“對(duì)萊蒙來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)是主要的考慮因素，活得久的企業(yè)才是好企業(yè)。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) “對(duì)萊蒙來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)是主要的考慮因素，活得久的企業(yè)才是好企業(yè)。”在3月27日2014全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萊蒙國(guó)際管理層強(qiáng)調(diào)，保持“數(shù)一數(shù)二”的毛利率將是公司一直堅(jiān)持的戰(zhàn)略。

　　據(jù)萊蒙國(guó)際首席財(cái)務(wù)官陳競(jìng)德介紹，毛利率方面，萊蒙國(guó)際在2014年仍保持在行業(yè)的高水平，由截至2013年底約40.0%增加至2014年底約41.9%。

　　“2014年毛利率接近42%，主要是因?yàn)楫?dāng)前開發(fā)的土地是以前在一個(gè)比較好的時(shí)機(jī)拿到的，土地成本比較便宜，加上在營(yíng)銷上努力，最終使得公司的每一個(gè)物業(yè)價(jià)值都比較高?！碑?dāng)問及如何將毛利率做到超過中海，陳競(jìng)德如是解釋。

　　但是，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“新常態(tài)”下，萊蒙的毛利率能否繼續(xù)“領(lǐng)先”，則更為受市場(chǎng)關(guān)注。

　　對(duì)此，陳競(jìng)德在會(huì)上表示，在2015年以及之后的一段時(shí)間內(nèi)，萊蒙在拿地方面會(huì)比較謹(jǐn)慎，

　　“雖然現(xiàn)在的投資機(jī)會(huì)越來(lái)越多，未來(lái)還是毛利率能在同行中繼續(xù)保持較高的水平。”

　　萊蒙國(guó)際集團(tuán)董事會(huì)主席兼行政總裁黃俊康則認(rèn)為，在把握住拿地機(jī)會(huì)外，公司還將通過控制建造成本，提升產(chǎn)品溢價(jià)能力及高周轉(zhuǎn)加快項(xiàng)目去化，來(lái)繼續(xù)提高毛利率。

　　而在2015年拿地策略方面，萊蒙國(guó)際管理層在會(huì)上也明確指出，公司從幾年前開始調(diào)整拿地戰(zhàn)略，基本上是布局相似中國(guó)的一線城市，例如北京、上海、深圳，以及具有發(fā)展前景、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的二線城市，例如杭州、南昌。

　　“總體來(lái)說(shuō)，萊蒙國(guó)際今年的拿地成本控制在20-25億元，拿地規(guī)模爭(zhēng)取在15萬(wàn)平方米左右。”

　　除了高毛利率外，萊蒙國(guó)際還將2015年銷售目標(biāo)設(shè)定在105億港元，“與去年的目標(biāo)持平”。對(duì)此，有相關(guān)媒體將其解讀為“市場(chǎng)悲觀情緒下的保守目標(biāo)”。

　　據(jù)萊蒙國(guó)際2014業(yè)績(jī)公告，2015年，參考其可銷售資源估值約154億港元，集團(tuán)總合同銷售目標(biāo)設(shè)定為105億港元。

　　而截至2014年12月31日止年度，萊蒙國(guó)際錄得合同銷售及認(rèn)購(gòu)未簽約銷售額約106.795億港元，高于2014年銷售目標(biāo)105億港元約1.7%。

　　對(duì)此，陳競(jìng)德表示，雖然目前已出現(xiàn)多項(xiàng)政策利好，但公司的銷售最終還是要看每個(gè)區(qū)域具體的發(fā)展?fàn)顩r，“因此，我們今年制定的這個(gè)銷售目標(biāo)是很謹(jǐn)慎的，特別是根據(jù)之前的去化率，未來(lái)還是有機(jī)會(huì)超越這個(gè)目標(biāo)的”。

　　黃俊康則認(rèn)為，在保證資金及經(jīng)營(yíng)安全情況下，萊蒙不打算通過犧牲利潤(rùn)來(lái)追求規(guī)?？焖贁U(kuò)大，“看重的是每個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)能力和利潤(rùn)”。

