遠(yuǎn)洋未來(lái)的愿景是，成為以房地產(chǎn)實(shí)業(yè)為基礎(chǔ)，具有領(lǐng)先產(chǎn)業(yè)投資能力的投融資集團(tuán)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曾經(jīng)有著國(guó)資背景的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，似乎變得越來(lái)越透明和開放了。

　　3月30日，遠(yuǎn)洋舉行的海鷗IV戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)及2014年業(yè)績(jī)解讀會(huì)和以往媒體活動(dòng)有一些不同。地址并不在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的辦公室，而是選在了一家咖啡館，主席李明也沒有西裝革履的出現(xiàn)，而是以一身休閑夾克低調(diào)現(xiàn)身。

　　和在17日香港業(yè)績(jī)會(huì)上不到20分鐘就宣告結(jié)束的媒體互動(dòng)相比，這次李明帶領(lǐng)其他兩位集團(tuán)高管和現(xiàn)場(chǎng)的媒體花了差不多2個(gè)小時(shí)進(jìn)行交流。

　　這樣的變化，以及會(huì)進(jìn)行如此長(zhǎng)時(shí)間的交流，正是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)海鷗IV戰(zhàn)略的體現(xiàn)。

　　愿景成為投融資集團(tuán)

　　據(jù)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)戰(zhàn)略流程中心總經(jīng)理樊海云介紹，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的戰(zhàn)略調(diào)整就是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的縮影，房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)變化就是從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)到了買方市場(chǎng)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也為此必須調(diào)整企業(yè)的發(fā)展邏輯，也就是從綜合開發(fā)轉(zhuǎn)向綜合運(yùn)營(yíng)，以產(chǎn)品營(yíng)造為中心轉(zhuǎn)向以客戶需求為中心，同時(shí)也是以住宅開發(fā)為主要業(yè)務(wù)的發(fā)展邏輯，變成以四元業(yè)務(wù)為中心的綜合運(yùn)營(yíng)。

　　在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)新的發(fā)展戰(zhàn)略中，階段性的戰(zhàn)略主題是效益優(yōu)先，也就是回報(bào)投資者和客戶，其次就是業(yè)務(wù)平衡，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)必須從單一的增量開發(fā)為主，轉(zhuǎn)向四元業(yè)務(wù)。

　　按照遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的安排，在未來(lái)的業(yè)務(wù)格局中，以權(quán)益資本來(lái)計(jì)，住宅開發(fā)占比40%，不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資業(yè)務(wù)，包括了大型的集中式商業(yè)和寫字樓，占比30%；房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)占比20%；客戶服務(wù)業(yè)務(wù)包括了傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)、養(yǎng)老地產(chǎn)等創(chuàng)新型服務(wù)業(yè)務(wù)，占比10%。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將四元業(yè)務(wù)的比例描述為“4321”。

　　頗值得注意的是，作為房地產(chǎn)為主業(yè)的遠(yuǎn)洋，未來(lái)的定位似乎已經(jīng)出現(xiàn)了些許的變化。

　　據(jù)樊海云介紹，遠(yuǎn)洋未來(lái)的愿景是，成為以房地產(chǎn)實(shí)業(yè)為基礎(chǔ)，具有領(lǐng)先產(chǎn)業(yè)投資能力的投融資集團(tuán)。

　　人要依附于事

　　事實(shí)上，在遠(yuǎn)洋接下來(lái)5年的海鷗計(jì)劃中，公司將會(huì)出現(xiàn)新的發(fā)展模式。在當(dāng)天的活動(dòng)上，“人依附于事”和“背包人”成為提及率最高的兩個(gè)詞。

　　按照李明的解釋，所謂人依附于事，就是去組織化。其認(rèn)為，一個(gè)公司的工作質(zhì)量、工作效率出現(xiàn)問題，最大的原因就是組織。具體就是，組織形成往往成了降低效率，推卸責(zé)任的主體，而獎(jiǎng)勵(lì)的時(shí)候也是獎(jiǎng)勵(lì)一個(gè)組織，回去再分配。這樣沒有直接針對(duì)到個(gè)人。

　　因此，李明認(rèn)為，要把組織這個(gè)虛化的概念去掉，讓人直接和事情連接起來(lái)，這就叫做人依附于事。

　　至于“背包人”，在遠(yuǎn)洋內(nèi)部就是責(zé)任人的意思，就是把責(zé)任背在身上的主要人。

　　在這樣的“定義”下，遠(yuǎn)洋在內(nèi)部作出了巨大的調(diào)整。比如，遠(yuǎn)洋目前已經(jīng)在逐漸弱化或者去除部門的概念。據(jù)李明透露，目前遠(yuǎn)洋有10個(gè)事業(yè)部，7個(gè)職能中心。集團(tuán)是由10個(gè)事業(yè)部組成的，職能中心只是起到?jīng)Q策支持的作用。

　　對(duì)于每個(gè)房企最關(guān)注的年度指標(biāo)和任務(wù)的問題，李明也坦言今年并沒有給這些事業(yè)部門下考核指標(biāo)。

　　“我只要求事業(yè)部在管理財(cái)務(wù)指標(biāo)的時(shí)候，體系跟上市公司是一樣的就行了”，李明續(xù)稱，這是指每個(gè)事業(yè)部按照上市公司披露的財(cái)務(wù)指標(biāo)，如凈借貸比、存貨、現(xiàn)金流等等，每個(gè)月都比上個(gè)月的數(shù)字更好。

　　至于獎(jiǎng)金怎么發(fā)，李明也直言“權(quán)利給背包人”，他想怎么發(fā)就怎么發(fā)，但要多的就不能找集團(tuán)要了。

　　不贊成員工持股

　　此外，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)近期的一些熱點(diǎn)話題，李明也在昨天給出了正面的回應(yīng)。

