從綠粉追隨的綠城·蘭園到Y(jié)oung星人熱捧的楊柳郡，綠城的豪宅煙雨路已慢慢走下“高大上”神壇，飛入了尋常百姓家。

　　觀點網(wǎng) 用一個詞來形容五月的杭州樓市，“逆襲”最恰當(dāng)不過了。而武林壹號的銷冠頭銜，代表的則是“頂豪”的一種再抬頭。

　　豪宅的來勢洶洶，讓沉寂多時的綠城再次坐上了頭條的寶座。一邊是云棲玫瑰園均價破10萬的新紀(jì)錄，另一邊則是擱置4年的杭州御園項目重生。

　　近日，杭州市規(guī)劃局網(wǎng)站掛出了杭政儲出【2009】29號地塊商品住宅項目的建設(shè)工程規(guī)劃公示。對比前后資料，不難發(fā)現(xiàn)，上述地塊就是綠城西子杭州御園，其于2011年5月因文物保護(hù)備受爭議而被杭州市相關(guān)部門叫停。

　　時隔4年，曾經(jīng)的地王“頂豪”重出江湖，不斷回暖杭城樓市絕對是個契機(jī)。但在其停擺這段時間中，以綠城、濱江為代表的豪宅開發(fā)商的專注點也悄悄發(fā)生了轉(zhuǎn)移。

　　從綠粉追隨的綠城·蘭園到Y(jié)oung星人熱捧的楊柳郡，綠城的豪宅煙雨路已慢慢走下“高大上”神壇，飛入了尋常百姓家。

　　重生的地王“頂豪”

　　據(jù)杭州規(guī)劃局最新公示，“杭州御園置業(yè)有限公司擬在中河高架東側(cè)、鳳山路西側(cè)、饅頭山路北側(cè)建設(shè)杭政儲出【2009】29號地塊商品住宅(含公建配套)項目。現(xiàn)將設(shè)計總平面圖及主要立、剖面圖及鳥瞰圖予以公示。”

　　雖然地塊位置未變動，但杭州御園的容積率、戶型及建筑風(fēng)格都做了一定的調(diào)整。其中，容積率從1.4調(diào)整為1.01，戶型由則70席平層官邸、7席法式合院改為49套排屋，而建筑風(fēng)格則由法式宮廷變?yōu)榘讐彝咧惺浇ㄖ?/p>

　　“停建這么多年，項目也積累了大筆的財務(wù)等其他成本，規(guī)劃的調(diào)整也算是政府對其做出的一種補(bǔ)償。”浙江中原品牌總監(jiān)荊海燕對觀點新媒體表示。

　　雖然幾經(jīng)波折后，這一豪宅項目又回到公眾視線中。但再次談起，讓人不得不想起它那段命途多舛的往事。

　　2009年8月，杭政儲出【2009】29號地塊正式出讓，樓面起價7462元/平方米，包括綠城在內(nèi)的多家房企均參與競價，最終被浙江西子房產(chǎn)7.7億元收入囊中，樓面價高達(dá)24295元/平方米，成為當(dāng)時杭州的“新地王”。

　　隨后，落敗的綠城宣布參與該地塊的開發(fā)建設(shè)，并將項目命名為綠城西子杭州御園。由于項目位于杭州老城核心地段，其一度被視為杭州豪宅的代表作。

　　據(jù)觀點新媒體了解，彼時，御園的平層官邸戶型面積330-380平米，單價超5萬元/平方米；而法式合院面積為400-600平米，單價約10萬元/平方米。

　　由于前期蓄客情況比較樂觀，御園原本預(yù)計在2011年9月首開。但有時劇情的反轉(zhuǎn)或許只是不經(jīng)意瞬間的事。地塊出讓時就已激起的諸多爭議，終于在2011年5月以項目被杭州市相關(guān)部門叫停而告終。

　　而這一擱置，過去的就是四年。“整體來看，該項目開出來的情況應(yīng)該會比綠城·元福里(去年以來均價9萬元/平方米)要好，賣到10萬元/平方米也不是什么難事。”荊海燕對觀點新媒體指出，御園比元福里離高架更遠(yuǎn)，這就意味著其區(qū)域條件更好。

