編者按：2016年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)起伏跌宕、承前啟后的一年，也是房地產(chǎn)行業(yè)節(jié)奏轉(zhuǎn)變的一年。在供給側(cè)改革與去庫(kù)存大旗下，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣才能緊跟這一輪供給新節(jié)奏？

總結(jié)過去，展望未來(lái)。值此新年萬(wàn)象更新之際，我們特別推出觀點(diǎn)年度論壇暨中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜特別報(bào)道，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)全行業(yè)一批具有標(biāo)桿性和代表性意義的企業(yè)進(jìn)行深入的觀察與報(bào)道。

觀點(diǎn)網(wǎng) 沒有轟動(dòng)的新聞，沒有爆炒的噱頭，有些企業(yè)即使安靜沉默，也是行業(yè)中不可忽視的角色。

龍湖或許就是地產(chǎn)圈中這樣的存在。2015年這家公司實(shí)現(xiàn)了合同銷售金額545.4億元，同比增長(zhǎng)11.2%；合同銷售面積424.3萬(wàn)平方米，超額完成全年目標(biāo)。

同時(shí)，龍湖一直堅(jiān)持推進(jìn)的持有性物業(yè)領(lǐng)域，也在下半年集中實(shí)現(xiàn)三個(gè)項(xiàng)目開業(yè)。新增商業(yè)面積45.6萬(wàn)平方米。至此龍湖已開業(yè)商場(chǎng)面達(dá)到170萬(wàn)平方米。

金融方面，龍湖近期首次獲得國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)評(píng)級(jí)。其中，長(zhǎng)期發(fā)行人違約評(píng)級(jí)“BBB-”級(jí)，展望穩(wěn)定，外幣高級(jí)無(wú)抵押債券及未到期高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)亦為“BBB-”評(píng)級(jí)。

2015年銷售金額前20強(qiáng)房企中，龍湖是獲得“投資級(jí)”信用評(píng)級(jí)的三家民營(yíng)房企之一。相比另外兩家“萬(wàn)字頭”巨無(wú)霸，龍湖是千億以下規(guī)模里評(píng)級(jí)最佳的民營(yíng)房企。

在穩(wěn)健發(fā)展的同時(shí)，龍湖偶爾也玩玩跨界。在2015年9月于成都舉行的高新西·創(chuàng)投峰會(huì)上，龍湖&電子科大共建的“電子科大時(shí)代孵化基地”正式啟動(dòng)。體現(xiàn)了龍湖對(duì)于時(shí)下熱點(diǎn)的思考，以及著眼于未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略。

桃李不言，春華秋實(shí)。做一枚安靜謀發(fā)展的企業(yè)，也能獲得應(yīng)有的地位。

業(yè)績(jī)達(dá)標(biāo)

根據(jù)龍湖公布的銷售情況。截至2015年12月末，該集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額545.4億元，同比增長(zhǎng)11.2%；合同銷售面積424.3萬(wàn)平方米。按照今年年初制定的540億的全年銷售目標(biāo)，龍湖已超額完成年度目標(biāo)。

2015年度區(qū)域銷售數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)三角區(qū)域合同銷售金額199.1億元成為集團(tuán)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)主力、居首位。

其中，杭州龍湖銷售超60億，連續(xù)第三年蟬聯(lián)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)第四。上海龍湖簽約額也超過48億，北城天街?jǐn)埆@類住宅產(chǎn)品銷售金額第五，銷售面積第一。南京春江紫宸項(xiàng)目，蘇州時(shí)代天街項(xiàng)目單盤均取得約27億銷售額。

其次是西部區(qū)域151.9億元，環(huán)渤海合同銷售140.1億元，華中、華南區(qū)域分布為5.7億元、48.6億元。

值得一提的是，華南區(qū)域銷售額同比增長(zhǎng)175%至48.6億元，2015年11月入市的廣州龍湖天宸原著項(xiàng)目，摘得全年廣州別墅市場(chǎng)銷售金額冠軍，廈門龍湖也憑藉春江酈城等項(xiàng)目熱銷，實(shí)現(xiàn)銷售金額超30億元。

商業(yè)地產(chǎn)方面，龍湖集中于下半年先后開業(yè)了西安龍湖星悅薈曲江店、杭州龍湖金沙天街以及成都金楠天街，累計(jì)開業(yè)面積超45萬(wàn)平方米。

2015年8月20日，西安曲江新區(qū)又一座大型全業(yè)態(tài)時(shí)尚家庭生活中心龍湖星悅薈（曲江店）啟幕，這是繼龍湖商業(yè)成功開業(yè)龍湖星悅薈（大興店）后布局西安的第二座商業(yè)項(xiàng)目。自此，一個(gè)城西北、一個(gè)城東南，一城雙星的商業(yè)戰(zhàn)略已全面開展。

龍湖·杭州金沙天街購(gòu)物廣場(chǎng)則于2015年9月26日在下沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)開業(yè)。據(jù)悉，這是龍湖商業(yè)在華東地區(qū)開業(yè)的首家購(gòu)物中心。項(xiàng)目商業(yè)綜合體面積達(dá)22萬(wàn)平方米，整體出租率高達(dá)99.6%，品牌同步開業(yè)率突破97%。

