我們不是搞磚頭+水泥，除此之外，房地產(chǎn)界還可以做其它的要素，做其它的事情。

　　下面進(jìn)入今天上午論壇的最后一個(gè)環(huán)節(jié)：2015觀點(diǎn)年度論壇形勢討論會(huì)。

　　中國經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展緊密相連，一損皆損，一榮皆榮。經(jīng)濟(jì)下行預(yù)期中，房地產(chǎn)會(huì)是穩(wěn)增長的重要力量，但在下行的悲觀預(yù)期中，龐大需求從何處釋放？2015觀點(diǎn)年度論壇形勢討論會(huì)的主題就是：房地產(chǎn)“被通縮”了嗎？

　　我們先請(qǐng)出對(duì)話的主持嘉賓：國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松先生，掌聲有請(qǐng)巴曙松先生。接下來，請(qǐng)對(duì)話嘉賓上臺(tái)，他們是：著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、社科院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮先生；廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長蔡穗聲先生；五礦建設(shè)有限公司董事總經(jīng)理何劍波先生；中原集團(tuán)主席黎明楷先生；瑞穗證券亞洲公司董事總經(jīng)理沈建光先生；中國房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會(huì)執(zhí)行主席梁上燕女士；信和置業(yè)有限公司中國業(yè)務(wù)發(fā)展總經(jīng)理韓利民先生。

　　有請(qǐng)巴曙松先生，為我們開啟今天這場2015觀點(diǎn)年度論壇形勢討論會(huì)，對(duì)話時(shí)間是45分鐘，謝謝。

　　巴曙松：我們還是按原定的日程，12點(diǎn)40結(jié)束。我看了一下這上面的題目，說房地產(chǎn)沒目前這個(gè)狀況怎么辦，提了分議題一、分議題二、分議題三，我想也就別說那么多了，因?yàn)榫桶雮€(gè)小時(shí)時(shí)間，臺(tái)上都是很有見地的專家，我們就直接說，你作為所在領(lǐng)域的專家，你給業(yè)界的同仁提兩個(gè)建議，怎么辦？具體的簡單論證一下，講一輪之后，我再看哪幾個(gè)共性比較高，再做第二輪的討論，基本就可以結(jié)束了。

　　首先請(qǐng)我們大家非常尊重的陳淮教授說怎么辦。我覺得他是我見過的為數(shù)不多的跟我最欽佩的美國的金融家格林斯潘有類比的，格林斯潘講話很不容易聽懂，他有一句非常有名的話：如果你認(rèn)為你聽懂了我的意思，那你一定是誤會(huì)了我的意思。所以今天我想請(qǐng)陳淮教授清晰地給大家講一下，今年我們業(yè)界怎么辦，兩個(gè)藥方，以及它的原因。

　　陳淮：謝謝巴教授的高抬，我是十年來第一次高度贊揚(yáng)巴教授的觀點(diǎn)，他剛才講了房地產(chǎn)+、互聯(lián)網(wǎng)+，并且在他的演講中還講到了二手房市場以及租賃市場，實(shí)際上二手房市場是我們在過去10年來增量住房配置為主的市場發(fā)育到一個(gè)階段以后的自然過程，它需要住房存量資源和住的人之間有一個(gè)二次重新配置。剛才巴曙松教授講怎么結(jié)合，這很容易，賣摩托車的都有一個(gè)以舊換新，他的舊摩托車哪兒去了？賣電腦、賣空調(diào)以舊換新，他們收回去干嗎了？自然加速的開發(fā)商的辦法恐怕就是互聯(lián)網(wǎng)+。另外以舊換新自然需要和金融、互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，和重新優(yōu)化選擇的很多技術(shù)手段結(jié)合。我想今年怎么辦這件事上，恐怕沿著原來的蓋新房的老路子確實(shí)是到了一個(gè)轉(zhuǎn)型的階段了，今后的市場務(wù)必重視巴教授所說的，是一個(gè)二次重新配置的資源市場快速發(fā)展壯大的過程，在這個(gè)過程中帶動(dòng)新房發(fā)展。

　　至于說我們今天說的題目，“被通縮”，還有巴曙松非要問2015怎么辦，這里多少有一些誤解。通脹、通縮是一個(gè)短期經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的概念，今年上半年通縮，下半年不一定通縮，今年、明年有通縮的趨勢，在未來5到8年過程中可能是通脹。

