“由原來的主要從事住宅地產(chǎn)的開發(fā)開始向住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并重的方向去轉(zhuǎn)變?！?/h3>

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 3月27日上午，深圳控股有限公司在香港舉行2014年全年業(yè)績發(fā)布會，董事局主席呂華，副總裁董方，執(zhí)行董事劉崇、高圣元，董事會秘書兼法律總監(jiān)陸繼強(qiáng)出席會議。

　　據(jù)介紹，深圳控股2014年合約銷售額為70億元，只完成了計(jì)劃的70%-80%左右。對于這個(gè)問題，深圳控股并沒有回避，而是直言“沒有完成”，并且給自己定了一個(gè)更高的目標(biāo)。

　　“2015年的目標(biāo)是110億元。”深圳控股管理層還稱，“今年110億的銷售額里78%來自一線城市，產(chǎn)品跟去年比有一個(gè)很大的差異?！?/p>

　　對于產(chǎn)品方面，“由原來的主要從事住宅地產(chǎn)的開發(fā)開始向住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并重的方向去轉(zhuǎn)變?！眳稳A介紹稱。

　　此外，深圳控股稱將會從原來的開發(fā)、銷售向開發(fā)銷售、持有運(yùn)營的轉(zhuǎn)變。并預(yù)計(jì)到2017年會是一個(gè)高峰值，“2017、2018年的時(shí)候?qū)略黾?0萬平方米的投資型物業(yè)。來自于投資型物業(yè)的資金收入會達(dá)到20億元?！?/p>

　　在投資開發(fā)的同時(shí)，深圳控股還欲提高運(yùn)營的比重，通過運(yùn)營來使自身的投資物業(yè)不斷增值?！盀閳@區(qū)或者是商業(yè)地產(chǎn)里面的客戶提供一種服務(wù)，達(dá)到增值的目的?！?/p>

　　綜上所述，深圳控股開始往更多方面去嘗試，如養(yǎng)老地產(chǎn)的逐步開展?！叭绻谏澈拥目祻?fù)中心效果很好，肯定會跟我們的上市公司合作。如果不理想，就不一定會做這個(gè)事情?！?/p>

　　目前，面對深圳控股產(chǎn)業(yè)的多樣化發(fā)展，呂華為深圳控股做了一個(gè)明確的定義：“深控應(yīng)該是一個(gè)以專注于一線和重點(diǎn)二線城市住宅、商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行綜合開發(fā)的一個(gè)開發(fā)商。”

　　而深圳控股自身資產(chǎn)凈負(fù)債率為64.7%，總資產(chǎn)負(fù)債率(包括母公司)接近80%，對此，呂華稱：“隨著銷售項(xiàng)目的不斷體現(xiàn)，以及我們可能還會進(jìn)一步地注入母公司資產(chǎn)，股本的擴(kuò)大，以及引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴，我們有信心在未來的兩三年把凈負(fù)債率降到60%左右?！?/p>

　　以下為深圳控股有限公司2014年全年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：公司去年的合約銷售額只完成了當(dāng)年目標(biāo)的七成，是不是因?yàn)橛X得今年樓市會繼續(xù)調(diào)整，所以將今年的銷售目標(biāo)調(diào)低到110億？

　　呂華：合約銷售額去年是完成了70多億，沒有完成年度計(jì)劃，大概只完成了70%到80%。2015年的目標(biāo)是110億，是在去年基礎(chǔ)上增長了50%，并沒有下降，對此我們有信心會完成。這110億元里面，深圳項(xiàng)目會貢獻(xiàn)60-70%，其他的部分會來自于三線城市的項(xiàng)目。

　　現(xiàn)場提問：你們怎么看未來內(nèi)地樓市前景？未來集團(tuán)在一二線城市，三四線城市開發(fā)物業(yè)的占比會調(diào)整嗎？公司說今年集團(tuán)會轉(zhuǎn)型加大投資物業(yè)，今年投資物業(yè)會有什么具體的計(jì)劃，預(yù)計(jì)收入占比會有多少？

　　呂華：整個(gè)房地產(chǎn)市場已經(jīng)從前些年的高速增長進(jìn)入了一個(gè)相對增長緩慢的階段，就是所謂的從黃金時(shí)代進(jìn)入了白銀時(shí)代。我們也認(rèn)同這樣一個(gè)看法，過去那種高速增長，大規(guī)模開發(fā)，高周轉(zhuǎn)，工廠化生產(chǎn)模式有可能要發(fā)生轉(zhuǎn)變。

　　未來房地產(chǎn)分化的現(xiàn)象會越來越明顯。一線城市和一些重點(diǎn)二線城市因?yàn)槿肆鳎Y本都在轉(zhuǎn)移，需求仍然旺盛。但因?yàn)殚_發(fā)過度而增長過快的三線城市，其存量過大問題越來越嚴(yán)重。這些三線城市未來面對去庫存的壓力會更加突顯。

