編者按：2015年，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)調(diào)整轉(zhuǎn)型與改革持續(xù)深入的時(shí)代背景下，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)陷入了一段短暫的迷惘，但在這迷惘之間，我們?nèi)匀粖^力追逐著一個(gè)又一個(gè)時(shí)代的風(fēng)口。

互聯(lián)網(wǎng)+、智慧城市、創(chuàng)客空間、海外投資、社區(qū)O2O、文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等模式與概念層出不窮，開(kāi)發(fā)商們不再認(rèn)為自己是“開(kāi)發(fā)商”。但洗盡鉛華、回歸本初，房地產(chǎn)行業(yè)的深層次問(wèn)題仍然需要面對(duì)和化解。

歸根結(jié)底，這是“艱難的一年”。無(wú)論是地價(jià)和房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高的一二線城市，還是庫(kù)存居高不下的三四線城市，在全國(guó)范圍內(nèi)，“庫(kù)存”已如懸湖。“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”上升到國(guó)策高度之后，面對(duì)到來(lái)的2016年，我們可能看到怎樣的前景？

前事之不忘，觀點(diǎn)新媒體傾力策劃年度重磅報(bào)道“艱難的一年”，回顧并總結(jié)2015年房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿性企業(yè)得與失，深度剖析有代表性地位城市房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)情況。

觀點(diǎn)網(wǎng) 趕在2016元旦零點(diǎn)鐘聲前，逆襲濱江保住杭城樓市“武林盟主”寶座的綠城提前公布了2015成績(jī)單。

“綠城全年房產(chǎn)銷(xiāo)售額達(dá)723億元，完成銷(xiāo)售面積393萬(wàn)平方米。”綠城相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)觀點(diǎn)新媒體透露，雖然不及上年融創(chuàng)神助攻下達(dá)到的794億高點(diǎn)，但“723”這一數(shù)字已遠(yuǎn)超綠城年初設(shè)定的650億目標(biāo)。

在百家爭(zhēng)霸的擂臺(tái)上，彼時(shí)綠城自帶的臺(tái)風(fēng)儼然不是此前因?yàn)I江強(qiáng)勢(shì)干擾而隱現(xiàn)的“萬(wàn)分火急”之態(tài)，更像是既往的“笑傲江湖”。

至此，綠城長(zhǎng)達(dá)近半年的杭州“保衛(wèi)戰(zhàn)”正式落下帷幕，而這只是綠城全年地產(chǎn)故事的下半場(chǎng)精彩片段之一。

回顧上半場(chǎng)劇情，主題是“融綠紛爭(zhēng)”，主角則是“情懷主義者”宋衛(wèi)平與“最恨情懷”的孫宏斌。

從年初烽煙四起的“交火”，到5月5日徹底“劃清界限”，沒(méi)能啃下蛋糕的融創(chuàng)，最終還是不得不“揮淚”告別綠城。

然而，無(wú)論是“保衛(wèi)戰(zhàn)”還是“收購(gòu)戰(zhàn)”，貫穿故事始終的背后大boss，無(wú)疑是接棒融創(chuàng)、超越九龍倉(cāng)成為第一大股東的中交集團(tuán)，這也是綠城荊棘路與千億夢(mèng)的開(kāi)端。

來(lái)自榜單的困擾

在觀點(diǎn)新媒體元旦公布的“2015年度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售金額20強(qiáng)”榜單中，綠城的排位僅次于融創(chuàng)，剛好擠入前十。

按照二者最新公布的全年業(yè)績(jī)，綠城的719億僅比融創(chuàng)的734.6億少了約15億元。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體此前報(bào)道，截至2014年12月31日止十二個(gè)月，綠城集團(tuán)累計(jì)總合同銷(xiāo)售金額約794億元，完成年初所訂全年銷(xiāo)售目標(biāo)的127%，同比增幅亦達(dá)到27.86%。

這樣來(lái)看，綠城2015年銷(xiāo)售比上年微跌約8.09%，但卻超年初制定目標(biāo)73.4億元。對(duì)于這一業(yè)績(jī)表現(xiàn)，綠城在12月31日的官方微信中，用“如花綻放，看綠城2015”進(jìn)行總結(jié)。

