“2014到2015的轉(zhuǎn)折向好不是政策使然，因為2014年是政策退出之年。”

　　陳淮：謝謝大家，抓緊時間，我今天用15分鐘，保障后面的議程，我是個守規(guī)矩的人。

　　我很贊成剛才幾位主旨演講，包括主持人、蔡會長等所講的，我聽出來了，朱會長與蔡會長和主持人的基調(diào)有所不同的是，前面說的偏悲觀，朱會長是比較樂觀的基調(diào)，我比較贊成，但是也有點小小的不贊成，朱會長說2014到2015的轉(zhuǎn)折向好是政策使然，我認為不是，恰好2014年是政策退出之年，我們才有了今天的結(jié)果。在上屆政府十年調(diào)控里頭，這十年的政策造就的是4大缺陷，第一，明顯充斥著強化政府權(quán)力，沒有一條是依靠市場機制的，從8·31大限到土地招拍掛、加征營業(yè)稅，9070政策，后來的國五條、國八條等等。第二，高成本、低效率。這十年頻繁變動。第三，滯后性、被動性、主觀性明顯。第四，十年調(diào)控的政策沒有一條是和改革相結(jié)合的。十年調(diào)控，四大缺陷。

　　2013年新一屆政府上臺，在他上臺前的前一屆政府最后一次常務(wù)會出臺了國五條，成為了房地產(chǎn)欲購從速的動員令。2013年量價齊升，購銷兩旺。李克強總理這一屆政府用了整整一年時間，到2014年年初，才把上屆政府導(dǎo)致的這一個過度異動、高漲繁榮平穩(wěn)下來。2014年并非是一個低谷、低靡之年，2014年如果用一個詞來概括的話，叫“平穩(wěn)”。政策穩(wěn)定，2014年沒出臺任何新政策，2014年的社會預(yù)期穩(wěn)定，2014年的供求關(guān)系穩(wěn)定，上下波動的幅度在一個合理的范圍內(nèi)，包括房價和成交量，2014比2013總高點也不過沒超過6%到7%的波動。有媒體說，限購取消是不是政策？限購取消，徐徐退出，讓各地政府審時度勢，因地制宜地采取對策，恰好是一種政策穩(wěn)定的特征。如果說李總理工具箱還有工具沒拿出來，那就是因為2013年11月末，十八屆三中全會改革的決定至今推遲緩慢，沒有改革的基礎(chǔ)的政策調(diào)控一定是要失敗的政策調(diào)控。包括土地制度的改革、資金的改革、間接融資到直接融資的改革，包括市場化。因此李總理一再講，把錯裝在政府身上的那只手給它卸掉。

　　2015年，我們認為仍然是一個市場機制發(fā)揮其資源充分優(yōu)化配置和優(yōu)勝劣汰作用之年。朱會長說，開發(fā)商多了，多了不是靠政府關(guān)停并轉(zhuǎn)，一個父母有5個兒子，你不知道哪個兒子是最優(yōu)秀的，你最看得上的大兒子早戀，不成才，你看上的三兒子，你讓他給家里種地澆水，結(jié)果人家考清華大學(xué)，父母尚且不知道自己的幾個孩子誰是最優(yōu)秀的，政府知道幾萬個開發(fā)商誰是優(yōu)秀的嗎？誰來選？市場，市場的競爭，市場的優(yōu)勝劣汰，最終選出高效率的資源支配者，市場經(jīng)濟的發(fā)展，中國結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型無一例外的將驗證市場的神奇作用。

　　給我說的題目，我看不懂這個題目。我接著朱會長關(guān)于政府工作報告，關(guān)于住宅建設(shè)和房地產(chǎn)有哪些新意，我自我感覺，迄今為止，包括主流媒體在內(nèi)，包括央視在內(nèi)，基本上沒把兩會政府工作報告中的最有意義的新鮮信息解讀出來。有四條，第一條叫穩(wěn)定住房消費，所以過度悲觀的看法是沒有依據(jù)的。過度樂觀地認為今年是大漲、大旺的一年，恐怕也預(yù)期過早了，穩(wěn)定住房消費，我以為包括穩(wěn)定這個市場的需求結(jié)構(gòu)，比如說我們在前幾年已經(jīng)把投機性需求逐出市場了，不允許它卷土重來，比如說我們在住房供應(yīng)體系上，大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展的趨勢已經(jīng)開頭起步了，要繼續(xù)發(fā)展下去，還有在政策維護國民經(jīng)濟穩(wěn)定運行上，是堅定不移的，國民經(jīng)濟的穩(wěn)定運行，2015在短期經(jīng)濟運行中一個最主要的難題就是李總理講的被通縮，我們講經(jīng)濟增速下行這些問題。穩(wěn)定住房消費是我們第一要關(guān)注的，這個穩(wěn)定住房消費的背后有很多可值得解讀的地方，但是我們今天時間關(guān)系，不能一一介紹。

