大家都想去嘗試，但是這個(gè)過程當(dāng)中需要用大量的資源以及時(shí)間和耐心去培育。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 分分合合的大戲之后，綠城與融創(chuàng)的糾葛隨著上海融綠平臺(tái)的處置結(jié)果公布而暫告一段落，雙方雖分手，但緣分還未散盡，依然保留有少部分合作。

　　最終綠城支付19.7億元代價(jià)，獲得上海融綠旗下的上海豪宅項(xiàng)目黃浦灣；融創(chuàng)則通過股權(quán)置換與收購(gòu)，將除開黃浦灣之后的上海融綠平臺(tái)收入囊中。

　　而且交易完成后，綠城預(yù)計(jì)可以獲得33.9億元的現(xiàn)金流量?jī)纛~，以及出售收益和可取得分紅合共計(jì)7.81億元。

　　回歸發(fā)展主線，綠城今后何去何從，在風(fēng)云變幻的房地產(chǎn)市場(chǎng)走出怎樣的路，才是宋衛(wèi)平及其帶領(lǐng)的綠城團(tuán)隊(duì)亟需思考的問題。

　　于融創(chuàng)綠城合作之初創(chuàng)立的藍(lán)城中國(guó)，在創(chuàng)立背景劇變，母公司大股東變更之后，發(fā)展走勢(shì)也被市場(chǎng)關(guān)注。

　　在2015城市觀點(diǎn)論壇杭州行現(xiàn)場(chǎng)，綠城集團(tuán)執(zhí)行總經(jīng)理、藍(lán)城集團(tuán)執(zhí)行總裁傅林江先生接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專訪，詳解藍(lán)城現(xiàn)狀及對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)看法。

　　藍(lán)城現(xiàn)狀

　　作為綠城集團(tuán)執(zhí)行總經(jīng)理，傅林江還同時(shí)兼任藍(lán)城集團(tuán)執(zhí)行總裁。2014年5月，綠城融創(chuàng)并購(gòu)交易敲定時(shí)，宋衛(wèi)平稱，會(huì)剝離部分開發(fā)能力去做代建業(yè)務(wù)、養(yǎng)老業(yè)務(wù)和限貸農(nóng)業(yè)，并采用新的名字“藍(lán)城”。

　　隨后宋衛(wèi)平首次以藍(lán)城中國(guó)董事長(zhǎng)身份接受采訪并透露，按照其初步規(guī)劃，藍(lán)城將會(huì)逐步梳理出盈利模式清晰、成長(zhǎng)性最好的幾個(gè)業(yè)務(wù)板塊，比如代建、物業(yè)和電商，成熟一個(gè)上市一個(gè)。

　　發(fā)展至今，據(jù)傅林江介紹，2014年藍(lán)城的代建規(guī)模，從銷售量來講已經(jīng)賣了180個(gè)億，總共接近90個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目分布在近40個(gè)城市，既有一線城市也有縣級(jí)、地級(jí)城市。

　　“藍(lán)城代建項(xiàng)目從開始擴(kuò)張的時(shí)候(原綠城代建部分)，都是全國(guó)投資，哪里有項(xiàng)目沒做好，叫我們?nèi)プ?，我們就把它做好?rdquo;

　　據(jù)其預(yù)期，2015年藍(lán)城代建的銷售額可能會(huì)突破200個(gè)億。現(xiàn)在的代建業(yè)務(wù)珠海、三亞有，北京、青島也有，在上海、浙江也有。

　　而且傅林江還向觀點(diǎn)新媒體透露，近期可能會(huì)在廣州開展一個(gè)項(xiàng)目，已經(jīng)在談馬上就會(huì)簽約。“簽約之后就準(zhǔn)備進(jìn)入廣州，是中交的地，交給我們?nèi)プ龃ā?rdquo;

　　在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)方面，藍(lán)城的農(nóng)業(yè)板塊也已經(jīng)做了有三四年。“現(xiàn)在的規(guī)模大概有幾千畝地，與中國(guó)工程院和浙江農(nóng)科院合作的院士工作站都在藍(lán)城農(nóng)業(yè)那里。”

