不管是以金融手段加大需求，還是以政策手段控制土地出讓減少供應(yīng)，這都可以看出政府救市消化庫存的決心。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 3月30日下午四點(diǎn)五十八分，央行網(wǎng)站首頁一紙文書揭曉，傳說中的救市政策從傳言到否認(rèn)再到最終證實(shí)。而這一天有關(guān)將出臺降低二套房貸首付比例的消息已經(jīng)此起彼伏。

　　而就在距離央行公告不到半小時，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局另一則通知再次躁動這個本該平靜的午后。

　　財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知稱：個人購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　而早前央行的通知則稱，接下來擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例將調(diào)整為不低于40%。

　　央行通知文件顯示，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付比例下調(diào)為20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付比例為30%。

　　不過，面對一日內(nèi)大力度救市新政接踵而出，多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)分析人士就對觀點(diǎn)新媒體表示，“并沒有特別意外，很正常。只不過，此次力度比想象中更大。”

　　二套房貸、營業(yè)稅救市

　　不過,相比二手房新政來得稍顯突然，調(diào)整二套房貸比例的喊話則由來已久。就在30日上午，網(wǎng)上流傳“央行下午15時30分召開新聞發(fā)布會”這一說法伊始，市場便紛紛猜測此次發(fā)布會與降低二套房貸有關(guān)。

　　當(dāng)電腦屏幕下方的時間距離上述發(fā)布會時間越來越遠(yuǎn)，便有媒體報道央行新聞處相關(guān)人士證實(shí)，并沒有所謂新聞發(fā)布會。

　　但就在市場稍微回復(fù)平靜之際，兩枚重磅炸彈落地。受此消息影響，股市迎來利好，地產(chǎn)板塊狂飆，漲幅超5%，更有漲停。

　　因此，有行業(yè)分析人士第一時間對觀點(diǎn)新媒體表示，其實(shí)自去年房地產(chǎn)進(jìn)入下行通道后，政策與市場這兩只手就頗有惺惺相惜的意味。

　　回望2014年，政策第一次出手“搭救”市場是在4月28日晚。彼時，廣西南寧作為首個由官方發(fā)文放松限購的城市表示，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。

　　隨后，各地的松綁限購政策陸續(xù)跟進(jìn)打響了救市第一槍。同年9月26日，珠海成為限購政策松綁的最后一個城市。至此，全國46個限購城市中僅剩北、上、廣、深四個一線城市及三亞共五個城市仍在執(zhí)行限購。

　　不過，城市限購松綁取消后，城市存銷比繼續(xù)分化。彼時，行業(yè)分析人士張宏偉就認(rèn)為，近半二線城市庫存偏大，存銷比攀升，房價面臨下跌壓力。大多數(shù)三四線城市房價面臨下跌壓力，限購松綁“救市”政策出臺并未改變市場基本面。

　　時光軸拉至2014年9月，樓市進(jìn)入“后限購時代”。9月30日，央行發(fā)布信貸松綁政策，開啟第二輪救市熱潮，涉及首套房貸款利率優(yōu)惠、放松首套房認(rèn)定、放松公積金貸款、財(cái)政補(bǔ)貼等內(nèi)容。

　　隨后，連續(xù)兩次的降息，開啟了第三輪托市。2014年11月22日，央行宣布將一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)至2.75%；一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個百分點(diǎn)至5.6%。

　　同時，2015年以來央行進(jìn)行的首次降息是在2月28日，采取對稱方式下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率。

　　通知稱，自2015年3月1日起，將金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率各下調(diào)0.25個百分點(diǎn)。

　　政策工具箱

　　一邊是政策，一邊是市場。在兩會定下“支持自住型住房和改善性住房需求”的基調(diào)后，市場普遍認(rèn)為房地產(chǎn)政策未來將趨于更為寬松。

　　實(shí)際上，從今年年初開始，就已經(jīng)有部分銀行開始執(zhí)行個性化的二套房政策。如青島浦發(fā)銀行規(guī)定二套房首付只需31%，重慶、成都等部分銀行二套房貸款利率降至基準(zhǔn)1.1倍以下。而福建“閩八條”規(guī)定個人購買首套房后再次購買除別墅以外的住房，都可以享受首套房同樣的待遇。

　　尤其值得一提的是，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在兩會中提到，“在運(yùn)用政策上，我們工具箱里還有很多工具”。

　　那么，330政策是不是終極工具？往后是否還能祭出更多大招？帶著問題，觀點(diǎn)新媒體致電同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉后得到的答復(fù)是，“過去的能出就都已經(jīng)出了，剩下的自然就是最關(guān)鍵的，以金融手段為主是未來政策的方向。”

　　而另一位房地產(chǎn)行業(yè)專家世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉就介紹，“政府還有一個辦法，就是契稅減半。而利息是市場行為，不可能降太低，是有保留的，這很現(xiàn)實(shí)。銀行利率看市場收益，不可能有更好貸款不去貸，而貸給住宅，何況目前投資房地產(chǎn)收益也不高。”