　　巴曙松：后面我又聽不懂了。

　　陳淮：這個(gè)聽不懂的，我到時(shí)候再解釋。

　　房地產(chǎn)市場發(fā)展是一個(gè)中長期發(fā)展過程，中國的城市化進(jìn)程才是剛剛拉開帷幕，走到上半場，我想不必在意通脹、通縮的概念。至于巴曙松教授曾經(jīng)告訴我說，為什么我們建設(shè)部的專家老被媒體炒，國務(wù)院發(fā)展中心的巴教授從來不被媒體炒呢？他說因?yàn)槲抑v的他們從來聽不懂。他講的這一套數(shù)據(jù)，從來記者聽不懂，所以他很高明，他和格林斯潘或者是其他的這些專家都有類似之處，你聽懂了就聽錯(cuò)了。

　　對(duì)于藥方，沒有更好的藥方，我剛才的演講中已經(jīng)講到，我們可能面對(duì)一個(gè)沒有政策，但是殘酷的優(yōu)勝劣汰，活下去，找到活路，進(jìn)化，才是最重要的?？寺〖夹g(shù)是一個(gè)高科技，但是克隆技術(shù)在生物領(lǐng)域最大的致命缺陷是克隆的生物體是不會(huì)進(jìn)化的，因?yàn)樗幕虿粫?huì)變異。希望我們的開發(fā)商成為一個(gè)不斷快速變異的群體。

　　巴曙松：說得有點(diǎn)悲壯，但是我想主要是兩條，一個(gè)是二手房，一個(gè)是互聯(lián)網(wǎng)。

　　蔡會(huì)長也是多次參加觀點(diǎn)論壇的嘉賓，從廣州看全國，給開發(fā)商朋友兩條建議。

　　蔡穗聲：從廣東省的情況來看，今年肯定會(huì)抓住一個(gè)比較好的政策環(huán)境，加快庫存的消化。我算了一下，現(xiàn)在我們的待銷面積大概相等廣東一年銷售面積的50%左右，所以我覺得這個(gè)是應(yīng)該可以抓緊進(jìn)行的。第二個(gè)，從中長期考慮，我們不能夠把住宅建設(shè)，買地、賣地、銷售這個(gè)鏈條不斷地循環(huán)下去，應(yīng)該有更多的考慮，比如說從住宅方面來說，從住宅建設(shè)銷售，我們逐步轉(zhuǎn)向到住宅的服務(wù)業(yè)。也是你們兩位大家所講到的二手房的銷售，以及到彩生活的居家服務(wù)，我覺得都是房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)很重要的方向。回到房地產(chǎn)的本意上來說，就是服務(wù)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)不是第二產(chǎn)業(yè)，不是制造業(yè)。另外一個(gè)，我們從中長期來說，還應(yīng)該更多地關(guān)注住宅以外的更多的行業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展，比如說養(yǎng)老地產(chǎn)、年輕人創(chuàng)業(yè)的那些公寓等等，以及到更廣闊的范圍，旅游、休閑、物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、教育等等，都是我們在嘗試的方向，這方面廣東房地產(chǎn)業(yè)界有很多的經(jīng)驗(yàn)，逐步地提供出來，我們正在歸納總結(jié)。

　　巴曙松：非常好，建議觀點(diǎn)專門做一起?？?，我想他不僅提了兩個(gè)建議，還奉送了一條建議：第一，趕快把庫存清理，按照目前的速度需要5個(gè)月。第二，確立自己是服務(wù)業(yè)的這么一個(gè)戰(zhàn)略思維的轉(zhuǎn)移。奉送的建議是要疊加一些文化、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老這些新的因素。我們不是搞磚頭+水泥，我們除此之外，房地產(chǎn)界還可以做其它的要素，做其它的事情，這是2+1的建議。

