這一切的跡象都指向，這家河南本土房企在尋求香港IPO未果后，選擇了借殼上市這條路徑。

　　觀點網(wǎng) 5月6日港交所的一則公告顯示，河南正商地產(chǎn)或正在尋求借殼上市。

　　恒輝企業(yè)控股有限公司公告宣布，公司三大股東已有條件同意出售22.13億股股份予Joy Town Inc，約占公司全部已發(fā)行股本的55.02%。交易的總代價為7.31億港元，相當(dāng)于每股0.3305港元，該價格較停牌前的0.255港元溢價29.61%。

　　公告披露，接手方Joy TownInc由Huang Yanping女士全資擁有。公告顯示，這Huang Yanping女士是一家中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的創(chuàng)始人之一，在河南、山東及海南參與不少于36項物業(yè)開發(fā)項目，總建筑面積不少于1400萬平方米。

　　而值得注意的就是，據(jù)觀點新媒體查詢?nèi)ツ?月披露的正商國際上市招股書曾顯示，這家河南房地產(chǎn)企業(yè)的總裁張敬國妻子黃燕萍，正是以“Huang Yanping”署名。而接近正商地產(chǎn)的人士就證實，黃燕萍為正商地產(chǎn)創(chuàng)始人之一。

　　目前，這次收購，恰恰發(fā)生在早前正商地產(chǎn)赴港IPO歸于沉寂之后。市場分析指出，這一切的巧合或都指向，這家河南本土房企在尋求香港IPO未果后，選擇了借殼上市這條路徑。

　　借殼者河南正商？

　　此次出售股份的恒輝企業(yè)，主要從事物業(yè)發(fā)展、物業(yè)投資及買賣、物業(yè)發(fā)展管理、酒店營運以及證券買賣及投資。而過往一系列數(shù)據(jù)都顯示，這家公司已陷入經(jīng)營困境。

　　據(jù)觀點新媒體了解，2014年12月，恒輝企業(yè)曾披露，公司于美國場外電子柜臺交易系統(tǒng)上市附屬American Housing REITInc.由6月底止九個月，虧損由上年同期8.6萬美元，收窄至3.4萬美元；截至8月底止年度，Global Medical REIT則錄得收益38.04萬美元，期內(nèi)虧損由上年同期4.5萬美元擴(kuò)大至65.22萬美元。

　　同時，截至2014年3月止年度，恒輝企業(yè)收益3559.2萬港元，同比下降37.15%；公司擁有人應(yīng)占虧損4350.3萬港元。截至2014年9月底止半年度，該公司收益3206.4萬港元，公司擁有人應(yīng)占溢利975.8萬港元。

　　或正是由于經(jīng)營原因，恒輝企業(yè)從2015年4月前后開始與一名或以上獨立第3方洽售持股股份。最終，JoyTownInc脫穎而出。

　　根據(jù)最新公告，Joy TownInc將從恒輝企業(yè)的股東Heng FaiHoldings Limited手中收購16.38億股股份，從PrimeStarGroupCo.,Ltd.收購6.51億股股份，另外從陳玉嬌女士收購2.54億股股份，占恒輝企業(yè)總股本55.02%。

　　Joy TownInc由Huang Yanping女士全資擁有。而公告對這位黃女士背景的描述，與河南房地產(chǎn)企業(yè)正商的發(fā)展軌跡高度吻合。

　　其中，公告稱Huang Yanping女士一直在河南、山東及海南省參與不少于36項物業(yè)開發(fā)項目的發(fā)展工作，其總樓面面積不少于1400萬平方米。而正商國際2014年7月披露的招股書顯示，正商地產(chǎn)在河南鄭州、信仰、新鄉(xiāng)、洛陽，山東青島以及海南文昌均有布局項目。

