行業(yè)還在繼續(xù)分化的過(guò)程中，每個(gè)區(qū)域毛利率是不一樣的，希望毛利率能夠繼續(xù)保持，不過(guò)這個(gè)問(wèn)題對(duì)于公司來(lái)講或者行業(yè)來(lái)說(shuō)，都是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。

　　編者按：告別2014年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)減速與改革持續(xù)深入的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控全面撤退，連續(xù)降息與降準(zhǔn)帶來(lái)的是否光明未來(lái)？2000億時(shí)代萬(wàn)科銷售不再為王，多元化與轉(zhuǎn)型中房地產(chǎn)不再是唯一選擇，但我們?nèi)匀恍枰獋ゴ蟮钠髽I(yè)為行業(yè)引領(lǐng)方向，需要更多傳承與創(chuàng)新。

　　2015年3月25-27日，中國(guó)房地產(chǎn)全行業(yè)精英再度齊聚廣州，問(wèn)道“2015觀點(diǎn)年度論壇”。在此間，我們繼續(xù)盤(pán)點(diǎn)2014年里中國(guó)地產(chǎn)界最具有代表性的企業(yè)表現(xiàn)，連續(xù)第六年推出“中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜”。讓我們從全方位、多維度掃描中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)群體，并推出以下“中國(guó)房地產(chǎn)卓越100”特別報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 3月23日，華潤(rùn)置地有限公司于香港召開(kāi)2014年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。副主席唐勇、執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官俞建、高級(jí)副總裁吳秉琪、高級(jí)副總裁遲峰出席現(xiàn)場(chǎng)。

　　據(jù)管理層介紹，去年該集團(tuán)基本完成合約銷售目標(biāo)，今年目標(biāo)是780億元，比去年有14%增長(zhǎng)。毛利率方面預(yù)計(jì)也會(huì)比去年有所增長(zhǎng)。

　　數(shù)據(jù)顯示，去年華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)簽約額692.1億元，簽約面積660.09萬(wàn)平方米，同比分別上漲4.4%和14.2%。去年全年綜合毛利潤(rùn)率為30.6%，比去年同期28.2%有所改善。

　　至于為何對(duì)毛利率上升有所信心，上述管理層認(rèn)為，一個(gè)是成本控制，一個(gè)是調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，一個(gè)是調(diào)整區(qū)域結(jié)構(gòu)。

　　“其中，一二線城市占比增加。投資將更傾向一二線，三四線有選擇性進(jìn)去?！?/p>

　　實(shí)際上，在華潤(rùn)置地看來(lái)，行業(yè)波動(dòng)將對(duì)毛利率增長(zhǎng)帶來(lái)更多挑戰(zhàn)。行業(yè)還在繼續(xù)分化的過(guò)程中，每個(gè)區(qū)域毛利率是不一樣的，希望毛利率能夠繼續(xù)保持，不過(guò)這個(gè)問(wèn)題對(duì)于公司來(lái)講或者行業(yè)來(lái)說(shuō)，都是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。

　　至于14%的增長(zhǎng)是否屬于保守增長(zhǎng)，華潤(rùn)管理層表示，在今年環(huán)境下這個(gè)增長(zhǎng)速度并非是那么容易達(dá)到的目標(biāo)，因?yàn)閺娜ツ甏蟊尘翱磥?lái)，總體銷售市場(chǎng)不是很好。

　　同時(shí)，管理層也強(qiáng)調(diào)，希望跟市場(chǎng)傳遞這樣一個(gè)信號(hào)，華潤(rùn)置地定下來(lái)的目標(biāo)，是做得到的，因?yàn)槿A潤(rùn)置地一直走的是穩(wěn)健的路線。

　　“今年的話，華潤(rùn)置地對(duì)完成銷售還是有所把握的。因?yàn)槿ツ暝谑袌?chǎng)比較困難的時(shí)候公司都能完成銷售，今年也希望繼續(xù)保持增長(zhǎng)，并且希望集團(tuán)在成本控制，調(diào)整結(jié)構(gòu)方面逐漸顯現(xiàn)出成效?！?/p>

　　據(jù)了解，今年華潤(rùn)庫(kù)存700億，新貨值600億左右。也即是可售貨值總共在1500億左右，按照50%的去化率，今年華潤(rùn)置地基本能夠達(dá)標(biāo)。