　　五礦建設(shè)的何總也是在一線打拼的，我們聽聽何總，或者你對(duì)你公司下一步的戰(zhàn)略設(shè)想，以及對(duì)同業(yè)有什么建議。

　　何劍波：今天上午聽了很多專家都說了對(duì)現(xiàn)在市場的看法，作為在一線的企業(yè)來說，我的觀點(diǎn)對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)并不是那么悲觀，我認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)不管中國經(jīng)濟(jì)處在什么樣的階段，現(xiàn)在可能還是處在一個(gè)中等偏上國家的階段，也許過20年之后，成為一個(gè)發(fā)達(dá)國家水平了，像美國這樣它也需要房地產(chǎn)，而且衣食住行，住是人類社會(huì)的一個(gè)基本的需求，中國這么大，人口這么多，這個(gè)市場是存在的。但是現(xiàn)在為什么大家很悲觀呢？我認(rèn)為主要的問題還是市場失衡。簡單來說就是供大于求，在過去幾年里面，房地產(chǎn)賺錢太容易，進(jìn)入的資本太多，同時(shí)地方政府賣地太多。我們現(xiàn)在能看到一二三線城市，為什么各個(gè)城市表現(xiàn)不一樣？其實(shí)一線城市就是因?yàn)樗鼪]地可賣了，所以它供需失衡的情況就沒那么嚴(yán)重。三線城市有大量的地在擴(kuò)張，在賣地，所以這個(gè)供求失衡是最嚴(yán)重的。所以現(xiàn)在這個(gè)市場來說，我認(rèn)為這個(gè)市場化程度很高的行業(yè)處在失衡再平衡的階段。這樣的情況在過去十幾年房地產(chǎn)發(fā)展的過程每，其實(shí)每兩三年就有一次，我認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)市場化程度很高的行業(yè)，尤其很多都是民間資本、社會(huì)資本進(jìn)入的行業(yè)來說，只要是它市場化的機(jī)制發(fā)揮作用，它就能夠?qū)崿F(xiàn)自我的調(diào)節(jié)和再平衡。所以對(duì)這一點(diǎn)來說，我認(rèn)為是一個(gè)階段性的。

　　另外一個(gè)，房地產(chǎn)行業(yè)是不是現(xiàn)在就非常低靡，非常困難呢？其實(shí)也不然。我們跟其它行業(yè)比較一下，包括制造業(yè)，這些行業(yè)的利潤率可能只有3%、5%，而我們的毛利率可能最低也有20%多，凈利率根據(jù)上市公司公布的數(shù)據(jù)，都有10%，所以從這個(gè)角度來說，已經(jīng)比別人的日子好過很多了。

　　第三，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)還有一個(gè)特殊性，它不像制造業(yè)，它如果出現(xiàn)一個(gè)停滯或者失衡的情況，它的很多產(chǎn)能可能就報(bào)廢了。鋼鐵廠一旦生產(chǎn)出來了，它的高爐是不能停的，還有很多制造業(yè)，它的機(jī)器設(shè)備，可能升級(jí)換代之后，原來的就成廢鐵了。但是房地產(chǎn)不一樣，土地始終還是有價(jià)值的。所以從這一點(diǎn)來說，我對(duì)這個(gè)行業(yè)并不悲觀。

　　怎么去做呢？我們最近一年也是在積極關(guān)注，也做了很多的事情，我覺得一個(gè)是城市的二手房市場，這是應(yīng)該去做的。過意不去的擴(kuò)張是一個(gè)簡單的復(fù)制，從一線到二線到三線，是一個(gè)漣漪式的往外擴(kuò)展。現(xiàn)在應(yīng)該尋找一些新的增長點(diǎn)，就是二手房和舊房的改造。現(xiàn)在有很多資金都在往里面投，我們也接觸很多基金，包括北京、上海很多樓，它可能原來是一個(gè)商業(yè)樓，他把它買下來改成一個(gè)公寓，或者原來是一個(gè)檔次很低的樓，經(jīng)過重新包裝之后，提升它的價(jià)值，這里面有很多的價(jià)值。另外一個(gè)就是從產(chǎn)品提供者向服務(wù)這方面去發(fā)展。過去我們可能缺少手段，實(shí)際上這兩年互聯(lián)網(wǎng)快速的發(fā)展之后，我認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的升級(jí)，尤其是由單純的產(chǎn)品提供者轉(zhuǎn)向產(chǎn)品和服務(wù)的雙重提供者，給我們提供了很多技術(shù)性的支持，而且我們已經(jīng)看到了一些成功的案例，我認(rèn)為這個(gè)題目非常大，這個(gè)過程剛剛才開始。雖然花樣年彩生活做得很好，已經(jīng)先走一步了，但我相信新的需求，新的行業(yè)，或者新的模式還會(huì)層出不窮，房地產(chǎn)企業(yè)都可以探索。

