花樣年的成功，在一定程度上刺激了包括萬科、中海等企業(yè)，讓它們意識(shí)到物業(yè)管理還是一片藍(lán)海。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 在萬科緊鑼密鼓籌備物業(yè)平臺(tái)全面市場化之際，中海物業(yè)已搶先一步，推行其分拆物業(yè)上市計(jì)劃。

　　5月18日晚間，中國海外發(fā)展有限公司公告宣布，公司全資附屬公司作為買方，與中國海外宏洋集團(tuán)有限公司全資附屬公司訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

　　根據(jù)協(xié)議，中海同意購買中海宏洋物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)，代價(jià)約為人民幣5000萬元(約6300萬港元)。收購事項(xiàng)預(yù)期5月31日或之前完成。

　　值得一提的是，中海在公告中透露，公司正考慮以實(shí)物分派方式將分拆實(shí)體股份分派給股東，將集團(tuán)物業(yè)管理業(yè)務(wù)分拆及，并以介紹方式在香港聯(lián)交所上市的可能性。

　　這也是繼2014年花樣年分拆彩生活以來，又一個(gè)中國房企進(jìn)行物業(yè)管理平臺(tái)分拆上市?？紤]到中海物業(yè)已發(fā)展20余年，在業(yè)內(nèi)已積累一定口碑，此次分拆上市或更多的是做大物管生意。

　　截至發(fā)稿時(shí)，觀點(diǎn)新媒體并未聯(lián)系到中海相關(guān)人士回應(yīng)此事。不過從彩生活上市一年交出的成績看，2014年其毛利3.1億元，同比漲幅115.8%，毛利率增長18個(gè)百分點(diǎn)至79.6%。相比陷入掙扎的房地產(chǎn)銷售行業(yè)，這種盈利水平足夠“誘人”。

　　市場人士對觀點(diǎn)新媒體分析稱，房地產(chǎn)行業(yè)前端的開發(fā)銷售價(jià)值已經(jīng)收縮，后端的物業(yè)管理卻有待發(fā)掘。花樣年的成功，在一定程度上刺激了包括萬科、中海等企業(yè)，讓它們意識(shí)到物業(yè)管理還是一片藍(lán)海。

　　中海的物業(yè)生意

　　據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，在中海系房地產(chǎn)開發(fā)的投資戰(zhàn)略和布局中，中海專注于一、二線城市，中海宏洋則專注于三四線城市。同時(shí)，中海宏洋旗下開發(fā)項(xiàng)目均由中海宏洋物業(yè)提供物業(yè)管理和服務(wù)。

　　中海宏洋披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年，中海宏洋在15個(gè)城市內(nèi)(包括北京)，擁有共27個(gè)進(jìn)行中的物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，所占土地儲(chǔ)備達(dá)1207.12萬平方米。

　　對于收購中海宏洋的物業(yè)管理公司，中海顯然頗為滿意。其在5月18日的收購公告中表示，收購事項(xiàng)將具有加強(qiáng)集團(tuán)在中國的物業(yè)管理業(yè)務(wù)的裨益。

　　事實(shí)上，中海早在1986年在香港設(shè)立中海物業(yè)管理有限公司，并于1991年開始在內(nèi)地進(jìn)行業(yè)務(wù)擴(kuò)張。2012年，中海地產(chǎn)商業(yè)發(fā)展有限公司正式成立，專門負(fù)責(zé)商業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)。

　　中海的年報(bào)顯示，2014年，中海物業(yè)在國內(nèi)管理項(xiàng)目約199個(gè)，管理面積4550萬平方米，覆蓋北京、廣州、上海、深圳、佛山、杭州等29座城市。管理項(xiàng)目包括住宅、寫字樓、商業(yè)綜合體、政府物業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。

　　其中，商業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)包括20余座城市，覆蓋中海系甲級寫字樓、環(huán)宇城購物中心及星級酒店三大產(chǎn)品系列。

　　香港方面，中海的物業(yè)服務(wù)公司除了為集團(tuán)發(fā)展的香港豪宅物業(yè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)外，管理服務(wù)也覆蓋商業(yè)大廈、商場、大型屋苑、公共屋村、私人物業(yè)、公共設(shè)施、出入境口岸、中央駐港機(jī)構(gòu)辦公大樓及軍事用地等，管理面積約450萬平方米。

　　截至2014年底止全年，中海實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理收入20.1億港元，其中香港及澳門地區(qū)2.3億港元，內(nèi)地17.8億港元，同比增長13.6%。在管面積逾5000萬平方米，同比增加25%。

　　粗略估算，若加上收購中海宏洋物業(yè)獲得的管理面積(以發(fā)展中土儲(chǔ)計(jì))，中海的管理面積將超過6000萬平方米，約為彩生活管理面積2億平方米的30%。不過就營業(yè)額而言，2014年彩生活錄得4.86億港元，不及中海的25%。

　　對此，相關(guān)市場人士對觀點(diǎn)新媒體分析稱，彩生活的商業(yè)模式是“傳統(tǒng)物業(yè)+工程服務(wù)+社區(qū)增值服務(wù)”，但主要局限于住宅物業(yè)方面。相比之下，中海物業(yè)管理范圍除了住宅，還有寫字樓、購物中心等高收益物業(yè)，這也是管理面積不如彩生活、營收卻高出幾倍的原因。