　　至于會(huì)不會(huì)降價(jià)，管理層認(rèn)為，從華潤(rùn)置地出發(fā)，公司并沒(méi)有降價(jià)的需要，也不大可能會(huì)出現(xiàn)降價(jià)的情況。

　　眼下，房地產(chǎn)企業(yè)更多選擇跟互聯(lián)網(wǎng)或者金融板塊合作。對(duì)該趨勢(shì)，華潤(rùn)置地管理層透露，目前華潤(rùn)內(nèi)部也有關(guān)于互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略的思考，公司有為此專門(mén)的項(xiàng)目小組，已經(jīng)在做相關(guān)研究，今年可能會(huì)安排一些實(shí)際的動(dòng)作，但是目前還沒(méi)有具體方案可以跟大家透露分享。

　　另外，華潤(rùn)置地管理層在業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)也坦承，公司出租物業(yè)增長(zhǎng)在去年也受到挑戰(zhàn)，包括高端消費(fèi)下滑，互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)發(fā)展，到新開(kāi)物業(yè)需要培育期。這些都形成了挑戰(zhàn)因素。同時(shí)，海南物業(yè)投資下滑，拖累整體業(yè)務(wù)下滑。

　　以下為華潤(rùn)置地有限公司2014年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：華潤(rùn)置地去年銷售較目標(biāo)少7億多元的原因是什么？今年的銷售目標(biāo)是多少？預(yù)期毛利率會(huì)維持在什么水平？管理層預(yù)期內(nèi)地市場(chǎng)什么因素會(huì)對(duì)公司今年的毛利率造成影響？

　　管理層：從整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境及宏觀信貸環(huán)境來(lái)看，去年上半年都非常緊，2014年全年華潤(rùn)置地定的是700億元左右的目標(biāo)，完成了692億元，基本完成銷售目標(biāo)。

　　2015年華潤(rùn)置地預(yù)定的銷售目標(biāo)是780億元，比去年有14%左右的增長(zhǎng)。毛利率方面，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年，即2015、2016年毛利率基本會(huì)和去年持平。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：毛利率持平的原因是什么？

　　管理層：有幾方面的因素，一方面是我們對(duì)成本的控制，另外一方面是過(guò)去幾年在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上有調(diào)整，像一二線城市產(chǎn)品占比增加了，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也趨于理想化。另外在融資方面，集團(tuán)注入進(jìn)置地的幾個(gè)深圳項(xiàng)目毛利率都比較高，這些因素導(dǎo)致華潤(rùn)置地未來(lái)兩三年毛利率相對(duì)比較平穩(wěn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：華潤(rùn)置地母公司下一步會(huì)繼續(xù)給華潤(rùn)置地注資嗎？

　　管理層：目前母公司對(duì)地產(chǎn)孵化資產(chǎn)只有一個(gè)，在深圳灣。深圳灣那一塊整個(gè)項(xiàng)目建筑面積是34萬(wàn)平方米左右，這個(gè)項(xiàng)目今年年底會(huì)開(kāi)始銷售，但目前這個(gè)注資還沒(méi)有具體時(shí)間表。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：去年華潤(rùn)置地的回款率情況如何？今年的可售貨值大概是多少？

　　管理層：如果按業(yè)績(jī)的方法計(jì)算，回款率是92%，去年回款是640億元，簽約是692億元。

　　可售貨值是將近1500-1600億元左右，其中應(yīng)該有700億元左右的庫(kù)存。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：去年華潤(rùn)置地的毛利率見(jiàn)底之后開(kāi)始回升，原因是什么？華潤(rùn)置地今年銷售目標(biāo)比去年增長(zhǎng)14%，是不是個(gè)比較保守的看法，對(duì)市場(chǎng)的情況怎么看？

　　管理層：毛利率上升有幾個(gè)方面的因素，一個(gè)是我們的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和區(qū)域結(jié)構(gòu)，一二線城市產(chǎn)品占比升高。另外，我們?nèi)ツ甓€城市毛利率比2013年有所提高，因?yàn)檫@兩個(gè)原因，導(dǎo)致我們?nèi)ツ昝视兴仙?/p>

　　780億的簽約額目標(biāo)、14%的增長(zhǎng)，在目前市場(chǎng)情況下也不是個(gè)很容易達(dá)到的目標(biāo)。從去年幾個(gè)數(shù)字都可以看得出來(lái)，包括可售住宅庫(kù)存，全國(guó)有2.27億平方米的庫(kù)存，去年新開(kāi)工的住宅還有十幾億平方米，從總體的銷售情況來(lái)看，整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)還是非常充裕的。

