“綠地香港仍將以房地產(chǎn)為主業(yè)，今年要在2014年的129億元基礎上增長50%至180億元，這一目標目標是可行的，也是可以實現(xiàn)的。”

　　觀點網(wǎng) “綠地香港仍將以房地產(chǎn)為主業(yè)，今年要在2014年的129億元基礎上增長50%至180億元，這一目標是可行的，也是可以實現(xiàn)的。”3月27日，在綠地香港控股有限公司2014業(yè)績發(fā)布會上，首席財務官游德鋒稱。

　　據(jù)游德鋒介紹，未來綠地香港的主要項目仍將分布在上海、江蘇、海南、廣西以及昆明等地，這也意味著上述區(qū)域?qū)⑹枪窘酉聛砟玫氐闹攸c方向。

　　房地產(chǎn)仍為主業(yè) 2015年目標上調(diào)50%

　　細看上述布局，不難發(fā)現(xiàn)，除上海外，其他都是二三線城市。對此，綠地香港董事會主席兼行政總裁陳軍在會上解釋，“在房地產(chǎn)業(yè)務方面，綠地香港與綠地集團是存在一定劃分的，按照協(xié)議，我們的發(fā)展將主要圍繞上述投資區(qū)域。”

　　據(jù)綠地香港2014年度報告，期內(nèi)，一、二線城市項目繼續(xù)占合約銷售額的主要部分。貢獻大部分合約銷售額的核心項目包括海南項目(32%)、浙江項目(17%)、江蘇項目(15%)、昆明項目(13%)、廣西項目(11%)及上海項目(6%)。

　　在拿地方面，游德鋒指出，綠地香港于2014年收購了七個全新的優(yōu)質(zhì)項目，土地儲備增添了約500萬平方米。截至2014年12月31日，公司持有土地儲備約1430萬平方米，主要分布在長江三角洲及南中國沿海地區(qū)，“足夠支持未來三至五年的發(fā)展需求”。

　　而對于綠地香港2014年合約銷售額增長269%，而總收益錄得減少48%，游德鋒表示，2014年銷售業(yè)績大增，一方面是因為新增區(qū)域貢獻的增大，但更多是借助母公司廣泛資源，包括項目開發(fā)運營高效、內(nèi)部聯(lián)動營銷等。

　　陳軍則認為，除上述兩原因外，綠地香港在上市一年半的新增的投資增量較多，也是重要原因之一。

　　“總收益從2013年50多億降至28億，主要是因為盛高置地當初開發(fā)項目的規(guī)模達不到一定水平，每年交房規(guī)模不均衡，我們希望自2015年開始實現(xiàn)均衡穩(wěn)步上漲結果。”游德鋒表示。

　　另外，2014年，綠地香港的毛利由2013年的14.46億元減少至約7.79億元，毛利率與2013年一致，保持在27%。

　　“今年的毛利率有所下降，主要是因為結算收入中有三分之二來源于盛高置地的老項目，在某種程度上拉低新項目的平均毛利率，希望未來毛利率維持在30%左右。”

　　構建3+1金融產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈

　　在地產(chǎn)主業(yè)外，對于2015年的發(fā)展，游德鋒認為，綠地香港將在房地產(chǎn)基金管理和房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務板塊方面有所作為，計劃構建3+1金融產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，即三大基金加房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺。

　　其中，三大基金包括房地產(chǎn)投資基金、特殊機會資產(chǎn)投資基金和PPP建設基金。房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺旨在建立連系全球的市場借款平臺，務求成為全球最大的以房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)全周期投融資為標的的線上及線下平臺。

　　“目前，綠地香港在互聯(lián)網(wǎng)金融平臺推出的主要產(chǎn)品是‘地產(chǎn)寶’，目的是建立連接全國房地產(chǎn)商與投資者的平臺，實現(xiàn)雙方的互聯(lián)互通，為開發(fā)商提供新的融資渠道，為投資者提供更多更好的理財產(chǎn)品。”

