編者按：2015年，中國房地產(chǎn)值得記憶的年份，行業(yè)曾經(jīng)的輝煌及驕傲正在改變，瞬間爆發(fā)的新概念、新思維、新元素不斷與這個行業(yè)交集。但與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的開發(fā)、資本模式、商業(yè)業(yè)態(tài)卻正面臨著空前的失控與顛覆。所有人都在說著，要轉(zhuǎn)型、跨界、突圍，但前方是不是有清晰的方向？

8月11-14日，博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南開啟第十五周年大幕，觀點新媒體繼續(xù)推出“博鰲特稿”系列報道，對中國房地產(chǎn)行業(yè)及上下游全產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)家、專家學(xué)者、政府協(xié)會人士、行業(yè)精英等，進行全方位的接觸與訪問，共同研判與交流“轉(zhuǎn)變時期的中國房地產(chǎn)”。

觀點網(wǎng) 舊改作為未來房企深耕深圳最主要的途徑，是房企爭奪的“大蛋糕”，但是在深圳能玩轉(zhuǎn)舊改的企業(yè)并不多。在深圳舊改界，耿延良這個名字耳熟能詳，對舊改也最有發(fā)言權(quán)。

借2015年博鰲房地產(chǎn)論壇契機，觀點新媒體對卓越集團副總裁耿延良進行了專訪，耿延良詳述了卓越城市更新集團的舊改大計，及成功運營深圳舊改的“秘密”。

這家在深圳舊改市場發(fā)力的后起之秀，自2013年5月成立以來，短短的兩年時間，已經(jīng)在深圳拓展了近30個舊改項目。卓越城市更新集團的計劃是希望今年拆出6幅地塊，到2016年，實現(xiàn)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正，為集團貢獻現(xiàn)金流。“明年只要有一個項目拆出來，就可以平衡這兩年的投入，以后就能自負盈虧，獨立運作。”

這6塊地總占地面積為40萬平方米，以深圳的容積率計算，價值上百億貨值，而這意味著卓越明年可以坐上深圳舊改的第一把交椅。據(jù)耿延良透露，今年卓越城市更新已經(jīng)低息融資7億元，到明年公司就具備了自我造血功能，成為卓越集團最大的土地方和業(yè)績貢獻方。

來自卓越集團管理層對城市更新業(yè)務(wù)的支持和重視，為卓越城市更新打開了良好發(fā)展局面，是卓越城市更新高速發(fā)展的有力保障。卓越集團董事局主席李華、總裁李曉平在戰(zhàn)略上的高瞻遠矚，為卓越發(fā)展城市更新業(yè)務(wù)捕捉到良好的發(fā)展機會，并提供了一個高層次發(fā)展平臺。

據(jù)悉，截至今年5月，卓越集團為城市更新業(yè)務(wù)投入了10億元資金支持。卓越集團在深圳本土18年的拓展和沉淀，奠定了強勢品牌優(yōu)勢、資金實力，以及項目運作經(jīng)驗，也為卓越城市更新的發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。卓越集團清晰的戰(zhàn)略，即拿最優(yōu)質(zhì)的項目、做最好的產(chǎn)品，也為卓越城市更新集團提供了戰(zhàn)略思維。從商業(yè)辦公樓到住宅以及現(xiàn)在發(fā)力舊改，卓越集團緊抓深圳發(fā)展熱點，在前海的成功一役，更證明了卓越勇奪核心地塊的魄力。作為卓越集團五大核心業(yè)務(wù)之一的城市更新業(yè)務(wù)，未來在深圳舊改市場將如何取得一席之地，我們將拭目以待。

在將項目積累到一定規(guī)模后，耿延良表示，未來不排除根據(jù)項目的情況，尋找合適的合作伙伴。“合作主要是要發(fā)揮各自的優(yōu)勢，進行優(yōu)勢互補，卓越有卓越的優(yōu)勢，也可以借鑒其他企業(yè)的優(yōu)勢”。

作為全國第一家舊改協(xié)會——深圳市龍崗區(qū)城市更新開發(fā)企業(yè)協(xié)會首任會長，業(yè)內(nèi)稱為“舊改專家”的耿延良針對深圳當(dāng)下舊改問題，及企業(yè)如何更好的從事舊改給予了建議。

耿延良表示，當(dāng)下企業(yè)在深圳操作舊改項目會較其他城市更為公開透明，這對企業(yè)而言，最大的好處就是可以清楚知道項目未來的定位、核算有沒有利潤。

