6月26日，華僑城召開(kāi)一年一度的年度股東大會(huì)，股東們圍桌而坐，商談華僑城新一年大事件。

　　編者按：2015年，中國(guó)房地產(chǎn)值得記憶的年份，行業(yè)曾經(jīng)的輝煌及驕傲正在改變，瞬間爆發(fā)的新概念、新思維、新元素不斷與這個(gè)行業(yè)交集。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)、資本模式、商業(yè)業(yè)態(tài)卻正面臨著空前的失控與顛覆。所有人都在說(shuō)著，要轉(zhuǎn)型、跨界、突圍，但前方是不是有清晰的方向？

　　8月11-14日，博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南開(kāi)啟第十五周年大幕，觀點(diǎn)新媒體繼續(xù)推出“博鰲特稿”系列報(bào)道，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)及上下游全產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)家、專家學(xué)者、政府協(xié)會(huì)人士、行業(yè)精英等，進(jìn)行全方位的接觸與訪問(wèn)，共同研判與交流“失控時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 6月26日，華僑城召開(kāi)一年一度的年度股東大會(huì)，股東們圍桌而坐，商談華僑城新一年大事件。

　　會(huì)上，華僑城集團(tuán)董事長(zhǎng)劉平春首次披露，華僑城在深圳發(fā)展遇到了土地匱乏的問(wèn)題，而這也是華僑城前不久之所以大筆收購(gòu)花伴里6個(gè)項(xiàng)目的初衷。

　　劉平春稱，華僑城過(guò)去的定位是做高端，希望土地比較集中在原來(lái)特區(qū)之內(nèi)，或者說(shuō)靠近特區(qū)的區(qū)域，就像寶安這些區(qū)域?，F(xiàn)在要進(jìn)一步發(fā)展，土地對(duì)公司來(lái)說(shuō)面臨很大問(wèn)題，因此公司需要不斷獲取資源。

　　就土地問(wèn)題，華僑城房地產(chǎn)總經(jīng)理、華僑城股份副總裁張立勇也表達(dá)了擔(dān)憂。“現(xiàn)在華僑城在深圳的資源大部分集中在本部，伴隨這兩年開(kāi)發(fā)速度的加快，也許過(guò)兩年華僑城的土地資源馬上就沒(méi)有了”。

　　不過(guò)，一方面通過(guò)收購(gòu)，可以解決土地資源獲取太少，渠道比較狹窄的問(wèn)題；另一方面，按照劉平春的思路，也是想借收購(gòu)希望實(shí)現(xiàn)一種改革方案，即以公司和民營(yíng)企業(yè)的合作項(xiàng)目作為嘗試，通過(guò)這個(gè)方式來(lái)提高產(chǎn)出的效率，改善公司的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)、管理結(jié)構(gòu)。

　　事實(shí)上，在與企業(yè)合作方面，華僑城今年一直都在尋求改革。今年3月份，華僑城曾公告透露，以定增的方式引入前海人壽、鉅盛華等企業(yè)。于當(dāng)天的股東會(huì)上，劉平春也披露了相關(guān)進(jìn)展情況。

　　劉平春表示，到現(xiàn)在為止，證監(jiān)會(huì)沒(méi)有向華僑城提出實(shí)質(zhì)性的問(wèn)題，或者說(shuō)發(fā)行過(guò)程有問(wèn)題。“當(dāng)然，結(jié)果不是太好預(yù)測(cè)，還要等消息，華僑城今年還會(huì)召開(kāi)一個(gè)股東大會(huì)，會(huì)上討論關(guān)于土地核查的問(wèn)題，證監(jiān)會(huì)要到股東大會(huì)過(guò)一遍”。

　　劉平春進(jìn)一步明確，現(xiàn)在定增在程序性的問(wèn)題都解決了，就等證監(jiān)會(huì)最后給公司一個(gè)批復(fù)。定增80%以上是沒(méi)有問(wèn)題了，如果快的話，爭(zhēng)取七月份解決問(wèn)題。

　　在具體的改革方案方面，劉平春透露，目前來(lái)看，國(guó)資委積極鼓勵(lì)不同企業(yè)去進(jìn)行嘗試，已經(jīng)公布了六家試點(diǎn)國(guó)企，側(cè)重一個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行國(guó)企改革試點(diǎn)。

　　其他的國(guó)有企業(yè)分兩個(gè)層面，一個(gè)層面是集團(tuán)層面，集團(tuán)層面還需要等待國(guó)資委整體改革方案出臺(tái)后再確定其走向。另外，集團(tuán)公司之下的，像華僑城這樣的分公司，國(guó)有控股的是統(tǒng)一多進(jìn)行嘗試，但是必須要有必要的審批、磋商的過(guò)程。

