觀點(diǎn)網(wǎng) 作為2013年的總價(jià)地王，綠地、世茂、濱江三劍客引發(fā)的華家池之戰(zhàn)由來(lái)已久。在兩個(gè)外來(lái)者已先行入市后，濱江·華家池也于7月初正式登臺(tái)亮相。

登上今年杭州房企半年銷(xiāo)售亞軍之位后，7月6日，拿地近兩年的濱江·華家池首次開(kāi)盤(pán)。據(jù)濱江對(duì)外公布的數(shù)據(jù)，截至當(dāng)天下午14時(shí)，該項(xiàng)目已成交92套，銷(xiāo)售額達(dá)7億元。

毫無(wú)疑問(wèn)，濱江的“熱銷(xiāo)”根本上離不開(kāi)整個(gè)樓市回暖的渲染，但相較之下，同為三劍客之一的綠地，卻因自身的一些“小尷尬”而成為“真正”的失意者。

“在華家池這場(chǎng)PK戰(zhàn)中，綠地和濱江的產(chǎn)品同質(zhì)化太嚴(yán)重，而世茂還是做了一些差異化的設(shè)計(jì)。”浙江中原品牌總監(jiān)荊海燕對(duì)觀點(diǎn)新媒體指出，華家池所在的城東是濱江深耕幾十年的大本營(yíng)，綠地在這一區(qū)域的客戶積累不足，是其銷(xiāo)售不太樂(lè)觀的根本原因。

華家池銷(xiāo)售一役 

今年年初，在整個(gè)樓市仍處低位徘徊時(shí)，世茂·天宸低調(diào)開(kāi)賣(mài)，正式拉開(kāi)華家池銷(xiāo)售戰(zhàn)序幕。隨后的5月和7月，綠地和濱江先后加入戰(zhàn)團(tuán)，一時(shí)硝煙四起。

5月24日，綠地·華家池1號(hào)高調(diào)開(kāi)盤(pán)，首推8、9號(hào)樓，戶型面積87-185平方米。綠地方面稱(chēng)，項(xiàng)目首開(kāi)當(dāng)日熱銷(xiāo)5.3億元，而其整個(gè)5月銷(xiāo)售額達(dá)6.3億元。

然而，同樣打著“熱銷(xiāo)”的標(biāo)簽，在對(duì)比透明售房網(wǎng)實(shí)際簽約數(shù)據(jù)后，綠地、濱江二者間呈現(xiàn)的冰火兩重天現(xiàn)象著實(shí)讓市場(chǎng)咋舌。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體查閱，截至發(fā)稿日，透明售房網(wǎng)顯示，綠地·華家池1號(hào)首批預(yù)售證上納入網(wǎng)上預(yù)（銷(xiāo)）售總套數(shù)為82套，其中已預(yù)（銷(xiāo)）售總套數(shù)僅為40套，銷(xiāo)售金額2.2億元，僅為6.3億元的三分之一。

而首開(kāi)僅兩周時(shí)間，據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，濱江華家池已簽約129套，銷(xiāo)售金額高達(dá)9.2億元。截至發(fā)稿日，已簽約套數(shù)已升至136套。

值得一提的是，在綠地·華家池1號(hào)首批預(yù)售證上的3幢樓中，限制性房源為213套；而其最新獲得預(yù)售證的3幢樓中268套均為限制房源，限制房產(chǎn)總面積34151.3平方米，簽約量為零。然而，濱江項(xiàng)目的限制性房源僅為10套。

對(duì)此，此前有相關(guān)分析指出，透明售房網(wǎng)上的限制房產(chǎn)不能網(wǎng)簽，其實(shí)就是不鼓勵(lì)購(gòu)房者進(jìn)行線下簽署購(gòu)房合同，因?yàn)橄拗品慨a(chǎn)的產(chǎn)權(quán)不明晰，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)購(gòu)買(mǎi)需要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