　　巴曙松：本來按照規(guī)則可以打斷你的，因?yàn)槟懔诉@么多，但是你講得很好，我又不忍打斷。

　　總結(jié)一下，從行業(yè)的周期來看，行業(yè)發(fā)展有起有落，在落的階段，你該做什么做什么，強(qiáng)化管理，等到經(jīng)濟(jì)周期起的時(shí)候，還有你的好日子過，只不過這個(gè)時(shí)候要做好你該做的事情。跟其它行業(yè)比，我們過得還不錯(cuò)。從你的建議來看，也是從二手房和互聯(lián)網(wǎng)這一塊來說，從房地產(chǎn)企業(yè)家的角度論證了正在看微信的陳淮教授的觀點(diǎn)。確實(shí)我在紐約住的這一年多，我就經(jīng)常跟他們有些地產(chǎn)商，包括市政廳的人聊，我說你們停車太難了，我住在郊區(qū)，有國內(nèi)來了朋友請(qǐng)我吃飯，紐約的物價(jià)又不是太貴，吃個(gè)牛排二三十塊，我開個(gè)車過華盛頓橋收我16塊，我在曼哈頓停個(gè)車，停兩個(gè)小時(shí)四五十塊，我說還不如你到我這里來，我請(qǐng)你吃飯。怎么停車這么難，車位這么少？他說一個(gè)很重要的原因，這個(gè)島建了一兩百年，為什么那些房子還能那么舒服，就是不斷地維護(hù)、更新、改造，增加新的元素，所以看到那個(gè)外面好像很舊，進(jìn)去一看，里面什么時(shí)代該有的都有。這個(gè)題材如果展開看，還是可以做的。謝謝何總。

　　接下來一位坐在那里很嚴(yán)肅的在思考的就是在國際國內(nèi)都很熟悉的，在國際貨幣基金，包括我們國內(nèi)都很熟悉，長期有很豐富研究成果的，我跟他也幾次參加過總理、國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)的座談會(huì)，那不容易的，外資的研究人員參加總理的座談會(huì)，說明沒有把他當(dāng)外人。我們有請(qǐng)沈建光博士談?wù)?，你從宏觀角度看，該怎么辦？兩個(gè)建議。

 　　沈建光：謝謝巴老師的介紹，因?yàn)楦魑辉谧亩际琴Y深的房地產(chǎn)專家。我從宏觀層面上提兩點(diǎn)，也是我剛剛從國務(wù)院發(fā)展高層論壇回來的兩點(diǎn)感受，其中我聽了周小川行長的演講，跟房地產(chǎn)行業(yè)特別有關(guān)系，我想跟大家分享一下。

　　他講到的中國今年要爭取加入國際貨幣基金組織的特別提款權(quán)，如果加入，就意味著成為一個(gè)國際儲(chǔ)備貨幣，今年要達(dá)到資本項(xiàng)基本可兌換，就是基本上人民幣要成為一個(gè)國際貨幣，這是我聽到最激進(jìn)的，從央行行長的一個(gè)最開放的宣布。這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有兩個(gè)很重要的影響。第一，如果資本項(xiàng)能真的像周行長講到的基本可以開放的話，意味著國內(nèi)和國外的兩個(gè)資本市場要很大程度上更進(jìn)一步融合。我們知道海外的利率是非常低的，國內(nèi)利率非常高，這兩個(gè)資本管制如果放開的話，包括他提到金融市場的放開，意味著中國今年到明年的融資成本會(huì)有大幅下降。我也是這么判斷的，我記得去年在博鰲論壇上我當(dāng)時(shí)也判斷，9月份的時(shí)候降準(zhǔn)、降息是很快可以看到的，后來都發(fā)生了。今年我覺得融資成本的下降，我很認(rèn)同何總講的，我們沒有必要太悲觀，我們知道去年的融資成本非常高，制造業(yè)通縮，但是我們的利率水平可能是全球所有的主要國家當(dāng)中最高的。如果我們的融資成本能大幅下降，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)很大的支持，特別是對(duì)房貸，房貸利率去年我很吃驚，平均中國的房貸利率是7%，美國是2%到3%，全球都在1%到2%。我們的利率大幅下降，這是一個(gè)很大的利好。我覺得融資問題接下來是一個(gè)很大的利好。第二，對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)有一個(gè)很大的沖擊，可能就是周小川行長講的，大力地鼓勵(lì)中國個(gè)人到海外投資。這一點(diǎn)還沒開放，包括對(duì)外直接投資的開發(fā)，允許中國公民到海外去買房子，這樣的話，其實(shí)對(duì)中國房地產(chǎn)行業(yè)，不僅是國內(nèi)發(fā)展的機(jī)遇，還是一個(gè)海外擴(kuò)張，可能有很多的機(jī)會(huì)。我住在香港，也經(jīng)常去倫敦、紐約，我就注意到，最近綠地、萬達(dá)在倫敦搞了幾個(gè)樓盤，在國內(nèi)銷售非常火爆，包括綠地在紐約也有一個(gè)項(xiàng)目，國內(nèi)現(xiàn)在居民在海外投資的限制的放開，可能會(huì)使大家有熱情到海外投資。畢竟中國的房地產(chǎn)商對(duì)中國人的需求是最了解的，這樣可能是一個(gè)新的機(jī)會(huì)。