其實(shí)，綠城年初制定的600億目標(biāo)是包含融綠平臺(tái)的，但在5月剝離該平臺(tái)的情況下，綠城截至2015年6月30日止六個(gè)月已完成全年目標(biāo)的54%。

彼時(shí)，綠城首席財(cái)務(wù)官馮征對(duì)觀點(diǎn)新媒體指出，上半年還是以浙江、上海等大本營(yíng)銷(xiāo)售為主，占到50%以上，戶(hù)型大小、結(jié)構(gòu)改善等調(diào)整策略還是正確的，但完成全年目標(biāo)壓力仍不算小。

本以為邁過(guò)年中大考后可稍作休整，殊不知另一個(gè)嚴(yán)峻的“保衛(wèi)戰(zhàn)”正在等著綠城。

2015年7月31日，在杭州透明售房網(wǎng)公布的武林榜上，濱江年度總成交金額從6月底的90.49億元升至120.75億元躍居首位，而綠城則從90.91億元增至102.54億元，落至第二。

隨后的8月份，萬(wàn)科憑借12.97億元銷(xiāo)售額晉升為杭州市場(chǎng)單月銷(xiāo)冠，濱江以12.37億元位居次席，而綠城則蟬聯(lián)“探花”，月度銷(xiāo)售10.47億。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)新媒體整理 單位：萬(wàn)元

從習(xí)慣性“一騎絕塵”到成為“追趕者”，“腹背受敵”的處境顯然刺激了綠城。

“杭州是綠城大本營(yíng)，盡管這個(gè)市場(chǎng)還存在變數(shù)，從做大做強(qiáng)的角度來(lái)看有階段性壓力，但是綠城在杭州的銷(xiāo)售或者業(yè)務(wù)量一定要占第一，這個(gè)是不會(huì)改變的。”在2015年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城執(zhí)行董事兼行政總裁曹舟南如是回應(yīng)觀點(diǎn)新媒體提出的杭州“銷(xiāo)冠之爭(zhēng)”。

在曹舟南看來(lái)，為應(yīng)對(duì)榜單數(shù)字帶來(lái)的直觀困擾，綠城會(huì)繼續(xù)跟進(jìn)杭州土地市場(chǎng)，“只要性?xún)r(jià)比很高，我們一定會(huì)去拿；只有做到第一，在這個(gè)地方你才有話語(yǔ)權(quán)”。

曹舟南一番“軍令狀”式的隔空喊話，在“四大名著”十二月末頻頻動(dòng)作中得到了印證。其中，楊柳郡12月23日首開(kāi)簽約160套，截至12月31日共攬金18.99億；江南里30天內(nèi)網(wǎng)簽超10億元；壓軸開(kāi)盤(pán)的留香園2小時(shí)成交193套，成交金額達(dá)8.1億元。

不斷刷屏的成交紀(jì)錄最終讓綠城得到了滿(mǎn)意的結(jié)果，12月25日8點(diǎn)40分，“杭州市區(qū)房企武林榜”新鮮出爐，榜單NO.1的位置不再是“濱江”，取而代之的是“綠城”。

融創(chuàng)中交來(lái)去間

“如果綠城中國(guó)出售了合資企業(yè)的18個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，這將削弱其未來(lái)幾年的銷(xiāo)售前景和盈利能力。這些項(xiàng)目處于不同的開(kāi)發(fā)階段，其中包括6個(gè)未來(lái)待開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。”

2015年開(kāi)局，標(biāo)普在報(bào)告中如是評(píng)價(jià)“融綠之爭(zhēng)”可能給綠城帶來(lái)的負(fù)面影響。

雖然綠城最終用數(shù)字證明上述推論的不成立，但由兩大男主角“情懷主義者”宋衛(wèi)平與“最恨情懷”孫宏斌演繹的分合大戲，當(dāng)然是綠城2015故事中不可或缺部分。

針對(duì)綠城宣稱(chēng)融綠平臺(tái)并沒(méi)有達(dá)成交易，并披露了之前簽訂的協(xié)議等細(xì)節(jié)，2015年1月6日7點(diǎn)43分，融創(chuàng)方面在港交所發(fā)布公告，進(jìn)行逐一反駁。