　　業(yè)績(jī)公告顯示，截至2014年底，萊蒙國(guó)際共在12個(gè)城市擁有25個(gè)項(xiàng)目，總土儲(chǔ)達(dá)564萬(wàn)平方米，主要分布在珠三角，占比接近40%，另外北京、天津及長(zhǎng)三角各占20%。

　　另?yè)?jù)陳競(jìng)德介紹，預(yù)計(jì)萊蒙2015年新開工面積接近60萬(wàn)平方米，竣工面積60萬(wàn)平方米，而在建面積將達(dá)78萬(wàn)平方米，“整體都有所提升的”。

　　而在154億港元可售貨值中(新推貨值100億港元，現(xiàn)有存貨54億港元)，南昌萊蒙都會(huì)項(xiàng)目在今年的銷售額在20億港元以上，“今年貨值是有保障的，將在適當(dāng)時(shí)機(jī)調(diào)整和增加在南昌的供應(yīng)量”。

　　此外，萊蒙還于2014年首次在中國(guó)以外投資，收購(gòu)兩個(gè)英國(guó)曼徹斯特的新項(xiàng)目25%權(quán)益?！?6萬(wàn)平方米的大項(xiàng)目，預(yù)計(jì)在今年全面展開開工；而1萬(wàn)多平方米的小項(xiàng)目，準(zhǔn)備在今年對(duì)外開盤，預(yù)計(jì)明年竣工。”

　　以下是萊蒙國(guó)際集團(tuán)有限公司2014年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)的問答環(huán)節(jié)：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：萊蒙2014年的毛利率將近42%，超過業(yè)內(nèi)的中海，是怎么做到這么高的毛利率？今年能不能繼續(xù)維持？

　　管理層：2014年我們的毛利率將近42%，是由于以前儲(chǔ)備的這些土地是在很好的時(shí)機(jī)拿到的，土地成本比較便宜。加上在設(shè)計(jì)和營(yíng)銷方面的努力，我們每一個(gè)物業(yè)的價(jià)值是非常高的。所以，2014年和以前一樣，對(duì)比其他房地產(chǎn)公司，我們的毛利率一直都是非常高的水平。

　　但是，2015年或以后的年份，隨著投資機(jī)會(huì)越來(lái)越多，公司會(huì)很謹(jǐn)慎去獲取土地，我們希望未來(lái)能夠在毛利率方面繼續(xù)保持在同行平均水平以上，并一次來(lái)指導(dǎo)我們拿地的策略。

　　除了把握住拿地的機(jī)會(huì)外，我們還將通過控制建造成本，提升產(chǎn)品的溢價(jià)能力，及高周轉(zhuǎn)加快項(xiàng)目去化速度來(lái)繼續(xù)提高公司的毛利率水平。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：萊蒙2015年的銷售目標(biāo)是多少?今年100億港元新增可售貨值主要來(lái)自哪些城市？杭州、南昌、南京這三個(gè)城市2015年貢獻(xiàn)比例大概是多少？

　　管理層：我們新推項(xiàng)目貨值是100億港元，但是我們還有一些現(xiàn)有的存貨價(jià)值約54億港元。2015的銷售目標(biāo)是105億港幣，約占總貨值的69%。

　　去年，南昌項(xiàng)目銷售非常好，希望該項(xiàng)目今年的銷售額至少在20億以上，完成這項(xiàng)任務(wù)的貨值是有保障的，我們還會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的變化，適時(shí)調(diào)整在南昌的供貨量。

　　杭州濱江這個(gè)項(xiàng)目的住宅部分已基本賣完，剩下的是商業(yè)和寫字樓。從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，比我們春節(jié)前情況要好得多，不僅這兩個(gè)城市，在中國(guó)其他一、二線城市都面臨這樣的機(jī)會(huì)。而且杭州還有一個(gè)好機(jī)會(huì)就是G20會(huì)議的召開，好像就在我們這個(gè)項(xiàng)目對(duì)面。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：去年，萊蒙在英國(guó)獲得了兩個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)今年大概會(huì)有什么樣的收益？除英國(guó)外，萊蒙還會(huì)到哪些國(guó)家發(fā)展？