　　更關(guān)鍵的一點是，元福里是一個非住宅中式產(chǎn)品，只有40年的產(chǎn)權(quán)；而御園則是一個純正的頂豪住宅產(chǎn)品。這從根本上決定了，南宋皇城根下的御園在杭州豪宅市場上將占有更為穩(wěn)固而龐大的客戶群體。

　　綠城豪宅煙雨路

　　皇城根腳下的這種絕佳地段，對任何一個頂豪來說，都是可遇不可求的。但如果缺乏一個充滿陽光的市場，即便御園再“天生麗質(zhì)”，那或許也會成為一場罔談。

　　而5月杭州樓市的逆襲，以武林壹號為代表的豪宅市場猛抬頭，無疑給杭州御園釋放了一個樂觀的信號。

　　“2014年底對改善型需求的放開，2015年對豪宅市場的松綁，無疑給豪宅市場提供了一種比較好的政策環(huán)境。”

　　世聯(lián)行杭州公司總經(jīng)理鄒洲對觀點新媒體分析稱，在整個政策放松情況下，杭州的庫存增長放緩，市場的競爭格局趨于平穩(wěn)。“御園選擇在此背景下入市，肯定要比2011年那會更好。”

　　但鄒洲擔(dān)心的關(guān)鍵點則在于，“當(dāng)前這種市場環(huán)境能維持多久”。在其看來，類似御園這種資產(chǎn)配置型的高端物業(yè)，存在的前提是高凈值客戶有資產(chǎn)來對其進(jìn)行配置，簡單說就是，客戶手里要有足夠多的錢。

　　“目前除了從股市流出來的錢以外，不甚樂觀的實體經(jīng)濟(jì)并不能產(chǎn)生更多的高凈值客戶。”鄒洲認(rèn)為，對被股市點燃的豪宅市場來說，二三季度是一個窗口期，但“不見得能持續(xù)到年底”。

　　顯然，鄒洲觀察到的變化，也是御園缺席4年后，杭州豪宅市場最真實的一個寫照。而作為豪宅專家的綠城、濱江則已提前在為此做好“轉(zhuǎn)型”的鋪路。

　　在市場承壓環(huán)境下，綠城一舉推出了小戶型的83平方米的桃李春風(fēng)以及90平方米的楊柳郡，而濱江則在華家池項目上試水第三代豪宅產(chǎn)品，主力戶型120-220平方米。

　　對于被Young星人熱捧的楊柳郡，鄒洲給出的評價是：“一句話，這樣的選擇是正確的，不然綠城都找不到未來的路。”

　　鄒洲對觀點新媒體分析，從頂級高端到改善偏剛需產(chǎn)品的過渡，從根本上意味著綠城的一種發(fā)展戰(zhàn)略的變化。

　　“如果一味守在金子塔的頂端，綠城是無法持續(xù)收獲果實的，只有開發(fā)滿足市場需求的產(chǎn)品，才能將手中握有的綠粉變成實際效益。”鄒洲認(rèn)為，這種“低成本低收益”的項目也更符合中交四平八穩(wěn)的央企風(fēng)格。

　　這樣看來，低總價的門檻是楊柳郡、桃李春風(fēng)等綠城這類轉(zhuǎn)型品的共性之一。但從注重外立面、石材、公共空間等“面子”到考究戶型、室內(nèi)空間打造的“里子”，或許才是其更為實質(zhì)的“優(yōu)化”。

　　“雖然在產(chǎn)品打造上一點不含糊，但比較其與萬科的產(chǎn)品，綠城的戶型，特別是前期作品，的確是一般般吧。”鄒洲表示。

　　將目光投向群體更龐大、購買潛力更大的80、90后，習(xí)慣大手筆用面積的綠城，能否設(shè)計出色的小戶型，一度是杭州市場熱議的話題。

　　而事實上，在楊柳郡之前，綠城已在運河宸園項目上實現(xiàn)了“90房三房兩衛(wèi)”的落地，“戶型的改變，毫無疑問能讓綠城保持自身優(yōu)勢的同時，獲得一個更為穩(wěn)定的收益”。