面對(duì)融創(chuàng)方面的“宣戰(zhàn)”，2月5日晚間，綠城再次強(qiáng)調(diào)稱(chēng)，公司就不同意融創(chuàng)中國(guó)此前公告內(nèi)容，即以155億元收購(gòu)融綠全部股權(quán)及債權(quán)收購(gòu)事項(xiàng)，并已于2015年1月5日的公告澄清。

值得一提的是，綠城在上述公告中承認(rèn)，公司可能向融創(chuàng)中國(guó)以外的任何第三方(包括九龍倉(cāng))出售公司持有合營(yíng)公司的權(quán)益。

一時(shí)間“九龍倉(cāng)接盤(pán)”的說(shuō)法甚囂塵上，當(dāng)日在上海聚餐的九龍倉(cāng)集團(tuán)副主席周安橋則對(duì)包括觀點(diǎn)新媒體在內(nèi)的媒體表示：“收購(gòu)融綠一事不承認(rèn)、不否認(rèn)、不予置評(píng)。”

事情發(fā)展儼然已達(dá)到小高潮，但隨著時(shí)間推移也開(kāi)始漸漸淡出公眾視線，直到5月15日雙方的再次聯(lián)合發(fā)聲音。

按照彼時(shí)的公告，雙方就8項(xiàng)關(guān)聯(lián)交易（包括上海融創(chuàng)綠城項(xiàng)目）達(dá)成框架協(xié)議，其中綠城購(gòu)回3個(gè)項(xiàng)目（包括北京御園和上海黃浦灣），其余項(xiàng)目全部由融創(chuàng)購(gòu)回。

對(duì)此交易，中金公司發(fā)表研報(bào)指出，綠城在上海可支配的土地儲(chǔ)備減少凈值為92 萬(wàn)平方米（從6%到1%），而融創(chuàng)則全資擁有上海融綠平臺(tái)。

至此，融創(chuàng)與綠城正式分手，與此同時(shí)，穿插在這場(chǎng)紛爭(zhēng)中的中交已成功入局綠城。

2015年3月27日，綠城公告宣布，售予中交的股份已完成交割，于交割后，中國(guó)交建集團(tuán)（透過(guò)中交香港)取得相當(dāng)于公告日期公司已發(fā)行股本總數(shù)約24.287%，與九龍倉(cāng)并列綠城第一大股東。

5月18日晚間，中交集團(tuán)再以每股11.46港元收購(gòu)綠城中國(guó)1億股普通股股份（于公告日期，占綠城中國(guó)已發(fā)行股本總額約4.627%)。

收購(gòu)?fù)瓿珊螅薪患瘓F(tuán)擁有綠城中國(guó)合共624，851，793股股份，占綠城中國(guó)已發(fā)行股本總額約28.912%，超越九龍倉(cāng)成為綠城第一大股東。

此時(shí)，資本市場(chǎng)對(duì)中交入主綠城的態(tài)度，已由此前負(fù)面轉(zhuǎn)為“積極”。

“透過(guò)充分利用中交集團(tuán)的國(guó)有背景，預(yù)料綠城的平均融資成本將顯著下降。”德銀在報(bào)告中指出：“相信中交集團(tuán)能助綠城顯著降低建筑成本，最終綠城將能提振盈利能力。”

荊棘路與千億夢(mèng)

雖說(shuō)是“贊賞”之言，但德銀的評(píng)價(jià)無(wú)法掩蓋是綠城此前一直為市場(chǎng)所詬病的“高負(fù)債”及與之對(duì)應(yīng)的“高融資成本”。

經(jīng)觀點(diǎn)新媒體查閱綠城年報(bào)，2006年到2014年，綠城的總借貸額分別為73.72億、117.54億、161.18億、248.61億、340.47億、321.12億、213.73億、305.12億和358.15億元。

持續(xù)走高的總借貸額也拉升了負(fù)債率，觀點(diǎn)新媒體查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，2006年到2014年，綠城凈資產(chǎn)負(fù)債率分別為73.7%、88.2%、140%、105.1%、132%、148.7%、49%、60.1%和76.7%。