　　而問及地產(chǎn)寶規(guī)模，陳軍表示，目前整個互聯(lián)網(wǎng)金融空間很大，地產(chǎn)寶也正在不斷調(diào)整中。“近期我們將完成地產(chǎn)寶的首單業(yè)務約2億美金的交易，目前項目還處于保密階段。”

　　另外，對于地產(chǎn)寶與房金所等產(chǎn)品的不同之處，陳軍認為，二者之間還是存在業(yè)務模式的不同。“房金所圍繞的是房屋置業(yè)的買賣合同，但地產(chǎn)寶是不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化及滿足不動產(chǎn)投資方資本需求等一個平臺。”

　　此外，談到綠地香港做金融平臺的優(yōu)勢，游德鋒認為，第一個最主要的原因當然是綠地集團的強大品牌；第二是公司的全球資源，可以幫助國公司拓展各種渠道；第三是，對房地產(chǎn)項目核心的掌控能力，包括對項目的定價以及風險的把控；第四個是，債務的管理，出現(xiàn)風險時對資源的整合能力。

　　“從這個趨勢來看，綠地香港推出的地產(chǎn)寶具有較大的發(fā)展?jié)摿Γヂ?lián)網(wǎng)有6億人口，加上綠地集團的Gclub會員組織，都是一些高凈值人群，為互聯(lián)網(wǎng)金融注入很強的活力。”

　　在房地產(chǎn)投資基金方面，游德鋒表示，公司已成立物業(yè)基金管理公司Blackwood Capital，并在海外募集了10億美元的股權資金。

　　另據(jù)了解，2014年12月，綠地香港成立了第一支房地產(chǎn)管理基金，并收購了上海市中心的一棟辦公樓，完成第一筆投資，“今年下半年將用剩余的資金再去物色更為優(yōu)質(zhì)的投資項目”。

　　而對于特殊機會資產(chǎn)投資基金，綠地香港方面認為，這是在短時間中，迅速壯大公司規(guī)模一種有效途徑，加速對優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目的整合，為互聯(lián)網(wǎng)金融平臺保駕護航。

　　“設立該基金的初衷是服務于公司的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，最近是有一些金融機構在和我們對接不良資產(chǎn)，前期是有很強的對價能力，但我們會以符合市場標準的價格收購或兼并，并會對資金需求方設定一定的門檻。”陳軍透露。

　　以下是綠地香港控股有限公司2014年度業(yè)績發(fā)布會的問答環(huán)節(jié)：

　　現(xiàn)場提問：今年制訂的銷售目標低于去年，對今年樓市的看法是怎樣？另外負債也比較高，有55%，應該怎樣控制風險？預計毛利率可否保持之前的水平？今年的毛利率的目標是多少？

　　陳軍：其實我們這次也判斷認為，當前中國的房地產(chǎn)整體行業(yè)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟影響，以及行業(yè)調(diào)整和分化的確在發(fā)生著一些波動，有一些不確定性。

　　剛才講綠地香港所投資的區(qū)域結構，特別是2014年所完成的投資結構，主要分布在一二線城市，當然包括部分核心省會城市。在今年這樣的環(huán)境下，仍然給自己提出這樣的目標，也是希望通過這樣的愿景設定，盡力成為集團重要的增長點。

　　資產(chǎn)負債率方面，過去一年半的時間，我們的負債率是在逐步下降，這里有很多中國市場帶來的支持。我們也不是無限制、無極致地去放大負債，所以現(xiàn)在是減緩了融資節(jié)奏，更重要的是在項目本身提質(zhì)增效。從去年整體人均績效來看，年初達到了每人700多萬，到年底已經(jīng)達到了1256萬的人均效能，而且提質(zhì)增效對我們更重要。

　　游德鋒：去年的毛利率水平在27%，今年的結算收入里面，28億中有三分之二是來源于原來SPG（盛高置地）的一些老項目，某種程度上拉低了新項目的平均毛利率水平。我們希望將來的毛利率水平能夠維持在30%左右。

