編者按：2016年是中國經(jīng)濟起伏跌宕、承前啟后的一年，也是房地產(chǎn)行業(yè)節(jié)奏轉變的一年。在供給側改革與去庫存大旗下，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣才能緊跟這一輪供給新節(jié)奏？

總結過去，展望未來。值此新年萬象更新之際，我們特別推出觀點年度論壇暨中國房地產(chǎn)卓越100榜特別報道，對中國房地產(chǎn)全行業(yè)一批具有標桿性和代表性意義的企業(yè)進行深入的觀察與報道。

觀點網(wǎng) “若不發(fā)力，將看不到來年的第一縷陽光！”在董事長王振華的激勵聲中，以“奔跑”之速跨過2015最后一道欄桿的新城控股終遇見新年第一縷陽光。

元旦后的第二個工作日，新城控股公布了“B轉A”后的首份期末成績單。公告數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月31日止十二個月，公司累計實現(xiàn)合約銷售金額約319.29億元，完成2015年全年銷售目標的114%。

這也是新城控股首次闖入300億房企陣營大門。然而，沐浴在溫暖陽光下，新城并不選擇就此停下前行的腳步。在王振華的地產(chǎn)版圖中，新城2017年的銷售業(yè)績將達到500億規(guī)模。

當然，以“吾悅廣場”為代表的商業(yè)王國則是完成上述目標一大不可或缺的引擎。“目前我們已在17個城市布局了22座吾悅廣場，按照每年新增十個項目的速度，到2020年實現(xiàn)80個項目的目標是大概率事件。”新城高級副總裁歐陽捷稱。

500億的目標棋局

新城控股2015年報顯示，報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入235.7億元，同比增加14％；歸屬于上市公司股東的凈利潤18.4億元，同比大增57.3%；實現(xiàn)基本每股收益1.51元（全面攤薄每股收益1.08元）。

同時，公司擬向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利1.08元（含稅），并擬以資本公積金向全體股東每10股轉增3股。本次轉增股本后，公司總股本達22.20億股。

單銷售指標上，新城2015年實現(xiàn)銷售面積345.98萬平方米，銷售金額319.29億元，分別比2014年增長25.0%和30.3%。其中，商業(yè)綜合體項目實現(xiàn)銷售110.2億元。

此外，于報告期末，公司共有52個子項目在建，在建面積為897.82萬平方米，而全年新增地塊共42幅，新增總建筑面積950.68萬平方米。

“2016年目標現(xiàn)在還沒有一個確定的說法，但較2015年上調是肯定的，至少要保持或超過今年的水平。”基于公司前十一月表現(xiàn)，歐陽捷在去年12月觀點商業(yè)年會上對觀點新媒體表示。

按新城方面計劃，2016年公司擬新開工項目35個，新開工建筑面積622.66萬平方米，其中，住宅項目336.32萬平方米，商業(yè)綜合體項目286.34萬平方米。

與此同時，公司計劃竣工項目30個，建筑面積約469.29萬平方米，其中，住宅項目197.88萬平方米，商業(yè)綜合體項目271.41萬平方米。

雖然歐陽捷口中新城2016的目標相對穩(wěn)健，但在漂亮的數(shù)字面前，王振華再度彰顯的雄心已將新城2017年的銷售目標定為500億元。

而這一目標的底氣，除了來自穩(wěn)步前行的業(yè)績額、強勢收購土地支撐外，新城B轉A成功后打通的融資渠道，則是另一關鍵要素。

在籌劃進入A股市場近八年時間后，2015年5月8日，新城B股披露，新城控股將以換股方式吸收合并江蘇新城，并擬向江蘇新城除新城控股以外全體股東發(fā)行A股股票的方案。

隨后的9月21日，新城通過證監(jiān)會核準，以新增542，064，758股股份的形式吸收合并新城B股。11月23日，新城終止公司股票上市交易，新城B股退出歷史舞臺，截至最后一個交易日，新城市值約250億元。

終于12月4日，新城“B轉A”于上交所上市便贏了個滿堂紅。開盤后便迅速拉升，至收盤時，漲幅達198.88%，市值超500億。

對此，王振華表示，在“B轉A”前，新城的商業(yè)和住宅由兩個團隊分管。交易完成后，新城持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相關資產(chǎn)將全部整合至A股上市平臺，存續(xù)公司將同時運營住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)兩大業(yè)務板塊。