從上述數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，2008年到2011年，綠城已經(jīng)“資不抵債”。2012年負(fù)債率之所以大幅減少，主要是因?yàn)榫G城引進(jìn)九龍倉(cāng)作為戰(zhàn)略股東、向融創(chuàng)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目并成立合資公司及其它項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓?zhuān)蛊溆胸S富的現(xiàn)金流入，歸還了多項(xiàng)信托和銀行借款。

但自2012年以來(lái)，綠城的負(fù)債率再次抬頭，盡管2014年綠城引入中交集團(tuán)，與九龍倉(cāng)并列為綠城第一大股東，但這沒(méi)有改變其負(fù)債率走高的勢(shì)頭。

中金公司在對(duì)綠城2015中期業(yè)績(jī)點(diǎn)評(píng)中指出，上半年綠城負(fù)債率仍維持在高位94%，但由于有了中交的信用背書(shū)，此時(shí)的融資成本已從2014 年7.9%下降至7.5%。

中交入主綠城后已對(duì)綠城的財(cái)務(wù)改善提供較多支持，2015年8月，綠城完成了2018年到期、年利率8.50%的7億美元優(yōu)先票據(jù)（交換比例19.86%），及2019年到期、年利率8.0%的5億美元優(yōu)先票據(jù)（交換比例52.69%）的部分交換，為交換而發(fā)行的新票據(jù)利率僅5.875%。

此外，綠城也完成了對(duì)人民幣25億元2016年到期票據(jù)和舊美元票據(jù)條款修改的同意征求，又于8月28日和9月17日分別完成了共70億元境內(nèi)公司債的發(fā)行。

“近期管理層出現(xiàn)變動(dòng)，我們對(duì)綠城的前景感到樂(lè)觀。我們認(rèn)為中交建將為綠城帶來(lái)新的項(xiàng)目合作機(jī)會(huì)，將有助于降低公司的融資成本。”招商證券香港指出。

對(duì)綠城來(lái)說(shuō)，走向千億夢(mèng)想的道路上，中交入主帶來(lái)的改變當(dāng)然不僅限于融資成本降低，因?yàn)榍胺接写麛氐那G棘還有庫(kù)存壓力大、開(kāi)發(fā)成本高、管理架構(gòu)混亂等問(wèn)題。

“過(guò)去公司產(chǎn)品普遍存在單價(jià)高、總價(jià)高特點(diǎn)，導(dǎo)致產(chǎn)品去化速度非常慢，部分項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間甚至可能達(dá)到10 年。”在綠城2015年10月19日的內(nèi)部工作會(huì)議上，綠城執(zhí)行董事曹舟南一番發(fā)言，打破了過(guò)往綠城的烏托邦印象。

浮出水面的烏托邦裂口，出現(xiàn)在游離于公眾視線外的“三四線”，因?yàn)樵诰G城棋局中，有近35%-40%的項(xiàng)目位于上述范圍，這也是綠城一直想要“脫身”的沼澤。

為解決三四線去化之痛，綠城內(nèi)部擬定了“撤退計(jì)劃”，未來(lái)將把投資區(qū)域嚴(yán)格控制在14個(gè)一二線城市，力爭(zhēng)在2017年之前把三四線城市庫(kù)存壓縮在25%以?xún)?nèi)，并在2020年前完全退出。

抱著千億規(guī)模雄心，在收縮三四線、聚焦一二線外策略變化之外，綠城也在針對(duì)自身產(chǎn)品作出改變，希望擺脫過(guò)往大戶(hù)型去化的煩惱。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，2015年5月11日舉行的媒體會(huì)上，綠城正式公布了小戶(hù)型別墅產(chǎn)品，其中，綠城桃李春風(fēng)推出的83平方米戶(hù)型，號(hào)稱(chēng)是杭州史上最小別墅戶(hù)型。

綠城財(cái)務(wù)官馮征曾向觀點(diǎn)新媒體指出，未來(lái)綠城的小戶(hù)型別墅產(chǎn)品會(huì)越來(lái)越多，比例肯定會(huì)上漲，但不會(huì)有一個(gè)固定數(shù)字，而是根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況考慮。