　　巴曙松：謝謝沈博士，我覺得他的幾個(gè)判斷非常有價(jià)值：第一，房地產(chǎn)最壞、最難熬的時(shí)候過去了，你說中國的利率7%，我在上市銀行做過獨(dú)立董事風(fēng)險(xiǎn)委員會(huì)的主席，房地產(chǎn)商7%想從我這里借錢你想什么呢？綜合收益率沒到20%我根本就不會(huì)批。隨著整個(gè)的融資成本的下降，我們作為資金密集型行業(yè)，最難熬的時(shí)候應(yīng)該說慢慢過去了，這也是一個(gè)比較謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。值得關(guān)注的就是從未來的大趨勢，要打開視野來看，不僅僅看中國市場。我最近一年看到中國企業(yè)在曼哈頓買樓，它的直接收益可能是1%、2%，它有一個(gè)財(cái)務(wù)成本的置換，它找銀行借錢的時(shí)候利率才2%左右，國內(nèi)一個(gè)項(xiàng)目可能要8%、10%才能拿到，他可以做一個(gè)置換，這個(gè)是他自己才知道的。所以我覺得這是一個(gè)趨勢，要善用杠桿，善于控制財(cái)務(wù)成本，善于利用不同的融資渠道。第二，也有一個(gè)結(jié)構(gòu)性的沖擊，對(duì)外投資的開放，可能會(huì)使我們被抑制的一部分投資需求轉(zhuǎn)向海外市場。好在現(xiàn)在投資需求實(shí)際上已經(jīng)很低了。謝謝沈博士。

　　接下來是梁上燕女士，她是房地產(chǎn)界大家都非常熟悉的，在營銷策劃方面非常資深和有經(jīng)驗(yàn)。從幾個(gè)大的銷售的項(xiàng)目退出來這么一兩年，她到底在做什么，從她靜下來思考中國目前房地產(chǎn)面臨的困難該怎么做，出路在哪里，你有哪兩個(gè)建議給大家分享？

　　梁上燕：謝謝巴老師，首先巴老師今天上臺(tái)就說了，梁上燕過去的業(yè)績不可能重復(fù)了，中國第一個(gè)大盤時(shí)代是1999年，剛好是廣州碧桂園，我操的盤，那時(shí)候中國開始有了一大輪大盤時(shí)代，1000畝、2000畝、3000畝，那時(shí)候我們從量變到質(zhì)變。之后我們星河灣從一線城市到二線城市。從昨天下午的金融論壇到現(xiàn)在，還不到20個(gè)小時(shí)，大家就從昨天說房地產(chǎn)繼續(xù)怎么做，沒錢，朱會(huì)長說我們只是建筑工，我們只是建起房子之后，并沒有給予它功能。到今天上午的論壇，我相信大家回去之后就會(huì)真正思考房地產(chǎn)+什么，是房地產(chǎn)之間互相加，還是房地產(chǎn)加上互聯(lián)網(wǎng)。今天臺(tái)上嘉賓8個(gè)里面有2個(gè)金融專家，除了房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)，還應(yīng)該是房地產(chǎn)+金融。而這個(gè)金融除了海外，我想國內(nèi)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有開始?，F(xiàn)在的城市化，所有城市都在發(fā)展，但是政府不會(huì)像過去一樣只求GDP，他們要GDP和政績同步進(jìn)行，這就給所有的二三線城鎮(zhèn)化發(fā)展，包括棚戶區(qū)的改造提出很多的要求。最近我接觸一些貴州的棚戶區(qū)的改造，還有地鐵沿線的發(fā)展，所有沿線發(fā)展，地鐵公司沒想通，十多年前我也是香港地鐵公司的顧問，所有的地都是空下來的，以后軌道交通上面每一塊地可能都有30萬到60萬方，這里面的生活空間是怎么樣呢？還是像我們過去一樣水泥+鋼筋嗎？還是說我們應(yīng)該從質(zhì)變到量變，又回歸到從量變到質(zhì)變？我們應(yīng)該是先有房子住，之后開始講求質(zhì)量，有窗口，有小區(qū)，之后開始向品質(zhì)改變。品質(zhì)改變之后，下一步是什么呢？就是今天我們很多人探討的，可能更多人在追求品位，從質(zhì)量到品質(zhì)到品位，只改變了一個(gè)字，但是帶來的改變是千差萬別。我們不能再像過去二三十年一樣大干快上，如果這樣大干快上的思維帶到國外，就算我們以低成本拿到了更好的投資，但是我們在外面仍然得不到掌聲，我們在中國還在做著搬運(yùn)，如果從今天開始，我們尊重地脈、人脈、文脈，做出獨(dú)特的特點(diǎn)，再加上互聯(lián)網(wǎng)金融，我覺得未來是一個(gè)全民金融的時(shí)代。因此對(duì)前景，我們應(yīng)該調(diào)整好自己的思維，真正的思維改變之后，拿出我們的行動(dòng)，仍然可以從白銀時(shí)代到一個(gè)更好的黃金時(shí)代，但這個(gè)時(shí)代不僅僅是在中國。就像我們的高鐵，把我們的好的經(jīng)驗(yàn)做出之后，我相信亞洲市場有很多我們的模式可以復(fù)制，再10年之后，非洲的市場是需要中國過去30年所摸索的經(jīng)驗(yàn)。所以我希望大家不是看在眼前的3年、5年，應(yīng)該從3年、5年一步，再到5年、10年一步，再到未來的15年到30年，這樣做的話，既對(duì)得起現(xiàn)在，也對(duì)得起未來。