　　從2014年萬(wàn)科推廣合伙人開始，房地產(chǎn)企業(yè)的“合伙人”制度似乎成為流行一樣。然而，李明卻明確表示，自己并不贊成員工持股。

　　李明解釋稱，如何讓員工更好地分享到企業(yè)發(fā)展帶來(lái)的利好，這是值得肯定的，也十分重要。但這個(gè)員工持股是兩回事。

　　其認(rèn)為，從去年佳兆業(yè)、雅居樂、華潤(rùn)幾個(gè)公司發(fā)生的事情可以看出，對(duì)于企業(yè)而言能夠平穩(wěn)度過(guò)危機(jī)最重要的就是治理結(jié)構(gòu)。如果出現(xiàn)員工持股的現(xiàn)場(chǎng)，那么這些員工老了以后怎么辦？跟不上形勢(shì)了怎么辦？還怎么去吸引新員工？

　　李明認(rèn)為，只有會(huì)計(jì)師事務(wù)所，律師事務(wù)所，甚至是一些投資銀行，這些完全是靠人力資本帶來(lái)企業(yè)價(jià)值的公司，才比較適合伙人制度，而房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是靠物業(yè)、靠資產(chǎn)價(jià)值、土地儲(chǔ)備，不是一個(gè)靠人力為主的行業(yè)。

　　此外，在3月25日晚間，遠(yuǎn)洋公告了一筆與南豐集團(tuán)的關(guān)聯(lián)交易，根據(jù)當(dāng)日公告，遠(yuǎn)洋下屬全資子公司盛立將以每股面值4億美元代價(jià)，認(rèn)購(gòu)南豐集團(tuán)全資附屬公司Expedient發(fā)行的認(rèn)購(gòu)股份。認(rèn)購(gòu)股份占Expedient于認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)完成后的40%。

　　對(duì)于這次認(rèn)購(gòu)行為，李明亦表示，投資這個(gè)項(xiàng)目并不意味著遠(yuǎn)洋要進(jìn)軍香港的住宅市場(chǎng)，主要是通過(guò)了解香港的市場(chǎng)，能夠了解國(guó)際房地產(chǎn)企業(yè)，包括香港真正物業(yè)發(fā)展的一些規(guī)律和經(jīng)驗(yàn)，可能更好的來(lái)指導(dǎo)遠(yuǎn)洋在內(nèi)地發(fā)展借鑒一些經(jīng)驗(yàn)來(lái)拓展業(yè)務(wù)。

　　事實(shí)上，在去年上半年，遠(yuǎn)洋亦投資了澳大利亞一個(gè)發(fā)展項(xiàng)目，昨日李明也透露此項(xiàng)目已經(jīng)全部銷售完畢。

　　遠(yuǎn)洋方面的人再三表示，公司在主力將不會(huì)放在發(fā)展境外業(yè)務(wù)，在境外的幾次投資性的嘗試也是為了學(xué)習(xí)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)以便自己更好的發(fā)展。

　　以下為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)海鷗IV戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)及2014年業(yè)績(jī)解讀會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問答實(shí)錄

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：去年遠(yuǎn)洋以提出要?jiǎng)?chuàng)新、求變，且有過(guò)一些合作的大動(dòng)作。遠(yuǎn)洋提出創(chuàng)新是基于什么考慮？特別是在“海鷗IV”中存在一些什么樣的邏輯？

　　李明：其實(shí)在上市的前期保密階段，我們IPO的代號(hào)叫做海鷗項(xiàng)目。上市之后，2009年我們開始做一個(gè)叫“海鷗Ⅱ”的項(xiàng)目，就是用所謂的信息技術(shù)來(lái)創(chuàng)新梳理企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)管理流程。由于這個(gè)項(xiàng)目的重要性不亞于IPO對(duì)企業(yè)發(fā)展的作用，所以就起名“海鷗Ⅱ”。

　　之后的“海鷗III”就是我們引進(jìn)中國(guó)人壽作為第一大股東，重塑企業(yè)治理結(jié)構(gòu)，克服兩次金融危機(jī)后，通過(guò)業(yè)務(wù)調(diào)整我們翻越了三座大山，所以叫做“海鷗III”。

　　“海鷗IV”正是中國(guó)人壽一個(gè)董事提出來(lái)的，正好我們又是第四期，之前董事長(zhǎng)也說(shuō)四期戰(zhàn)略變化很大，其中重要的一個(gè)就是創(chuàng)新，但這個(gè)詞用得太普遍。

　　“海鷗IV”實(shí)際上是把遠(yuǎn)洋20年以來(lái)形成的對(duì)行業(yè)的理解及對(duì)企業(yè)發(fā)展的構(gòu)想，結(jié)合現(xiàn)在市場(chǎng)行業(yè)的變化所做的一個(gè)完整可實(shí)施戰(zhàn)略體系。

　　遠(yuǎn)洋內(nèi)部來(lái)說(shuō)，制定這個(gè)戰(zhàn)略的導(dǎo)向是很明確的企業(yè)。在這個(gè)戰(zhàn)略的一期、二期，我們提出了公司5年以后的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)、資產(chǎn)規(guī)模、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，其中還包括IPO的時(shí)點(diǎn)、過(guò)程。應(yīng)該說(shuō)IPO是最不可控的一件事情，我們都是根據(jù)這個(gè)戰(zhàn)略來(lái)完成。

　　三期戰(zhàn)略結(jié)束的時(shí)間點(diǎn)是2015年，早在2013年底，公司管理層、董事會(huì)就認(rèn)為市場(chǎng)要發(fā)生變化，認(rèn)為2014年可能是中國(guó)房地產(chǎn)歷史上標(biāo)志性的一年，是一個(gè)具有劃時(shí)代意義的一年。所以2013年底，我們就認(rèn)識(shí)到需要對(duì)企業(yè)制定一個(gè)新的戰(zhàn)略，因?yàn)榭陀^環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了重大的變化，而創(chuàng)新戰(zhàn)略首現(xiàn)就是自我創(chuàng)新。