　　另于當(dāng)天的股東會(huì)上，關(guān)于華僑城創(chuàng)新性的創(chuàng)客業(yè)務(wù)的發(fā)展也成為股東重點(diǎn)關(guān)注方向。對(duì)此，劉平春也詳細(xì)闡述了目前華僑城在創(chuàng)客方面的動(dòng)作。

　　據(jù)劉平春介紹，就目前的情況來(lái)說(shuō)，華僑城還是一個(gè)出租方，是物業(yè)的所有者。但未來(lái)，華僑城正在思考第三種角色，在自己的工作范圍內(nèi)，在認(rèn)為需要發(fā)展拓展的一些領(lǐng)域里面，參與創(chuàng)客活動(dòng)，即在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候通過(guò)資本投入的形式介入，幫助創(chuàng)客獲得成功，然后再在那個(gè)階段獲得收益。

　　現(xiàn)在也有機(jī)會(huì)，但是你必須要有一個(gè)隊(duì)伍做產(chǎn)業(yè)研究，同時(shí)，華僑城主業(yè)不能丟，地產(chǎn)不能丟，文化旅游也不能丟，只能不斷的更新改造，不斷的創(chuàng)造全產(chǎn)業(yè)鏈的盈利模式。

　　以下是華僑城2014年年度股東大會(huì)答問(wèn)實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：上次臨時(shí)股東大會(huì)通過(guò)的那兩項(xiàng)議案的實(shí)施情況怎么樣？

　　劉平春：臨時(shí)股東大會(huì)通過(guò)的一個(gè)是關(guān)于定增的議題，現(xiàn)在進(jìn)展還比較順利。

　　第二個(gè)是關(guān)于股權(quán)激勵(lì)的方案，股權(quán)激勵(lì)方案已經(jīng)按照程序上報(bào)華僑城的主管部門了，國(guó)務(wù)院、國(guó)資委還在進(jìn)行最后的審核。國(guó)務(wù)院、國(guó)資委去年發(fā)了一個(gè)新的條例以后，大力支持國(guó)有控股公司實(shí)行長(zhǎng)效的股權(quán)激勵(lì)，態(tài)度非常積極。現(xiàn)在華僑城還在做一些具體細(xì)節(jié)上的磋商，待主管部門披露進(jìn)展情況。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：能不能說(shuō)一下定增的進(jìn)度？

　　劉平春：我們現(xiàn)在把定增程序走完就差不多了，到現(xiàn)在為止，證監(jiān)會(huì)沒(méi)有向我們提出實(shí)質(zhì)性的問(wèn)題，或者說(shuō)發(fā)行過(guò)程有問(wèn)題。當(dāng)然，結(jié)果不是太好預(yù)測(cè)，還要等消息，華僑城今年還會(huì)召開(kāi)一個(gè)股東大會(huì)，會(huì)上討論關(guān)于土地核查的問(wèn)題，證監(jiān)會(huì)要到股東大會(huì)過(guò)一遍。

　　現(xiàn)在程序性的問(wèn)題都解決了，就等證監(jiān)會(huì)最后給公司一個(gè)批復(fù)。定增80%以上是沒(méi)有問(wèn)題了，如果快的話，爭(zhēng)取七月份解決問(wèn)題。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：國(guó)資委對(duì)國(guó)企改革沒(méi)有統(tǒng)一的方案，是每家公司自己出一些方案，然后由國(guó)資委來(lái)審批嗎？

　　劉平春：國(guó)家這次改革的力度很大，深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組各有自己的分工，其中一個(gè)政委承擔(dān)國(guó)企改革的一些政策，還有時(shí)間表的制定?，F(xiàn)在統(tǒng)一的，整體的國(guó)資改革方案還在最后的擬訂之中，并沒(méi)有完全出臺(tái)。

　　從目前來(lái)看，國(guó)資委積極鼓勵(lì)不同企業(yè)去進(jìn)行嘗試，已經(jīng)公布了六家試點(diǎn)國(guó)企，側(cè)重一個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行國(guó)企改革試點(diǎn)。其他的國(guó)有企業(yè)分兩個(gè)層面，一個(gè)層面是集團(tuán)層面，集團(tuán)層面還需要等待國(guó)資委整體改革方案出臺(tái)后再確定其走向。另外，集團(tuán)公司之下的，像華僑城這樣的分公司，國(guó)有控股的是統(tǒng)一多進(jìn)行嘗試，但是必須要有必要的審批、磋商的過(guò)程。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：網(wǎng)上有一個(gè)傳言，說(shuō)華僑城和中國(guó)國(guó)旅有合并的可能，你也是中國(guó)國(guó)旅的董事，你覺(jué)得有這個(gè)可能性嗎？

