郝建民解釋稱(chēng)，中海制定的1680億港元目標(biāo)與母公司注資并無(wú)聯(lián)系，公司會(huì)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間給市場(chǎng)“一個(gè)新的說(shuō)法”。

　　編者按：告別2014年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)減速與改革持續(xù)深入的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控全面撤退，連續(xù)降息與降準(zhǔn)帶來(lái)的是否光明未來(lái)？2000億時(shí)代萬(wàn)科銷(xiāo)售不再為王，多元化與轉(zhuǎn)型中房地產(chǎn)不再是唯一選擇，但我們?nèi)匀恍枰獋ゴ蟮钠髽I(yè)為行業(yè)引領(lǐng)方向，需要更多傳承與創(chuàng)新。

　　2015年3月25-27日，中國(guó)房地產(chǎn)全行業(yè)精英再度齊聚廣州，問(wèn)道“2015觀點(diǎn)年度論壇”。在此間，我們繼續(xù)盤(pán)點(diǎn)2014年里中國(guó)地產(chǎn)界最具有代表性的企業(yè)表現(xiàn)，連續(xù)第六年推出“中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜”。讓我們從全方位、多維度掃描中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)群體，并推出以下“中國(guó)房地產(chǎn)卓越100”特別報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 3月24日，中國(guó)海外發(fā)展有限公司在香港舉行2014年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。公司主席兼行政總裁郝建民、副主席兼高級(jí)副總裁肖肖、總裁陳誼、副總裁兼總建筑師羅亮、財(cái)務(wù)總監(jiān)聶潤(rùn)榮出席發(fā)布會(huì)。

　　在發(fā)布會(huì)前，中海公告稱(chēng)，母公司中建股份擬將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全部注入中海這一上市平臺(tái)。

　　具體而言，中海將收購(gòu)中建股份旗下的天宇投資，后者擁有北京、上海、天津、重慶、蘇州、成都、西安、烏魯木齊、長(zhǎng)沙、濰坊、淄博等城市的27個(gè)物業(yè)，以及倫敦3個(gè)物業(yè)，代價(jià)為人民幣18.24億元，以?xún)?nèi)部資源撥付。收購(gòu)代價(jià)加上中建股份的股東貸款總額約人民幣338.17億元(約428.06億港元)。

　　注資公告的發(fā)布，意味著歷時(shí)了一年半的中建系地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合宣告落幕。而在持續(xù)半個(gè)多小時(shí)的發(fā)布會(huì)上，此次注資的相關(guān)情況成了媒體追問(wèn)的焦點(diǎn)。

　　據(jù)中海管理層介紹，母公司注入的資產(chǎn)涵蓋住宅、寫(xiě)字樓等類(lèi)型，交易完成后，集團(tuán)旗下的土地儲(chǔ)備將從目前約3740萬(wàn)平方米增至約4830萬(wàn)平方米。

　　“此次交易對(duì)集團(tuán)有重要的戰(zhàn)略意義，我們將通過(guò)業(yè)務(wù)整合，進(jìn)一步強(qiáng)化集團(tuán)作為母公司系統(tǒng)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)骨干上市公司的地位。”

　　談及此次重組整合，郝建民表示，這個(gè)過(guò)程歷時(shí)一年多時(shí)間，首先由于如此大規(guī)模的資產(chǎn)注入，需要完成相關(guān)聯(lián)的審批方可完成；同時(shí)，公司在過(guò)去時(shí)間里將原有的發(fā)展項(xiàng)目重新做了梳理，從規(guī)劃、定位以及項(xiàng)目的發(fā)展方面重新做出安排。

　　“過(guò)去一年多，中海從被市場(chǎng)披露托管(母公司業(yè)務(wù))以來(lái)，已經(jīng)完成了所有架構(gòu)重組、人員重組，以及項(xiàng)目的重新再安排。說(shuō)實(shí)話(huà)，這也是中海一個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)?！?/p>

　　郝建民強(qiáng)調(diào)，中海整合非常順利，而在未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境下，擁有了整合的能力就意味著擁有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)能力。因此，相信中海在未來(lái)的行業(yè)發(fā)展中，能夠取得一個(gè)較好的占比。

　　據(jù)透露，中海2015年的合約銷(xiāo)售目標(biāo)將不少于1680億港元(含合營(yíng)公司和中海宏洋)，較2014年增長(zhǎng)約272億港元。

