編者按：2015年，中國房地產(chǎn)值得記憶的年份，行業(yè)曾經(jīng)的輝煌及驕傲正在改變，瞬間爆發(fā)的新概念、新思維、新元素不斷與這個行業(yè)交集。但與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的開發(fā)、資本模式、商業(yè)業(yè)態(tài)卻正面臨著空前的失控與顛覆。所有人都在說著，要轉(zhuǎn)型、跨界、突圍，但前方是不是有清晰的方向？

8月11-14日，博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南開啟第十五周年大幕，觀點新媒體繼續(xù)推出“博鰲特稿”系列報道，對中國房地產(chǎn)行業(yè)及上下游全產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)家、專家學(xué)者、政府協(xié)會人士、行業(yè)精英等，進(jìn)行全方位的接觸與訪問，共同研判與交流“轉(zhuǎn)變時期的中國房地產(chǎn)”。

觀點網(wǎng) 在時間檢索中輸入“2003”，跳躍出來的關(guān)鍵詞除了“非典”外，你還能看到“淘寶網(wǎng)”這一時代寵兒。

繼續(xù)增加搜索詞“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”，在跳出的頁面中，你會看到屬于“派米雷”的一欄，因為就在這一年，派米雷開始涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，成為國內(nèi)進(jìn)入該領(lǐng)域的少數(shù)先行者之一。

經(jīng)過十幾年發(fā)展，派米雷已成功開發(fā)了“派米雷星火產(chǎn)業(yè)園”“派米雷南橋都市產(chǎn)業(yè)園”等多個經(jīng)典產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并形成了三大產(chǎn)品系列。

對此，派米雷集團(tuán)董事長謝光平在接受觀點網(wǎng)專訪時表示，三大產(chǎn)品線主要是根據(jù)地塊的不同區(qū)位及區(qū)域不同發(fā)展目標(biāo)來劃分。

“一是派米雷產(chǎn)業(yè)園，以標(biāo)準(zhǔn)化工廠、研發(fā)類產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)為主；二是派米雷智慧城，形成智慧園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化頂層設(shè)計、O2O智慧園區(qū)服務(wù)、智慧科創(chuàng)中心；三是派米雷文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，通過舊城改造，以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以特色商業(yè)市場為支撐。”

在“互聯(lián)網(wǎng)+”“創(chuàng)客”等概念盛行的當(dāng)下，派米雷也作出調(diào)整和轉(zhuǎn)型。

“當(dāng)下各產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都在積極探索園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式，要推動園區(qū)平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展，搭建園區(qū)產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺是重點。”據(jù)謝光平介紹，上述背景下，派米雷已于今年年初引入互聯(lián)網(wǎng)思維，搭建了O2O產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺。

該平臺主要利用便捷、高效的信息化技術(shù)，通過與企業(yè)分享服務(wù)、社會、技術(shù)資源來促成資源共享的全新產(chǎn)業(yè)模式，為園區(qū)企業(yè)的發(fā)展和轉(zhuǎn)型提供上升通道。

“創(chuàng)客”方面，謝光平認(rèn)為，這無疑是國內(nèi)中小企業(yè)新生代力量產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要土壤，派米雷正在積極籌備“與眾不同”的創(chuàng)客計劃。

“派米雷的創(chuàng)客計劃會利用自身的優(yōu)勢資源，除本土企業(yè)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)外，也會聯(lián)合國外的產(chǎn)業(yè)孵化乃至加速中心，為國內(nèi)的中小企業(yè)對接資源。”謝光平表示，這一個全球化的服務(wù)平臺，將為那些愿意留下來或走出去的企業(yè)提供服務(wù)。

面對著“轉(zhuǎn)變”這一時代話題，謝光平指出，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)同樣也面臨行業(yè)的重新洗牌，“暴利時代已然結(jié)束，微利時代已經(jīng)到來”。