　　現(xiàn)場提問：去年集團的銷售額增幅達200%多，這么大增幅的原因是什么？綠地香港去年實現(xiàn)收益出現(xiàn)了下滑48%，下滑的原因是什么？另外請詳細介紹一下地產(chǎn)寶是怎么實現(xiàn)地產(chǎn)和金融的互聯(lián)互通的？

　　陳軍：去年的銷售主要集中在長三角，包含有浙江、江蘇和上海，上海占整體的6%，江蘇主要是在新增的區(qū)域占了15%。浙江杭州這邊完成17%。同時，海南完成的比例也比較高，占比是38%。2014年的銷售業(yè)績完成中有很多是來自新的區(qū)域。

　　銷售形勢較2013年有這么大的變化，新的區(qū)域是一個原因，更重要的是借助了母公司集團的廣泛資源，包括項目開發(fā)、運營以及提效，還有內(nèi)部營銷系統(tǒng)的聯(lián)動。

　　2014年結轉是28億，2013年是50多億，這個下降其實是當初盛高置地開發(fā)項目的規(guī)模達不到水平造成的，導致每年的交房規(guī)模不均衡。我們相信自2015年開始有這么多的平均銷售額，會在后面的兩年或者是三年里面交付，希望能夠達到均衡和平穩(wěn)上漲的結果。

　　互聯(lián)網(wǎng)金融是個新的板塊，也是這次新聞發(fā)布會的重要焦點。綠地香港做互聯(lián)網(wǎng)金融非常適合，事實上從交割的那一天集團就在思考到底它到底是什么樣的定位。

　　首先可以清晰看到，綠地香港仍然是綠地集團非常重要的房地產(chǎn)增長極，從30多億增長到去年的將近137億，到今年希望能夠完成180億的規(guī)模，房地產(chǎn)主業(yè)將成為綠地集團的中堅力量。

　　另外作為一個香港的上市公司，未來如何在這樣一個國際金融窗口發(fā)揮它的作用？經(jīng)過這一年多的研究，我們提出要正式進入互聯(lián)網(wǎng)金融。我們做的可能更加聚焦于立足房地產(chǎn)主業(yè)，對不動產(chǎn)運營互聯(lián)網(wǎng)金融。

　　實際上我們現(xiàn)在正在做的第一單互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務規(guī)模就達到2億美金，這個想象空間很大。未來互聯(lián)網(wǎng)金融，特別是圍繞著不動產(chǎn)證券化的過程，或者是融資的過程中，這些金融產(chǎn)品會有很大的空間。

　　而在這個領域中，綠地香港會有很強的優(yōu)勢，對這產(chǎn)品的識別、定價、開發(fā)、運營，嫁接到對傳統(tǒng)的金融風險控制領域中后，會對整個行業(yè)起到非常大的幫助和促進作用。這樣的生態(tài)圈建立之后，有很多的融資需求者和資金的提供者，以及金融機構等，都會有更好的平臺來選擇，去投資或者是參與中國的不動產(chǎn)運營。

　　這樣的生態(tài)圈一旦建立，將對綠地香港有很好的業(yè)績增長利好。同時通過更多的市場信息獲取，也會支持房地產(chǎn)主業(yè)的運營。綠地香港把房地產(chǎn)主業(yè)運營繼續(xù)做深、做細的同時，也反哺在互聯(lián)網(wǎng)金融中。

　　現(xiàn)場提問：綠地香港拿地，除了上海之外都在二三線城市，剛才談到在內(nèi)地的一些二三線城市風險比較高，除了上海之外沒有涉及到廣州、北京，你們拿地的策略未來是怎么樣的？

　　陳軍：綠地香港本身和集團在房地產(chǎn)業(yè)務上有一個劃分，綠地香港是圍繞長三角、福建、廣西、云南、海南，包括香港，這是其地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展的主導方向，這也是沒有去別的地方投資的原因。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)公司開始朝著互聯(lián)網(wǎng)金融方向發(fā)展，但是國家現(xiàn)在對互聯(lián)網(wǎng)金融的監(jiān)管也是在逐漸收緊，你們對這個風險是怎么管控的？