　　在這樣的宏觀環(huán)境中，雖然整個(gè)信貸政策有所放寬，從政策面來(lái)說(shuō)相對(duì)比較樂(lè)觀，包括各個(gè)地方政府出臺(tái)的一些政策，但是兩個(gè)因素一疊加，我們覺(jué)得780億元也不是個(gè)很保守的目標(biāo)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：去年二三線城市毛利率有所上升，所以整體毛利率上漲，怎么看今年二三線城市銷售的情況？華潤(rùn)置地去年投資物業(yè)增長(zhǎng)下滑的原因是什么？

　　管理層：關(guān)于毛利率，雖然2014年結(jié)轉(zhuǎn)毛利率比2013年有所上升，但是從行業(yè)來(lái)看毛利率受壓的趨勢(shì)還是比較嚴(yán)重。第一，從市場(chǎng)來(lái)講，供應(yīng)還是在去庫(kù)存的周期里面；第二，行業(yè)的波動(dòng)性在增加，對(duì)毛利率的增長(zhǎng)帶來(lái)了更多的挑戰(zhàn)；第三，我相信這個(gè)市場(chǎng)未來(lái)是一個(gè)繼續(xù)分化的過(guò)程，現(xiàn)在也不是說(shuō)每個(gè)城市，每個(gè)區(qū)域的情況都會(huì)比較好，每個(gè)區(qū)域的壓力是不一樣的，今年仍然會(huì)持續(xù)這種情況。

　　我們希望毛利率未來(lái)幾年能夠維持，這是基于過(guò)去公司的變化，包括對(duì)未來(lái)幾年的展望，相信對(duì)公司來(lái)講，對(duì)行業(yè)來(lái)講都是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。

　　投資物業(yè)增長(zhǎng)下滑主要是指華潤(rùn)置地的出租物業(yè)，開(kāi)業(yè)的萬(wàn)象城去年也受到了一些挑戰(zhàn)和壓力，包括受到中國(guó)高端消費(fèi)下滑，及互聯(lián)網(wǎng)的影響。但是華潤(rùn)置地因?yàn)楠?dú)特的商業(yè)模式，及逐漸成長(zhǎng)、改善的經(jīng)營(yíng)能力，業(yè)績(jī)還是有所增長(zhǎng)。但是從新開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目來(lái)講，因?yàn)樗幸欢ǖ呐嘤?，新開(kāi)了幾個(gè)項(xiàng)目，有一些項(xiàng)目在財(cái)務(wù)報(bào)表上體現(xiàn)出虧損的情況，這是新開(kāi)商場(chǎng)需要培育期的原因。

　　酒店在中國(guó)的經(jīng)營(yíng)受到一些挑戰(zhàn)，包括華潤(rùn)置地去年有新開(kāi)業(yè)的酒店，例如海南酒店業(yè)績(jī)下滑拖累了整體投資物業(yè)的表現(xiàn)，但是我們相信公司有能力改善這種情況，隨著更加關(guān)注投資物業(yè)的經(jīng)營(yíng)和運(yùn)營(yíng)、盈利的表現(xiàn)，投資物業(yè)方面會(huì)繼續(xù)成為華潤(rùn)置地的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而且會(huì)越來(lái)越強(qiáng)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：華潤(rùn)置地的負(fù)債率較去年有所提高，是因?yàn)榫惩鈧鶆?wù)比較多嗎？人民幣貶值背景下，華潤(rùn)置地是否有意愿將境外債務(wù)降低到一定的水平之內(nèi)？

　　管理層：境外債務(wù)占64%。

　　首先說(shuō)一下人民幣貶值的影響，第一，從長(zhǎng)期來(lái)看匯率還是會(huì)維持穩(wěn)定的；第二，就匯率對(duì)公司的影響我們做了一個(gè)測(cè)試，即使人民幣貶值很大，貶值5%，對(duì)公司損益表上盈利的影響也是影響2.2億元左右。但是影響比較大的是在對(duì)股東的權(quán)益上，因?yàn)槿A潤(rùn)置地的凈資產(chǎn)是以人民幣計(jì)算的，凈資產(chǎn)是人民幣1340億元左右，但華潤(rùn)置地會(huì)計(jì)上是用港幣算的，凈資產(chǎn)是1300多億港元，如果凈資產(chǎn)貶值5%，對(duì)損益表的影響是60多億港元。