　　管理層：我們?cè)谟?guó)總共有兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是大的項(xiàng)目，接近26萬(wàn)平方米，在今年會(huì)全面啟動(dòng)開工；另外一個(gè)項(xiàng)目大概1萬(wàn)平方米，在今年會(huì)準(zhǔn)備開盤，預(yù)計(jì)明年竣工。

　　除了英國(guó)之外，我們一直在研究澳大利亞和美國(guó)的項(xiàng)目，另有一些香港的項(xiàng)目在洽談之中。做香港項(xiàng)目我們并不陌生，因?yàn)槎嗄昵熬驮谙愀圩隽硕畮讉€(gè)項(xiàng)目，所以香港如果有機(jī)會(huì)做的話，將會(huì)比較得心應(yīng)手。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：萊蒙2015年的布局策略是什么？主要會(huì)集中在一線城市？

　　管理層：萊蒙從幾年前也開始調(diào)整布局戰(zhàn)略，基本上在中國(guó)的一線城市，例如，北京、上海、深圳，以及有發(fā)展前景的二線城市，例如南京、杭州、南昌，拓展發(fā)展項(xiàng)目。我們認(rèn)為這幾個(gè)區(qū)域的成長(zhǎng)性是很大的，且在經(jīng)濟(jì)周期中抗風(fēng)險(xiǎn)能力也是非常強(qiáng)的，公司2015年項(xiàng)目的拓展重點(diǎn)還是這些城市。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：有沒有一個(gè)明確的拿地支出計(jì)劃？

　　管理層：我們總體的想法是將拿地金額控制在20到25億人民幣，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)15萬(wàn)平方米左右的拿地規(guī)模。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：公司今年派息率高達(dá)33.6%，創(chuàng)歷史最高，未來(lái)的派息率會(huì)一直這么高嗎？

　　管理層：萊蒙2014年派息率是數(shù)一數(shù)二的，因?yàn)槲覀冇X得通過平穩(wěn)的派息政策能給股東、投資者帶來(lái)很好的收益。從2010年到2014年，我們平均分派率接近28%，這對(duì)投資者有很好的吸引力，也是公司財(cái)務(wù)狀況的表現(xiàn)。對(duì)未來(lái)派息的政策，我們會(huì)盡量穩(wěn)定在這個(gè)良好的派息的水平。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：未來(lái)公司會(huì)不會(huì)在輕資產(chǎn)方面做出嘗試，比如說(shuō)代建項(xiàng)目，合作開發(fā)等？

　　管理層：我們?cè)?014年已經(jīng)積極推動(dòng)代建及合作開發(fā)，比如說(shuō)我們給天虹在蘇州的一個(gè)綜合體提供代建服務(wù)，深圳兩個(gè)公改公的項(xiàng)目我們既是股東又負(fù)責(zé)建設(shè)，其中有一個(gè)項(xiàng)目我們占有40%的股權(quán)，屬于小股操盤。

　　整個(gè)2014年，我們只花了大概10億港幣左右就控制和運(yùn)營(yíng)50多萬(wàn)平方米規(guī)模的項(xiàng)目，這些也是輕資產(chǎn)的一種運(yùn)作模式。而在取得這種經(jīng)驗(yàn)之后，未來(lái)將會(huì)加大在這方面的拓展。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：在政府推行適度寬松和降息的政策影響之下，房地產(chǎn)的銷售會(huì)不會(huì)有好轉(zhuǎn)？

　　管理層：我覺得應(yīng)該會(huì)好，久旱逢甘雨，好很多年都沒有這么好的政策，既有總理在政府工作報(bào)告上對(duì)房地產(chǎn)的正面肯定，又有去年11月開始的降息、降準(zhǔn)政策，估計(jì)降息、降準(zhǔn)還會(huì)陸續(xù)出來(lái)。