　　陳軍：可能我沒有感覺到很多人想做互聯(lián)網(wǎng)金融，或者是我沒有很清晰地看到他們在做什么樣的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品。綠地香港提出這樣的理念其實是經(jīng)過思考的，是要圍繞地產(chǎn)運營，而不是簡單的P2P網(wǎng)上借貸業(yè)務。

　　因為我們對運營有更強的了解和掌控，對這個項目能夠有很強的定價和識別能力，這是規(guī)避風險很重要的要素。所以我們跟傳統(tǒng)金融行業(yè)來定位房地產(chǎn)運營的風險，角度還不一樣。我們更強調(diào)這個項目，在我們的互聯(lián)網(wǎng)平臺上，更強調(diào)為投資者創(chuàng)造一個溫和的平臺，更加可信任、公正的平臺。傳統(tǒng)的金融公司不會有直接理解甚至是操作、運營這個項目的能力。

　　在嫁接互聯(lián)網(wǎng)平臺以后，綠地香港也會做一個特殊機會投資的基金，來保證所參與的項目過程中，如果出現(xiàn)風險，通過強烈的對戰(zhàn)能力，用特殊的投資基金來進行收購，這樣也給綠地香港創(chuàng)造了很好的房地產(chǎn)的新空間和機會。

　　我們的主要目的不是為了通過談判和溢價能力把這家公司收購，而是建立一個平和的互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融的生態(tài)圈。

　　現(xiàn)場提問：剛才提到的投資基金有沒有什么明確的目標？如果有一些目標，是怎么運營的？怎么降低收購的風險？

　　游德鋒：這個基金的設計，初衷是服務于我們自己的互聯(lián)網(wǎng)金融。我們的互聯(lián)網(wǎng)金融剛剛開始，最近確實也有很多金融機構在聯(lián)系對接他們的一些不良資產(chǎn)。這些不良資產(chǎn)的收購前提是他們具有很強的對戰(zhàn)能力，我們會根據(jù)符合于市場標準的價格來進行收購或者是兼并。

　　當然綠地香港在做互聯(lián)網(wǎng)金融的時候，會有很多的約定，會對這些資金的需求方設定一定的門檻，將來特殊投資基金會服務于我們的互聯(lián)網(wǎng)金融，是這樣的目的。

　　現(xiàn)場提問：剛才提到的2億美金的融資項目，以及剛才提到的房地產(chǎn)項目，怎么突出這個空間？

　　游德鋒：互聯(lián)網(wǎng)金融空間的確很大，在醞釀做互聯(lián)網(wǎng)平臺的過程中，我們也在不斷調(diào)整未來的方向。關于空間，純房地產(chǎn)信托領域中就有1.3萬億，這還不包括證券，不包括資管，不包括銀行，所以這個量確實是非常大的。

　　傳統(tǒng)的P2P，在做撮合平臺的時候，確實是單位小、貨值小，但是不動產(chǎn)這一塊的容量很大，所以綠地香港第一單就是2億美金，近期就要交易完成。

　　現(xiàn)場提問：運營這個平臺的毛利率怎么樣？

　　陳軍：這個平臺的業(yè)務基本上是按照不同的金融產(chǎn)品的類型會從千分之一到千分之二十左右的收費服務。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在很多相類似地產(chǎn)寶的產(chǎn)品在進入市場，管理層對當前這個市場的看法如何，如何面臨競爭？公司去年的凈資產(chǎn)已經(jīng)有了增長，那么今年大概能夠做到什么樣的程度，有什么樣的預期？

　　陳軍：我們打造的這個平臺跟其他互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品還是有一定區(qū)別，我們更主要還是圍繞著不動產(chǎn)資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化和不動產(chǎn)投資方的一些資金需求進行。我們有很多重要的社會資本，無論是金融機構還是社會投資者，都希望參與這個投資的平臺，所以平臺業(yè)務還是稍微有一點點不同。

　　今年大概的收益會比去年有非常大的增長。應該說是要遠遠超出現(xiàn)在的收益。因為今年一部分的結算是新投入業(yè)務的結算，房地產(chǎn)上會有非常好的表現(xiàn)。