　　劉平春：這是一個(gè)抽象性的問(wèn)題，首先，兩家都是國(guó)資委下面獨(dú)立的企業(yè)，相近點(diǎn)是都屬于旅游行業(yè)，歷史上華僑城是僑辦的，有一點(diǎn)關(guān)系。目前這種大集團(tuán)的合并一定是有國(guó)資委的指導(dǎo)意見(jiàn)的，到目前為止華僑城確實(shí)還沒(méi)有任何可以提供，或者披露的信息?？赡苄圆缓谜f(shuō)，說(shuō)不定我們跟中石油并在一起也可能，這個(gè)以公告為準(zhǔn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：華僑城剛收購(gòu)了深圳六個(gè)舊改項(xiàng)目，這主要是基于哪些方面的考慮？華僑城現(xiàn)在在深圳還有多少舊改土地？

　　劉平春：這次收購(gòu)了一個(gè)民營(yíng)公司的控股權(quán)，這對(duì)公司而言是一個(gè)重要的嘗試。公司在深圳的這些年獲得的土地比較少，原因很多，總體來(lái)說(shuō)是深圳市的土地供應(yīng)量很少。

　　深圳作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)大市，土地資源相對(duì)來(lái)說(shuō)很有限，且人口密度很高。政府在規(guī)劃這個(gè)城市的時(shí)候，對(duì)土地資源的利用非常謹(jǐn)慎，每一年能夠拿出來(lái)的土地非常有限，尤其是原來(lái)特區(qū)之內(nèi)的土地。

　　華僑城過(guò)去的定位是做高端，希望土地比較集中在原來(lái)特區(qū)之內(nèi)，或者說(shuō)靠近特區(qū)的區(qū)域，就像寶安這些區(qū)域?，F(xiàn)在要進(jìn)一步發(fā)展，土地對(duì)公司來(lái)說(shuō)面臨很大問(wèn)題，因此公司需要不斷獲取資源。

　　這次華僑城和花伴里集團(tuán)合作，收購(gòu)他們舊改的資源主要是基于兩個(gè)方面的考慮。第一個(gè)，公司希望實(shí)現(xiàn)一種改革方案，即以公司和民營(yíng)企業(yè)的合作項(xiàng)目作為嘗試，通過(guò)這個(gè)方式來(lái)提高產(chǎn)出的效率，改善公司的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)、管理結(jié)構(gòu)。

　　第二個(gè)，花伴里名下還有很多非常具有發(fā)展?jié)摿Φ捻?xiàng)目，因此華僑城希望通過(guò)這次收購(gòu)，建立一個(gè)渠道，由此公司可以在深圳這樣一個(gè)區(qū)域內(nèi)不斷獲取一些優(yōu)質(zhì)資源，保持持續(xù)發(fā)展，解決過(guò)去土地資源獲取太少，渠道比較狹窄的問(wèn)題。

　　張立勇：現(xiàn)在華僑城在深圳的資源大部分集中在本部，伴隨這兩年開(kāi)發(fā)速度的加快，也許過(guò)兩年華僑城的土地資源馬上就沒(méi)有了。而通過(guò)城市更新獲取資源是華僑城重新獲取優(yōu)質(zhì)土地的重要途徑，公司會(huì)進(jìn)一步嘗試。

　　這次公司收購(gòu)了花伴里的6個(gè)項(xiàng)目，可售面積達(dá)到五、六十萬(wàn)平方米，公司會(huì)繼續(xù)關(guān)注這個(gè)方面獲取土地的途徑。去年華僑城跟招商地產(chǎn)合作拍得的那塊地也是一種獲取土地方式?？偠灾?，華僑城未來(lái)在資源的獲取上，會(huì)通過(guò)各種方式取得土地。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：有人說(shuō)華僑城的地產(chǎn)、旅游、文化顯得不夠，華僑城對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)是如何考慮的？

　　劉平春：養(yǎng)老地產(chǎn)確實(shí)是個(gè)夕陽(yáng)業(yè)務(wù)、朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，公司也在探討這個(gè)事。尤其是，通過(guò)綜合某些地塊的地理位置及它所處的區(qū)域環(huán)境都很適合做這類項(xiàng)目?？杀仨毧紤]的是，養(yǎng)老地產(chǎn)怎么有機(jī)地和金融系統(tǒng)、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)結(jié)合起來(lái)，形成一個(gè)非常有效率的運(yùn)營(yíng)模式呢？現(xiàn)在各家都在探索之中。不過(guò)，雖然現(xiàn)在的盈利模式非常缺乏，但是顯而易見(jiàn)這是一個(gè)很值得進(jìn)一步探討的方向。