轉(zhuǎn)型中的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營與盈利模式將現(xiàn)三點“突破”：一是由傳統(tǒng)的純銷售模式轉(zhuǎn)變?yōu)橹饕揽孔猿治飿I(yè)，并在未來物業(yè)升值之后取得收益；二是由專注地產(chǎn)開發(fā)向全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)轉(zhuǎn)變，為入駐園區(qū)企業(yè)提供綜合服務(wù)平臺；三是對園區(qū)進(jìn)行股權(quán)投資，最終實現(xiàn)土地、金融、產(chǎn)業(yè)三大資源有效整合。

談及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展未來，謝光平用一句話做出了總結(jié)：“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間巨大，將迎來發(fā)展的黃金十年，甚至是黃金二十年。”

以下為觀點新媒體對派米雷集團(tuán)董事長謝光平先生的采訪實錄：

觀點新媒體：2003年，派米雷開始涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，成為國內(nèi)進(jìn)入該領(lǐng)域的先行者之一，與其他公司相比，派米雷的產(chǎn)品體系有何不同之處？如何選擇合作企業(yè)？

謝光平：派米雷形成三大產(chǎn)品線，一是派米雷產(chǎn)業(yè)園，以標(biāo)準(zhǔn)化工廠、研發(fā)類產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)為主；二是派米雷智慧城，形成智慧園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化頂層設(shè)計、O2O智慧園區(qū)服務(wù)、智慧科創(chuàng)中心，構(gòu)筑智慧產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，為走在行業(yè)前列的高端制造及服務(wù)業(yè)企業(yè)服務(wù)；三是派米雷文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，通過舊城改造，打造以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以特色商業(yè)市場為支撐的文創(chuàng)綜合產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

三大產(chǎn)品線主要是結(jié)合不同地塊的不同區(qū)位、不同區(qū)域發(fā)展目標(biāo)量身定做。

在選擇合作企業(yè)伙伴問題上，派米雷著重考慮合作伙伴是否能在戰(zhàn)略思維方向上達(dá)成統(tǒng)一。“互聯(lián)網(wǎng)+”、“中國制造2025”將為成為派米雷未來五年發(fā)展政策依據(jù)，因此合作伙伴是否具有“科技、創(chuàng)新、國際化”戰(zhàn)略眼光最為重要。

觀點新媒體：通過借鑒美日韓三國城市化進(jìn)程成功案例，派米雷將構(gòu)建“村-鎮(zhèn)-城”的產(chǎn)業(yè)版圖，提出這樣的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的依據(jù)是什么？

謝光平：十八大以來，中央提出新型城鎮(zhèn)化發(fā)展方向，作為一個合格的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，必須站在城市發(fā)展角度上，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)在城鄉(xiāng)間、地區(qū)間合理布局，這樣才能協(xié)助政府實現(xiàn)真正意義上的新型城鎮(zhèn)化。

派米雷的“村-鎮(zhèn)-城”產(chǎn)業(yè)版圖構(gòu)思，是在充分研究不同地區(qū)需求基礎(chǔ)上，通過不同能級、不同產(chǎn)業(yè)聚集的產(chǎn)業(yè)園布局，來促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，拉動產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會，積極投身城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

觀點新媒體：派米雷于今年年初成立產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺，并獲得園區(qū)內(nèi)各家企業(yè)高度青睞，能不能介紹一下該平臺成立的背景？運(yùn)營情況如何？

謝光平：我國的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級面臨著巨大壓力，當(dāng)下各產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)商們都在積極探索園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式，要推動園區(qū)平穩(wěn)健康發(fā)展可持續(xù)發(fā)展，搭建園區(qū)產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺是重點。

派米雷引入互聯(lián)網(wǎng)思維，創(chuàng)新性的搭建O2O產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺，該平臺利用便捷、高效的信息化技術(shù)，為園區(qū)企業(yè)提供高效率、高價值、高信賴的服務(wù)品質(zhì)，并通過與企業(yè)分享服務(wù)資源、社會資源、技術(shù)資源來促成一個互惠互利、資源共享的全新產(chǎn)業(yè)模式，為園區(qū)企業(yè)的發(fā)展和轉(zhuǎn)型提供上升通道。