　　正式啟動(dòng)以后，內(nèi)部戰(zhàn)略研究不僅僅是啟動(dòng)一個(gè)顧問公司來(lái)聽領(lǐng)導(dǎo)講幾句判斷，描繪一些宏圖，制定一些目標(biāo)。研究戰(zhàn)略的過(guò)程就是啟動(dòng)戰(zhàn)略的開始，關(guān)鍵是要真正能夠達(dá)成共識(shí)，讓員工、管理層、董事局、股東對(duì)行業(yè)的判斷、對(duì)企業(yè)的發(fā)展、對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的問題真正能夠達(dá)成共識(shí)。經(jīng)歷一年零兩個(gè)月后，直到去年年底董事局最后一次會(huì)議，我們正式宣布實(shí)施這個(gè)戰(zhàn)略。

　　實(shí)施戰(zhàn)略過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)，企業(yè)內(nèi)部需要做諸多方面的創(chuàng)新，畢竟處在行業(yè)供給、競(jìng)爭(zhēng)、供地等政策變化時(shí)代，互聯(lián)網(wǎng)思維、互聯(lián)網(wǎng)的經(jīng)濟(jì)、新常態(tài)等等這些東西必然要求企業(yè)未來(lái)發(fā)展最核心的元素——人要發(fā)生變化，所以我們企業(yè)文化又梳理了相當(dāng)一段時(shí)間。

　　總的來(lái)說(shuō)，我們這個(gè)創(chuàng)新不單單是在指標(biāo)上的創(chuàng)新，還是體現(xiàn)在戰(zhàn)略的創(chuàng)新、文化的創(chuàng)新，其實(shí)從本身具體業(yè)務(wù)和管理產(chǎn)品的方面創(chuàng)新來(lái)說(shuō)，我覺得還是容易理解的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：2014遠(yuǎn)洋加快了土地的儲(chǔ)備，僅北京就拿了八宗地塊，“海鷗IV”啟動(dòng)后，遠(yuǎn)洋會(huì)進(jìn)入加速跑狀態(tài)。那在新常態(tài)下，遠(yuǎn)洋在北京的市場(chǎng)準(zhǔn)備怎么做？是否已有初步打算？

　　李明：2014年遠(yuǎn)洋全國(guó)新增土地儲(chǔ)備是700萬(wàn)平方米，主要集中在北京和上海華東地區(qū)。值得注意的是，去年我們也出售了600萬(wàn)平方米的土地。2013年我們首先做的結(jié)構(gòu)調(diào)整就是調(diào)整土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，要干一二線，且全面退出三線城市。

　　上述土儲(chǔ)的變化使得我們?cè)谝痪€城市土地儲(chǔ)備價(jià)值占45%，在二線城市土地儲(chǔ)備價(jià)值占50%，總共是95%，這是最關(guān)鍵的一個(gè)調(diào)整。

　　第二是戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)的調(diào)整，去年7月份和今年1月份公司連續(xù)各發(fā)12億美元公司債，目前有息負(fù)債總額大概是400多億元。實(shí)際上，有息負(fù)債對(duì)一個(gè)企業(yè)來(lái)講非常重要，調(diào)整結(jié)構(gòu)是要調(diào)整內(nèi)幣和外幣的結(jié)構(gòu)。

　　我們過(guò)去從國(guó)際資本市場(chǎng)上融資量只有20%，通過(guò)這兩次發(fā)債后，遠(yuǎn)洋的內(nèi)幣和外幣的負(fù)債調(diào)約各占一半。期限上，過(guò)去兩年期以下占比60%，現(xiàn)在調(diào)整為兩年期以上占60%，兩年期以下占40%。隨著這個(gè)調(diào)整，公司的負(fù)債成本也降下來(lái)了。所以去年土地儲(chǔ)備背后還是有更多的結(jié)構(gòu)調(diào)整。

　　未來(lái)在北京的發(fā)展，我們將聚焦兩類客戶，一類是剛需，另一個(gè)是改善。毫無(wú)疑問，近三年來(lái)，剛需依然是市場(chǎng)的主流，但兩三年后改善型需求將成我們目標(biāo)客戶的主流，我們將把性價(jià)比、適配性、質(zhì)量、客戶的尊貴服務(wù)做好。

　　剛需主要是解決基本居住的問題，目前市場(chǎng)已達(dá)到一定水平，剩下的主要靠改善型需求支撐。當(dāng)市場(chǎng)告別供應(yīng)短缺后，改善型需求反而會(huì)重新成為市場(chǎng)主基調(diào)，但李總理講的剛需是涵蓋改善性需求的。

　　所以我們還是要集中到城區(qū)里來(lái)，而且還要聚焦城市中心地段。這勢(shì)必帶來(lái)地價(jià)高、容積率高、拆遷等問題，這些都要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)論證。我們最近也拿了很多待拆遷的一期開發(fā)和城市規(guī)劃改造地塊，但這些都是經(jīng)過(guò)一兩年前研究政策后才確定的。

　　另外，我們還將聚焦一線城市的高端寫字樓和商業(yè)綜合體，現(xiàn)在一線城市僅僅“一個(gè)+兩個(gè)半”還行，北京是完整的一個(gè)，適合做高端持有性物業(yè)的，上海和深圳是兩個(gè)“半個(gè)”，廣州還算不上。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：在“海鷗IV”執(zhí)行落地過(guò)程中，“海鷗二”起到了什么樣的作用？人浮于事的進(jìn)程下，未來(lái)“海鷗IV”背包人角色將通過(guò)什么系統(tǒng)來(lái)實(shí)現(xiàn)？

　　樊海云：我將從海鷗Ⅱ、海鷗IV及背包三個(gè)方面來(lái)說(shuō)明這個(gè)問題。

　　“海鷗Ⅱ”是李總及董事會(huì)、管理層的一個(gè)遠(yuǎn)見，不管做什么買賣，領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為一定要提升自己的團(tuán)隊(duì)能力，這樣才能給用戶提供好的產(chǎn)品和服務(wù)，給投資者提供好的回報(bào)。