　　接近正商地產(chǎn)的人士告訴觀點新媒體，正商地產(chǎn)的創(chuàng)始人包含張敬國的妻子黃燕萍。不過，該人士也表示自己暫未聽說借殼的消息，因此不能判斷收購恒輝企業(yè)股份的Huang Yanping是否就是黃燕萍本人。

　　截至發(fā)稿時，觀點新媒體未能獲得正商地產(chǎn)的正面回應(yīng)。不過，正商國際在早前披露的IPO招股書中，曾將正商地產(chǎn)的總裁張敬國妻子用“Huang Yanping”署名。

　　正商重組上市路

　　實際上，處于快速擴(kuò)張的正商地產(chǎn)一直都在籌備上市。相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，以2011-2013年已售面積計算，該公司在鄭州的市場份額連續(xù)3年分別為：5.3%、9.0%和8.2%，排在各大地產(chǎn)商首位。

　　直到2013年，正商地產(chǎn)正式開始重組，并于7月17日在開曼群島設(shè)立上市平臺正商國際。次年7月，正商國際在港交所提交招股說明書，正式啟動IPO程序。

　　根據(jù)招股書，正商國際2011-2013年收益分別為30.74億元、44.24億元、32.83億元，毛利率分別為30.4%、31.1%、28.1%，利潤分別為5.1億元、7.4億元、4.1億元。

　　截至2014年3月底，正商國際擁有33個已竣工或在不同施工階段的項目，總建筑面積約為12.2萬平方米。其中，30個項目位于河南，2個項目位于山東青島市，1個項目位于海南文昌市。

　　同時，截至2014年3月底，正商國際的總土地儲備為932.75萬平方米。

　　不過，根據(jù)港交所2014年12月29日最后更新的信息，正商國際提交的招股說明書，以“失效”告終。

　　對此，早前曾有市場分析對觀點新媒體稱，香港上市不需要經(jīng)過證監(jiān)會審批、注冊等流程，因此正商地產(chǎn)上市進(jìn)程的擱淺“更多是自身或市場原因?qū)е碌?rdquo;。

　　市場分析指出，正商地產(chǎn)的開發(fā)模式類似恒大，快速拿地，快速復(fù)制開發(fā)，快速開盤，以高周轉(zhuǎn)快速回籠資金。由于鄭州樓市2014年并不景氣，河南本地房企的銷售都不算特別好，項目回款速度變慢，開發(fā)資金壓力增大。

　　按照市場一般觀點，內(nèi)房香港IPO過往邏輯是，上市前拿地越多，公司的估值就越高。但不斷拿地就會造成資金占用過大，當(dāng)市場不景氣時會帶來回款緩慢，資金壓力相對較大等問題。

　　因此，對比正商早前招股書披露數(shù)據(jù)，就會發(fā)現(xiàn)截至2014年7月，正商地產(chǎn)在河南本省拿地曾耗資38.57億元，累計942.9畝，約占2013年全年銷售收入的40%。

　　而進(jìn)入2015年后，正商地產(chǎn)已明顯放緩拿地節(jié)奏。公開資料顯示，該公司除了1月15日以底價3.21億元競得鄭州經(jīng)開區(qū)一宗商務(wù)金融用地外，再也沒有拿地的相關(guān)消息。

　　顯然，在收縮拿地的同時，正商地產(chǎn)或借殼恒輝企業(yè)的舉動，市場人士解讀為正商上市策略發(fā)生變化絕非偶然。

　　市場分析對觀點新媒體表示，相比直接上市，借殼上市的優(yōu)點在于殼公司由于進(jìn)行了資產(chǎn)置換，在股市上的價值可能迅速增長，企業(yè)所購買的股權(quán)價值或成倍增長。

　　“另外，借殼上市也可以簡化上市手續(xù)，不必經(jīng)過漫長的審批、登記、公開發(fā)行手續(xù)。企業(yè)財務(wù)披露也較寬松，被不少企業(yè)當(dāng)成上市的捷徑。”分析認(rèn)為，正商花了7.31億港元，獲得的或是一條上市的捷徑。