑得快”著稱的開(kāi)發(fā)商也慢慢褪下曾經(jīng)的市場(chǎng)標(biāo)簽，提出了百億規(guī)模后的新命題。

2015年，海亮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全年銷售171億元，這已經(jīng)是其連續(xù)三年位居百億行列：2013年153億元，2014年168億元，略顯平穩(wěn)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)曲線正是海亮地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)策略的寫(xiě)照。

“從2014年開(kāi)始，海亮地產(chǎn)對(duì)城市選擇策略、項(xiàng)目選擇策略以及與之對(duì)應(yīng)的管理策略都做了很大的調(diào)整。比如我們現(xiàn)在會(huì)更傾向于進(jìn)入一些一二線城市，把三四線城市慢慢收掉。”在此前接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)，海亮地產(chǎn)總裁周迪永曾如是提及。

回歸一二線的經(jīng)營(yíng)思路貫穿了海亮地產(chǎn)過(guò)去兩年的發(fā)展。在周迪永看來(lái)，海亮地產(chǎn)增速放緩并非增長(zhǎng)乏力使然，而是公司希望在規(guī)模之外追求未來(lái)發(fā)展的布局。

回顧海亮地產(chǎn)過(guò)去一年在土地市場(chǎng)的斬獲不難發(fā)現(xiàn)，這家百億規(guī)模的開(kāi)發(fā)商基本上把“火力”集中在鄭州、蘇州、成都這樣更具市場(chǎng)增長(zhǎng)空間的二線城市。

“在市場(chǎng)供應(yīng)量很大的情況，海亮現(xiàn)在拿地也很謹(jǐn)慎。當(dāng)然也不絕對(duì)，首先是區(qū)域聚焦，要么在供應(yīng)量比較少的核心區(qū)，要么在核心城市。”

二線收割

2015年7月，海亮地產(chǎn)以總價(jià)30.6億元競(jìng)得蘇州園區(qū)02號(hào)兒童醫(yī)院地塊，15992元/平方米的成交樓板價(jià)，刷新旭輝此前保持的10948元/平方米湖東單價(jià)地王，成為該片區(qū)的“新貴”。

不管是單價(jià)還是總價(jià)，該次蘇州拍地對(duì)海亮地產(chǎn)而言都具有突破性意味。在秉持高周轉(zhuǎn)快速擴(kuò)張戰(zhàn)略那幾年來(lái)，海亮地產(chǎn)在土地市場(chǎng)多是瞄準(zhǔn)“小而美”并適合高周轉(zhuǎn)的地塊。

“在之前所進(jìn)入的城市基礎(chǔ)上，海亮?xí)塾谙襦嵵?、成都、蘇州這樣的省會(huì)城市以及中心城市。雖然之前海亮在地級(jí)市做得不錯(cuò)，但這些城市供應(yīng)量比較大，不具有可持續(xù)性。”海亮地產(chǎn)江蘇區(qū)域總經(jīng)理黃征指出。

鑒于相對(duì)較高的土地成本，海亮地產(chǎn)計(jì)劃將該項(xiàng)目打造成公司旗下的標(biāo)桿。據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，去年11月這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)工，在4個(gè)月內(nèi)，海亮地產(chǎn)完成了拿地、動(dòng)工、出戶型規(guī)劃等動(dòng)作。公開(kāi)信息顯示，項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在今年3月底公開(kāi)售樓處，6月中旬迎來(lái)首次開(kāi)盤(pán)。

蘇州的“斬獲”僅僅是海亮地產(chǎn)去年二線收割的一個(gè)縮影。2015年1月21日，海亮地產(chǎn)3.21億元奪得鄭州市金水區(qū)高皇寨商業(yè)地塊，首次將全國(guó)化擴(kuò)張的旗幟插在中原重鎮(zhèn)鄭州。至今為止，海亮地產(chǎn)已進(jìn)駐上海、重慶、杭州、蘇州、合肥、南昌、濟(jì)南、鄭州、成都、西安、呼和浩特、銀川、蘭州、西寧、拉薩等26座城市。

隨后，海亮地產(chǎn)又相繼在鄭州、成都、銀川等地接連拿下多個(gè)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)在二三線重點(diǎn)城市的加碼布局。不難看出，海亮地產(chǎn)這兩年重點(diǎn)布局的城市都是當(dāng)前樓市的熱點(diǎn)。以蘇州為例，截至1月底的庫(kù)存為450萬(wàn)平方米，如果按照1月份121萬(wàn)平方米的去化速度計(jì)算，去庫(kù)存周期不到四個(gè)月。

除了拿地策略偏向核心城市、核心區(qū)外外，海亮地產(chǎn)也開(kāi)始尋求與其他房企的合作。去年4月，海亮就與世茂聯(lián)手斥資4.2億元競(jìng)得寧夏一宗商住地。黃征表示，今后類似的合作拿地會(huì)越來(lái)越多，以前海亮更多是和浙江企業(yè)合作，但今后將側(cè)重于和知名開(kāi)發(fā)商以及金融機(jī)構(gòu)合作，加大拿地力度。