　　目前這個(gè)團(tuán)隊(duì)中，我們有正式員工幾千人，加上合同員工將有上萬(wàn)人，且是一個(gè)高智商團(tuán)隊(duì)。提升團(tuán)隊(duì)能力是一個(gè)重大課題，當(dāng)時(shí)李總和管理層就決定用“人依附于事”的管理方法，使用信息技術(shù)的工具和手段，保證用戶的想法和需求能夠快速傳遞給資源方，讓需求能夠更快的得到改善，這就是“海鷗Ⅱ”的初衷。

　　“海鷗IV”也是我們領(lǐng)導(dǎo)多年前已預(yù)見到的，隨著中國(guó)城市化進(jìn)程加快，在中國(guó)做任何生意很少出現(xiàn)藍(lán)海市場(chǎng)。我們一直認(rèn)為有競(jìng)爭(zhēng)才有市場(chǎng)，如果只有一家做可能未必有市場(chǎng)，而在紅海市場(chǎng)中取勝則需要依靠?jī)?nèi)部團(tuán)隊(duì)的變化，即所有團(tuán)隊(duì)成員必須付出極致的努力。而一個(gè)員工憑什么要付出極致的努力呢？就是客觀評(píng)價(jià)和激勵(lì)。

　　因此，整個(gè)“海鷗Ⅱ”就是在做一個(gè)工具和方法，并為“海鷗IV”提供一個(gè)讓所有員工付出極致努力的一個(gè)工具平臺(tái)。

　　對(duì)于背包人就是一種責(zé)任，每個(gè)員工每天做的每一件事情就是一種責(zé)任。背包以后對(duì)整體公司的價(jià)值會(huì)做得更大，那么你的激勵(lì)也會(huì)做得更好。其實(shí)，“背包人”體系其實(shí)就是把一個(gè)事兒交給一個(gè)人，這個(gè)事兒就是一個(gè)責(zé)任，你把這個(gè)事兒做好就是責(zé)任。

　　李明：我們現(xiàn)在的工作質(zhì)量、工作效率出現(xiàn)問題的關(guān)鍵就在組織上，“人依附于事”就是要去組織化。過(guò)去干一件事情都想歸到一個(gè)組織里，我是哪個(gè)部門，我是哪個(gè)公司的。最后這個(gè)組織就變成一個(gè)降低效率、推卸責(zé)任的組織。

　　雖然四五年前我們已經(jīng)發(fā)現(xiàn)IT技術(shù)，今天這個(gè)新的IT技術(shù)已足以支撐我們技術(shù)上解決去組織化，剩下的就是觀念問題，基于就是我提出來(lái)的“人直接依附于事，人和事直接連上”。

　　這個(gè)連上最難的不是把人怎么梳理好，而是怎么把事兒梳理清楚，其實(shí)理論上是可以梳理清楚的。但問題出來(lái)了，一個(gè)事兒不一定非得劃給一個(gè)組織，劃給一個(gè)人就可以了，特別是房地產(chǎn)有行業(yè)有階段性特點(diǎn)，從拿地到最后，撐死了最多也就是五六年。把階段性分開，任何一個(gè)項(xiàng)目分到一定程度，最多不會(huì)超過(guò)一年，這就從理論上就解決了怎么真正激發(fā)人的積極性問題。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：大家都認(rèn)為遠(yuǎn)洋去年拿地及收購(gòu)比較激進(jìn)，今年如果業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)不達(dá)標(biāo)，對(duì)公司的評(píng)級(jí)是否會(huì)有一些壓力？今年的拿地策略如何？

　　李明：去年三大評(píng)級(jí)公司給了我們一個(gè)投資級(jí)的評(píng)級(jí)，而目前國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商當(dāng)中有投資級(jí)的也不超過(guò)十家。這帶來(lái)的好處就是發(fā)行私債利息低，我們發(fā)五年期的年債可能用四年期的利息就可以，而一個(gè)再好的沒有評(píng)級(jí)公司也得用七年。

　　評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)公司的完整研究后，就提出來(lái)拿地計(jì)劃。遠(yuǎn)洋新買的700萬(wàn)平方米土儲(chǔ)都是一二線的，賣的600萬(wàn)平方米是三四線的，二者的土地價(jià)值不一樣，這當(dāng)然會(huì)增加企業(yè)的負(fù)債，因?yàn)橐欢€土地形成周轉(zhuǎn)也比三四線慢。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：遠(yuǎn)洋近一兩年有參與城區(qū)改造的項(xiàng)目，去年8月參與的舊改項(xiàng)目，目前進(jìn)展如何？上述項(xiàng)目資金來(lái)源是什么？是否有參與P2P模式合作？

　　李明：其實(shí)不光是關(guān)注棚戶區(qū)，關(guān)注一線核心城市，城市中心地帶的更新也是未來(lái)房地產(chǎn)的一個(gè)主題。過(guò)去我們發(fā)展都是所謂的“攤大餅”，但人最終還是會(huì)回到城里來(lái)?；氐匠抢锞褪堑妹鎸?duì)拆遷、棚改、舊改或城中村，但各地情況不一樣，在北京，我們?cè)谒沫h(huán)、五環(huán)之間有幾個(gè)舊城村改造項(xiàng)目正在做。

　　目前，北京已把危房改造納入棚戶區(qū)，這是一個(gè)更大的政策，這意味著土地一直都有，就是資金問題。但北京確確實(shí)實(shí)有首都的特征，到目前為止，國(guó)開銀行這么大的政策性銀行都沒有投入，因?yàn)楸本┬枰P(guān)注的東西太多。但在深圳、武漢這些人口密集城市的舊城改造情況又是另外一樣。

　　總的來(lái)說(shuō)，國(guó)家鼓勵(lì)棚戶區(qū)改造以加快城市更新，對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，尋找新的發(fā)展機(jī)遇和資源是至關(guān)重要的。我們現(xiàn)在通過(guò)自籌資金，買地或做一級(jí)開發(fā)也很正常。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：今年香港業(yè)績(jī)會(huì)上，李總透露今年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)是5%，而在這兩周諸多政策利好出臺(tái)后，您對(duì)于行業(yè)包括價(jià)格的判斷還和之前的保持一致嗎？

