觀點(diǎn)網(wǎng) 距7月11日宣布正式成立一線城市事業(yè)部?jī)H半個(gè)多月，碧桂園便邁出布局深圳的第一步。

7月28日，碧桂園宣布，將與匯聯(lián)金融以股權(quán)收購(gòu)的方式開(kāi)發(fā)位于深圳市坂田中心片區(qū)坂雪崗大道、中興路交匯處的兩幅新地塊。這也是起家于廣東順德的碧桂園23年間首次入駐深圳市場(chǎng)。

此次并購(gòu)被碧桂園稱為“堅(jiān)定一線城市戰(zhàn)略布局”，是其繼北京、上海、廣州之后布局的“最后一個(gè)一線城市”。此前該公司曾對(duì)外宣布，北上廣深是公司2015年挺29進(jìn)一二線的戰(zhàn)略方向。

除去深圳，市場(chǎng)消息還披露，碧桂園近期已經(jīng)在廣州天河拿下一項(xiàng)目，占地大約50畝，公司內(nèi)部稱其為“小新塘項(xiàng)目”，為合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

可以明確的是，碧桂園有意擴(kuò)大在一二線城市的布局。據(jù)碧桂園惠深區(qū)域官方微信透露，未來(lái)業(yè)界在土地市場(chǎng)上“可能會(huì)頻繁看到碧桂園的身影”。

值得一提的是，此前6月25日-7月3日，碧桂園多次參與北京7宗土地拍賣的競(jìng)拍，均無(wú)功而返。相比之下，獲得平安保險(xiǎn)入股的碧桂園極大地解決了資本難題，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)并購(gòu)洗牌的大格局中，將合作并購(gòu)作為拓展方向顯然是個(gè)相對(duì)理想的選擇。

碧桂園并購(gòu)入城

據(jù)碧桂園方面披露，最新股權(quán)收購(gòu)的兩幅地塊位于深圳市坂田中心片區(qū)，總占地面積合計(jì)約2.5萬(wàn)平方米，總建筑面積10萬(wàn)平方米，將發(fā)展為集住宅、商業(yè)于一體的優(yōu)質(zhì)住區(qū)。

同時(shí)，兩幅地塊緊鄰深圳地鐵5號(hào)線坂田站及南坪快速路，隨著華為新城規(guī)劃的實(shí)施，片區(qū)內(nèi)已建成教育、商業(yè)、公園等配套。碧桂園稱，“此次入駐的未來(lái)升值潛力值得期待”。

觀點(diǎn)新媒體了解到，上述地塊建成的項(xiàng)目為“坂田街道中興路項(xiàng)目”，屬于保障性用房，總房源1089套，由深圳市茂興置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。

工商資料顯示，茂興置業(yè)原由深圳市茂興投資有限公司全資持有。7月28日，茂業(yè)置業(yè)股東變更為深圳市茂興投資有限公司出資204萬(wàn)元，持股10%；匯聯(lián)匯有房（深圳）投資管理有限公司出資1836萬(wàn)元，持股90%。

值得一提的是，匯聯(lián)匯有房此前也已進(jìn)行相關(guān)股權(quán)變更。其中，惠東碧桂園出資1440萬(wàn)元，持有匯聯(lián)匯有房72%股權(quán)；匯聯(lián)金融則出資560萬(wàn)元，持股剩余28%。

一位不愿具名的市場(chǎng)人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，早在2014年，碧桂園就已經(jīng)開(kāi)始洽談坂田項(xiàng)目的價(jià)格，簽訂初步意向協(xié)議。但由于當(dāng)時(shí)涉及變更使用用途等事項(xiàng)，碧桂園遲遲沒(méi)有落實(shí)，最終一直持續(xù)到今年。

至于深圳茂興投資選擇轉(zhuǎn)讓坂田項(xiàng)目的原因，該市場(chǎng)人士認(rèn)為，在去年樓市下行的大環(huán)境下，中小開(kāi)發(fā)商由于資金鏈的關(guān)系都急于轉(zhuǎn)手項(xiàng)目，以實(shí)現(xiàn)套現(xiàn)的目的；其次，去年佳兆業(yè)風(fēng)波也對(duì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生影響，不少企業(yè)選擇離場(chǎng)。

“深圳茂業(yè)投資目前仍持有坂田項(xiàng)目10%股份，未來(lái)還是可以分享到項(xiàng)目入市的利潤(rùn)。”市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，目前坂田區(qū)域的均價(jià)已經(jīng)從2.6萬(wàn)/平漲至3萬(wàn)元/平，碧桂園并購(gòu)的項(xiàng)目未來(lái)貨值也有二三十億元，利潤(rùn)空間還是不錯(cuò)的。