　　不過，他也表示，“政府可以通過增加公積金貸款，也可以控制土地出讓，不再盲目賣地，因?yàn)榻鉀Q財(cái)政收入不是一定要賣地，可以通過土地綜合利用提高綜合價值，借以此舉讓供求回到均衡。”

　　與之持同樣觀點(diǎn)的還有中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉，他認(rèn)為，“除了以上政策工具外，政府還可以從稅收方面進(jìn)行調(diào)節(jié)，如在契稅、營業(yè)稅等方面給予適當(dāng)減免，或能起到更大的連鎖反應(yīng)。”

　　“局部地區(qū)樓市供應(yīng)地區(qū)，政府應(yīng)該調(diào)整供地計(jì)劃，減少住宅用地供應(yīng)或者改變土地用途等，適當(dāng)降低對土地財(cái)政的依賴；對于開發(fā)商而言，應(yīng)該乘著政策利好的東風(fēng)，加大營銷力度去庫存或者轉(zhuǎn)型，投資其他新興產(chǎn)業(yè)并充分發(fā)揮地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的優(yōu)勢。”韓長吉進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)。

　　而早前消息顯示似乎也在印證著上述說法，3月27日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布發(fā)文稱，住房供過于求地區(qū)將減少土地供應(yīng)。

　　對此，兩部委提出了四大措施：一是有供、有限，合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模；二是優(yōu)化住房供應(yīng)套型，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整；三是多措并舉，統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)；四是部門聯(lián)動，加大市場秩序和供應(yīng)實(shí)施監(jiān)督力度。

　　在上述多位業(yè)內(nèi)人士看來，兩部委意在穩(wěn)住供應(yīng)端，即“土地市場”，規(guī)范土地新增供應(yīng)以及盤活存量土地，以此引導(dǎo)供應(yīng)過剩城市控制和消化庫存。

　　庫存懸河能否泄洪？

　　因此，不管是以金融手段加大需求，還是以政策手段控制土地出讓減少供應(yīng)，這都可以看出政府救市消化庫存的決心。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2014年末，全國商品房待售面積6.2169億平方米，比2013年末增加1.2874億平方米，同比增長26.1%，3項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)下了歷史新高。

　　與此同時，相比往年，在業(yè)績發(fā)布的傳統(tǒng)三月份中，多家房企在年報中均強(qiáng)調(diào)了去庫存情況。

　　據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至3月19日，剔除數(shù)據(jù)不全的房企，30家上市房企公布2014年年報，存貨總計(jì)為5996.78億元，而去年同期則為5147.96億元，攀升了848.82億元，同比上漲幅度為16.49%。

　　所以，在地產(chǎn)行業(yè)分析師張宏偉看來，從行業(yè)發(fā)展階段來說，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入下半場，回復(fù)高峰期是很難的，他認(rèn)為目前來看，央行降準(zhǔn)降息、放松公積金政策對樓市有利好，但是尚未扭轉(zhuǎn)樓市頹勢。

　　不過，張宏偉也表達(dá)了自己對330政策更多的樂觀。他認(rèn)為，從市場層面來說，二套房貸首付比例降至四成的背后其實(shí)是修正自限購限貸以來的導(dǎo)致的市場負(fù)面結(jié)果。眾所周知，自限購限貸以來由于政策從嚴(yán)執(zhí)行導(dǎo)致部分改善型需求誤傷無法入市，這樣的直接結(jié)果是導(dǎo)致市場庫存不斷增大。

　　另外，營業(yè)稅免征門檻5年變2年，從政策的市場效果來看，有助于這部分需求積極入市。再加上目前公積金貸款、商業(yè)貸款二套房貸首付比例都已經(jīng)明確降低，這對于置換型需求、改善型需求來講，勢必會抓緊這個入市窗口期積極入市。

　　對此，財(cái)經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，“之所以對二套房貸進(jìn)行松綁，在于希望提振改善型購房需求，此類需求應(yīng)該視同為對大戶型和總價高的物業(yè)的最佳去庫存力量。對于相關(guān)房企來說也借這樣一個政策積極去庫存。”

　　實(shí)際上，現(xiàn)在去庫存努力的背后仍然是不容樂觀的銷售數(shù)據(jù)，國家統(tǒng)計(jì)局資料顯示，2015年1-2月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資8786億元,同比名義增長10.4%。1-2月份,商品房銷售面積8764萬平方米,同比下降16.3%。商品房銷售額5972億元,下降15.8%。

　　綜上，上述多位分析人士均認(rèn)為，未來銷售的疲軟仍將困擾房地產(chǎn)企業(yè)，2015年去庫存仍是主題，至于最新的330政策能否成為樓市的一劑樓市強(qiáng)心針有賴于接下來的市場檢驗(yàn)。