　　李明：剛才你講的這些觀點(diǎn)僅代表個(gè)人的觀點(diǎn)，我認(rèn)為今年交易量是比前不足，比上有余。2013年的交易量是中國(guó)歷史上的一個(gè)高位，而且不是一般的高，是相當(dāng)?shù)母?。記?009年全國(guó)房地產(chǎn)銷售量不過(guò)5萬(wàn)億平方米，僅僅5年的時(shí)間，在2013年就達(dá)到10萬(wàn)億平方米。從幾千億到5萬(wàn)億用了十幾年的時(shí)間，從5萬(wàn)億到10萬(wàn)億只用了僅僅5年的時(shí)間，能不形成庫(kù)存嗎？能不形成結(jié)構(gòu)失衡嗎？所以回到那個(gè)時(shí)候，比前肯定是不足，但比上又有余，這是合理的。

　　講到價(jià)格，我說(shuō)過(guò)，一線漲，二線有漲有跌，三線四線跌，就是這么一個(gè)趨勢(shì)。至于一線漲多少，港媒特別可愛，你說(shuō)漲，漲多少？我說(shuō)漲多少再說(shuō)吧，就10%。

　　其實(shí)，當(dāng)時(shí)業(yè)績(jī)會(huì)上，有人問后續(xù)的政策多快出臺(tái)，我說(shuō)最快可能是兩個(gè)禮拜，所以我是考慮到了這些因素的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：遠(yuǎn)洋上周通過(guò)南豐獲得了香港日出康城第6期40%的股權(quán)，之前也曾在澳大利亞進(jìn)行過(guò)投資，那么公司境外投資計(jì)劃是如何？境外業(yè)務(wù)安排上，遠(yuǎn)洋和盛洋有什么不同？

　　李明：在公司第四期發(fā)展戰(zhàn)略中，提到了發(fā)展房地產(chǎn)金融，因?yàn)槲覀儾皇歉憬鹑诘模晕覀兊姆康禺a(chǎn)金融概念和傳統(tǒng)的金融概念不一樣，我們是要用金融的工具和方法來(lái)拓展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　換言之，開展房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)可能會(huì)更合理，而這其中一項(xiàng)就是海外投資。目前澳大利亞項(xiàng)目都已賣完，國(guó)外的預(yù)售和內(nèi)地的不一樣，在海外預(yù)售是交了房才能拿到錢。為了支持在香港的發(fā)展，公司的另一大股東南豐集團(tuán)，在去年年底競(jìng)標(biāo)的時(shí)候拿到了香港將軍澳地鐵上蓋的住宅及港鐵物業(yè)，分給我們40%的股份，投資這個(gè)項(xiàng)目并不意味著我們要進(jìn)軍香港的住宅市場(chǎng)。

　　遠(yuǎn)洋投資這個(gè)項(xiàng)目主要是想通過(guò)了解香港的市場(chǎng)從而了解國(guó)際房地產(chǎn)企業(yè)，包括香港真正物業(yè)發(fā)展的一些規(guī)律和經(jīng)驗(yàn)，可能更好指導(dǎo)我們?cè)趦?nèi)地拓展業(yè)務(wù)。當(dāng)然我希望內(nèi)地的一些經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌蛑挝覀兊墓蓶|發(fā)展，這個(gè)不是我們的主要業(yè)務(wù)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：目前遠(yuǎn)洋棚改項(xiàng)目的毛利率如何？另外這一塊業(yè)務(wù)占比如何？

　　丁暉：遠(yuǎn)洋第一個(gè)棚改項(xiàng)目和我們正常二級(jí)市場(chǎng)取得的土地項(xiàng)目有點(diǎn)不一樣，一方面租金相對(duì)長(zhǎng)一些，另一方面成本相對(duì)會(huì)不可控一些。由于在測(cè)算的時(shí)候不如二級(jí)土地市場(chǎng)準(zhǔn)確，但從目前來(lái)看，我們的測(cè)算是比較符合投資標(biāo)準(zhǔn)的，可能變動(dòng)相對(duì)會(huì)大一些。

　　遠(yuǎn)洋在2010年拿了一個(gè)舊改項(xiàng)目，雖然到現(xiàn)在還沒有啟動(dòng)，但是收益已經(jīng)明顯看好了。最近深圳有兩個(gè)重大的利好，一個(gè)是可能要成為直轄市的利好，第二個(gè)是因?yàn)閲?guó)家一直在鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展，深圳是創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的大本營(yíng)，但北京、上?？赡芟鄬?duì)慢一些。

　　所以我們的舊改項(xiàng)目，只要是一線城市核心地段的舊改項(xiàng)目，就算它的周期會(huì)長(zhǎng)一些，但未來(lái)的盈利水平會(huì)高于目前的預(yù)測(cè)。

　　李明：現(xiàn)在危改項(xiàng)目的確是周期長(zhǎng)、毛利高，因?yàn)橥恋爻杀镜?。其?shí)現(xiàn)在對(duì)一個(gè)組織體系的調(diào)整，對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)，在新常態(tài)下估計(jì)也要發(fā)生一些變化。因此，毛利的概念跟過(guò)去土地儲(chǔ)備這兩個(gè)概念也不同，其實(shí)現(xiàn)在應(yīng)該問的是“企業(yè)的內(nèi)部收益率是多少”，匹配凈現(xiàn)值是多少，這是我們要追求的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：在組織架構(gòu)調(diào)整過(guò)程中，遠(yuǎn)洋未來(lái)對(duì)區(qū)域中心放權(quán)的情況是怎么樣的？未來(lái)他們的權(quán)責(zé)方面是怎么樣的？遠(yuǎn)洋金融發(fā)展思路如何？

　　丁暉：遠(yuǎn)洋今年成立了十個(gè)事業(yè)部，其中一個(gè)事業(yè)部叫利潤(rùn)中心，按照地域特點(diǎn)分為四個(gè)事業(yè)部?，F(xiàn)在都講究分布式管理，可能以后的組織更像蜂巢式的組織，由于受這些思路的影響，我們?cè)谌ツ暌苍O(shè)了四個(gè)開發(fā)類的事業(yè)部，希望讓集團(tuán)更多的決策放到一線，讓聽得到炮火聲的人去打仗。