不過(guò)其認(rèn)為，碧桂園目前投入的1440萬(wàn)元只是獲得了項(xiàng)目的控股權(quán)，未來(lái)該項(xiàng)目在后續(xù)的土地價(jià)、建筑成本等方面仍要投入不少資金。同時(shí)，考慮到碧桂園首次進(jìn)入深圳，如何打造符合本地購(gòu)房者需求的項(xiàng)目仍有待觀察。

一二線城市圍獵

除了深圳，碧桂園近期一些動(dòng)作表明，這家素被稱為“三四線殺手”的房企還在大力尋找一二線土地合作并購(gòu)的機(jī)會(huì)。

其中4月29日，碧桂園以6.08億元奪得上海嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)，溢價(jià)率62.16%，成交樓板價(jià)8108元/平方米，這也標(biāo)志了其正式進(jìn)入廣州以外的一線城市。

7月15日，碧桂園江蘇區(qū)域微信號(hào)披露，公司通過(guò)并購(gòu)的方式進(jìn)駐南京主城江寧區(qū)，將開(kāi)發(fā)碧桂園天璽灣（272畝）、南京碧桂園（627畝）兩個(gè)項(xiàng)目。

7月29日最新消息還顯示，近期碧桂園已經(jīng)在廣州天河確定合作開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，公司內(nèi)部稱其為“小新塘項(xiàng)目”，占地約50畝，容積率為2.62。

這是碧桂園在一二線土地市場(chǎng)的幾宗成功合作并購(gòu)。截至7月29日，碧桂園在東莞、江門、南寧、深圳等地取得經(jīng)營(yíng)性用地10幅，合計(jì)建筑面積162萬(wàn)平方米，較去年同期上漲89.5%；成交總額28億元，較去年同期上漲425%。

而相似的場(chǎng)景還會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)，此前碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)觀點(diǎn)新媒體回應(yīng)稱，集團(tuán)尋地過(guò)程中“不排除并購(gòu)的機(jī)會(huì)”。

近期，碧桂園集團(tuán)聯(lián)席總裁、執(zhí)行董事朱榮斌對(duì)媒體表示，碧桂園正在進(jìn)行戰(zhàn)略上的重要補(bǔ)充，加大一二線城市的投資。為此，碧桂園還在7月11日正式成立一線城市事業(yè)部，目前北京、廣州、深圳三個(gè)區(qū)域的總經(jīng)理已經(jīng)到位。

朱榮斌強(qiáng)調(diào)：“在一線城市拿地，算賬后基本就不用拿地了，而真正拿地憑的是大格局大判斷。”

對(duì)于一二線城市的布局補(bǔ)充，碧桂園方面解釋稱，一二、三四線城市布局策略的調(diào)整，更多是基于企業(yè)經(jīng)營(yíng)視角、利潤(rùn)視角。

相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，碧桂園此前有多達(dá)62%的項(xiàng)目分布于三四線城市，13%的項(xiàng)目分布在二線城市，25%的項(xiàng)目分布在一線城市。而一線城市僅有北京、廣州有項(xiàng)目在售，其中98%位于廣州。

有長(zhǎng)期跟蹤碧桂園的港股分析師對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，三四線城市雖然土地價(jià)格較低是碧桂園的優(yōu)勢(shì)，但對(duì)整體操盤和運(yùn)營(yíng)能力更高。同時(shí)受制于三四線城市房?jī)r(jià)天花板效應(yīng)，這些地區(qū)也出現(xiàn)去化難度加大、回款較慢和利潤(rùn)趨薄等問(wèn)題。

2014年，碧桂園凈利潤(rùn)約為102.3億元，同比增長(zhǎng)20.1%；但毛利率為24.1%，同比2013年下降3.6%；凈利潤(rùn)率為12.1%，同比下降1.5%。其中，毛利率、凈利率均為連續(xù)三年下降。有國(guó)際投行甚至預(yù)測(cè)，碧桂園存在毛利率未來(lái)繼續(xù)向下的可能。

德佑鏈家市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，近期一些列動(dòng)作都表明了碧桂園進(jìn)駐一線的決心，今年平安的戰(zhàn)略入股無(wú)疑解決了最大的資本難題，使得碧桂園完全能夠承擔(dān)的起一線城市的地價(jià)。

“今年下半年碧桂園在一線城市可能會(huì)有更多的拿地動(dòng)作。”不過(guò)陸騎麟也指出，雖然碧桂園開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)充足，但三四線城市的市場(chǎng)條件和情況與一線城市有一定的差別，如果莽撞的大舉進(jìn)軍一線城市，可能會(huì)出現(xiàn)水土不服的情況。