王偉透露，接下來公司會收縮戰(zhàn)線，調整到人口導入區(qū)的城市去，充分挖掘歷史項目的價值，增加在建項目的價值。

　　觀點網 “今年公司在房地產營收上會有略微下降，但整個處于調整中就存在各種可能，我們爭取在利潤方面好于去年。”上實控股董事長王偉在2014業(yè)績發(fā)布會上稱。

　　據上實控股2014年報，因上實城開交樓結轉銷售較2013年減少約20億港元，公司2014年房地產業(yè)務營業(yè)額減少至87億港元。

　　“去年的完成情況基本在計劃范圍內，2015年的預計目標與去年差不多，但可能會存在一定的差異。”

　　將收縮戰(zhàn)線

　　其實，上述提及的“差異”實質是“略有下降”。對此，王偉給出的解釋是，根據整個推盤計劃及竣工進度，上實發(fā)展及上實城開在2014年拿下的地塊預計要到今年年底或是明年才能入市。

　　這就意味著，在推出上述項目前，上實控股在為其投入大量的開發(fā)資金的同時，卻沒法將其迅速納入銷售業(yè)績中。

　　據了解，2014年度，上實發(fā)展通過公開競購方式分別于上海嘉定區(qū)及杭州各獲得兩幅商住地塊，共計22.64萬平方米。“可供公司后續(xù)發(fā)展之用，并將分別引進合資伙伴合作開發(fā)項目，增強了項目的抗風險能力。”

　　除了開發(fā)周期外，王偉認為，上實控股今年地產銷售下降的另一原因則是產品組合。“由于目前上海還沒有對一些別墅類、大房型的項目松綁，因此，公司該類型在售項目可能會受到一定的影響。”

　　雖然在地產營收方面可能會出現略微下滑，但上實控股的管理層對利潤的維持卻表現得“比較堅定”。

　　據王偉介紹，2014年上實控股房地產業(yè)務本年度錄得盈利為12.09億港元，同比上升63.8%，占集團業(yè)務凈利潤的約35.3%。

　　上實控股表示，主要是因為集團及附屬A股公司上海實業(yè)發(fā)展股份有限公司于2013年底及2104年初分別出售其持有上海青浦區(qū)E地塊合計100%權益的交易并于2014年第一季度完成，獲約共11.91億港元的稅后利潤。

　　“2015年公司在上述特殊收益方面獲得的利潤可能會比2014年有所減少。”王偉表示，“但接下來公司會收縮戰(zhàn)線，調整到人口導入區(qū)的城市去，充分挖掘歷史項目的價值，增加在建項目的價值，促使股東利潤最大化，提升股價市值。”

　　年報顯示，2014年底，上實城開董事會建議派發(fā)末期股息每股45港仙(2013年：45港仙)，計及本年度內已派發(fā)的中期股息每股45港仙(2013年：42港仙)，全年股息為每股90港仙(2013年：87港仙)，“比去年多了3港仙”。

　　地產整合繼續(xù)

　　“對于上實控股下面的兩個地產板塊，我們將按照123的原則來解決二者的同業(yè)競爭問題。”當問及地產整合進展情況時，王偉如是回答。

　　業(yè)績會上，王偉透露，解決兩個地產板塊的同業(yè)競爭問題是公司一直堅持的方向，“一定會在承諾期內解決這個問題，并按實際進度推進”，這是第一點。

　　第二點則是，由于上實城開和上實發(fā)展涉及到滬港兩地的不同政策，因此解決同業(yè)競爭，需要制定一個符合兩地政策的方案。

　　至于第三點，也是王偉認為特別重要的一點，“上述整合涉及三個上市公司，需平衡堅固三方的股東利益”。

　　據悉，上實發(fā)展于3月18日晚間公告稱，公司由于正在籌備購買資產、非公開發(fā)行事項，從3月19日起停牌。

　　3月23日，相關市場消息傳出稱，上實發(fā)展此次停牌，與上實集團將注入資產有關。一名接近上實集團的知情人士透露，上海國際集團投資發(fā)展有限公司(簡稱上國投)資產注入上實發(fā)展，是大概率事件。

　　對此，王偉表示，上實發(fā)展已發(fā)布停牌公告，內容是為了向10個股東非公開募資，可能會收購業(yè)內的優(yōu)質項目，也可能會在市場上面尋找優(yōu)良的合作伙伴。“由于最終的方案還沒有確定，按照相關法律法規(guī)是不能提前透露的，我們會選擇合適的時機披露。”

　　上實控股執(zhí)行董事、常務副行政總裁陸申也指出，“目前上實發(fā)展停牌公告已經發(fā)了，現在還在制定中。”