　　巴曙松：謝謝梁總閉關(guān)幾年之后的思考。風(fēng)物長宜放眼量，國際在變，國內(nèi)在變，政商互動(dòng)博弈的格局在變，地方政府的訴求也在變。房地產(chǎn)商本來就是在夾縫中成長起來的，適應(yīng)變化環(huán)境的一個(gè)群體，應(yīng)該說我們這個(gè)群體不能因?yàn)檎f過去賺了幾年順風(fēng)錢，忽然之間變得僵化了。房地產(chǎn)行業(yè)本身這種善變，適應(yīng)環(huán)境的基因不能丟，還要繼續(xù)拓展?？赡茏畛踬u的是低端的簡易房，慢慢變成高端房，接下來就要順應(yīng)新的趨勢、新的環(huán)境，新的歷史、文化、政治、經(jīng)濟(jì)的環(huán)境，找到我們的定位。如果說今年觀點(diǎn)這個(gè)討論會(huì)有價(jià)值的話，我覺得就是大家?guī)缀豕餐|及了這個(gè)題目，不是在等待，而是開始在思考新的環(huán)境的變化下我們怎么辦。

　　接下來是來自中原地產(chǎn)集團(tuán)的黎明楷主席，我在香港工作過7年，他是香港主導(dǎo)型的一個(gè)市場主體中介。大陸學(xué)習(xí)香港的很多，香港走過的道路，從起步、擴(kuò)張、泡沫破滅、幾次洗牌，應(yīng)該說有這個(gè)完整的經(jīng)驗(yàn)，這是很寶貴的，而且中原在國內(nèi)也非?；钴S，又碰到相對(duì)的低谷期，或者叫軟著陸期，我們開發(fā)商或者我們這個(gè)行業(yè)該干什么？兩條，請(qǐng)黎主席給大家建議。

　　黎明楷：剛才聽到好多專家都有提到二手房，因?yàn)槲覀円彩亲鲋薪闉橹?，也想談?wù)劧址俊．?dāng)然對(duì)二手房當(dāng)中開發(fā)商可以怎么介入，對(duì)我來講還是個(gè)問號(hào)，怎么去做，你們也可以想想。