　　我們認(rèn)為像北上廣深這樣的一線城市，重點(diǎn)二線城市，像南京、廈門等等比較大型的區(qū)域性的重點(diǎn)二線城市。因未來的需求隨著國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策的放松，對于一些市場貨幣環(huán)境，包括基本環(huán)境的好轉(zhuǎn)，這些城市的房地產(chǎn)市場在今年應(yīng)該會比較平穩(wěn)，也可能是穩(wěn)中有升的。

　　董方：我補(bǔ)充一點(diǎn)，我們特別看好今年的銷售目標(biāo)，因?yàn)?10億銷售額里面有約78%是來自一線城市，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和去年相比也有很大的差異。

　　對于城市來說，我們考察其價(jià)值有兩個(gè)重要的指標(biāo)，一個(gè)是人口的凈流入，一個(gè)是資金的凈流入。我們看好深圳，其一是因?yàn)樗奈?，在北上廣深這四個(gè)一線城市里，人口進(jìn)入最大的是上海，975萬；第二是北京；第三是深圳，深圳是755萬；廣州是461萬。而深圳的面積在四個(gè)一線城市里面是最小的，只有1900多平方公里，他對房地產(chǎn)的需求是很剛性的。

　　另外，深圳現(xiàn)在的存量貨源大概是481萬平方米，但是這兩年平均去化水平大概每年是420萬平方米，也就是說去化周期是在13個(gè)月，我們認(rèn)為這是非常健康的狀態(tài)，再加上我們的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相比去年有很大的優(yōu)化，所以我們對今年特別有信心。

　　這是按面積來算，我們現(xiàn)在一線城市的土地儲備占21%，二線城市占18%，三、四線城市占61%。按貨值來說，一線城市面積小，但是價(jià)格更高。

　　同時(shí)，從去年以來我們已經(jīng)下定決心要處置我們?nèi)木€城市的土地，可能用一兩年的時(shí)間，我們?nèi)木€城市土地占比會大幅下降，但是土地的結(jié)構(gòu)會更優(yōu)良。

　　現(xiàn)場提問：剛才你們都強(qiáng)調(diào)了深圳對于2015年銷售額的貢獻(xiàn)是比較大的，占比70%左右。我注意到一個(gè)數(shù)據(jù)，2014年深控集團(tuán)的毛利率大概在31.4%，深圳地產(chǎn)的毛利率占到46%，也就是說在毛利率水平方面，深圳的毛利率水平明顯高于平均水平。

　　剛剛公司強(qiáng)調(diào)要戰(zhàn)略收縮，要處置三四線城市的土地，是不是可以理解為以后深圳控股不再涉及到三四線城市的土地開發(fā)，只是維持現(xiàn)有土地資源水平，主要會集中在一線城市，以及重點(diǎn)二線城市？深圳控股未來幾年要增大土地儲備，在深圳土地資源比較稀缺的情況下，公司是通過招拍掛，還是通過舊改，或者合作的方式進(jìn)行？

　　呂華：去年公司銷售毛利率是31%，和2013年相比是下降的，下降了大概10個(gè)百分點(diǎn)。最主要是因?yàn)槲覀兩钲陧?xiàng)目貢獻(xiàn)比例比2013年下降，2014年深圳項(xiàng)目的貢獻(xiàn)只達(dá)到46%。因?yàn)樯钲诘捻?xiàng)目毛利率比較高，所以對毛利率會有影響。

　　第二個(gè)，我們在三四線城市的項(xiàng)目為了促銷，不同程度地進(jìn)行了降價(jià)，降價(jià)的幅度在5%-15%，所以也影響了毛利率。去年為了完成資金的回籠，加上因?yàn)檎{(diào)控的原因，深圳項(xiàng)目在前三季度出現(xiàn)了滯銷，所以整體毛利率有所下降。

　　今年我們110億的銷售額里面，大概有70%到80%左右來自深圳，所以今年的毛利率會有比較大幅度的提升。深控未來隨著我們逐漸聚焦一二線城市的項(xiàng)目，毛利率水平未來幾年都會呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢，基本上都能夠保持在35%以上。

　　第二個(gè)問題，我們處置三四線城市的項(xiàng)目，實(shí)際上這兩年以來深控在三四線城市已經(jīng)停止了增加土地儲備，土地儲備主要集中于一線和重點(diǎn)二線城市。未來深控會朝著這個(gè)方向繼續(xù)的布局。