　　李總理說(shuō)的是，對(duì)于上級(jí)給下級(jí)的權(quán)利，下級(jí)要接得住，管得好。我們大概也是這個(gè)要求，我們也超過(guò)不了總理。

　　李明：我們的事業(yè)部不是分權(quán)，事業(yè)部不是區(qū)域公司，是集團(tuán)的一個(gè)部門，我們現(xiàn)在那兩個(gè)都不叫部門叫中心，現(xiàn)在是十個(gè)事業(yè)部，七個(gè)職能中心，這些職能中心是起到?jīng)Q策的支持。

　　剛才提到金融，實(shí)際上我是想從行業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)，每一個(gè)企業(yè)都要走精細(xì)化、規(guī)模化、金融化的。怎么走規(guī)模化？這時(shí)候我就提出來(lái)房地產(chǎn)金融的概念。我可以輸出品牌、資金、服務(wù)等，但過(guò)去那種包打天下的開發(fā)方式到現(xiàn)在變成輸出資本的方式，這不就相當(dāng)于搞所謂的房地產(chǎn)金融嗎？

　　這實(shí)際上叫做調(diào)整，從原來(lái)的開發(fā)為主改成四三二一，改成四元化，我們的銷售目標(biāo)是五年內(nèi)接近千億，我怎么做？同樣的，通過(guò)輸入資本，通過(guò)房地產(chǎn)金融的手段實(shí)現(xiàn)發(fā)展難道不是發(fā)展嗎？我們的房地產(chǎn)金融有兩個(gè)條件，第一個(gè)是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的房地產(chǎn)金融部門，是要在集團(tuán)的戰(zhàn)略下協(xié)同主業(yè)發(fā)展；第二個(gè)是要做市場(chǎng)化的金融部門，你要有獨(dú)立的。所以講房地產(chǎn)金融還不像其他的投行那樣，我們是用房地產(chǎn)金融的手段，繼續(xù)去改善我們運(yùn)營(yíng)的質(zhì)量，提高我們運(yùn)營(yíng)的效率，這可能會(huì)更準(zhǔn)確一些。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：剛提到遠(yuǎn)洋40%的住宅業(yè)務(wù)以后會(huì)降低自有資金和資源的占有率，想做輕資產(chǎn)，目前公司的輕資產(chǎn)計(jì)劃如何？合作項(xiàng)目都會(huì)選擇上市公司嗎？

　　李明：我們講在住宅開發(fā)業(yè)務(wù)上走輕資產(chǎn)路線，某種程度上說(shuō)成是走高周轉(zhuǎn)會(huì)更準(zhǔn)確一些。合作是一個(gè)趨勢(shì)，因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)就這么幾家公司，未來(lái)在市場(chǎng)上存活下來(lái)的公司數(shù)量級(jí)都會(huì)改變，過(guò)去是近十萬(wàn)家，這一兩年就剩幾萬(wàn)家，我估計(jì)再過(guò)幾年就是幾千家，再過(guò)幾年就是幾百家，可能一直在市場(chǎng)上真正有競(jìng)爭(zhēng)能力和有存活機(jī)會(huì)的可能就是幾十家。

　　這樣可能合作共贏，剩下的就是這個(gè)合作就是誰(shuí)操盤，誰(shuí)定表，用誰(shuí)的產(chǎn)品線，誰(shuí)主控，這些優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)就可以了，這也是我們主張的，過(guò)去我們不是，你主張你包打天下，什么都要你自己干。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：遠(yuǎn)洋提到今年文化變革是很重要的，并且要責(zé)任到人，做背包人。那么，2015年每一個(gè)員工的考核有沒有具體的變化？

　　李明：關(guān)于文化變革的問題，開放、分享、責(zé)任、透明，不管是什么，詞不重要，關(guān)鍵是內(nèi)容。

　　我們推行去組織化，推行人依附于事的管理模式?jīng)]有文化的變革是不行的。今年我們不下考核指標(biāo)了，因?yàn)榻衲隂]有考核指標(biāo)，只要求你們自己管理財(cái)務(wù)指標(biāo)的體系跟上市公司一樣。我只要你的凈借貸比、存貨和正現(xiàn)金流，只要求每個(gè)月聽到的數(shù)字比上個(gè)月好，就這一條就可以了。

　　可能過(guò)去說(shuō)給我一個(gè)工資總額看能發(fā)多少錢，現(xiàn)在不發(fā)了，因?yàn)槲铱己说氖悄愎芾碣M(fèi)用在整個(gè)銷售收入中的比例，你的工資就是從銷售收入中來(lái)。遠(yuǎn)洋現(xiàn)在管理費(fèi)用占整個(gè)的銷售比例是5%，去年達(dá)到4%，到開發(fā)項(xiàng)目上可能是2%，權(quán)利夠給背包人，你愿意給誰(shuí)給誰(shuí)，不要找我要，找我要我無(wú)非是2%調(diào)整到2.5%，這就是大家共同辦事，和企業(yè)真正的形成事業(yè)合伙。

　　但是，大家要懂得怎么樣做，首先要開放，要愿意跟別人分享你自己的觀點(diǎn)，愿意聽取不同的觀點(diǎn)，而透明就是你能夠讓別人知道你在干什么，你能夠把你自己的經(jīng)驗(yàn)分享給別人。真正要把成本降下來(lái)，把效率提上去什么最重要？就是透明最重要。

　　而分享則是，你有好經(jīng)驗(yàn)的時(shí)候，大家能夠尊重知識(shí)，尊重技術(shù)含量，那些真正踏踏實(shí)實(shí)的同事在認(rèn)真的研究一個(gè)客戶滿意的界面，大家能夠尊重他，崇尚這種風(fēng)氣，那比你的鼓勵(lì)更強(qiáng)。