觀點新媒體：在國家級新區(qū)添丁、自貿(mào)區(qū)擴(kuò)容、新型城鎮(zhèn)化、京津冀一體化、一帶一路、互聯(lián)網(wǎng)+等政策涌現(xiàn)的大背景下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)擁有了廣闊的發(fā)展空間，各大房企紛紛轉(zhuǎn)型介入，在這種新形勢下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)蛋糕怎么分配？產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)的運(yùn)營與盈利模式如何突破？

謝光平：在“中國房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)變時期”，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)同樣也面臨著行業(yè)重新洗牌，暴利時代已然結(jié)束，微利時代已經(jīng)到來。在這種情況下，不具備足夠的服務(wù)能力與運(yùn)營實力的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商將逐漸被市場淘汰。

從蓋房子到搭平臺，從聚產(chǎn)業(yè)到創(chuàng)服務(wù)，從地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為地產(chǎn)服務(wù)商，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)門檻漸高，單純依靠土地溢價和賣房賣鋪的粗放型盈利模式必然面臨洗牌考驗。

目前來看，轉(zhuǎn)型中的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營與盈利模式突破方向大致有三點：一是由傳統(tǒng)的純銷售模式轉(zhuǎn)變?yōu)橹饕揽孔猿治飿I(yè)，并在未來物業(yè)升值之后取得收益；二是由專注地產(chǎn)開發(fā)向全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)轉(zhuǎn)變，深入把握行業(yè)的發(fā)展特點和產(chǎn)業(yè)鏈上下游協(xié)作關(guān)系，充分理解企業(yè)客群需求，為入駐園區(qū)企業(yè)提供綜合服務(wù)平臺；三是對園區(qū)進(jìn)行股權(quán)投資，使園區(qū)物業(yè)資本化，在探索引導(dǎo)金融資本進(jìn)入園區(qū)后，最終實現(xiàn)土地、金融、產(chǎn)業(yè)三大資源有效整合。

觀點新媒體：在“互聯(lián)網(wǎng)+”時代，中國正掀起一股創(chuàng)業(yè)熱潮，創(chuàng)客們對產(chǎn)業(yè)園所能提供的服務(wù)更加多元化，這亦是當(dāng)下同質(zhì)化競爭壓力大的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和升級的大趨勢。派米雷將如何在這一轉(zhuǎn)型升級中脫穎而出？

謝光平：現(xiàn)在來看，創(chuàng)客是中國中小企業(yè)發(fā)展的一個重要環(huán)節(jié)，也是中國新生代力量產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要土壤。為此，派米雷也在積極籌備相應(yīng)的創(chuàng)客計劃，當(dāng)然和其他機(jī)構(gòu)不一樣，派米雷的創(chuàng)客計劃會利用自身的優(yōu)勢資源，除本土企業(yè)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)外，也會聯(lián)合國外的產(chǎn)業(yè)孵化乃至加速中心，為國內(nèi)的中小企業(yè)對接資源。

我們希望構(gòu)建的不僅僅是專業(yè)的體系，甚至是全球化的服務(wù)平臺，為那些愿意留下來創(chuàng)造，愿意走出去發(fā)展的企業(yè)提供服務(wù)。

觀點新媒體：2015博鰲房地產(chǎn)論壇主題為“轉(zhuǎn)變時期的中國房地產(chǎn)”，作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的先行者，您對這一主題的理解是什么？轉(zhuǎn)變時期的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的未來在何方？

謝光平：隨著城市開發(fā)的深入，住宅用地的供應(yīng)越來越少，政府更傾向于供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地，由此帶動當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展。因此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間巨大，將迎來發(fā)展的黃金十年，甚至是黃金二十年。

作為城市發(fā)展和園區(qū)發(fā)展的重要載體，同樣也是資源整合的重要平臺，未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展有三個可能的轉(zhuǎn)型方向：一是向前端的一級開發(fā)延伸，參與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的一級開發(fā)；二是向后端運(yùn)營管理延伸，更多在招商、運(yùn)營、管理和服務(wù)方面予以突破；三是創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的投融資模式，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)一手牽兩頭，一手是產(chǎn)業(yè)，一手是金融。