　　對(duì)此郝建民解釋稱(chēng)，中海制定的1680億港元目標(biāo)與母公司注資并無(wú)聯(lián)系，公司會(huì)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間給市場(chǎng)“一個(gè)新的說(shuō)法”。

　　不過(guò)，被問(wèn)及注資會(huì)對(duì)中海業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)多少時(shí)，郝建民打趣稱(chēng)：“你給我出了一個(gè)難題?！彼麅H表示，自己雖然知道相關(guān)數(shù)據(jù)，但律師千叮嚀萬(wàn)囑咐過(guò)，數(shù)據(jù)一個(gè)都不許說(shuō)。

　　盡管如此，按照郝建民的預(yù)期，中海過(guò)去十幾年的平均毛利率水平保持在33%-35%，有信心在未來(lái)也能繼續(xù)保持這一水平。

　　數(shù)據(jù)也顯示，中海已經(jīng)連續(xù)12年(2003-2014)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)高于20%，過(guò)去五年(2009-2014)股東攤占純利復(fù)合增長(zhǎng)率為29.3%，平均股東資金回報(bào)達(dá)24.0%。

　　以下為中國(guó)海外發(fā)展有限公司2014年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：2014年中海的毛利率具體數(shù)據(jù)是多少，注資完成之后，2015年1680億港幣目標(biāo)會(huì)不會(huì)進(jìn)行調(diào)整？

　　郝建民：2014年我們的毛利率32.6%，應(yīng)該說(shuō)在行業(yè)內(nèi)是比較高的，這幾天大家都看到了各家公司的業(yè)績(jī)情況，希望中海能夠始終保持這樣一個(gè)比較高的毛利率水平，為股東持續(xù)創(chuàng)造更大的價(jià)值。

　　關(guān)于注資的事情，注資還有很多的審批程序，所以現(xiàn)在給大家的數(shù)據(jù)是沒(méi)有考慮注資完成以后的指標(biāo)。原來(lái)的想法是希望能夠完成注資以后，如果各位股東都批準(zhǔn)了這個(gè)交易，會(huì)在以后適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)再向市場(chǎng)重新刷新和更正中海有關(guān)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：中海目前的注資步驟是怎樣的，有機(jī)會(huì)對(duì)中海今年的銷(xiāo)售做出貢獻(xiàn)嗎？中海預(yù)計(jì)那些資產(chǎn)能形成多大的利潤(rùn)？

　　郝建民：雖然這些數(shù)據(jù)我都知道，但是無(wú)法回答，因?yàn)槲襾?lái)參加這個(gè)記者招待會(huì)之前律師就千叮萬(wàn)囑一個(gè)數(shù)字都不能說(shuō)。可以宏觀上給大家一個(gè)方向感，上述定的指標(biāo)是不包含著注資有關(guān)的一些數(shù)據(jù)。

　　所以未來(lái)中海的經(jīng)營(yíng)情況會(huì)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)做出一些刷新，應(yīng)該會(huì)在很短的時(shí)間內(nèi)完成注資，之后會(huì)向市場(chǎng)有一個(gè)新的說(shuō)法，但今天無(wú)法說(shuō)出具體的數(shù)字。當(dāng)然了，任何一項(xiàng)銷(xiāo)售都會(huì)是對(duì)現(xiàn)有的資源形成支持，這可以肯定。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：中海收購(gòu)了母公司400多億港幣資產(chǎn)，為什么400多億港幣還是用母公司認(rèn)購(gòu)股權(quán)來(lái)進(jìn)行交易？另外在現(xiàn)在香港收緊按揭貸款情況下， 會(huì)不會(huì)對(duì)中海在香港的發(fā)展有什么影響？

　　郝建民：其實(shí)，從重組本身的交易模式和方式上，大家都是行家里手，你能夠分析出來(lái)他是母公司也好，大股東也好，目的是什么。其實(shí)這個(gè)交易模式大家應(yīng)該已經(jīng)看到了，母公司沒(méi)有要一分錢(qián)的現(xiàn)金，要的是股票。

　　過(guò)去七八年的時(shí)間，母公司從來(lái)沒(méi)有減持過(guò)我們的股票，這意味著什么，你們都懂。分析一下就知道，他真的戰(zhàn)略意義和目的是什么，就是為了支持旗下的上市公司發(fā)展。