耿延良稱，做城市更新不僅要有資金，更重要的是要熟悉政策，熟悉流程，熟悉業(yè)主，熟悉當(dāng)?shù)匚幕镜胤科蟾袃?yōu)勢。外地企業(yè)如果要進入深圳，最佳的途徑就是強強聯(lián)合，與本土企業(yè)進行合作。

對于未來市場發(fā)展趨勢，耿延良認為，美國上世紀(jì)從二十年代到七十年代出現(xiàn)了很多房地產(chǎn)開發(fā)商，而最大的開發(fā)商，最有成就的開發(fā)商就是做城市更新的，因此未來那些有實力、有經(jīng)驗的城市更新房地產(chǎn)商，才會在房地產(chǎn)行業(yè)獲得持續(xù)性發(fā)展。

“美國在房地產(chǎn)高速發(fā)展后期留下的，或者競爭存活下來的就是做城市更新的房企，發(fā)達國家的發(fā)展經(jīng)驗已經(jīng)證明了這點”。耿延良說。

以下為觀點新媒體對卓越集團副總裁耿延良的采訪實錄：

觀點新媒體：卓越現(xiàn)在在城市更新方面公布了很多項目，進展情況怎么樣？

耿延良：這些項目有的還在洽談中，有一些已經(jīng)進入實質(zhì)性階段，比如說光明、龍華等區(qū)域的項目已經(jīng)拆遷出來，明年就可以動工。

觀點新媒體：未來卓越舊改會尋求強強聯(lián)合嗎？

耿延良：如果有好的機會，卓越也是歡迎合作的。

觀點新媒體：什么樣的項目卓越會考慮跟別的企業(yè)合作？

耿延良：要根據(jù)項目的情況，聯(lián)合主要是進行優(yōu)勢互補，卓越有卓越的優(yōu)勢，也可以借鑒其他企業(yè)的優(yōu)勢。

觀點新媒體：卓越在接觸舊改項目的時候一開始會和政府接洽還是跟村集體？

耿延良：這涉及到卓越的運作方式，卓越拓展項目完全依靠專業(yè)團隊的判斷。因為深圳的法定圖紙和規(guī)劃已經(jīng)確定了，并不是我們一拿到項目就先跟政府交流。要根據(jù)這些確定的內(nèi)容，依據(jù)自身的能力進行專業(yè)化的判斷，項目的可行性研究，比如說未來的規(guī)劃、指標(biāo)、區(qū)位的規(guī)劃條件、現(xiàn)實的拆遷量，還有未來可以建設(shè)的物業(yè)類型、銷售情況來判斷這個項目。

觀點新媒體：前期會選擇性的接洽？

耿延良：對，并不是所有項目我們都去做。

觀點新媒體：舊改以后在卓越的戰(zhàn)略地位是什么樣的？

耿延良：首先，深圳的舊改項目在卓越全國所有的城市中體量是最大的，占據(jù)的份額和盈利能力是最強的，深圳主要還是舊改，這一點毋庸置疑。

在其他城市也會考慮舊改，比如上海去年發(fā)布了城市更新的兩個規(guī)定，主要是把權(quán)利下放到區(qū)縣，跟深圳有差異。所以一線城市如果有舊改項目卓越也會積極參與，包括北京、廣州。

觀點新媒體：打造舊改項目過程中，卓越有沒有什么推而廣之的經(jīng)驗？

耿延良：為什么短短兩年能夠取得這樣的成績，我覺得主要有兩點。第一，專業(yè)化運作，所謂專業(yè)化，就是從拿地、測量、評估到成本測算，報批規(guī)劃等等，這些都是由專業(yè)人員去做。也就是說所有業(yè)務(wù)細分以后都由專業(yè)化的人來做，采取專業(yè)化分工的方式。

第二，團隊化協(xié)作，所謂團隊化協(xié)作，各業(yè)務(wù)口都要提出意見，包括成本、法律、財務(wù)、規(guī)劃設(shè)計人員等共同研究項目。

另外，卓越拿到的項目比較優(yōu)質(zhì)，原因就在于對前期風(fēng)險進行了專業(yè)預(yù)判，對經(jīng)濟的可行性研究比較深入，對后面實際操作就有很大的幫助。

