觀點(diǎn)網(wǎng) 過(guò)去兩年殺入廣州的外來(lái)房企們，開始迎來(lái)了市場(chǎng)的檢驗(yàn)期。

11月21日，金融街在廣州的第三個(gè)項(xiàng)目金融街融穗御府對(duì)外開放營(yíng)銷中心及樣板房。以首個(gè)廣州項(xiàng)目金融瀾灣為起點(diǎn)，短短四個(gè)月來(lái)金融街在廣州已有三個(gè)項(xiàng)目密集入市。

據(jù)項(xiàng)目銷售人員介紹，金融街融穗御府現(xiàn)階段已啟動(dòng)認(rèn)籌，預(yù)計(jì)首推產(chǎn)品為83-93平方米高層住宅及部分低層住宅。

盡管尚未確定具體價(jià)格，但首次進(jìn)入蘿崗區(qū)域的金融街，似乎已經(jīng)打算使用低開策略打開市場(chǎng)。金融街融穗御府銷售人員表示，項(xiàng)目?jī)r(jià)格可以參考周邊，“而且首次開盤肯定比周邊更具競(jìng)爭(zhēng)力”。

在周邊13500元/平方米的價(jià)格之下，拿地樓面價(jià)6500元/平方米的金融街融穗御府?dāng)[出了謙遜的姿態(tài)。“貼地飛行”的價(jià)格策略，再次將市場(chǎng)目光轉(zhuǎn)向廣州新貴們的開荒難題。

金融街“貼地飛行”

位于廣州蘿崗長(zhǎng)嶺居板塊的金融街融穗御府，特點(diǎn)為低密度山景社區(qū)，容積率僅為2.0，項(xiàng)目占地面積4.4萬(wàn)平方米，總建筑面積8.8萬(wàn)平方米。

資料顯示，金融街融穗御府由52套聯(lián)排低層住宅和5棟30層高層住宅組成。首次開放的樣板房包括143平方米和148平方米的低層住宅，以及83平方米、92平方米及93平方米的三房高層住宅。

據(jù)項(xiàng)目銷售人員介紹，金融街融穗御府預(yù)計(jì)首推產(chǎn)品為1棟30層高層住宅及部分低層住宅，“項(xiàng)目?jī)r(jià)格可以參考周邊，而且首次開盤肯定比周邊更具競(jìng)爭(zhēng)力”。

可以參考的是，與金融街融穗御府相鄰的保利越秀嶺南林語(yǔ)，當(dāng)前精裝售價(jià)約13500元/平方米，毛坯售價(jià)約12000元/平方米。

對(duì)于拿地樓面價(jià)已達(dá)6500元/平方米的金融街融穗御府而言，貼合甚至低于周邊市場(chǎng)價(jià)格，已經(jīng)意味著對(duì)利潤(rùn)的最大讓步。

合富輝煌首席分析師黎文江在金融街拿地之時(shí)分析認(rèn)為，如果地塊與周邊保持一致，13000元/平方米的價(jià)格能賺取的利潤(rùn)并不多。中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜彼時(shí)也表示，該地塊6500元/平方米的樓面地價(jià)，建設(shè)成樓盤開售的價(jià)格起碼應(yīng)賣到15000元/平方米。

“金融街的考慮應(yīng)該是低開高走策略，在首次入市后依靠走量打造亮點(diǎn)。”世聯(lián)行市場(chǎng)研究部總監(jiān)崔登科對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，基于低開策略，金融街融穗御府首開銷售表現(xiàn)決定了后續(xù)價(jià)格定位。

不過(guò)，貼近成本、接近零利潤(rùn)的方式換取成交量的策略，在金融街的此前嘗試中似乎并沒(méi)有突顯成效。

11月7日，金融街在廣州廣鋼新城的新盤“融穗華府”正式開售，推出70-110平方米兩房至四房產(chǎn)品，在22000元/平方米的樓面地價(jià)基礎(chǔ)上祭出了30000元/平方米售價(jià)。

“且不說(shuō)虧不虧本，肯定是沒(méi)有錢賺的了。”金融街融穗華府的貼地價(jià)格，在周邊項(xiàng)目銷售人員看來(lái)已經(jīng)是觸底定價(jià)。