　　二手房和一手房的關(guān)系，我覺得在目前來講應(yīng)該是比以前更加緊密。因此現(xiàn)在都在講改善型住房，如果你要啟動(dòng)改善型住房，一個(gè)存量房的市場，二手房市場怎么理順，應(yīng)該是很重要的一個(gè)事情。因?yàn)槟阋纳疲f的房子總不能扔掉。舊的房子怎么處置，肯定是牽涉到二手房，要有一個(gè)比較有效率的市場能把我的房子賣出去。如果解決了這個(gè)問題，某種程度上也解決了一些首次置業(yè)的人的問題。因?yàn)槭状沃脴I(yè)不一定要買新房的，你原本就是買人家改善剩下來的舊房子，那也是不錯(cuò)的，它的價(jià)格就沒有想象中的那么高。所以這方面我們覺得應(yīng)該要逐步做好整個(gè)置業(yè)的階梯，首次買房就買便宜一點(diǎn)的，舊一點(diǎn)的，可以先上車，上車之后，你買了之后，人家就可以把房子賣出去，然后買新的房子，整個(gè)市場就可以活起來。但是現(xiàn)在的存量房市場當(dāng)中，我覺得政府過去在這方面的關(guān)注度是不夠的。我們覺得如果要改善存量房市場、二手房市場，應(yīng)該有幾方面提議給政府做。第一個(gè)是交易稅費(fèi)，現(xiàn)在的交易稅費(fèi)是偏高的，交易成本高了，不利于整個(gè)市場的運(yùn)轉(zhuǎn)。所以如果我們想把存量房整個(gè)市場盤活起來，把改善型的需求釋放出來，應(yīng)該降低稅費(fèi)，這是其中一個(gè)。第二，除了稅費(fèi)之外，另外一個(gè)很重要的就是現(xiàn)在的交易手續(xù)，基本上可以說是很混亂的，其實(shí)每個(gè)城市都不同，不止是每個(gè)城市不同，每個(gè)城市里頭的每個(gè)區(qū)的做法都有不同。其實(shí)有一些算法，在北京我們?nèi)ジ蛻糇龆仲I賣的時(shí)候，我們不敢說準(zhǔn)了交易稅費(fèi)是多少，因?yàn)槊恳粋€(gè)操辦人員算出來的算法都有所不同，他的樓價(jià)的評(píng)估也有不同，所以你根本說不準(zhǔn)。所以如果在交易流程沒有理順之前，整個(gè)市場還是比較難運(yùn)轉(zhuǎn)得有效率的。第三，金融方面，現(xiàn)在我們在二手房的金融配套方面是嚴(yán)重不足的，包括贖樓，包括首期款不夠，要貸款的情況。其實(shí)我們的按揭利率現(xiàn)在已經(jīng)是偏高了，如果說到那些短貸，首期貸款，或者贖樓，那個(gè)貸款是達(dá)到年利率20%多的。這樣的利率肯定是降低了好多人在二手房買賣的意愿。如果這幾方面可以做好之后，就釋放了改善型的需求，這個(gè)市場就會(huì)盤活起來。也會(huì)進(jìn)一步像剛才陳主任說的，人家買空調(diào)也能以舊換新。如果二手市場不成熟，以舊換新，開發(fā)商就慘了，把能賣的房子賣出去之后，換了一批不能賣的，那就是一堆磚頭，那也是沒法干。如果這個(gè)做好之后，有可能盤活起來，開發(fā)商就可以啟動(dòng)跟一些公司的合作，有可能啟動(dòng)一些以舊換新的方法，這樣對(duì)于整個(gè)新房的銷售應(yīng)該有很大的幫助。

　　巴曙松：謝謝黎主席，我最近看到新聞?wù)f政府部門要對(duì)全國大媽跳廣場舞要規(guī)范、統(tǒng)一。有這么多時(shí)間統(tǒng)一廣場舞，能不能抽點(diǎn)時(shí)間統(tǒng)一一下二手房的交易稅費(fèi)呢？統(tǒng)一二手房的交易流程呢？以及給二手房的金融支持？我建議今年我們業(yè)界是不是可以齊心協(xié)力，既然我們都認(rèn)為二手房有巨大的空間，中間設(shè)置的巨大的交易成本大家可以一起呼吁呼吁，把這個(gè)交易成本降下來了，可能這個(gè)市場的潛力才能釋放出來。這個(gè)估計(jì)真正需要房地產(chǎn)界的專家，比如說那些城鄉(xiāng)建設(shè)研究所的所長、協(xié)會(huì)的會(huì)長，他們說話管用一些。如果在明年的觀點(diǎn)論壇上，一點(diǎn)進(jìn)展都沒有，我們在座的各位對(duì)我們協(xié)會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的專家，也要搞一個(gè)小范圍的問責(zé)，他們在上來演講的時(shí)候，我們鼓三次掌。我們希望你們幫忙呼吁見一點(diǎn)，結(jié)果一年寸進(jìn)都沒有。觀點(diǎn)的工作人員記好，如果明年你們忘了，我們就拿你是問。

　　黎主席的幾個(gè)建議都非常具有可操作性，香港人做事確實(shí)是很職業(yè)，統(tǒng)一流程、交易稅費(fèi)、金融支持的利率真正要降下來，這三點(diǎn)哪怕改進(jìn)一點(diǎn)，就是很大的成績，或者至少從廣東開始做起，廣東省內(nèi)應(yīng)該統(tǒng)一。

　　時(shí)間已經(jīng)快到了，最后我們把總結(jié)的任務(wù)放在韓總這里，你認(rèn)為前面這6位專家講的，哪些是你比較贊同，哪些是你不贊同的，你做個(gè)總結(jié)評(píng)論，然后我再對(duì)你的評(píng)論做一個(gè)再評(píng)論，咱們就結(jié)束這一場。