　　從目前來(lái)看，華僑城已經(jīng)在做的是旅游文化產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)可能有一些風(fēng)險(xiǎn)，但在旅游文化方面的發(fā)展空間還是非常大的。文化產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)結(jié)合，再和現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)+技術(shù)結(jié)合之后，其發(fā)展空間和潛力也都是巨大的。

　　公司一方面是堅(jiān)定旅游文化產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)相結(jié)合的發(fā)展方向，同時(shí)，也會(huì)積極探討?zhàn)B老等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：現(xiàn)在我們是文化加地產(chǎn)，現(xiàn)在文化占的比例多一點(diǎn)，還是未來(lái)地產(chǎn)會(huì)多一點(diǎn)？

　　劉平春：從產(chǎn)出結(jié)構(gòu)來(lái)講，文化的產(chǎn)出結(jié)構(gòu)要超過(guò)地產(chǎn)產(chǎn)出結(jié)構(gòu)需要一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，因?yàn)檫@兩者不太一樣。文化也有另外一種表述，比如說(shuō)我們說(shuō)制造概念，或者把一些文化設(shè)備的制造也當(dāng)成文化產(chǎn)業(yè)，它可能就有比較大的產(chǎn)出。

　　如果把文化當(dāng)成一種服務(wù)概念，提供某種服務(wù)，或者消費(fèi)服務(wù)，就像門票經(jīng)濟(jì)，這是屬于消費(fèi)文化。因?yàn)檫@類東西最大的問(wèn)題是它沒(méi)有大的固定資產(chǎn)投入，是一次性消費(fèi)的東西，所以很難形成一個(gè)大的收入規(guī)模。

　　從這樣一個(gè)角度來(lái)看問(wèn)題，我覺(jué)得短期內(nèi)文化、旅游收入結(jié)構(gòu)要超過(guò)地產(chǎn)是比較困難的。但是我們的趨向是這樣的，第一個(gè)，要把重點(diǎn)放在能夠產(chǎn)生長(zhǎng)期持續(xù)收入的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)里面去。第二個(gè)，我們?cè)谖幕@個(gè)領(lǐng)域里面，希望直接產(chǎn)出的能力能夠不斷增加，在文化產(chǎn)品構(gòu)造方面能夠更加多樣化，更加向內(nèi)容方面進(jìn)軍。

　　但是地產(chǎn)作為主要的業(yè)務(wù)，重要的收益來(lái)源，主導(dǎo)性的業(yè)務(wù)，一定要支持它發(fā)展。所以我們并不是想說(shuō)未來(lái)改善這個(gè)結(jié)構(gòu)，是文化能不能趕上來(lái)的問(wèn)題。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛才說(shuō)到文化，現(xiàn)在很多人搞創(chuàng)客，那創(chuàng)客對(duì)于華僑城來(lái)說(shuō)只是一個(gè)提供場(chǎng)地的收租金的甲方，還是從中收到其他的收益？只是一個(gè)出租發(fā)展的模式嗎？

　　劉平春：就目前的情況來(lái)說(shuō)，華僑城還是一個(gè)出租方，是物業(yè)的所有者，首先把物業(yè)出租給大家來(lái)做這個(gè)事情。

　　第二個(gè)，我們通過(guò)文化的手段，包括辦一些活動(dòng)，做個(gè)OCT的藝術(shù)中心，辦展覽，定期的組織演唱會(huì)、展覽會(huì)等活動(dòng)，活躍這個(gè)地方氣氛，增加這整個(gè)LOFT的園區(qū)氛圍，這是我們做的。

　　華僑城自己目前所收益的部分主要是租金部分，這里面有一個(gè)很重要的問(wèn)題，我們也在想這個(gè)問(wèn)題，就是角色定位。首先華僑城是物業(yè)提供者，是整個(gè)招商和氛圍的營(yíng)造者，因?yàn)檫@個(gè)需要有人很好的去經(jīng)營(yíng)它?，F(xiàn)在很多人做這個(gè)東西做得不太好，其中很重要的原因是沒(méi)有一個(gè)很好的精心管理和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，讓它具有活力，具有吸引力，這是華僑城要做的。