然而，金融街融穗華府低開策略似乎并未贏得走量效果，該盤首推兩百余套貨量，截至11月23日錄得網(wǎng)簽僅為33套。

地價(jià)成本與利潤(rùn)空間，依然是外來(lái)房企在廣州將面臨的考驗(yàn)。對(duì)于近半年來(lái)頻頻躍上廣州樓市頭條的金融街、華發(fā)、龍湖等外來(lái)房企而言，深耕廣州已經(jīng)是場(chǎng)持久戰(zhàn)。

外來(lái)房企羊城陣痛

2013年以來(lái)，活躍的外來(lái)房企是廣州土地市場(chǎng)的主要“金主”，金融街、方興、華發(fā)、龍湖、華潤(rùn)、遠(yuǎn)洋、信達(dá)、北大資源、佳兆業(yè)等外來(lái)房企在短短兩年時(shí)間集中涌入了廣州市場(chǎng)。

在回歸一線城市的共識(shí)中，廣州不俗的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、樓市需求和地價(jià)“洼地”的反差成為外來(lái)房企布局青睞的主要因素。于是，廣鋼新城、廣紙和華美牛奶廠等重點(diǎn)推地板塊，成為外來(lái)房企爭(zhēng)先進(jìn)入廣州的落腳點(diǎn)。

在地塊搶拍中，金融街、華發(fā)等積極者更是表現(xiàn)出了不吝于拿地王的決心。2015年，“過(guò)江龍”開始迎來(lái)了檢驗(yàn)期，但市場(chǎng)或許遠(yuǎn)較最初的想象更具挑戰(zhàn)性。

2015年8月，華發(fā)廣州首作“華發(fā)四季”發(fā)售，主推戶型93-180平方米的三至四房產(chǎn)品。這個(gè)拿地價(jià)格約14600元/平方米的白云地王，以27000元/平方米價(jià)格入市。與項(xiàng)目披露的百余套開盤成績(jī)有所差異的是，該項(xiàng)目截至11月的網(wǎng)簽成交僅約80套。

而即便是“高舉高打”以別墅專家之名進(jìn)入廣州的龍湖地產(chǎn)，其首作龍湖首開天宸原著的銷售表現(xiàn)似乎也有些撲朔。在11月14日首開近50套售罄的口徑背后，天宸原著首批網(wǎng)簽數(shù)字目前暫時(shí)僅呈現(xiàn)為8套。

在極為理性和務(wù)實(shí)的廣州市場(chǎng)面前，橫亙?cè)谕鈦?lái)房企面前的是成本高與定位難的挑戰(zhàn)。

“外來(lái)房企主要面對(duì)兩個(gè)問(wèn)題，一是地價(jià)成本高，二是產(chǎn)品與客群定位。”世聯(lián)行市場(chǎng)研究總監(jiān)崔登科認(rèn)為，過(guò)去兩年外來(lái)房企進(jìn)入廣州市場(chǎng)時(shí)首先便遭遇了地價(jià)難題。

“出于戰(zhàn)略布局的需要，外來(lái)房企拿地較為積極，而且市中心地塊定價(jià)本身較高，舉牌競(jìng)爭(zhēng)中很難回避高地價(jià)成本，在后期就可能面臨城市配套、房?jī)r(jià)漲幅與地價(jià)不相匹配的挑戰(zhàn)。”

與此同時(shí)，廣州市場(chǎng)的特點(diǎn)和需求對(duì)外來(lái)房企而言或許依然是個(gè)難以捉摸的問(wèn)題。保利地產(chǎn)副總經(jīng)理兼華中華南董事長(zhǎng)余英就曾直言：“北上廣深，廣州樓市是最難以琢磨的，一般人看不懂不會(huì)玩。”

“了解廣州市場(chǎng)，摸清客戶需求還需要過(guò)程”，崔登科亦認(rèn)為，在穩(wěn)定而理性、價(jià)格敏感度極高的廣州市場(chǎng)，產(chǎn)品與客群定位依然是對(duì)外來(lái)房企的重要挑戰(zhàn)。