雖然拿地價(jià)格比較低，但商業(yè)部分的周期比較長，并且商業(yè)部分的建設(shè)成本也很高，加之體量較大，整個(gè)項(xiàng)目的成本也不低。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) “一座萬達(dá)廣場，就是一個(gè)城市中心”，萬達(dá)在過往霸氣的廣告詞中不免流溢出些許的優(yōu)越性。拋去萬達(dá)產(chǎn)品本身帶來的功能性變革，萬達(dá)所到之地也常常伴隨著乘勢而為的價(jià)格競爭。

　　近期，萬達(dá)在南京仙林湖打造的第四代產(chǎn)品萬達(dá)茂正式奠基，該項(xiàng)目共投資150億元，將打造成“集文化、旅游、商業(yè)、商務(wù)、人居五位一體，涵蓋大型市內(nèi)主題公園等各類世界頂級體驗(yàn)業(yè)態(tài)”的大型文旅項(xiàng)目。

　　不過，與拿地之時(shí)鄰居小伙伴們紛紛以“萬達(dá)來了”為噱頭做宣傳的做法不同，現(xiàn)在仙林湖的開發(fā)商似乎在喜悅之余也聞到了些許“來者不善”的意味。

　　有市場人士預(yù)計(jì)，以萬達(dá)茂3906元/平方米的綜合樓面價(jià)測算，萬達(dá)茂未來住宅上市價(jià)格應(yīng)在1.2萬元/平方米，遠(yuǎn)低于仙林湖周邊1.4萬元-1.5萬元/平方米的平均售價(jià)，成為潛在的“價(jià)格殺手”。

　　一時(shí)間，關(guān)于萬達(dá)茂入駐仙林湖，究竟是“羊來了”還是“狼來了”成為南京市場談?wù)摰慕裹c(diǎn)。

　　不過，南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)對觀點(diǎn)新媒體指出，萬達(dá)茂進(jìn)駐對于整個(gè)仙林湖板塊價(jià)值提升作用是毋庸置疑的。而萬達(dá)住宅的定價(jià)策略則取決于未來一段時(shí)間仙林湖板塊消化量和供應(yīng)量之間的關(guān)系是否能夠平衡。

　　萬達(dá)茂來襲

　　據(jù)了解，2014年12月31日，萬達(dá)以36億元的底價(jià)競得仙林湖南白象G89商業(yè)綜合體地塊，正式進(jìn)駐仙林湖。

　　資料顯示，該地塊出讓面積為24.45萬平方米，容積率3.77，為商住混合用地，掛牌起始價(jià)36億元。規(guī)劃要求，項(xiàng)目將建不得少于3萬平方米的室內(nèi)主題樂園，同時(shí)住宅用地面積占總出讓面積的比例不得超過51%，酒店式公寓建筑面積占地上總建筑面積的比例不超過15%

　　拿地之后，南京萬達(dá)相關(guān)負(fù)責(zé)人就向媒體透露，仙林湖地塊將打造成萬達(dá)的第四代產(chǎn)品萬達(dá)茂，預(yù)計(jì)2017年底正式開業(yè)。

　　不同于之前的萬達(dá)廣場，南京萬達(dá)茂規(guī)模更大，并不再以商業(yè)為主，而是以文化、旅游產(chǎn)業(yè)為主，打造成吃住游購?qiáng)室徽臼降娜旌蛉珮I(yè)態(tài)大型文旅項(xiàng)目。而在萬達(dá)的預(yù)想中，該項(xiàng)目的輻射客群不僅僅是仙林，而是整個(gè)“大南京”。

　　“未來項(xiàng)目將有室內(nèi)的大型游樂園，具體打造主題還待定，同時(shí)也會有萬達(dá)特有的知識產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)業(yè)，因?yàn)榭萍家笙冗M(jìn)，打造周期可能比一般的萬達(dá)廣場長些?！?/p>

　　雖然整體建設(shè)周期較長，但萬達(dá)在拿地不足三月后便已將售樓處建至3層，并在3月15日舉行了正式的奠基儀式。

　　隨后的3月16日下午，南京萬達(dá)茂又申報(bào)了項(xiàng)目總平面的建筑方案，而規(guī)劃總平面圖的確定，也預(yù)示著項(xiàng)目已臨近正式開工。