　　所以從幾個(gè)角度來(lái)看，包括從現(xiàn)金流的角度來(lái)看，華潤(rùn)置地每年在境外的利息支出加股息支出差不多是40多億人民幣。即使貶值5%對(duì)現(xiàn)金流的影響也就是2億多。

　　第二，即使人民幣大幅貶值5%，從現(xiàn)金流、盈利，以及到股東權(quán)益的影響都是有限的。從公司角度來(lái)看，就公司未來(lái)人民幣和外幣融資比例占比，華潤(rùn)置地有定一個(gè)目標(biāo)，目標(biāo)是今年年底人民幣債務(wù)比例占到45%，當(dāng)然這一塊上升短期也是有一定的代價(jià)，因?yàn)槿嗣駧旁诰惩饫史浅８?。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，雖然預(yù)期人民幣長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看還是保持穩(wěn)定，但是希望在幣種上保持平衡，這是華潤(rùn)置地匯率管制上的目標(biāo)。

　　管理層：就剛才講到匯率問(wèn)題我再補(bǔ)充一下，按照華潤(rùn)置地目前的情況，假設(shè)人民幣貶值5%，對(duì)利潤(rùn)的影響是2億左右港幣，對(duì)股東權(quán)宜的影響差不多是5%。如果人民幣貶值了，華潤(rùn)置地就不得不用人民幣買(mǎi)大量外幣還貸款，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)更大，所以華潤(rùn)置地去年開(kāi)始增加了比較長(zhǎng)期限的融資，雖然去年的融資成本會(huì)高一些，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是個(gè)非常穩(wěn)健的措施。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：華潤(rùn)置地會(huì)將融資成本控制在什么水平？

　　管理層：看情況，如果人民幣結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整，融資成本短期內(nèi)還會(huì)上升，但是這個(gè)不一樣，因?yàn)橥鈳湃谫Y成本在下降，人民幣融資成本也在下降。預(yù)期未來(lái)融資成本會(huì)控制在4.4%至4.5%左右。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：華潤(rùn)置地剛公布的2月份銷售比較差，怎么去保證今年銷售目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)呢？去年華潤(rùn)置地投資方面業(yè)務(wù)增長(zhǎng)幅度比開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)差了一點(diǎn)，這是什么原因？

　　管理層：今年二月份的銷售之所以稍微低一些，原因比較普遍，主要是因?yàn)榇汗?jié)因素的影響。一、二月份加起來(lái)，華潤(rùn)置地銷售比去年同期增長(zhǎng)非常顯著，有70%左右的增長(zhǎng)。

　　從投資物業(yè)來(lái)看，我們的租金收入還是比較理想的，收入增長(zhǎng)了16%，而且租金收入11.6億里面不算新開(kāi)業(yè)的，增長(zhǎng)率是11.2%，我們認(rèn)為這一數(shù)據(jù)相對(duì)比較理想。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：管理層剛才提到780億的目標(biāo)不是很容易達(dá)到，今年華潤(rùn)置地需要降價(jià)去銷售，或者加大結(jié)構(gòu)調(diào)整嗎？

　　管理層：因?yàn)樵谡麄€(gè)市場(chǎng)供需關(guān)系中，供應(yīng)還是大過(guò)實(shí)際的需求，我覺(jué)得市場(chǎng)仍然會(huì)處于去庫(kù)存的狀態(tài)。780億相比去年14%的增長(zhǎng)不是一個(gè)特別保守的目標(biāo)，但我們希望傳遞給市場(chǎng)一個(gè)消息，就是定下這個(gè)目標(biāo)是希望能夠做得到的，這是公司穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略。

　　第二，從公司來(lái)講，過(guò)去兩三年已經(jīng)在持續(xù)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，雖然在市場(chǎng)比較困難的情況下仍然取得了業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)，但我相信在2015年能夠繼續(xù)維持增長(zhǎng)，跟我們的經(jīng)營(yíng)策略，包括產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整、成本控制等是分不開(kāi)的，這部分成效會(huì)慢慢體現(xiàn)在華潤(rùn)置地的財(cái)務(wù)指標(biāo)里面。