　　韓利民：謝謝巴教授，不過這個(gè)要求對(duì)我有點(diǎn)高。我想講另外一個(gè)話題。

　　簡單說兩點(diǎn)，第一，我希望各位企業(yè)很多年以后都還在這里，我們企業(yè)經(jīng)歷了幾十年下來仍然堅(jiān)持下來了。怎么堅(jiān)持下來呢？這就是我要說的第二點(diǎn)，我在這里受到很大的啟發(fā)，我們有很多思維的探討，我們要學(xué)習(xí)，但在這個(gè)學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)上，我在想，什么互聯(lián)網(wǎng)+，這個(gè)“+”在什么上面+？就是像您說的，自始至終以客戶為中心，從各個(gè)方面強(qiáng)調(diào)品質(zhì)和服務(wù)，從建筑的品質(zhì)到后期的服務(wù)都有它的重要性。我們公司也是在各個(gè)領(lǐng)域都涉及，比如說住宅、商業(yè)、寫字樓、商場、酒店。但是我們從管理層的指導(dǎo)思想到整個(gè)公司每天、每一分鐘操作的重要的指標(biāo)，到員工的培訓(xùn)，其實(shí)就圍繞一點(diǎn)——以客戶為中心。以這個(gè)為中心，我想在困難的時(shí)期，你還是賣得出去房的。因?yàn)槟愕钠焚|(zhì)被你的客戶接受了，你還是賣得出去。價(jià)錢也是通過這個(gè)體現(xiàn)的。所以我想補(bǔ)充這一點(diǎn)。

　　巴曙松：韓總本著和氣生財(cái)，不愿意得罪同行，但是我覺得他提了一個(gè)很好的標(biāo)尺來幫助各位判斷，就是房地產(chǎn)行業(yè)的變與不變，不管你怎么花里胡哨，你首先得活下去。第二個(gè)，活下去不能太僵化，要保持開放的心態(tài)，往里疊加新的內(nèi)容，但是不管怎么疊加，要為客戶服務(wù)好。我也是經(jīng)常在不同的城市出差，在美國住了一年半，又在香港待了7年，又到過倫敦、東京，包括現(xiàn)在住在北京。我經(jīng)常在想，小區(qū)里垃圾亂丟，送快遞也沒地方送，就這么一個(gè)破小區(qū)，怎么可能每個(gè)平方賣到七八萬呢？同樣一萬多美金一平米的房子在紐約、香港那都是管理得非常好的小區(qū)。所以我們可能房價(jià)先上去了，很多其它的服務(wù)都差得太遠(yuǎn)。我當(dāng)時(shí)為了了解我們那個(gè)小區(qū)，怕排在陳淮教授前面講了，他會(huì)批評(píng)我脫離實(shí)際。我專門報(bào)名參加了我們小區(qū)的物業(yè)管理委員會(huì)，我去看管理費(fèi)怎么收，物業(yè)管理工作人員怎么回事，跟其他的相關(guān)的怎么打交道，當(dāng)了一屆，因?yàn)槔锩嬗泻脦讉€(gè)金融機(jī)構(gòu)的買了整棟樓，有時(shí)候希望我去協(xié)調(diào)，包括銀行總務(wù)處長，牛得不行，希望我去協(xié)調(diào)一下。中間的管理非常的粗放，可做的，可以提供服務(wù)的地方非常多。但是因?yàn)樵瓉礤X太好掙了，沒有去做。如果做了就會(huì)增強(qiáng)客戶的黏性。我說一點(diǎn)跟房地產(chǎn)不相關(guān)，但是跟韓總講的相關(guān)的一點(diǎn)，大家都談互聯(lián)網(wǎng)+，我拜訪一家數(shù)一數(shù)二的互聯(lián)網(wǎng)公司，它也在開始做金融，他說金融業(yè)不改變，我就改變你們金融業(yè)。我就跟他們的高管說，我說你們憑什么？你忽悠什么？我們金融業(yè)搞了幾百年了。最后有一點(diǎn)他說動(dòng)我了，他說你們金融業(yè)說以客戶為中心說了這么多年，都是說說而已，你看你內(nèi)部的流程、管理都是方便你自己管的，我們以客戶為中心，那是真的，我要是讓客戶多點(diǎn)一次按鍵，客戶就流失百分之四五十，他就不愿意點(diǎn)了，所以我必須以客戶為中心，我讓他就點(diǎn)一下，他就進(jìn)了我的頁面就可以做業(yè)務(wù)，我不能讓他多點(diǎn)，我必須把復(fù)雜留給我自己，把簡單留給客戶，這才是以客戶為中心。我在想我們的金融業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)，不是停留在口頭上向互聯(lián)網(wǎng)學(xué)習(xí)，而是要真正掌握互聯(lián)網(wǎng)的那種開放、平等、以客戶為中心的體驗(yàn)，把這些熔化到我們的業(yè)務(wù)中。

　　我們這一環(huán)節(jié)到此結(jié)束，謝謝各位專家。