“2013年拿地時(shí)，我們已將56.2億元拿地款一次性付清，為加速項(xiàng)目資金扭轉(zhuǎn)，便將部分房源做了抵押，但這對(duì)購(gòu)房者是不會(huì)產(chǎn)生什么影響的。”綠地華家池1號(hào)置業(yè)顧問(wèn)在接受觀點(diǎn)新媒體詢問(wèn)時(shí)如是解釋。

在荊海燕看來(lái)，雖然不會(huì)產(chǎn)生根本影響，但限制性房源肯定會(huì)在購(gòu)房者中形成一定的負(fù)面影響，而這或許也從側(cè)面反映綠地在該項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)上遇到了一定資金壓力。

實(shí)際上，除綠地·華家池1號(hào)外，綠地在杭州的另一個(gè)商業(yè)樓盤(pán)——綠地中央廣場(chǎng)年初也有187套限制性房源，甚至比可售房源還要多46套。彼時(shí)綠地方面表示，1月底會(huì)有網(wǎng)簽，但直到4月10日該項(xiàng)目才真正有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

綠地的“小尷尬”

事實(shí)上，用房子或在建工程作抵押，是綠地常用的操作模式。在業(yè)界看來(lái)，這種方式一方面不會(huì)影響項(xiàng)目銷(xiāo)售，另一方面還可以保證業(yè)績(jī)。

“雙重利好”的確讓綠地冠上了“全宇宙最大房企”，但雙刃劍的另一面則隨著各地蜂擁而至的“欠款”消息而顯現(xiàn)。

今年年初，有相關(guān)報(bào)道稱(chēng)，在綠地超越萬(wàn)科的消息出來(lái)后，和綠地有過(guò)合作的施工方、供應(yīng)商乃至廣告商紛紛在微信朋友圈里吐槽——是不是用房子抵的欠款也算進(jìn)業(yè)績(jī)了。

彼時(shí)，華家池1號(hào)某置業(yè)顧問(wèn)透露，該項(xiàng)目在去年12月25日進(jìn)行了“內(nèi)購(gòu)會(huì)”，邀請(qǐng)了綠地“欠款額較大”的供應(yīng)商前來(lái)選房，并表示當(dāng)天已有90余套房源抵給了供應(yīng)商。

“在杭州市場(chǎng)上，購(gòu)房者對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)及房企的信譽(yù)要求特別高，綠地作為尚未完全落地的外來(lái)房企，上述這些負(fù)面消息確實(shí)會(huì)影響華家池1號(hào)銷(xiāo)售。”業(yè)內(nèi)人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體指出。

除運(yùn)營(yíng)模式帶來(lái)的“尷尬”外，荊海燕認(rèn)為，華家池1號(hào)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)不甚理想更為根本的“尷尬”還是其客戶群積累的“不給力”。

據(jù)其介紹，從整個(gè)杭州市場(chǎng)看，消費(fèi)者更熟悉綠地的商業(yè)地標(biāo)項(xiàng)目，但對(duì)其在高端住宅項(xiàng)目上的認(rèn)知顯然不夠。

相較之下，在華家池所在的城東板塊，深耕大本營(yíng)多年的濱江已積累了大批忠實(shí)的粉絲，“這部分高凈值客戶，出于對(duì)濱江品牌的熟悉及對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知，大部分都會(huì)選擇濱江·華家池”。

此外，荊海燕還提到的一點(diǎn)是，雖然同為精裝房源，但濱江在項(xiàng)目產(chǎn)品打造上的一些創(chuàng)新，例如收納空間的最大化，這些都是綠地項(xiàng)目所不具備之處。

雖然，綠地在華家池爭(zhēng)奪戰(zhàn)中確實(shí)遇到了不小的“尷尬”，但提起其在杭州的落地，不得不提起奧體板塊的明星樓盤(pán)——綠地旭輝城。

作為與旭輝聯(lián)手之作，該項(xiàng)目已在杭州市場(chǎng)掀起多次搶購(gòu)熱潮。“在奧體板塊中，綠地競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)象主要是萊蒙、龍湖等外來(lái)房企，而且產(chǎn)品都是偏改善剛需型的。”荊海燕表示，不同的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，綠地在華家池遇到的“尷尬”恰好被凸顯。