　　據(jù)南京萬達(dá)一位營銷負(fù)責(zé)人透露，南京萬達(dá)茂售樓處預(yù)計(jì)4月份公開，首批毛坯住宅房源有望在5月份上市，住宅面積段為80-120平方米。

　　顯然，這也意味著，繼金地湖城藝境和新城香悅瀾山等項(xiàng)目后，仙林湖板塊將再次迎來大量房源入市。

　　仙林湖價(jià)格戰(zhàn)

　　然而，就在南京萬達(dá)茂如火如荼地推進(jìn)開發(fā)之時(shí)，外界的關(guān)注點(diǎn)早已從“萬達(dá)來了”的營銷借勢轉(zhuǎn)變?yōu)閷ζ淙胧袃r(jià)格的預(yù)估。

　　此前，該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人曾透露住宅項(xiàng)目入市價(jià)格“不會高”，其余信息還未敲定。但基于其3906元/平方米的綜合樓面價(jià)以及15棟住宅的供應(yīng)體量，萬達(dá)茂還是在南京市場引起了一場關(guān)于“羊來了”還是“狼來了”的討論。

　　新景祥業(yè)務(wù)發(fā)展與咨詢顧問中心總經(jīng)理王慧基于萬達(dá)茂的樓面價(jià)，預(yù)計(jì)其住宅價(jià)格應(yīng)在12000元/平方米，而這一價(jià)格明顯要低于區(qū)域均價(jià)。正是萬達(dá)成為仙林湖“價(jià)格殺手”的潛在可能讓周邊開發(fā)商聞到了些許“來者不善”的氣息。

　　對此，南京業(yè)內(nèi)人士卻不以為然。“我覺得萬達(dá)茂進(jìn)駐仙林湖板塊利好是毫無疑問的，整個(gè)仙林湖目前最欠缺的就是商業(yè)配套，萬達(dá)來了，不管怎么說是改善了商業(yè)配套，而且是可以輻射很大的商業(yè)配套，顯然是可以帶來仙林湖價(jià)值的提升?！泵舷檫h(yuǎn)強(qiáng)調(diào)。

　　其指出，萬達(dá)茂住宅項(xiàng)目的入市價(jià)格不見得會定得很低。雖然拿地價(jià)格比較低，但商業(yè)部分的周期比較長，并且商業(yè)部分的建設(shè)成本也很高，加之體量較大，整個(gè)項(xiàng)目的成本也不低。

　　“開發(fā)商定價(jià)不一定完全是按照成本來定的，定價(jià)肯定是按市場情況，只要市場允許，開發(fā)商還是逐利的，遵循利潤最大化，疑問就在于仙林湖板塊消化量和供應(yīng)量之間的關(guān)系是否能夠平衡。可能對萬達(dá)來講，唯一需要考慮的事情是售價(jià)出去以后，銷量是否有保證。如果銷量有保證是沒有理由去降價(jià)的。”孟祥遠(yuǎn)補(bǔ)充道。

　　而南京知名地產(chǎn)評論員尹霄飛則分析稱，萬達(dá)是以商業(yè)帶來價(jià)值，住宅完全是附屬品，升值空間并不是很高。

　　所以，對于周邊以居住品質(zhì)為概念的開發(fā)商而言，構(gòu)不成競爭，畢竟產(chǎn)品力不如周邊項(xiàng)目，因而對于仙林湖的開發(fā)商來說肯定是利大于弊。

　　不過值得注意的是，仙林湖板塊今年供應(yīng)量大，高科、金地、新城都有不少存貨量，再加上萬達(dá)住宅的大批量上市，整個(gè)區(qū)域的價(jià)格無疑也多了變數(shù)。

　　另有數(shù)據(jù)顯示，截止2014年12月初，仙林湖區(qū)域幾家樓盤的商品住宅可售量有5600余套，按照預(yù)期每月去化350套，消化時(shí)間也要近16個(gè)月。如果加上2015年新增住宅供應(yīng)量將超過百萬方，目前仙林湖區(qū)域在售和待售的面積消化期恐將超過36個(gè)月。