　　所以說(shuō)事業(yè)部我真的不下考核指標(biāo)，我也不給你分獎(jiǎng)金，獎(jiǎng)金你自己掙去。最后咱們拿報(bào)表跟市場(chǎng)上比較，最終是靠競(jìng)爭(zhēng)來(lái)生存，不是事業(yè)部靠總部來(lái)生存，員工靠領(lǐng)導(dǎo)，個(gè)人靠組織，那就亂套了。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：今年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的營(yíng)銷策略是怎么樣的？去年跟京東金融進(jìn)行了合作，今年在互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷方面有哪些新方式？

　　丁暉：這么多年，遠(yuǎn)洋的價(jià)格策略一直沒變過(guò)，市場(chǎng)是什么樣子我們就做什么樣子。營(yíng)銷動(dòng)作上，我們今年的確會(huì)在去年基礎(chǔ)上做一些深化，也可以嘗試和不同的企業(yè)合作，去年和京東的合作還在深化，在今年上半年和下半年都會(huì)有相對(duì)大規(guī)模的活動(dòng)。

　　現(xiàn)在的確受互聯(lián)網(wǎng)思維影響較多，現(xiàn)在有一兩個(gè)軟件用得比較多的，一個(gè)是滴滴打車，是把社會(huì)上閑散的車子利用起來(lái)，其實(shí)人也一樣，不隸屬于固定的組織，任何一個(gè)事情想做的時(shí)候，把這些人的資源充分挖掘出來(lái)。

　　第二個(gè)是改變組織的考核方式，比如說(shuō)大家使用的大眾點(diǎn)評(píng)軟件，以前一個(gè)餐館的好壞是由旅游局、餐飲協(xié)會(huì)發(fā)牌給優(yōu)秀企業(yè)，現(xiàn)在是客戶的評(píng)價(jià)。在企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)在也有這樣的變化，以前組織可能是領(lǐng)導(dǎo)打分為主，但是現(xiàn)在有了一些變化，這個(gè)組織、這個(gè)項(xiàng)目部同事的考核也是有用的。所以這兩個(gè)都是遠(yuǎn)洋在積極實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)思維的一些轉(zhuǎn)變。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：每一個(gè)企業(yè)都有其自身類似標(biāo)簽一樣的東西，比如提到萬(wàn)科、融創(chuàng)，那么遠(yuǎn)洋標(biāo)簽是什么？

　　李明：我坦白的說(shuō)，這是最難回答的一個(gè)問題，這也是上個(gè)月董事局會(huì)議上討論最激烈的問題。

　　未來(lái)給遠(yuǎn)洋貼什么標(biāo)簽，這個(gè)標(biāo)簽并不決定主業(yè)，主要是它的特征，它的特質(zhì)，它的質(zhì)感。企業(yè)文化是企業(yè)經(jīng)過(guò)團(tuán)隊(duì)沉淀總結(jié)升華出來(lái)的，但要給遠(yuǎn)洋貼什么標(biāo)簽，肯定得貼好的標(biāo)簽，但是貼什么標(biāo)簽并不是你自己想貼什么就是什么，我曾經(jīng)想過(guò)是不是給遠(yuǎn)洋貼上金融的標(biāo)簽，是不是給遠(yuǎn)洋的產(chǎn)品貼上養(yǎng)老服務(wù)的標(biāo)簽，是不是給遠(yuǎn)洋貼上追求最先進(jìn)、標(biāo)準(zhǔn)的標(biāo)簽。但這個(gè)確實(shí)是不能隨便瞎講的。但是，既然這是一個(gè)這么多年來(lái)都比較難回答的問題，我爭(zhēng)取一年左右時(shí)間能夠把這個(gè)真正的答案答出來(lái)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：剛提到遠(yuǎn)洋股權(quán)激勵(lì)以及組織架構(gòu)的調(diào)整，您怎么看合伙人問題？如果在推行制度過(guò)程中，出現(xiàn)員工抵觸等問題，公司方面會(huì)怎么處理？

　　李明：遠(yuǎn)洋現(xiàn)在管人力資源的副總裁是北京做人力資源很資深老總，現(xiàn)在在我們公司已工作六年。他也經(jīng)常跟我提合伙制問題，我當(dāng)時(shí)就跟他說(shuō)了以下這些觀點(diǎn)。

　　首先我不贊成員工持股，因?yàn)檫@是一個(gè)變遷和公眾的公司，我本人持股只有1%，不是我不想賺錢，而是要真正保證一個(gè)企業(yè)的公眾的、良好的治理結(jié)構(gòu)非常重要。

　　第二，我支持員工分享企業(yè)發(fā)展的收入，而且員工應(yīng)該擺在第一位，應(yīng)該擺在股東之上。任何一個(gè)上市公司，在給員工發(fā)期權(quán)、股權(quán)的時(shí)候沒有股東反對(duì)，因?yàn)樗麄冎乐挥薪o了員工的利益，才能保證股東的利益，這是很簡(jiǎn)單的道理。

　　其實(shí)現(xiàn)在有很多成熟的公司，有很多成熟的東西可用，遠(yuǎn)洋有期權(quán)、限制性股票，這些都可以用好。但實(shí)際的關(guān)鍵是搞好分配，而在待遇和分配這兩個(gè)問題上同樣重要，搞好分配比提高待遇還重要。真正合伙是事業(yè)合伙，房地產(chǎn)公司絕對(duì)不能搞合伙制企業(yè)，那是合伙人要承擔(dān)無(wú)限責(zé)任的。只有會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所，甚至是一些投資銀行才會(huì)完全靠人力資本帶來(lái)企業(yè)價(jià)值，而房地產(chǎn)是靠不動(dòng)產(chǎn)、企業(yè)、資產(chǎn)價(jià)值、土地儲(chǔ)備多少來(lái)衡量企業(yè)價(jià)值，搞人來(lái)做是不合道理的。