　　由于房地產(chǎn)和金融是息息相關(guān)的，所以一系列宏觀政策出臺(tái)將提振消費(fèi)者的信心。房地產(chǎn)確實(shí)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，盡管很多人不承認(rèn)，但是不承認(rèn)不行，它就是支柱。這個(gè)支柱你把它放在一邊，這個(gè)大象可能會(huì)彎的，這個(gè)是眾所周知的事情。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：數(shù)據(jù)顯示，萊蒙一年內(nèi)到期債務(wù)有所增加，公司有什么方法來(lái)保證現(xiàn)金流安全？

　　管理層：在我們154億港元的債務(wù)中，大概有一半將會(huì)在一年內(nèi)到期，而我們4億現(xiàn)金中的很大一部分可在一年內(nèi)隨時(shí)用來(lái)還款。隨著融資市場(chǎng)狀況的變化，我們可能會(huì)考慮用一些長(zhǎng)期的債務(wù)置換短期的債務(wù)，未來(lái)會(huì)有這個(gè)部署。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：能不能詳細(xì)的講一下你們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，包括競(jìng)爭(zhēng)者的預(yù)期是什么？公司未來(lái)的發(fā)展中會(huì)更傾向于剛需還是高檔住宅？

　　管理層：和其他的企業(yè)都一樣，萊蒙國(guó)際也在追求企業(yè)的發(fā)展規(guī)模，但我們希望是有質(zhì)量的增長(zhǎng)，更注重在發(fā)展的過程中內(nèi)在盈利能力有沒有提升。

　　2015年，我們拓展項(xiàng)目不僅有剛需，也包括首改，因?yàn)閲?guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策以及金融政策的放開，應(yīng)該會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)更多的利好。在剛需以及首改產(chǎn)品上，我們追求在產(chǎn)品質(zhì)量上面的提升，以此來(lái)提高我們的溢價(jià)能力，這是我們2015年在產(chǎn)品上的部署。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：去年萊蒙將銷售目標(biāo)從130億港元下調(diào)到105億港元，今年萊蒙也下調(diào)了目標(biāo)，這是不是對(duì)整個(gè)市場(chǎng)不看好的表現(xiàn)？

　　管理層：從政策方面我們看到了一些放松的舉措，所以我們一直都是看好未來(lái)市場(chǎng)。至于為什么和2014年的目標(biāo)持平，是因?yàn)槲覀円次磥?lái)每一個(gè)城市及區(qū)域?qū)嶋H狀況才知道未來(lái)最終銷售的達(dá)標(biāo)情況，去年有60%的上市公司是不達(dá)標(biāo)的。

　　定這個(gè)銷售目標(biāo)一定要謹(jǐn)慎，我們不能非常高調(diào)把目標(biāo)調(diào)得很高，這樣對(duì)外不是一個(gè)很誠(chéng)實(shí)的目標(biāo)，所以我們定這個(gè)目標(biāo)希望是比較客觀的，是以我們銷售貨源為標(biāo)準(zhǔn)的。

　　根據(jù)以前的去化率來(lái)定這個(gè)銷售目標(biāo)，但隨著這個(gè)市場(chǎng)的變化，我們這個(gè)目標(biāo)會(huì)再調(diào)整，也不排除這樣的情況發(fā)生。我們一直在保證經(jīng)營(yíng)和資金安全的情況下，不追求規(guī)模很快的發(fā)展，如果去化太快會(huì)犧牲很多的利潤(rùn)。去年我們很明顯的采取了這個(gè)措施，要是拼命想完成某些目標(biāo)，犧牲的利潤(rùn)就很多，對(duì)我們來(lái)講就可能達(dá)不到42%的毛利率水平。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：在規(guī)模和利潤(rùn)方面，你們更看重利潤(rùn)？

　　管理層：利潤(rùn)是占主要因素，我覺得活得久的企業(yè)才是好企業(yè)。