觀點新媒體：卓越把重點放在舊改，舊改需要的時間本身比較長一些，這是沒辦法避免的。對卓越來說，明年、后年利潤波動會大嗎？

耿延良：因為通過前幾年的積累，卓越的項目越來越多，利潤會越來越多。卓越是滾動式發(fā)展，不斷的拿項目，不斷有項目拆出來上市，利潤會越來越好。

觀點新媒體：會不會因為時間的原因出現(xiàn)產(chǎn)品的斷層？

耿延良：不會，卓越有一個五年、十年的規(guī)劃，不斷調(diào)整自身的經(jīng)營規(guī)劃，要確?？沙掷m(xù)發(fā)展。

觀點新媒體：相比直接走招拍掛拿土地做項目，城市更新的盈利空間會更大嗎？

耿延良：項目盈利與否不取決于拿項目的模式，核心是項目的操作能力。有些凈地開發(fā)的項目可能盈利較大，有些舊改項目耗時長、談判拆遷艱難，本應(yīng)獲得更多的利潤，但可能由于企業(yè)操作不好而利潤較低，甚至虧損。在深圳舊改中，不乏一些半截子項目。因此決定項目能否盈利，不只是拿地模式，還有企業(yè)的操作能力，這些都決定了未來的利潤多少。

在實際過程中，開發(fā)商更希望招拍掛拿地，因為這種地塊簡單、透明，其規(guī)劃條件、區(qū)位是設(shè)定的，物業(yè)類型也是確定的，拿地前可進行成本核算，拿地后即開始建設(shè)。在房地產(chǎn)行業(yè)比較規(guī)范，有非常成熟的模式，相對風(fēng)險可控，招拍掛拿地從拿地到建設(shè)只有一年多時間就可以上市。剩下的就是看市場，以及開發(fā)商挖掘項目潛力的能力和品牌優(yōu)勢。像卓越等品牌開發(fā)商的房子，可能比其他開發(fā)商賣得貴一點，這就是品牌優(yōu)勢和溢價能力。因此究竟是城市更新還是招拍掛拿地，哪個盈利空間更大，這個問題不能一概而論。

觀點新媒體：過去幾年深圳舊改的發(fā)展速度比較快，佳兆業(yè)事件之后，有一些房企說要退出舊改，現(xiàn)在深圳舊改面臨新的形勢，目前在這種新的形勢下，您認為深圳舊改游戲規(guī)則會不會發(fā)生什么改變？

耿延良：佳兆業(yè)事件給業(yè)界、政府都上了一堂課。不僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)，政府也應(yīng)該反思。對政府來講應(yīng)該反思的是，如何給企業(yè)創(chuàng)造一個良好的競爭環(huán)境，尤其是政府應(yīng)該依法行政，而且權(quán)利不能任性。

觀點新媒體：有專家說深圳在城市更新這一塊走在其他城市前面，市場更加透明化，深圳在城市更新哪些東西是走在其他城市前列的？

耿延良：大家都知道內(nèi)地的城市更新是一個恒久的話題，每一個城市都會遇到，但深圳跟其他內(nèi)地城市最大的區(qū)別在于，內(nèi)地是政府主導(dǎo)，財政投入。而深圳城市更新的原則是政府引導(dǎo)，而不是主導(dǎo)，是一個完全市場化的運作方法，這是一個實質(zhì)性的區(qū)別。

另外，大家知道內(nèi)地強拆，拆遷補償經(jīng)常引起矛盾和沖突事件，但是深圳發(fā)生這些情況非常少，開發(fā)商和業(yè)主之間完全是協(xié)商關(guān)系，在這種情況下是一種公平合理的補償，如果不公平，不合理，就沒辦法進行，這是最大的一個區(qū)別，內(nèi)地很多政府希望來學(xué)習(xí)深圳的經(jīng)驗。

觀點新媒體：這對企業(yè)來說會不會有影響？

耿延良：對企業(yè)有一個好處，可以清楚知道未來的定位、可以核算有沒有利潤，不需要靠政府承諾。深圳也是學(xué)習(xí)了香港和臺灣的做法。

觀點新媒體：之前說融創(chuàng)、綠地要進入深圳市場，你覺得這會不會出現(xiàn)水土不服或者排斥的現(xiàn)象？

耿延良：做城市更新不僅要有資金，更重要的是要熟悉政策，熟悉流程，熟悉業(yè)主，熟悉當(dāng)?shù)匚幕３鞘懈赂鷥舻亻_發(fā)不同，城市更新是一個非常復(fù)雜的工作。外地企業(yè)到深圳來需要很長時間才能了解各個區(qū)域，深圳的產(chǎn)業(yè)布局，深圳的上層規(guī)劃到底是怎么定位的，拿到項目以后怎么做。有些企業(yè)盲目拿了很多項目，最后發(fā)現(xiàn)立項條件不夠，這就是非常典型的水土不服的例子。