　　轉(zhuǎn)型的第一個(gè)內(nèi)容是投資區(qū)域分布上，我們會重點(diǎn)專注于一線和重點(diǎn)的二線城市，一線城市里面最主要的是深圳。

　　第三個(gè)問題，深控通過什么方式在一二線城市獲取土地，主要來自于幾種。第一個(gè)，深控本身在深圳有一些舊改項(xiàng)目正在進(jìn)行穩(wěn)步推進(jìn)，未來幾年這些項(xiàng)目會陸續(xù)進(jìn)入開發(fā)階段，這個(gè)預(yù)計(jì)能夠達(dá)到的建筑面積有200萬平方米。

　　另外，來自于母公司的資產(chǎn)注入?，F(xiàn)在母公司在深圳和一些重點(diǎn)二線城市也有一些優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，在深圳舊改的面積會超過400萬平方米。因?yàn)楝F(xiàn)在中央和地方的國資委都鼓勵(lì)沒有上市的資產(chǎn)進(jìn)行證券化，所以未來在注入方面，有關(guān)國資部門會持支持的態(tài)度，所以我們會在未來一個(gè)比較好的時(shí)點(diǎn)上盡快把這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入深控。

　　第三個(gè)方面，也不排除未來深控通過市場化的手段，招拍掛的手段在市場上，在一線和重點(diǎn)二線城市拿地。

　　第四個(gè)方面，跟國資系統(tǒng)內(nèi)有土地的單位進(jìn)行合作。比如說我們現(xiàn)在跟地鐵合作的塘朗項(xiàng)目，未來和深國際合作的前海項(xiàng)目都在進(jìn)行之中。未來我們會不斷的加大這種合作的力度。我們也會通過采取兼并收購的方式，能夠獲取一些土地的資源，大概是這幾種方式。

　　現(xiàn)場提問：五年后貴公司希望被市場認(rèn)為是住宅加上商業(yè)的模式，還是工業(yè)加住宅的模式？寶安機(jī)場這幾年以來發(fā)展很快，有很多的住宅項(xiàng)目，如果這個(gè)機(jī)場變成國際機(jī)場，會給你們帶來什么影響？你們最近比較依賴靠近地鐵站的發(fā)展，如果深圳地鐵系統(tǒng)完全建設(shè)完成，你們地鐵上蓋項(xiàng)目會不會去別的市場發(fā)展？

　　呂華：實(shí)際上深控就提出轉(zhuǎn)型的方向包括幾層涵義，第一層是去投資區(qū)域，從全國投資到專注一線城市和重點(diǎn)二線城市，逐步收縮三四線城市。

　　在投資產(chǎn)品方面，我們提出來由原來直接開發(fā)銷售方式轉(zhuǎn)變成由開發(fā)銷售向開發(fā)銷售、持有運(yùn)營的方向轉(zhuǎn)變。我們未來幾年會不斷地增加在一線城市中心地段的商業(yè)，持有經(jīng)營的比重，現(xiàn)在初步預(yù)計(jì)到2017年是一個(gè)高峰，到2017、2018年的時(shí)候我們會新增加在深圳60萬平方米的投資性物業(yè)。

　　2017、2018年的時(shí)候，來自于投資性物業(yè)的租金收入會達(dá)到20億人民幣左右。

　　第三個(gè)方向，我們可能會由原來主要從事住宅地產(chǎn)的開發(fā)開始向住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并重的方向轉(zhuǎn)變。我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)良好，規(guī)模相當(dāng)，團(tuán)隊(duì)現(xiàn)成，今后的發(fā)展主要是整合內(nèi)部資源，另外是進(jìn)一步理清未來的發(fā)展模式。

　　現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)加園區(qū)地產(chǎn)發(fā)展主要還是開發(fā)銷售，未來可能持有相當(dāng)一部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營。

　　包括也在嘗試養(yǎng)老地產(chǎn)，所以五年以后深控應(yīng)該是一個(gè)以專注于一線和重點(diǎn)二線城市住宅、商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行綜合開發(fā)的開發(fā)商。

　　另外，在開發(fā)的同時(shí)還會相對提高運(yùn)營比重，通過運(yùn)營增值來增值自持投資物業(yè)。為這些園區(qū)或者在商業(yè)地產(chǎn)里面的客戶提供服務(wù)達(dá)到增值的目的，這是未來的一個(gè)方向。

　　董方：深圳的機(jī)場發(fā)展非?？?，因?yàn)樗幱谏钲谶@樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)里，珠三角和深港的聯(lián)絡(luò)非常緊密，所以深圳機(jī)場的發(fā)展非?？欤目土髁拷衲陼_(dá)到4000萬。

