觀點(diǎn)網(wǎng) 房地產(chǎn)眾籌概念從被熱炒到淪為營銷手段，已經(jīng)迅速淡出市場。不同于其他開發(fā)商只拿出一套房搞眾籌，眾安房產(chǎn)7月28日宣布，旗下首個(gè)眾籌項(xiàng)目192套房源已經(jīng)全部售出。

按照眾安方面披露的數(shù)字，該項(xiàng)首期眾籌涉資近3000萬元。值得一提的是，雖然該期眾籌規(guī)模并不大，但這部分物業(yè)的實(shí)際貨值則接近1億元，兩者之間懸殊明顯。

在加速周轉(zhuǎn)提升流行性的前提下，眾安房產(chǎn)主席施侃成指出，若順利，未來眾安的項(xiàng)目都會采取眾籌模式，從拿地到施工、竣工都會由購房者出資。

低出貨值的眾籌

觀點(diǎn)新媒體查閱資料顯示，該眾籌房產(chǎn)平臺由眾安旗下的極瑞科技發(fā)起，平安銀行提供全程顧問與資金監(jiān)管保障，南京金融資產(chǎn)交易中心合作具體產(chǎn)品發(fā)行。

隨著眾籌房平臺的上線，眾安房產(chǎn)與該平臺進(jìn)行合作房地產(chǎn)眾籌的落地項(xiàng)目，同時(shí)也是首個(gè)以商品眾籌為核心的住宅項(xiàng)目——眾安·東西項(xiàng)目發(fā)起眾籌。

值得注意的是，隨著眾籌項(xiàng)目上馬，據(jù)官方披露的價(jià)格卻讓市場頗為意外，上述項(xiàng)目公布的眾籌均價(jià)僅為5500元/平方米。據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，該眾安·東西項(xiàng)目周邊的其他項(xiàng)目均價(jià)1.5萬元/平方米。

眾籌房產(chǎn)平臺透露，注冊用戶將項(xiàng)目首批192套房源的眾籌份額搶購一空，首期涉資3000萬元，而總貨值近1億元。

對此，眾安主席施侃成表示，通過眾籌房買房，總價(jià)將比周邊樓低30％。不僅如此，施侃成還透露其在未來發(fā)展中對眾籌這一形式的想法，“如果順利，之后項(xiàng)目都會采用這種方式，由拿地到施工、竣工，都會由購房者出資。”

按照計(jì)劃，極瑞科技致力把眾籌房平臺打造成中國最具保障的眾籌購房平臺，同時(shí)整合PPP、P2P、C2B等多種業(yè)務(wù)模式，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商的短平快開發(fā)節(jié)奏，完成開發(fā)商向服務(wù)商轉(zhuǎn)型。

不過，平安銀行金融事業(yè)部副總裁董續(xù)勇曾表示，眾籌一定會對銀行造成沖擊，因?yàn)闇p少了對信貸資金的需求，但其他環(huán)節(jié)的需求也大大增加，銀行需要轉(zhuǎn)變角色。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志遠(yuǎn)則表示，目前綠地、萬科、萬達(dá)、碧桂園等大型房企均已進(jìn)入房地產(chǎn)眾籌領(lǐng)域。目前中國眾籌綜合平臺165個(gè)，其中房地產(chǎn)眾籌平臺36家，占比達(dá)22％。

流動性疲弱難題

對于此次眾安房產(chǎn)推出眾籌項(xiàng)目的時(shí)機(jī)，市場人士對觀點(diǎn)新媒體分析指，最直接的原因或是其在業(yè)績不振的前提下，通過眾籌來提升資金流動性。

據(jù)悉，2014年眾安最終僅完成合約銷售35.33億元，較其當(dāng)初制定的50億元目標(biāo)有不少差距。而今年眾安房產(chǎn)定下的銷售目標(biāo)仍為50億元，與去年一致。不過在外界看來，該目標(biāo)對于眾安亦屬“進(jìn)取”。

標(biāo)普在近期發(fā)布的一份報(bào)告中指出，眾安房產(chǎn)在未來12個(gè)月內(nèi)的盈利水平還比較弱，從而導(dǎo)致其財(cái)務(wù)杠桿將保持在非常高的水平。同時(shí)標(biāo)普還預(yù)計(jì)，眾安房產(chǎn)未來12個(gè)月內(nèi)的現(xiàn)金流將保持疲弱和比較波動，這主要是受該公司較弱的執(zhí)行能力所影響。

標(biāo)普預(yù)計(jì)，由于繼續(xù)尋求清理庫存，眾安房產(chǎn)的盈利能力在2015年將仍保持疲弱，而其在2014年的已開工項(xiàng)目顯著增長39%至84億元。

標(biāo)普分析師李俊文指出，由于眾安房產(chǎn)逐漸向資產(chǎn)快速周轉(zhuǎn)模式轉(zhuǎn)變，同時(shí)業(yè)務(wù)重點(diǎn)放在普通住宅市場上，其將在這過程中面臨一定程度的執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。“該公司過去并沒有大規(guī)模項(xiàng)目同時(shí)交付的經(jīng)驗(yàn)，2014年交付房產(chǎn)總面積下降47.9%，從而導(dǎo)致收入顯著下降，這將導(dǎo)致其現(xiàn)金流的波動性增加。”

事實(shí)上，在今年年初的香港業(yè)績會上，眾安方面就曾透露，今年將加快平價(jià)項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度。然而，利潤與周轉(zhuǎn)市場難以兼容，加快周轉(zhuǎn)也就意味著要犧牲一定的利潤。

此次眾安以5500元/平方米的價(jià)格折價(jià)進(jìn)行項(xiàng)目眾籌，也多少是印證了早前規(guī)劃的發(fā)展方向。

另外標(biāo)普預(yù)計(jì)，由于大量建設(shè)活動持續(xù)進(jìn)行產(chǎn)生的資本支出，眾安房產(chǎn)的財(cái)務(wù)杠桿在2015年將保持高位，不過債務(wù)就僅會出現(xiàn)小幅增長。這是因?yàn)楸姲卜慨a(chǎn)今年將在土地收購方面持審慎態(tài)度，目前其土地儲備已足夠其未來5年的開發(fā)。

而按照眾安房產(chǎn)在年初業(yè)績會上的披露，其將策略性補(bǔ)充土地儲備，確保企業(yè)可持續(xù)性發(fā)展。在保持穩(wěn)健的財(cái)政償還下，引入合伙人機(jī)制，優(yōu)化土地儲備結(jié)構(gòu)，有選擇性地進(jìn)入長三角發(fā)展?jié)摿Ω叩亩€城市及全國百強(qiáng)縣，并加強(qiáng)與合作伙伴開發(fā)項(xiàng)目，擴(kuò)大市場份額。

目前，據(jù)觀點(diǎn)新媒體查詢，眾安房產(chǎn)今年以來在土地市場僅出手過兩次，分別布局在天津及杭州余杭。

其中5月21日，眾安房產(chǎn)旗下天津三九眾安置業(yè)顧問有限公司以總價(jià)1.25億元競得天津市河西區(qū)小圍堤道72號地塊，該地塊總面積為17，281.5平方米，將用作住宅開發(fā)。

另于7月3日，眾安房產(chǎn)公告，公司競得杭州余杭一宗地塊，面積約為5.24萬平方米，規(guī)劃性質(zhì)為商住用地，容積率2.8，地面建筑面積的不超于10%可用作商業(yè)開發(fā)，總價(jià)為人民幣2.59億元(約3.29億港元)。