外地的企業(yè)如果要進入深圳，我認為最佳的途徑就是強強聯(lián)合，與本土企業(yè)進行合作，這是一個比較好的途徑。

觀點新媒體：你認為未來十年，或者15年，城市更新是不是企業(yè)拿地的一種趨勢？

耿延良：不是未來，對現(xiàn)在深圳所有的房企來說，這都是必然選擇。因為現(xiàn)在深圳幾乎沒有凈地開發(fā)，要做房地產(chǎn)只能是做城市更新。未來在全國，伴隨耕地保護政策，還有人口紅利下降以后，過去“攤大餅式”的城市開發(fā)隨著基礎(chǔ)設(shè)施的完善，道路交通改善，全國所有城市，尤其是一線城市都要進行城市更新。

我們過去的建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)量也不如現(xiàn)在的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，未來五到十年內(nèi)地很多城市也要進行城市更新。最典型的是上海，去年上海市發(fā)文正式提出了城市更新的概念，希望通過啟動城市更新，以“內(nèi)涵增長”取代原來的“大拆大建”，自發(fā)的、零星式的舊改，這是大規(guī)模城市更新的前奏。

對于深圳而言，深圳市要發(fā)展成創(chuàng)新型、國際化大都市，首先必須進行產(chǎn)業(yè)升級。在引進高端產(chǎn)業(yè)后，深圳面臨城市發(fā)展空間缺乏的難題，必須依靠城市更新來拓展空間，改善基礎(chǔ)設(shè)施和人文環(huán)境。

今年新一屆深圳市領(lǐng)導(dǎo)班子上臺后，在黨代會、鹿丹村開工儀式上多次強調(diào)要在舊改的投資審批上加大改革創(chuàng)新力度，推行審批清單制，進一步提高效率。7月9日，馬興瑞書記在主持召開市委常委會議時，再次強調(diào)，要集中精力大膽推進，大幅減少審批事項，全面簡化審批環(huán)節(jié)，進一步提高行政效能。深圳市政府大力推進城市更新的態(tài)度，讓業(yè)內(nèi)對深圳城市更新發(fā)展更有信心，相信深圳城市更新會得到充分、快速的推進。希望在新一屆深圳市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，深圳城市更新能夠落實馬書記提出的“馬上就辦、真抓實干、辦就辦成、滴水穿石”精神，在審批上創(chuàng)新簡化。

觀點新媒體：現(xiàn)在很多房企專家都說現(xiàn)在進入白銀時代，但是今年行情比較好，這會不會讓房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)賺錢又容易了？

耿延良：最近深圳房地產(chǎn)市場確實比較好，但房價暴漲只是暫時的，不可能持續(xù)的，波動是正常的，所以大家要理性看待這個問題。

未來房地產(chǎn)賺錢不能靠過去地價升值，或者房價暴漲獲得利潤，更重要的是產(chǎn)品溢價能力。因為僅僅靠房子，物業(yè)本身的升值賺錢已經(jīng)很難了。但是服務(wù)創(chuàng)新差別就比較大，它的溢價能力更高。

觀點新媒體：房價暴漲僅僅是暫時的，那您覺得這一波行情能夠持續(xù)到多久？

耿延良：這個不敢說，不會持續(xù)太長時間，畢竟深圳人口是有限的，錢也是有限的，像股票一樣漲到一定階段利潤要回吐。

觀點新媒體：現(xiàn)在大家都做互聯(lián)網(wǎng)+，做社區(qū)，做物業(yè)升級，你覺得未來房企新的的盈利模式可以往服務(wù)方面靠？

耿延良：這些都是嘗試服務(wù)創(chuàng)新的一些舉措，包括卓越也做E家等。比如說辦公樓同質(zhì)化很多，住宅也一樣，你能夠做出來的產(chǎn)品別人也可以，但是產(chǎn)品溢價能力就在于服務(wù)。

大家住進去是不是生活更加舒適，品質(zhì)更好，辦公更加便捷等等，這些是重點。房子是一次性的交易，但是生活是幾十年的時間，這個時候大家更加注重的不是房子本身，而是服務(wù)水平。