　　第二個值得關(guān)注的地方是，鼓勵和支持自主型、改善型住房消費?？偟男枨?，無論是規(guī)模還是總量上、分布上，在穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，其中支持、鼓勵自住和改善型消費，這句話是有新意的，如果說在進入2008年之后，鼓勵消費的政策重點落在90后或者剛需身上的話，這個市場的主導(dǎo)性的需求力量正在從基本型需求向改善型、舒適型需求過渡，也就是市場的重心已經(jīng)出現(xiàn)了上移，政策的重心同樣正在逐步上移。

　　住房需求和穿衣服一樣，可以界限清晰地劃分為四個層級：遮寒避體，這是基本需求；講干凈，講體面，分四季、分場合，這叫改善型需求。講時髦，流行露肚臍眼的來一個露臍裝，這是享受需求層級。非名牌不穿，這是奢侈性需求。住房也是一樣，我們的政策在前些年鼓勵的是剛性需求的話，這個任務(wù)并沒有最終完成，但是已經(jīng)出現(xiàn)了重心的逐步向改善型和部分的享受型需求的升級。

　　第三，完善住房保障體系。這個住房保障體系的話題就更多一些，傳遞的信息更多一些，既有剛才朱會長提到的，今后保障房不僅僅是實物型保障，而且實物型保障和貨幣型保障并重，探索新的對低端群體的政府兜底的合理形勢。更重要的是今后希望在我們的媒體上不要再簡單地說保障房，2015的核心詞叫“棚改房”。別老用過時的詞來討論同樣一個話題。為什么是棚改房呢？在“十二五”開局的2011年，我們3600萬套保障房中就有棚改房的一個選項，但是那個棚改房的政策是不包括老舊城區(qū)的危舊房改造的。專指的是大型國有工礦企業(yè)、農(nóng)林牧場員工集中居住區(qū)，媒體可以說一個老城市，我們這個市政府決定了，對一個老城區(qū)的連片改造，叫棚戶區(qū)改造，你叫可以，但是不享受中央的棚改政策。從2014年起已經(jīng)開始，今年政府工作報告進一步明確，棚改的政策范圍大大擴大。大家注意到一組數(shù)據(jù)，李克強總理說2015年蓋740萬套保障房，其中棚改房580萬套，占多大比重，你自己想。這意味著我們在實物型保障上從原來的平地起房的保障房轉(zhuǎn)為了和老舊城區(qū)改造、老舊危房改造密切結(jié)合，這個轉(zhuǎn)變應(yīng)當是我們在座諸位，作為市場參與者值得注意的地方。因為棚戶區(qū)改造和原有的“十二五”前三年保障房建設(shè)的區(qū)別，第一個，它沒有土地的問題，我們那個保障房建設(shè)的時候有兩個最大的難題，一個是窮人該住哪兒，住核心市區(qū)還是住遠郊區(qū)縣，第二錢從哪兒來，棚改房沒有土地的問題，它本來就是城市居民用地，城市建設(shè)用地。另外一個，棚改房容易和城市的整體升級密切結(jié)合，包括多年來已經(jīng)嚴重老化的地下市政管網(wǎng)、交通規(guī)劃、城市功能分區(qū)、老百姓住房的檔次，以底商為主體的商業(yè)業(yè)態(tài)的全面升級結(jié)合。第三，棚戶區(qū)改造更容易引入市場化力量，“十二五”前三年，媒體老問保障房的錢從哪兒來。但是棚戶區(qū)改造則相對的容易引入市場化力量，因為我拆一還三、拆一還五，建20層的樓，也還有十多層可賣，引入市場化的力量比較容易，而且必然地和我們前10余年房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中累積起來的一批過去采用鴕鳥政策，自己遮著眼不看的一些體制性難題環(huán)節(jié)密切結(jié)合。比如城中村、小產(chǎn)權(quán)，比如城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)民出租屋等。棚戶區(qū)改造容易和過去被掩蓋下來，問題積累越大的毒瘤，城市的一些弊端改造相結(jié)合。所以棚戶區(qū)改造既是保障體系的完善和發(fā)展，也是保障形式的一個變革，也是城市化建設(shè)的一個新特點，也是我們在座的開發(fā)商等市場化力量值得關(guān)注的一個新契機。

　　第四，和改革相結(jié)合。我剛才說，沒有改革為基礎(chǔ)的任何工具箱里的政策拿出來都是無效和相反的?？傁氚阎饔^意志強加于客觀規(guī)律之上，總想讓政府之手凌駕于市場之上，那一定是要失敗的。李克強總理從沒上臺到上臺之后再三強調(diào)城市化與改革，改革和城市化的紅利，一再強調(diào)政府要把它那只不該動的手縮回來，一再強調(diào)發(fā)揮市場機制的力量，這不是簡單的政府少蓋章就行，而是包括土地制度、資金供給、金融市場化機制等等。改改管得過多、過死的辦法，實現(xiàn)我們說了十多年從間接融資到直接融資，轉(zhuǎn)變至今寸步未進，不是政府總想把市場的閥門拿在自己手里頭，那是一個失敗的思路。如同十八屆三中全會所講，市場機制是配置資源的決定性力量。2015是中國房地產(chǎn)市場通過市場化力量實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰、健康發(fā)展的關(guān)鍵一年。

　　以上僅供大家參考。