　　傅林江指出，“綠城集團(tuán)里面有兩塊，一塊主要是做重資產(chǎn)直投項(xiàng)目，做綜合體、酒店、寫字樓，還有別墅、公寓等。這條線已經(jīng)進(jìn)入了全國(guó)50多個(gè)城市，大約107個(gè)分公司。”而藍(lán)城原來就是以輕資產(chǎn)模式做出來的，后面擴(kuò)充到農(nóng)業(yè)板塊、健康板塊、養(yǎng)老板塊，以及和政府對(duì)接的輕資產(chǎn)模式，一共四大板塊。

　　不過在綠城與中交聯(lián)姻之后，按照彼時(shí)透露的消息，藍(lán)城在該次合作后戰(zhàn)略發(fā)展地位居于綠城次位。據(jù)宋衛(wèi)平披露，在中交集團(tuán)進(jìn)入綠城董事會(huì)以后，會(huì)更加專注于綠城，然后由綠城再去影響或者控股藍(lán)城。

　　“綠城和藍(lán)城之間會(huì)有一個(gè)非常好的戰(zhàn)略合作關(guān)系。但是中交和綠城將成為藍(lán)城后邊的強(qiáng)大依托和支持，可能是同股東。”宋衛(wèi)平指出。

　　業(yè)務(wù)發(fā)展

　　在藍(lán)城的眾多業(yè)務(wù)中，傅林江提到房地產(chǎn)眾籌。他稱藍(lán)城對(duì)此已經(jīng)研究好長(zhǎng)時(shí)間，而且已經(jīng)研究得很透了。關(guān)鍵是現(xiàn)在無法實(shí)施，政策法律問題解決不了，國(guó)家沒有支持這部分。

　　“現(xiàn)在房地產(chǎn)眾籌是一個(gè)發(fā)展方向，但是法律上的問題，具體的操作還有待發(fā)展，而且現(xiàn)在還沒有成功的案例。”

　　他還指出，房地產(chǎn)眾籌在國(guó)外是中介平臺(tái)的問題，還沒有落到下面，但通過這種方式解決了房地產(chǎn)開發(fā)資金的問題。

　　代建業(yè)務(wù)方面，杭州本土的另一代表房企濱江集團(tuán)也進(jìn)入代建領(lǐng)域，而且現(xiàn)在已經(jīng)有很多房地產(chǎn)企業(yè)去做代建。

　　傅林江對(duì)觀點(diǎn)新媒體特別指出，在眾多開展代建業(yè)務(wù)的房企中，完全獨(dú)立去做代建，并把這部分業(yè)務(wù)分離出來的還只有藍(lán)城一家。“藍(lán)城也是國(guó)家的龍頭企業(yè)，擁有其它企業(yè)沒有的獨(dú)一無二的品牌。”

　　對(duì)現(xiàn)在做的健康產(chǎn)業(yè)，傅林江表示，一般房地產(chǎn)企業(yè)做不了這塊業(yè)務(wù)。“做這個(gè)(健康產(chǎn)業(yè))需要有基礎(chǔ)。綠城為什么能做？因?yàn)槲覀円呀?jīng)做了8年的醫(yī)院，我們的醫(yī)院在浙江省衛(wèi)生系統(tǒng)是排在前三位的，要有醫(yī)療背景才能去做健康。”

　　傅林江表示，現(xiàn)在人們的生活水平、收入提高之后，健康產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景非常陽光。大家都想去嘗試，但是這個(gè)過程當(dāng)中需要用大量的資源以及時(shí)間和耐心去培育。如果做不到這點(diǎn)，就不要去做這個(gè)東西。

　　同時(shí)就當(dāng)前市場(chǎng)熱點(diǎn)“互聯(lián)網(wǎng)+”的話題，傅林江稱，綠城的云服務(wù)平臺(tái)、智慧社區(qū)服務(wù)，甚至里面的一些營(yíng)造、后續(xù)的服務(wù)，都把這些概念融入進(jìn)去。