　　相信這個(gè)出發(fā)點(diǎn)和目的與母公司這么多年一直以來(lái)戰(zhàn)略有關(guān)，也不是某一個(gè)節(jié)點(diǎn)才展示，一直持續(xù)這樣做著，所以對(duì)香港的中海發(fā)展來(lái)說(shuō)也是一個(gè)福氣。至于說(shuō)要不要再用現(xiàn)金支付一些，我覺(jué)得大家都懂，也是這樣認(rèn)為的。

　　肖肖：香港政府收緊按揭的解釋是能夠更大的保障金融安全，覺(jué)得從銀行借錢(qián)過(guò)多對(duì)金融方面有點(diǎn)影響，主要是從這個(gè)方面推出的政策。但是從實(shí)際情況來(lái)看，銷(xiāo)售沒(méi)有受太大的影響。香港人很有錢(qián)，不借錢(qián)也能夠買(mǎi)樓，或者說(shuō)不收緊也能夠賣(mài)得更好。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：中海注資有沒(méi)有一個(gè)具體的時(shí)間表？

　　郝建民：關(guān)于整個(gè)注資的時(shí)間和流程問(wèn)題，其實(shí)因素有兩個(gè)，一個(gè)是要完成相關(guān)聯(lián)的一些審批，由于這么大的一個(gè)資產(chǎn)注入流程必然會(huì)有一些相關(guān)聯(lián)的審批要完成；第二，中海把原有的這些發(fā)展項(xiàng)目重新做了梳理，從規(guī)劃、定位、項(xiàng)目的發(fā)展做了一個(gè)重新的安排。相信經(jīng)過(guò)重新梳理以后，這些項(xiàng)目未來(lái)會(huì)按照脫離過(guò)往項(xiàng)目發(fā)展表現(xiàn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：除了現(xiàn)在母公司注入的資產(chǎn)之外，中海目前有沒(méi)有考慮收購(gòu)其他行業(yè)內(nèi)公司，比如說(shuō)佳兆業(yè)？因?yàn)榻裉鞂O宏斌在業(yè)績(jī)會(huì)上也說(shuō)他們收購(gòu)佳兆業(yè)的概率不是很大？

　　郝建民：如果跟你說(shuō)中海沒(méi)有這個(gè)動(dòng)作，一旦再接著干，外界會(huì)說(shuō)我說(shuō)謊，如果現(xiàn)在說(shuō)中海正在干這事，好像似乎時(shí)機(jī)也不對(duì)。但是有兩條大家可以一起分享，一個(gè)是未來(lái)的幾年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的整合速度會(huì)加快，程度也會(huì)比以前提高，這個(gè)是大家有共識(shí)的一個(gè)大方向。另外一個(gè)，佳兆業(yè)這個(gè)問(wèn)題比我今天中午公布的重組交易還敏感，所以更不能講，只能留個(gè)懸念給你，慢慢想一想中海還能干什么。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：中海預(yù)計(jì)今年毛利率挑戰(zhàn)主要會(huì)來(lái)自于哪方面？行業(yè)毛利率水平普遍下降的情況下，中海如何應(yīng)對(duì)？合并之后，關(guān)于整個(gè)集團(tuán)人事架構(gòu)的調(diào)整會(huì)是什么樣，管理層能不能簡(jiǎn)單介紹一下？

　　郝建民：保持較高毛利率水平是一個(gè)企業(yè)有非常強(qiáng)勁盈利能力的表現(xiàn)形式和數(shù)據(jù)。過(guò)去我在很多場(chǎng)合都說(shuō)過(guò)，中海地產(chǎn)的一些競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去十幾年的發(fā)展過(guò)程中，中海的平均毛利率水平是在33%-35%左右，我相信也有信心中海會(huì)一直保持這個(gè)毛利率水平。

　　具體措施有很多，行業(yè)內(nèi)大家都覺(jué)得中?？刂瞥杀?，管理，銷(xiāo)售、規(guī)劃、土地吸納等多個(gè)角度都非常強(qiáng)，或者叫核心的競(jìng)爭(zhēng)力，所以未來(lái)對(duì)保持這個(gè)百分比，即33%到-35%的毛利率水平是非常有信心。

　　整合方面，實(shí)際上就是和中海這次的重組有關(guān)。過(guò)去一年多，中海從對(duì)市場(chǎng)披露托管以后，已經(jīng)完成了所有架構(gòu)重組，人員重組，項(xiàng)目的重新再安排。說(shuō)實(shí)話(huà)，這也是中海外發(fā)展一個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)。