　　其實(shí)華僑城應(yīng)該有第三種角色，在自己的工作范圍內(nèi)，在認(rèn)為需要發(fā)展拓展的一些領(lǐng)域里面，參與創(chuàng)客活動(dòng)。華僑城現(xiàn)在很關(guān)注這個(gè)東西，因?yàn)檫@是萬(wàn)眾創(chuàng)新的理念，創(chuàng)客有很多在初級(jí)階段是個(gè)人行為，他靠個(gè)人的創(chuàng)造力和興趣把大家聯(lián)系在一起。

　　華僑城應(yīng)該成為一個(gè)培育者，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候通過(guò)資本投入的形式介入，幫助創(chuàng)客獲得成功，然后再在那個(gè)階段獲得收益。它不是一個(gè)直接的收益，而是一個(gè)機(jī)會(huì)，一個(gè)尋找機(jī)會(huì)的過(guò)程。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：這個(gè)事情放到股份公司的層面，當(dāng)成一種戰(zhàn)略考慮，而不是租金收入，多花點(diǎn)精力是不是更適合？

　　劉平春：是有這樣的，現(xiàn)在有一些做房地產(chǎn)企業(yè)做得很好，集中式幫助解決創(chuàng)客的問(wèn)題，減低投資者的成本。當(dāng)下流行的一種模式是開(kāi)發(fā)商把樓出租給小企業(yè)辦公，小企業(yè)都有他自己發(fā)展的背景，通過(guò)信貸服務(wù)，政府愿意支持，這些小公司就在這個(gè)樓里面成長(zhǎng)起來(lái)。

　　另外一種模式是，小企業(yè)跟開(kāi)發(fā)商之間有協(xié)議，租金很便宜。甚至這棟樓里面可以免費(fèi)租給你，但是當(dāng)你A輪融資進(jìn)來(lái)之前，你給我一個(gè)進(jìn)來(lái)的機(jī)會(huì)，這就是萬(wàn)眾創(chuàng)業(yè)。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，能不能成為一個(gè)投資商，或者一個(gè)投資平臺(tái)，在對(duì)接物業(yè)性的收入情況下，提供一個(gè)進(jìn)入新的產(chǎn)業(yè)、新的企業(yè)的機(jī)會(huì)，現(xiàn)在有很多人在做這個(gè)事情。

　　當(dāng)然，這里面不見(jiàn)得我要控股他，科技產(chǎn)業(yè)去控制他也不好。文化科技公司三年成長(zhǎng)了十倍，他要是上創(chuàng)業(yè)板絕對(duì)是綽綽有余的，但是他上不了，因?yàn)槲铱刂屏恕?/p>

　　所以要改變思路，對(duì)這一塊就是做投資，不做天使投資，天使投資拿了錢就走，我們要做參股股東，參股進(jìn)去有收益，扶持他發(fā)展。

　　華僑城這個(gè)企業(yè)不算新，但是華僑城過(guò)去做文化旅游，跟科技也會(huì)結(jié)合，所以對(duì)這方面有很強(qiáng)的興趣。現(xiàn)在也有機(jī)會(huì)，但是你必須要有一個(gè)隊(duì)伍做產(chǎn)業(yè)研究，同時(shí)，華僑城主業(yè)不能丟，地產(chǎn)不能丟，文化旅游也不能丟，只能不斷的更新改造，不斷的創(chuàng)造全產(chǎn)業(yè)鏈的盈利模式。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：目前這方面做得怎么樣？

　　劉平春：到目前還沒(méi)有到達(dá)這種狀態(tài)，還需要改進(jìn)，這是一個(gè)可以獲得機(jī)會(huì)的過(guò)程。比如說(shuō)你在我這個(gè)地方成立一個(gè)公司，等以后你成為上市機(jī)構(gòu)的時(shí)候，我們希望能夠參與到其中。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：現(xiàn)在是不是物業(yè)公司在跟他們接觸，股份公司是不是有更多介入進(jìn)去的機(jī)會(huì)？

　　劉平春：現(xiàn)在是屬于房地產(chǎn)公司下面的一個(gè)結(jié)構(gòu)在運(yùn)行，華僑城專門有一個(gè)叫創(chuàng)意園公司。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：華僑城股份公司應(yīng)該成立一個(gè)公司，去考察這些小公司，看哪些是值得投資的，適當(dāng)給一些扶持，或者參股，或者風(fēng)投都可以。

　　劉平春：謝謝你的建議，我覺(jué)得華僑城確實(shí)有很多潛力去挖掘，有很多機(jī)會(huì)，這是一個(gè)很好的創(chuàng)業(yè)時(shí)代，投資時(shí)代，對(duì)華僑城這種老的傳統(tǒng)公司來(lái)說(shuō)，應(yīng)該進(jìn)一步去開(kāi)拓思路，如此會(huì)找到很多好的機(jī)會(huì)。