　　另一公司管理層則稱，作為競爭類企業(yè)，在整個上實集團多產業(yè)板塊發(fā)展過程中，選擇將哪些資產注入上市公司中，“需要有一個規(guī)劃性考慮，但目前還不適合披露，有動作就有想象”。

　　而除整合地產業(yè)務外，在“互聯網+”概念盛行的當下，王偉在會上表示，“今后會用金融的手段和互聯網的思維去思考一些房地產的項目，這個就是下一步要探討的”。

　　在王偉看來，現在諸多房地產企業(yè)都在“玩”互聯網，但真正要做到好是很難的，“因為，我們會一直在嘗試中摸索”。

　　陸申則認為，隨著房地產的發(fā)展，房地產與互聯網、金融的結合是一個必然的趨勢，但是合作的形式都不太一樣。“如何充分利用集團等各種資源，具體方案需待董事會的審議通過，

　　現在只能和大家說些既不算內容也算內容的東西。”

　　以下為上實控股2014年業(yè)績發(fā)布會現場問答實錄：

　　現場提問：我們看到上實發(fā)展前段時間停牌，聽說有兩個資產會注入到里面去，這會不會影響到兩個地產平臺的整合。今年房地產板塊利潤率是什么樣的情況，你們的合作項目進展情況能不能介紹一下？

　　王偉：關于上實控股下面兩個房地產板塊，解決同業(yè)競爭的問題，每次我們年報和半年報大家都會提到。現在掌握的原則還是一二三這個說法。第一個，還是堅持解決同業(yè)競爭問題，這是我們的一個方向，而且我們一定也會在承諾期內逐漸解決好這個問題，推進解決同業(yè)競爭的進度。

　　第二，因兩個上市公司涉及到滬港兩地的法律和進程，所以這方面我們會設計符合、也社會兩地法律框架的方案。

　　第三，因為解決同業(yè)競爭涉及到三個公司，也就是363(上實控股)，563(上實城開)，748(上實發(fā)展)，所以這三方股東的利益我們要平衡兼顧。

　　在這樣的情況下，可能最近因為上實發(fā)展已經停牌公告，但是我們這個公告的內容上大家已經知道了，是為了非公開募集，在十個股東之內，而且我們也說了，可能會收購業(yè)內的一些優(yōu)質項目，也會在市場上尋找優(yōu)良的戰(zhàn)略合作伙伴。所以，在方案沒有正式出臺之前，有關的信息我們也按照法律法規(guī)不能過度提供，要選擇合適的時機發(fā)布。

　　去年房地產板塊因為有一塊特殊收益，2015年公司內部的目標是要在主營業(yè)務上有一定的增長，特殊收益方面可能會比2014年減少。公司在調整過程中，所以各種可能性都會出現，但是我們努力爭取在房地產板塊利潤方面要好于去年。

　　現場提問：毛利率呢？

　　王偉：上實城開去年的毛利率是38%，上實發(fā)展是33%。

　　現場提問：你們和新鴻基合作的項目進展怎么樣？

　　王偉：上海徐家匯那個項目去年轉讓給了新鴻基，我們和他合作的一個項目是辛莊的地鐵上蓋，現在進展也很順利。

　　現場提問：具體的進展到了什么階段？

　　王偉：目前已經啟動了，但是因為項目還涉及到地鐵還有鐵路，所以它的工程比較復雜，現在是啟動了住宅部分，已經開始啟動了，因為它要滾動發(fā)展。

　　現場提問：有沒有一個時間表，確定什么時候入市？

　　王偉：現在還在建造過程中，房產需要兩到三年的時間，因為是高層的。關于房地產市場的趨勢，去年我們一直在說，房地產市場調整有一個過程，要分區(qū)域，包括住宅類型不同也會出現不同的情況。但是從我們的角度來說，我們上次已經說過了，一個是我們輸出代建，調整到有人口導入的這種城市。

　　另外一方面，公司會考慮對于歷史的項目要挖掘它的價值，對現在正在操作的項目，怎么增加它的價值。當然，更主要的是通過這些項目產生的股東利益最大化來提升股價的市值，這個是我們在調整過程中需要考慮的。

　　現場提問：你們去年房地產銷售是多少，今年的目標是多少？你們去年如果剔除特殊收益以后的核心收益是多少？

　　王偉：30億剔除特殊收益我們的核心收益有23億左右，2014年上實控股房地產的營業(yè)額是87億，基本上在公司目標之內。可能上實城開原來的目標稍微增加了一點，原來整體地產業(yè)務的的目標是80億。