　　過(guò)去整合外國(guó)的公司，現(xiàn)在整合國(guó)內(nèi)的公司。現(xiàn)在可以負(fù)責(zé)任說(shuō)，整合非常順利。其實(shí)在未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境下，大家應(yīng)該最不陌生的就是未來(lái)行業(yè)的整合速度會(huì)加快，擁有了這方面的能力，其實(shí)中海很有信心，在未來(lái)行業(yè)的發(fā)展中能夠取得一個(gè)較好的占比。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：按照中海的應(yīng)收賬款來(lái)看，去年年底大概是77%，較2013年有所增長(zhǎng)，應(yīng)收賬款為什么增幅？

　　郝建民：關(guān)于應(yīng)收賬款增加了比較多，有幾個(gè)原因。第一，中海2014年銷(xiāo)售額增加了不少，應(yīng)收賬款增加一點(diǎn)也是正常的。第二，去年流動(dòng)性比較緊張，所以很多按揭批了，但是銀行老是不放款，你也拿他沒(méi)辦法，這是兩個(gè)主要的原因。

　　再加上中海有一個(gè)澳門(mén)的項(xiàng)目，有計(jì)稅的問(wèn)題，這個(gè)錢(qián)在年前沒(méi)收回來(lái)，但是那23億是澳門(mén)項(xiàng)目的錢(qián)，現(xiàn)在八成以上到今天為止已經(jīng)收到了。60%多的應(yīng)收賬款到今天為止，不用三個(gè)月都全部收到了，所以大家不用擔(dān)心這個(gè)問(wèn)題。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛才談到宏觀的事情，今年最令您擔(dān)憂(yōu)的是什么？管理層能否簡(jiǎn)要談?wù)剬?duì)于未來(lái)樓市的看法？

　　郝建民：關(guān)于市場(chǎng)情況，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期還是有非常好的發(fā)展前景。短期要對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2015年有可能的發(fā)展態(tài)勢(shì)做一個(gè)判斷，個(gè)人認(rèn)為從政策層面上看應(yīng)該有幾個(gè)大的標(biāo)志性事件，一個(gè)從政策層面來(lái)說(shuō)會(huì)持續(xù)性的變好，起碼比上一年的政策層面會(huì)好。體現(xiàn)出來(lái)的形勢(shì)是市場(chǎng)歸市場(chǎng)，政府歸政府，說(shuō)得直白一點(diǎn)，政府管自己的事，市場(chǎng)按自己的游戲規(guī)則去發(fā)展。

　　也就是說(shuō)過(guò)去那種大家印象比較深刻的，用行政式的命令和手段來(lái)約束市場(chǎng)，在2015年會(huì)變得更加開(kāi)放一些，大的方式和方向上會(huì)更好。小的一些細(xì)節(jié)上，相信各地市場(chǎng)會(huì)有不同的表現(xiàn)。有一些城市可能還會(huì)保持非常好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，有些城市可能由于庫(kù)存量的加大，市場(chǎng)容量小，消費(fèi)能力低，還需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)恢復(fù)?？傮w而言，大勢(shì)是好的，個(gè)別市場(chǎng)還是會(huì)有一些危機(jī)。

　　第二問(wèn)題，關(guān)于未來(lái)樓市的判斷，公司發(fā)展到今天很大了，從規(guī)模到盈利能力，到在市場(chǎng)上的影響力。既要保持高位運(yùn)行，又要保持一個(gè)很好的增長(zhǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，為股東創(chuàng)造最大的價(jià)值，作為管理層的主要負(fù)責(zé)人之一，確實(shí)感覺(jué)到壓力很大。

　　但是沒(méi)有什么容易得到的東西，辛苦付出努力得來(lái)的才是值得大家珍惜的。反過(guò)來(lái)講，處在一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境中你也不得不面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，在競(jìng)爭(zhēng)大潮中不進(jìn)則退，這是必然要面對(duì)的。所以在這樣一個(gè)大的趨勢(shì)下，在跟別人的相比較和競(jìng)爭(zhēng)中，中海有信心立于不敗之地。

　　說(shuō)實(shí)話(huà)，我對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)中長(zhǎng)期發(fā)展態(tài)勢(shì)是保持審慎樂(lè)觀的態(tài)度。過(guò)程中的曲折和波動(dòng)是存在的，但是中長(zhǎng)期是看好的。