　　互聯(lián)網(wǎng)思維方式在產(chǎn)品定位方面，是根據(jù)人們的需求來提供服務(wù)打造產(chǎn)品；在解決營(yíng)銷模式方面，則是用這種思維方式改變傳統(tǒng)的營(yíng)銷模式。

　　另外，受佳兆業(yè)事件爆發(fā)影響，房企在海外的融資環(huán)境也發(fā)生變化。在傅林江看來，變化的并非是融資機(jī)會(huì)減少，而是房企受關(guān)注的側(cè)重點(diǎn)會(huì)較以前有所不同。

　　“海外投資人都很聰明，現(xiàn)在關(guān)鍵還是看企業(yè)基本面的運(yùn)營(yíng)情況，并不會(huì)因?yàn)橐活w老鼠屎，就說整缸米肯定不行?，F(xiàn)在會(huì)更加看重公司的背景、運(yùn)營(yíng)情況等。”

　　傅林江認(rèn)為，當(dāng)前開發(fā)商的融資環(huán)境并沒有明顯好轉(zhuǎn)。未來還是要看政策，而且預(yù)計(jì)會(huì)好起來。否則“再繼續(xù)這樣下去的話，很多房地產(chǎn)公司都要死掉。”

　　杭州市場(chǎng)

　　現(xiàn)在，隨著最新330新政出臺(tái)，杭州市場(chǎng)成交量逐步上揚(yáng)。不過傅林江卻指出，市場(chǎng)現(xiàn)狀并未如數(shù)字表現(xiàn)那么好。

　　“中央的政策出臺(tái)到地方政府的實(shí)施是有一個(gè)時(shí)間差的。雖然330新政之后杭州的成交量上升，但同時(shí)庫(kù)存量也在繼續(xù)上升。”

　　傅林江打比方稱，可能原來杭州的開發(fā)商是100家，現(xiàn)在開發(fā)商可能有120家，雖然整體推盤量上來了，但是平分到每個(gè)開發(fā)商身上，單獨(dú)的開發(fā)量就可能在往下走。

　　在這樣的背景下，政府對(duì)推地節(jié)奏的把控將對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)有更為深遠(yuǎn)的影響意義。傅林江認(rèn)為，理論上講中央也有規(guī)定，要根據(jù)存量、新開量的具體情況來控制開發(fā)節(jié)奏，但是政府要考慮的并不止這些，在土地政策背景下，沒錢用了還是會(huì)繼續(xù)推地。

　　傅林江還對(duì)觀點(diǎn)新媒體指出，現(xiàn)在推地時(shí)搭配商業(yè)，讓市場(chǎng)上商業(yè)過剩問題較為突出，而且他還稱現(xiàn)在杭州的寫字樓市場(chǎng)局勢(shì)起碼5年內(nèi)無法扭轉(zhuǎn)。

　　“并非是項(xiàng)目做得不夠好，關(guān)鍵還是在于量太大。”傅林江指出，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代對(duì)某些商業(yè)的需求量也發(fā)生了變化，再加上中央八項(xiàng)規(guī)定以后，有些辦公樓面積都要控制，這些都有影響。而且經(jīng)濟(jì)下行，很多企業(yè)都不去買寫字樓。

　　對(duì)開發(fā)商而言，新政出臺(tái)則是絕佳的機(jī)會(huì)可以快速出貨。“現(xiàn)在開發(fā)商都很聰明，都不會(huì)去加價(jià)，現(xiàn)在都是走量。所以市場(chǎng)現(xiàn)在是量升價(jià)穩(wěn)，跌是不大會(huì)跌的。”

　　他也指出，杭州庫(kù)存肯定還是在上升，因?yàn)槭袌?chǎng)投放量大于需求，在這個(gè)情況下價(jià)格要漲上去的可能性不大，但是成交量會(huì)走上去。

　　就綠城自身而言，今年與去年相比的話，總體來講推出的項(xiàng)目差不多，今年可能新推出來的比較少，后期加推的量還是不少的。