　　不管是你剛才提到的合伙人制度還是企業(yè)搞激勵(lì)機(jī)制，都涉及到治理結(jié)構(gòu)和適應(yīng)現(xiàn)在的社會(huì)變遷，以及激發(fā)人們的創(chuàng)造力。別的我不好評(píng)價(jià)優(yōu)劣，但任何一個(gè)體系必須要形成完整的邏輯，才能發(fā)揮作用。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：去年3月，遠(yuǎn)洋有提到養(yǎng)老地產(chǎn)是公司四大業(yè)務(wù)之一。今年你們又重新梳理了戰(zhàn)略和架構(gòu)，請(qǐng)問養(yǎng)老地產(chǎn)在公司的投資比重中有沒有變化？

　　李明：養(yǎng)老地產(chǎn)是我們四元業(yè)務(wù)中最主要業(yè)務(wù)之一，這是現(xiàn)在的定位。所以我們現(xiàn)在為其做多大的努力，做多少的嘗試都是值得的。但近期內(nèi)，我基本上不講養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)的事兒，因?yàn)槲覀円彩莿倓傞_了兩三個(gè)以養(yǎng)老為主的機(jī)構(gòu)，也是才有幾十個(gè)人做這個(gè)事情。

　　現(xiàn)在千萬(wàn)別指著它賺錢，這是要有相當(dāng)?shù)穆烦桃叩模膊皇钦l(shuí)想做就能做的。什么時(shí)候養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可以蓬勃發(fā)展？就是像當(dāng)時(shí)讓房地產(chǎn)公司一樣，搞住宅開發(fā)能掙大錢的時(shí)候，這個(gè)行業(yè)就能快速發(fā)展了。沒有利益驅(qū)動(dòng)，想追求效益是不可能的。

　　在海外投資方面，這次我們收購(gòu)一個(gè)美國(guó)做養(yǎng)老的管理公司，不是讓其進(jìn)中國(guó)來(lái)而是繼續(xù)在美國(guó)做養(yǎng)老，我們從哪里把它的技術(shù)、管理、人員帶回國(guó)內(nèi)來(lái)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：下一階段您會(huì)更關(guān)注政策還是更關(guān)注金融？有側(cè)重嗎？

　　李明：我就關(guān)心周期，現(xiàn)在的政策和市場(chǎng)已經(jīng)都看得很清楚了，無(wú)非就是出什么政策都是該支持的支持，關(guān)心周期及各區(qū)域走向的特點(diǎn)才是關(guān)鍵，大形勢(shì)沒什么好判斷的?，F(xiàn)在我能說(shuō)最多兩個(gè)月，最快兩個(gè)星期就出新政策嗎？因?yàn)橐呀?jīng)透明了，政府思路都透明了，現(xiàn)在都是有預(yù)期的，這就是尊重規(guī)律。

　　下一步我真正要關(guān)心的，就是在技術(shù)上關(guān)心建設(shè)、營(yíng)改增，這是所有人沒有意識(shí)到的。各位倒是關(guān)心這個(gè)東西的程度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于我的預(yù)期，我認(rèn)為這是下半年最重要的一個(gè)話題。按照國(guó)家的十二五財(cái)政體制改革，今年是營(yíng)改增是最后一年，是收官之年，這個(gè)事情肯定不能扔在這兒，要真是等到四季度就全部執(zhí)行，那不是毀了？

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：關(guān)于營(yíng)改增的提案，有人大代表建議將其調(diào)整到6%，您覺得這個(gè)數(shù)據(jù)是不是符合您心中的預(yù)期？

　　李明：代表隨便一說(shuō)，您也就隨便一聽，我還是人大代表呢。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：您多次強(qiáng)調(diào)要讓人把事兒做到極致，但從這個(gè)目標(biāo)到這個(gè)目標(biāo)中間的路徑是什么？遠(yuǎn)洋將通過(guò)什么方法保證上下這么多精英的好狀態(tài)？

　　李明：這個(gè)問題很好解答，就是用什么樣的方法來(lái)解決這個(gè)機(jī)制的問題。很簡(jiǎn)單，就是背包。

　　高手在民間，你要想過(guò)去每一個(gè)企業(yè)都有一個(gè)代表人物，個(gè)人的能力在當(dāng)今的情況是極其有限的，而高手在民間，把事兒讓大家去做，我們只是營(yíng)造這個(gè)環(huán)境，你說(shuō)手段什么的就很簡(jiǎn)單了，每個(gè)事兒找一個(gè)人背包人，把權(quán)利做大，我連指標(biāo)都不下，利潤(rùn)、指標(biāo)透明，讓大家互相之間比，我能想到的就是這些東西。但是我這個(gè)東西又很幸運(yùn)的是我?guī)啄昵耙呀?jīng)意識(shí)到這件事情，我把這個(gè)平臺(tái)建完了，我自己花了五年時(shí)間，如果沒有這個(gè)平臺(tái)你想說(shuō)也沒有用。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：剛才PPT里介紹遠(yuǎn)洋未來(lái)的整個(gè)住宅業(yè)務(wù)會(huì)轉(zhuǎn)向改善，那會(huì)占到一個(gè)什么樣的比例？現(xiàn)在剛需業(yè)務(wù)下降到一個(gè)什么樣的水平？未來(lái)高端這塊怎么走？

　　李明：對(duì)于改善剛需，這只是內(nèi)部的結(jié)構(gòu)，現(xiàn)在純住宅中，改善和剛需各占大概一半，可能改善還多一點(diǎn)，但是我們內(nèi)部預(yù)計(jì)可能兩三年之內(nèi)我們要補(bǔ)充剛需，這是我們自己的一個(gè)節(jié)奏。單一說(shuō)起來(lái)就是到底做什么，我認(rèn)為過(guò)三年四年以后，我們要把改善型需求放在主業(yè)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：遠(yuǎn)洋改革的過(guò)程也是一個(gè)分錢的過(guò)程，把很多錢都分給背包人了，這個(gè)過(guò)程中，您的角色是怎么定位的？

　　李明：我們經(jīng)常講，我的角色叫做傳播者、推動(dòng)者，還有一個(gè)角色是僵局的解決者。凡事都會(huì)有僵局，在目前通過(guò)我本人來(lái)解決僵局效率最高，我就是這么一個(gè)角色。