　　另外，整體來(lái)看，公司施行的是穩(wěn)健的政策，所以沒(méi)有特別需要大幅度降價(jià)的需要。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：結(jié)構(gòu)是怎么調(diào)呢，怎么才能達(dá)到目標(biāo)？

　　管理層：有三個(gè)方面，第一個(gè)是投資策略，在慢慢往一二線城市轉(zhuǎn)移，一二線城市比三四線城市要穩(wěn)健一些，一二線城市的回報(bào)不一定會(huì)比三四線城市高，但從長(zhǎng)期來(lái)看會(huì)穩(wěn)健一點(diǎn)。

　　第二，中國(guó)購(gòu)買(mǎi)房子的客戶的購(gòu)買(mǎi)行為也發(fā)生了變化，首次置業(yè)，改善客戶占的比例越來(lái)越高。因?yàn)檫^(guò)去有限購(gòu)、限貸的政策，但是由于政策的放寬，沒(méi)有改變這樣一個(gè)大的趨勢(shì)，公司的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)過(guò)去也一直在做優(yōu)化。

　　第三，公司在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、目標(biāo)成本各方面采取了一系列有效的管理措施，希望華潤(rùn)置地的產(chǎn)品能夠和華潤(rùn)置地的售價(jià)、成本更匹配，能夠以更加合理的成本滿足消費(fèi)者的需求。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：去年華潤(rùn)置地曾透露業(yè)務(wù)會(huì)涉及金融板塊，目前有什么進(jìn)展？

　　管理層：去年我們?cè)诎l(fā)布會(huì)上談到金融創(chuàng)新，包括對(duì)互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略的一些思考，其實(shí)公司去年已經(jīng)有專門(mén)的項(xiàng)目小組做相關(guān)的研究。相信可能在今年會(huì)逐步安排一些實(shí)施的路徑，但是具體的實(shí)施方案還沒(méi)有可以對(duì)外公布的情況。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：華潤(rùn)置地現(xiàn)在在一、二、三線城市的占比情況怎么樣，未來(lái)會(huì)有調(diào)整嗎？

　　管理層：未來(lái)會(huì)持續(xù)的地優(yōu)化，從公司的策略來(lái)講，最近在市場(chǎng)上投資的選擇越來(lái)越傾向于一二線城市。到現(xiàn)在為止華潤(rùn)置地已經(jīng)進(jìn)入了53個(gè)城市，但是這個(gè)報(bào)告寫(xiě)的是51個(gè)，因?yàn)槭墙刂沟?2月31號(hào)的數(shù)據(jù)。有一些三四線城市會(huì)選擇性地進(jìn)入。隨著已有項(xiàng)目的竣工，會(huì)減少在三四線城市的投入，會(huì)更加地聚焦。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：一二線城市占比是否會(huì)有一個(gè)明確的目標(biāo)？

　　管理層：很難設(shè)置這樣一個(gè)目標(biāo)，或者說(shuō)很難在一個(gè)特定的時(shí)間內(nèi)設(shè)定。因?yàn)槊總€(gè)城市，每一塊地競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)不一樣，三四線城市也有回報(bào)好的項(xiàng)目，一二線城市也有回報(bào)差的項(xiàng)目。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：華潤(rùn)置地今年的銷售目標(biāo)有所提升，是因?yàn)閷?duì)今年樓市情況比較樂(lè)觀嗎，管理層覺(jué)得經(jīng)濟(jì)放緩對(duì)樓市的影響會(huì)減小嗎？

　　管理層：銷售目標(biāo)有所提升是根據(jù)華潤(rùn)置地現(xiàn)有項(xiàng)目進(jìn)行分析，根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期、銷售周期，還有一個(gè)很重要的貢獻(xiàn)因素，我們今年年初一月份完成了注資的安排，一個(gè)是大沖項(xiàng)目，一個(gè)是銀湖項(xiàng)目，這兩個(gè)項(xiàng)目能夠?qū)緲I(yè)績(jī)產(chǎn)生比較大的促進(jìn)作用。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：上半年你們買(mǎi)了多少地，今年一二線城市的土地儲(chǔ)備會(huì)不會(huì)增加？買(mǎi)地會(huì)更多選擇合作嗎？

　　管理層：看市場(chǎng)情況，也要根據(jù)公司整體財(cái)務(wù)情況來(lái)確定今年的買(mǎi)地目標(biāo)。今年我們買(mǎi)的好幾塊地都是合作的，合作是個(gè)大的趨勢(shì)。