杭州金沙天街開業(yè)后，龍湖在杭州還有濱江天街，加之上海雙天街和蘇州的時(shí)代天街。龍湖未來(lái)在華東區(qū)域的商業(yè)實(shí)力亦不容小覷。

在大本營(yíng)西南區(qū)域，10月23日，龍湖在成都的天街購(gòu)物中心正式開業(yè)，面積約15萬(wàn)平方米，這是公司在成都的第四座天街系產(chǎn)品。截至目前，購(gòu)物中心出租率為90%以上。開業(yè)首三日購(gòu)物中心客流量近百萬(wàn)，營(yíng)業(yè)額突破3000萬(wàn)。

中金公司表示，龍湖中期租金收入同比增長(zhǎng)75%達(dá)到6.6億元，預(yù)計(jì)2017-2020年龍湖的投資物業(yè)將帶來(lái)30-50億租金收入，分別貢獻(xiàn)約5%和20%的收入和核心凈利潤(rùn)。

投資升級(jí)

據(jù)觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，截至2015年12月底，龍湖年內(nèi)共拿地25宗地，權(quán)益總土地金約292.52億元。拿地城市則高度集中于8個(gè)城市。其中北京7宗，杭州4宗，上海3宗，廈門、成都與重慶各2宗，蘇州與南京各1宗。

如此算來(lái)，除卻兵家必爭(zhēng)之地北京外，龍湖可謂重倉(cāng)華東地區(qū)，在上海、南京、蘇州、杭州等4地今年累計(jì)拿地159億元，占全年拿地金額比例的54%。華東地區(qū)在銷售業(yè)績(jī)上也不遑多讓，今年上半年公司銷售額貢獻(xiàn)中長(zhǎng)三角以35.2%的占比超越西部地區(qū)成為集團(tuán)業(yè)績(jī)最大糧倉(cāng)。

需要指出的是，在上述25宗土地中，有13個(gè)合作項(xiàng)目，其中9個(gè)項(xiàng)目中所占權(quán)益低于50%，6個(gè)項(xiàng)目權(quán)益比例甚至低于30%。這在萬(wàn)科、朗詩(shī)等推崇小股操盤的公司報(bào)表中或許并不罕見，但卻是龍湖今年在拓合作方面最新的體現(xiàn)。

龍湖相關(guān)人士接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示，在上述龍湖小比例入股項(xiàng)目中，既有操盤項(xiàng)目，亦有僅僅作為投資的項(xiàng)目。在輸出龍湖品牌同時(shí)，也可以兼顧財(cái)務(wù)上的投資回報(bào)。

穩(wěn)健的投資在資本市場(chǎng)也得到了很好的回應(yīng)。

2016年1月27日，龍湖宣布，集團(tuán)成功發(fā)行共計(jì)41億元人民幣境內(nèi)公司債券。本次發(fā)行兩個(gè)年期品種，5年期23億元債券票面利率定于3.3%，8年期18億元債券票面利率低至3.68%，票面利率在低息發(fā)債的房企中依然保持前列，且創(chuàng)下龍湖境內(nèi)外發(fā)債新低。

龍湖表示，美元走強(qiáng)，國(guó)內(nèi)融資環(huán)境趨好，集團(tuán)在去年底獲批新一批境內(nèi)公司債額度之后，迅速行動(dòng)并精準(zhǔn)把握發(fā)債的窗口期，最終兩個(gè)年期品種債券順利發(fā)行，顯示出市場(chǎng)對(duì)龍湖穩(wěn)健業(yè)務(wù)及財(cái)務(wù)實(shí)力的充分認(rèn)可。

從去年7月開始，龍湖僅用4個(gè)月時(shí)間，三次成功通過境內(nèi)公司債進(jìn)行低成本融資，完成共80億元境內(nèi)公司債券發(fā)行。三期債券票息都處于同年期民營(yíng)房企境內(nèi)公開發(fā)債的領(lǐng)先水平，其中20億元7年期品種的票面利率為4.08%。

龍湖維持低成本融資優(yōu)勢(shì)，信用評(píng)級(jí)是重要的支撐。于境內(nèi)，大公國(guó)際、中誠(chéng)信證評(píng)及新世紀(jì)均給予龍湖AAA的最高評(píng)級(jí)。2016年1月11日，惠譽(yù)也首予龍湖評(píng)級(jí)。憑借長(zhǎng)期發(fā)行人違約評(píng)級(jí)“BBB-”級(jí)，龍湖成為同等規(guī)模民營(yíng)房企中首家獲得“投資級(jí)”國(guó)際信用評(píng)級(jí)的企業(yè)。

惠譽(yù)提及，龍湖在境內(nèi)外債券及銀行市場(chǎng)均有很好渠道，伴隨房企可進(jìn)行更低成本的國(guó)內(nèi)債券融資，預(yù)計(jì)龍湖利息成本將進(jìn)一步下降。