　　上述人士續(xù)稱，考慮到中海及中海宏洋在中國擁有眾多土地儲(chǔ)備，未來光是為這些項(xiàng)目提供物業(yè)管理及服務(wù)，獲得的營業(yè)額也會(huì)相當(dāng)高。

　　截至2014年底，中海在內(nèi)地31個(gè)城市以及香港、澳門共擁有土地儲(chǔ)備約3735萬平方米，實(shí)益擁有權(quán)益約為3496萬平方米；中海宏洋土地儲(chǔ)備則為1207萬平方米，實(shí)際權(quán)益約為1137萬平方米。僅2015年，其計(jì)劃竣工樓面面積便將達(dá)1200萬平方米。

　　后端管理藍(lán)海？

　　除了中海，近期包括萬科、金科等房企的一系列動(dòng)作表明，還有更多房企也在尋求物業(yè)管理的發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　其中據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，截至2014年底，萬科物業(yè)服務(wù)已覆蓋內(nèi)地61個(gè)大中城市，服務(wù)項(xiàng)目457個(gè)，管理面積1.03億平方米；期內(nèi)物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)營收19.9億元，同比增長35.1%。

　　5月13日，萬科在投資者互動(dòng)平臺(tái)上公開表示，未來公司計(jì)劃實(shí)現(xiàn)萬科物業(yè)的全面市場化，并為其引入實(shí)業(yè)合伙人機(jī)制。同時(shí)自2015年起，萬科將全面接受各開發(fā)商的物業(yè)服務(wù)邀約。

　　隨后于5月16日，南京地王項(xiàng)目——金隅紫京府正式簽約萬科物業(yè)，合作形式為萬科物業(yè)輸出人員、體系和整個(gè)管控標(biāo)準(zhǔn)，南京萬科物業(yè)派駐人員接管項(xiàng)目，全權(quán)操盤。

　　這也是萬科物業(yè)發(fā)展22年以來，首次接受管理其它開發(fā)商的地產(chǎn)項(xiàng)目，物業(yè)分拆上市也隨之被提上日程。對此，萬科董秘譚華杰解釋稱，萬科物業(yè)的市場占有率約為0.6%，盡管規(guī)模排名靠前，但想實(shí)現(xiàn)更大規(guī)模的覆蓋，“就必須走出去”。

　　而號稱在內(nèi)地44個(gè)城市、管理項(xiàng)目超過150個(gè)、管理面積逾7000萬平方米的重慶房企金科，也于今年初派出團(tuán)隊(duì)訪問萬科、花樣年深圳總部。外界猜測稱，金科此舉并不排除是為了學(xué)習(xí)對手的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。

　　2014年，光大證券便旗幟鮮明地提出，物業(yè)管理是“被忽略的藍(lán)海市場”。該機(jī)構(gòu)稱，自2012年以來，房價(jià)、地價(jià)在共同繁榮中走向分歧，企業(yè)凈利潤不斷被壓縮。相比之下，物管公司從提供品牌溢價(jià)轉(zhuǎn)為獨(dú)立輸出，將帶來“實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)變”。

　　具體主要表現(xiàn)在三個(gè)方面，首先，物業(yè)管理設(shè)置商家到業(yè)主的單向入口、對業(yè)主需求立即響應(yīng)，由此實(shí)現(xiàn)從掌握物業(yè)到獲得入口、再到壟斷資源；其次，當(dāng)前物業(yè)收入規(guī)模存在10倍空間，以2014年的估算值算，全國平均物業(yè)費(fèi)僅1.5元/平.月，按照全國每年人均消費(fèi)1.8萬、社區(qū)消費(fèi)占全國消費(fèi)35%計(jì)算，對應(yīng)物管收入空間在15元/平.月。

　　據(jù)光大證券預(yù)測，物業(yè)管理的收入空間約為2.7萬億元，若以3%收取端口費(fèi)，對應(yīng)798億元，是尚待開墾的藍(lán)海市場。

　　不過，興一利必生一弊。相關(guān)市場人士對觀點(diǎn)新媒體指出，物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入門檻不高，導(dǎo)致競爭激烈；而且，除了物業(yè)管理公司外，其它電子商務(wù)公司的訂購服務(wù)方便，也可能降低住客對集團(tuán)業(yè)務(wù)的需求。

　　上述人士續(xù)稱，當(dāng)前物業(yè)管理的擴(kuò)張路徑仍集中在兩方面，即依托自有物業(yè)擴(kuò)張，如中海及萬科；搶食別人的蛋糕擴(kuò)張，如花樣年。這些模式極易被復(fù)制，并不具備特殊性。

　　盡管如此，在當(dāng)前互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的趨勢下，不少房企的物業(yè)管理已陸續(xù)推出020服務(wù)，如中海“悅居中?！痹破脚_(tái)，萬科推出“睿服務(wù)”等。市場人士表示，這主要還是看房企如何使用互聯(lián)網(wǎng)思維，未來如何實(shí)現(xiàn)自身特色還有待觀察。