　　作為以深圳為大本營的地產(chǎn)公司，或者叫城市綜合運(yùn)營商，我們也希望在深圳機(jī)場的發(fā)展中間能夠獲得更多的發(fā)展機(jī)會。地鐵的發(fā)展是將來公共交通發(fā)展的重點(diǎn)，所以我們對地鐵未來的發(fā)展充滿信心。

　　另外，我們和地鐵的第一個(gè)合作項(xiàng)目今年5月就會開盤，新的合作項(xiàng)目也已經(jīng)達(dá)成了合作的意向，已經(jīng)進(jìn)入了實(shí)際操作階段。地鐵將來全部建成完以后肯定要尋找新的市場。未來會朝著一個(gè)綜合城市運(yùn)營商的方向發(fā)展，讓新的資源不斷升值。

　　現(xiàn)場提問：深圳在擴(kuò)大品牌影響力方面，你們剛才說會縮減三四線城市的規(guī)模，努力去到一二線城市?，F(xiàn)在很多企業(yè)因?yàn)橐痪€城市的毛利偏高都會去一線城市發(fā)展，深圳控股去一線城市的核心競爭力是什么？

　　剛才公司提到轉(zhuǎn)型，產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老，這方面的市場和所有企業(yè)都缺乏經(jīng)驗(yàn)，未來這方面會具體如何發(fā)展？

　　董方：深圳控股在國際的影響力確實(shí)比不上深業(yè)集團(tuán)，所以我們想擴(kuò)大深圳控股品牌方面的影響力?，F(xiàn)在我們?nèi)ヒ痪€城市的核心競爭力有幾個(gè)方面，第一個(gè)，我們上城項(xiàng)目在深圳綜合體開發(fā)里面位于前列，這本身就體現(xiàn)了我們的核心競爭力。同時(shí)希望我們好的產(chǎn)品能夠打造形成好口碑，通過這個(gè)渠道去一一線城市發(fā)展。隨著我們這一兩年深圳物業(yè)的開發(fā)，及利潤的提高，資金實(shí)力的增強(qiáng)，在一二線城市拿地在資金方面優(yōu)勢在未來兩年會越來越明顯。

　　第二個(gè)，養(yǎng)老依托于我們母公司。我們的戰(zhàn)略規(guī)劃分成三步走，在下個(gè)月跟深圳第六人民醫(yī)院有一個(gè)康復(fù)科的消化分部會正式開業(yè)，增加幾十個(gè)病床。

　　第一步，計(jì)劃在深業(yè)優(yōu)中心計(jì)劃考慮籌建康復(fù)醫(yī)院，包括我們的高端養(yǎng)老公寓。并可能在2018年左右會嘗試做高端養(yǎng)老公寓。如果說在沙河的優(yōu)中心實(shí)驗(yàn)效果良好，肯定進(jìn)一步合作，如果項(xiàng)目不理想，這個(gè)事情就未必會繼續(xù)。

　　現(xiàn)場提問：剛才您提到向母公司收購的中城項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2016年銷售之后對集團(tuán)的收入貢獻(xiàn)有多少？另外，母公司的資產(chǎn)注入，有沒有什么具體的計(jì)劃？公司的負(fù)債率有70%左右，未來有沒有什么目標(biāo)，降到什么水平？

　　呂華：我們2015年的銷售總額大概是110億，上城應(yīng)該是60億，超過50%。中城要到2016年，因?yàn)?015年還沒有實(shí)現(xiàn)銷售。

　　現(xiàn)場提問：預(yù)計(jì)中城對集團(tuán)的銷售貢獻(xiàn)有多大？

　　董方：貢獻(xiàn)不大，10%左右。中城是除了上城以外的另一個(gè)項(xiàng)目，去年9月份正式開工。分成兩個(gè)地塊，小地塊在2016年會正式銷售，但面市的地塊只有2萬平方米，所以在2016年他的貢獻(xiàn)，不管銷售還是利潤都不高。但在2017年，住宅，辦公，公寓都會面市，這個(gè)比例在2017年可能會占到50%左右。

　　呂華：我們當(dāng)前的凈負(fù)債率是64%左右，總的資產(chǎn)負(fù)債率，包括母公司帶來的借款接近80%。隨著銷售項(xiàng)目的不斷體現(xiàn)，以及我們可能還會進(jìn)一步的注入母公司資產(chǎn)，股本的擴(kuò)大，以及引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴，我們有信心在未來的兩三年把凈負(fù)債率降到60%左右。

　　現(xiàn)場提問：公司在深圳的舊改面積大概有多少？

　　呂華：建筑面積400萬平方米。

　　現(xiàn)場提問：今年你們會不會再增加一些新項(xiàng)目？如果再增加，規(guī)模大概是多少？

　　呂華：今年有可能增加新項(xiàng)目，但是不太具體。規(guī)模大概一兩百萬平，超過100萬平方米。