　　現場提問：剛剛說到今年房地產銷售目標和去年有差異，是增加還會減少？

　　王偉：目前為止會略為下降，為什么呢？因為造房的供求關系，那個時候推出的量比較少，竣工的銷售集團會有一個安排?？赡芙衲陼度氡容^多，比如說上實發(fā)展在上海嘉定拿了兩塊地，杭州拿了兩塊地，上實城開在閔行拿了一塊地，這個都有一個周期問題，可能去年開工，今年年底才能銷售。有一些可能要到明年才能銷售，因此呈現在銷售額方面會有一個周期性的變化。但是因為上?，F在還沒放松限購，可能有一些別墅性的和大戶型的銷售會受到限購政策的影響。

　　現場提問：你們未來在金融和地產協(xié)作和結合方面有哪些想象空間，有沒有哪些舉措？

　　陸申：上實發(fā)展去年成立了基金，最近也發(fā)了停牌的公告，具體的內容還在制定過程中。但是隨著房地產的發(fā)展，房地產和現在的互聯網以及金融的結合是一個必然的趨勢。

　　各個地產公司和金融、互聯網合作的形式都不太一樣，但是我相信集團一定會充分利用內部資源，和社會上已有的資源，大家聚集在一起，具體的方案應該在董事會正式同意以后會發(fā)布公告，現在只能給大家說這些。

　　現場提問：去年公司高層倪建達離職去互聯網公司工作，不知道管理層對這個現象是怎么看，對公司未來的發(fā)展思路和人事有什么影響？

　　王偉：對我們來說這是個別案例，也是正常的現象。在現在市場經濟的情況下，個人職業(yè)選擇也是一種從業(yè)的方式。這是個人的選擇，而不是說整個班底都去了那里。在整個職業(yè)選擇過程中，一些年紀比較輕的會考慮自己長期的職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，總的來說我們的管理層還是很平穩(wěn)的。

　　現場提問：你們有沒有ROE的要求，收益率的要求？

　　王偉：有。

　　現場提問：整個集團的ROE是超過7%的，包括上實控股。

　　陸申：現在的項目少了很多，要符合產業(yè)政策，要符合市場的需求，還要符合整個集團戰(zhàn)略的發(fā)展，還要符合管控，所以這個時候選擇的余地就要考慮，拿一個項目就要做好。

　　王偉：有時候也要平衡，比如說今年房地產銷售的營業(yè)額87億元人民幣，比我們原來增長很多。因為有一些項目公司不賣面包，而是把面粉直接賣掉，原來沒有在預算里面，銷售額就沒有體現出來。也就是說我可能會做一些股權交易，營業(yè)額就會下來，但是利潤就會上來。

　　就像現在政府講GDP，不能唯GDP，有時候要追求轉型，要追求質量。房地產收益高了，可能營業(yè)額不一定是我們追求的目標。

　　現場提問：公司最看重的是哪個？

　　王偉：最看重的是效益，對股東來說效益是最主要的，營業(yè)額再高，比如說200億，如果沒有分紅也沒用。我們今年的分紅還是維持在3.9億左右，應該說是比中期的3.29億元高。

　　現場提問：能不能理解成你們地產板塊不是傳統(tǒng)的開發(fā)商思維，如果能夠實現更大的利潤，可能不建設，直接賣掉？

　　王偉：我們也要考慮，有時候要做一級開發(fā)商，有時候要做二級開發(fā)商，有時候二者搭配。有時候會出現營業(yè)額今年少一點，明年多一點，今年拿多了明年就斷流、會出現空當，這也不是公司地產板塊想要的。上實控股希望要有一個比較穩(wěn)定的滾動發(fā)展，而且每年都要有一定比例的產出，這樣對公司來說有一個平衡。

　　現場提問：剛剛你講的可不可以理解為地產板塊的發(fā)展思路？

　　王偉：對，可能今后公司會用金融的手段和互聯網的思維去思考房地產的項目，這個就是我們下一步要探討的。大家現在也在講這個，但是真的要做到是很難的，但是我們都在思考。比如說我們最近醫(yī)藥就成立互聯網商務平臺。

　　現場提問：傳統(tǒng)的觀點是，一般公司進行增資擴股，外界就會想到可能有好項目進來。

　　陸申：上實集團一直在國資與重組之間運籌帷幄，在資本市場上運籌帷幄，我們去年買了那么多資產進來肯定有想象空間，關鍵要看我們的公告。

　　現場提問：去年上海國資改革是大家非常關注的事情。

　　王偉：去年母公司上實集團做了上海國資改革最大的一單交易，就是61億元現金收購上海國際集團下屬的6家類金融和房地產企業(yè)，這是歷史上面國資委最大的一單。這是打包收購了一個資產包而且是溢價收購，也是市場上面評估過的。

　　現場提問：其中有一塊會剝離出來放到上市公司里面嗎？

　　陸申：這個資產包是兩大部分，一大部分是房地產，一大部分是類金融，都是跟集團戰(zhàn)略發(fā)展相吻合的。否則集團為什么要花61億現金收購。