至此，同時保持著H股新城發(fā)展運營的新城，成功搭建了A+H運營模式。新城把商業(yè)項目和土地儲備等都注入A股，日后A股會擁有物業(yè)開發(fā)權，港股則維持作控股公司，持有A股的70%股權，12月將會有第一個合營項目，由A股當開發(fā)商，港股為投資者。

問及日后A股、H股平臺的分工，歐陽捷在專訪時則明確向觀點新媒體指出，”未來A股將主要專業(yè)化推動住宅和商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展，而H股更多集中在創(chuàng)新業(yè)務上，例如兒童、電影、互聯(lián)網(wǎng)金融，甚至包括未來可能分拆上市的物業(yè)。”

2年20城的商業(yè)王國

當然，在新城控股500億地產(chǎn)版圖中，以“吾悅廣場”為代表的商業(yè)王國則是其中重要一筆。

“目前我們已在17個城市布局了22座吾悅廣場，按照每年新增十個項目的速度，到2017年到達40個項目，2020年實現(xiàn)80個項目則是大概率事件。”新城高級副總裁歐陽捷稱。

這也就意味著，在接下來近兩年的時間內(nèi)，新城的商業(yè)藍圖上需增加近20個商業(yè)綜合體項目。

而王振華給所有新城人下的目標是，在“1+3”戰(zhàn)略擴張模式下，實現(xiàn)多個新城吾悅廣場開業(yè)，且每年保持15塊左右的商業(yè)用地增速，“累計開發(fā)、在建的綜合體超過30個”。

在2015新城商業(yè)年會上，據(jù)觀點新媒體了解，彼時新城五個已開業(yè)的吾悅廣場分別為上海青浦吾悅廣場、常州武進吾悅廣場、常州吾悅國際廣場、蘇州新城吾悅廣場及蘇州張家港吾悅廣場。

在五個已開業(yè)項目外，此時新城還有六個項目均處于蓄勢待發(fā)中。然而，這些僅為其商業(yè)雄心藍圖的冰山一角而已。

據(jù)觀點新媒體了解，2015年新城的商業(yè)總資產(chǎn)達100億元，同比增長68.46%；總面積達185萬平方米，同比遞增71.3%；項目總數(shù)量為20個，其中已開業(yè)5個，在建15個。

此外，新城新老商場在2015年的平均客流量為3.5萬人/日，同比增長14%；開業(yè)率98%，同比遞增9.8%；會員數(shù)量76萬，同比增長26.7%。其中七級產(chǎn)品線主要覆蓋家庭年齡段的人群，基本覆蓋城市中產(chǎn)階級。

隨著鎮(zhèn)江丹陽等項目開業(yè)，到2016年，新城開業(yè)的城市綜合體將達11個，而其在2017年預計開業(yè)的項目則包括桐鄉(xiāng)、長春、衢州、鎮(zhèn)江、寧波、義烏、臺州黃巖、南京及盛州九個城市。

布局的展開勢必需要新城在全國各地或是補倉儲糧，或是拿地拓疆。去年1-10月，新城共獲取九幅商業(yè)綜合體項目地塊，其中單10月，就在上海、江蘇南京及蘇州共獲得四幅地塊，總地價款共計38.23億元。

2015全年，新城新增貨值886億元，其中新增商業(yè)綜合體項目17幅，建筑面積512.5萬平方米。

“通過10到15年的發(fā)展，一線城市企業(yè)成長得非常好，最近有一大批原來在三四線城市的企業(yè)都涌向了一線城市，致使一線城市狼多肉少，形成一種搶購的局面。”

在一線城市土地狂熱的當下，王振華在會上對觀點新媒體等表示，“新城不會去搶太高的地王項目，我們有自己的投資策略，會關注一二線市場，也會關注三四項城市，只要是沒有商業(yè)綜合體的地方，我們就愿意去投入，愿意去追加投資。”

王振華的話語中恰恰透露出當前新城商業(yè)的“二三線逆勢攻略”。其實，新城2016年開業(yè)項目也多集中在此區(qū)域，包括去年12月18日進入試運營狀態(tài)的鎮(zhèn)江丹陽新城吾悅廣場，以及將于今年先后開業(yè)的海南、南昌、常州金壇、安慶及成都龍泉驛項目，六個綜合體的總建筑面積約414萬平方米。

對此，新城副總裁劉源滿表示，“由于新城在三四線城市的吾悅廣場開業(yè)后都取得了巨大成功，我們認為三四線城市的綜合體仍然是我們的重點之一，而從今年年初開始，一二線城市也是未來重點布局區(qū)域，明年一季度會有4個項目同時在重慶、成都、天津等落地。”