重金拿地的同時(shí)，海亮地產(chǎn)也利用當(dāng)前的融資窗口期積極“補(bǔ)血”。去年10月，海亮地產(chǎn)成功申請(qǐng)發(fā)行30億元公司債，并在隨后的11月獲得東方資產(chǎn)50億元的授信額度。

海亮地產(chǎn)方面表示，將繼續(xù)加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，深化合作，不斷拓寬融資渠道及合作方式，促進(jìn)其穩(wěn)健快速發(fā)展。

海亮新命題

從注重規(guī)模到偏向有質(zhì)量的增長(zhǎng)，海亮地產(chǎn)在主動(dòng)選擇調(diào)整的同時(shí)，也面臨著行業(yè)給予的新命題。

周迪永曾向觀點(diǎn)新媒體透露，海亮地產(chǎn)的商業(yè)貨值已經(jīng)達(dá)到了150億左右，其中社區(qū)商業(yè)占據(jù)了絕大部分。

對(duì)于以住宅為主業(yè)的海亮地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，這已經(jīng)成為了不得不做的一項(xiàng)業(yè)務(wù)。

“海亮以前的商業(yè)團(tuán)隊(duì)主要是由當(dāng)?shù)仨?xiàng)目開(kāi)發(fā)總經(jīng)理為主導(dǎo)，但現(xiàn)在想從總部成立商業(yè)公司。”周迪永透露，海亮地產(chǎn)業(yè)也有意將社區(qū)商業(yè)打造成一條產(chǎn)品線。

“我們現(xiàn)有已經(jīng)完全具備做一條產(chǎn)品線的規(guī)模，在全國(guó)好幾個(gè)城市都擁有五萬(wàn)平米左右的社區(qū)型商業(yè)，包括商業(yè)街；其次，未來(lái)純住宅用地會(huì)越來(lái)越少，考慮到后續(xù)的發(fā)展，這也是一個(gè)難以避免的業(yè)態(tài)。所以我想無(wú)論是基于現(xiàn)在的貨值還是未來(lái)的發(fā)展，都要做這一條產(chǎn)品線。”

在周迪永看來(lái)，現(xiàn)在的社區(qū)商業(yè)一定要跟移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)電商相結(jié)合，一方面會(huì)帶來(lái)更強(qiáng)的體驗(yàn)，同時(shí)也會(huì)加大購(gòu)物便捷的程度。

“商業(yè)地產(chǎn)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用是最緊迫的，而且我認(rèn)為是必需的?，F(xiàn)在我們希望持有型物業(yè)都能夠給商戶提供很好的‘互聯(lián)網(wǎng)+’工具，包括電商以及物流，希望他們單店的銷量借助互聯(lián)網(wǎng)思路能得到很大提升。”

為了順應(yīng)“互聯(lián)網(wǎng)+”的趨勢(shì)，海亮地產(chǎn)也在進(jìn)行多樣化的探索。據(jù)周迪永介紹，從整個(gè)公司的組織架構(gòu)來(lái)講，為了鼓勵(lì)創(chuàng)新落地，海亮專門(mén)從集團(tuán)層面成立了一個(gè)研究互聯(lián)網(wǎng)的團(tuán)隊(duì)。從海亮地產(chǎn)本身而言，“互聯(lián)網(wǎng)+”應(yīng)用除了商業(yè)地產(chǎn)，還包括物業(yè)管理以及住宅銷售。

周迪永稱，在物業(yè)層面，海亮地產(chǎn)也在加大對(duì)“互聯(lián)網(wǎng)+”的探索，嘗試一些社區(qū)O2O的研究。不過(guò)，他表示，在這方面海亮的規(guī)模并不是很大。

“住宅這一塊，其實(shí)我們最核心的還是希望最前端的產(chǎn)品定位能夠借助‘互聯(lián)網(wǎng)+’，利用大數(shù)據(jù)讓定位更加精準(zhǔn)。同時(shí)，希望后期在營(yíng)銷售樓上，能夠通過(guò)‘互聯(lián)網(wǎng)+’真正降低購(gòu)房者的交易成本。”

除此之外，由于地緣策略的調(diào)整，導(dǎo)致海亮地產(chǎn)現(xiàn)在組織管控也有很大的調(diào)整，“原來(lái)是三級(jí)管控，現(xiàn)在會(huì)走向更加高效的兩級(jí)管控模式。”

周迪永表示，在業(yè)績(jī)的調(diào)整穩(wěn)定期，海亮地產(chǎn)將加大研究創(chuàng)新的力度，同時(shí)在國(guó)際化的道路上也會(huì)走得更加堅(jiān)定，加大國(guó)際投資力度。