在這場南下“戰(zhàn)役”中，三湘在深圳灣留下了一個明星樓盤，帶走的卻是讓人矚目的財富。

　　觀點網(wǎng) 說起近日深圳樓市，聽到最多的評價是“漲瘋了”。在開發(fā)商們正為盛世而萬眾歡呼時，南下淘金的三湘股份卻選擇了“默默離場”。

　　5月22日，三湘股份公告稱，公司全資子公司上海三湘擬將持有的深圳市三新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“深圳三新”）9%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給深圳市晟達源祥投資發(fā)展有限公司（簡稱“晟達投資”），交易作價為30634萬元。

　　計入去年12月已轉(zhuǎn)讓的4%股權(quán)，三湘股份在深圳三新持有的股份僅剩6.5%。雖然三湘并未明確如何處置剩余股權(quán)，但隨著三湘海尚的銷售進入尾聲，三湘在深圳的發(fā)展似乎也吹響了撤退的號角。

　　在這場南下“戰(zhàn)役”中，三湘在深圳灣留下了一個明星樓盤，帶走的卻是讓人矚目的財富。

　　二度轉(zhuǎn)讓股權(quán)

　　根據(jù)三湘發(fā)布的公告，此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓前，晟達投資已持有深圳三新4%股權(quán)；交易完成后，晟達投資持股權(quán)將上升至13%，而三湘則降至6.5%。

　　資料顯示，晟達投資成立于2014年12月2日，注冊資本是1000萬元。截至上述公告日，除持有深圳三新4%股權(quán)外，無其他實質(zhì)性經(jīng)營業(yè)務(wù)。該公司的主要股東是袁志強（持股95%），鄧慶元（持股5%），兩人系夫妻關(guān)系。

　　值得一提的是，袁志強持有深圳市三湘投資有限公司50%的股權(quán)，而深圳三湘則持有深圳三新80.37%股權(quán)。

　　對于此次出售項目股權(quán)交易價格，三湘股份于公告中指出，是評估機構(gòu)中同華以2014年9月30日為基準日，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估出來的。

　　中同華報告稱，彼時，深圳市三新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)審計后資產(chǎn)賬面價值為254601.57萬元，負債為159409.17萬元，凈資產(chǎn)為95192.40萬元。

　　采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法確定的三新房地產(chǎn)公司股東全部權(quán)益評估價值為340379.31萬元，比審計后賬面凈資產(chǎn)增值245186.91萬元，增值率257.57%。

　　因此，按照增值后的總權(quán)益340379.31萬元計算，三湘股份此次出售9%股權(quán)的價格即為30634萬元。

　　至于增值的原因，中同華表示，深圳三新的流動資產(chǎn)增值主要是因為存貨開發(fā)產(chǎn)品（商品房）增值，非流動資產(chǎn)增值主要為投資性房產(chǎn)和固定資產(chǎn)中房產(chǎn)增值。

　　其中的一大關(guān)鍵因素則是近年深圳南山區(qū)宏觀經(jīng)濟快速發(fā)展，促使當?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價格不斷上漲，一方面致使評估公允市場價值大于其投資成本，另一方面形成公允市場價值大于房產(chǎn)的賬面成本。

　　至于具體的支付方式，三湘股份表示，晟達投資應(yīng)于協(xié)議簽訂之日起五日內(nèi)向上海三湘支付購買價款的80%，即人民幣2.45億元作為預(yù)付款。并于協(xié)議簽訂之日起的十日內(nèi)，且下述前提條件已滿足的情況下，晟達投資向上海三湘支付購買價款中剩余的20%，即人民幣6126.8萬元。

　　早在2014年12月19日，三湘股份已以13615.17萬元的價格將深圳三新4%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了晟達投資，并產(chǎn)生約1.05億元的投資收益。

　　彼時，深圳三新分別由深圳市三湘投資有限公司持有80.37%股權(quán)，上海三湘(集團)有限公司持有19.50%股權(quán)，深圳市新村實業(yè)股份有限公司持有其0.13%股權(quán)。

　　南下淘金記

　　經(jīng)觀點新媒體查閱，深圳三新成立于2006年3月24日，注冊資本7.7億元，經(jīng)營范圍主要包括在合法取得土地使用權(quán)的地塊上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營及自有房屋租賃。

　　在深圳三新拿下了三湘海尚項目地塊后，2008年1月，三湘股份以協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式受讓深圳三湘持有的深圳三新19.5%的股權(quán)，受讓價格為15015.00萬元。

　　此后，深圳三新成為了三湘股份的參股公司，而在三湘海尚2009年9月首次開盤后，三湘股份每年持續(xù)從該項目中獲得一定的分利。

　　翻查三湘股份2014年報，不難發(fā)現(xiàn)，在此報告期內(nèi)，公司從深圳三新收到的分利為3028.02萬元。

　　在開發(fā)了近十年后，三湘海尚的銷售也已進入尾聲。對此，三湘海尚置業(yè)顧問告訴觀點新媒體：“只剩最后50多套房子，屬于尾盤在售，170平方米的均價為85000元，而208平的均價為90000元?！?/p>

　　這就意味著，未來三湘股份從深圳三新持續(xù)分利的模式或難以為續(xù)，這在一定程度上也是三湘股份2014年凈利下滑的原因之一。

　　關(guān)于這一點，三湘曾于2014半年報中明確指出：“本期凈利潤較上期有所減少，主要是參股公司深圳市三新房地產(chǎn)開發(fā)限公司本期分利較上期減少8899.64萬元所致。”

　　進入到2015年3月末，深圳三新的凈利潤已從去年底的5024.36萬元下降至-151.27萬元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額則為-5222.01萬元。

　　從以上分析可以看出，深圳三新運營狀況或是觸發(fā)三湘股份出售股權(quán)的原因之一，“運作理念”理念的差異，則是另一大原因。

　　對于堅持“快周轉(zhuǎn)”的三湘來說，“三湘海尚”開發(fā)耗時十年，確實有點慢。

　　“據(jù)我們了解，深圳三新應(yīng)該只開發(fā)了三湘海尚一個項目，且當年拿地也不是通過公開市場招拍掛獲取的?！贝鞯铝盒腥A南及華西區(qū)研究部董事張曉端如是告訴觀點新媒體。

　　因為在三新只是占股19.5%的參股公司，缺乏“話語權(quán)”，三湘難于扭轉(zhuǎn)深圳三新的發(fā)展軌跡。這種情況下，以3.42億元的收益來結(jié)束這一場南下淘金，也不失為一種明智之舉。

　　“本次資產(chǎn)出售有利于上市公司實現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)模式，收回的資金將用于公司新的土地儲備、項目建設(shè)等房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。”三湘方面表示。