深圳關(guān)內(nèi)已基本沒新項目供應(yīng)，其他區(qū)域需求也會外移到前海，這將進(jìn)一步加劇這里的房價上漲。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 11月22日，深圳前海時代項目在降息首日正式開盤，推出675套49-132平方米單位，售價3.9-4.5萬元/平方米。

　　據(jù)了解，前海時代是前海首個入市的高端住宅。同時，作為前海為數(shù)不多的住宅項目，前海時代此次入市銷售情況，無疑將成為區(qū)域內(nèi)其他項目參考的樣本。

　　來自開發(fā)商的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)日15點(diǎn)，此次開盤推售的675套房源幾乎售罄，認(rèn)購金額逾20億元。

　　而據(jù)深圳業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，鑒于前海的住宅供應(yīng)量少、投資性需求大，未來入市項目的定價或達(dá)到5萬元/平方米以上，個別還將達(dá)到6萬元。

　　平價入市認(rèn)購20億

　　資料顯示，前海時代位于前海深港合作服務(wù)區(qū)核心區(qū)桂灣片區(qū)東南角，由深圳地鐵集團(tuán)、中信集團(tuán)開發(fā)建設(shè)。項目總占地面積33.6萬平方米，建筑面積110萬平方米，由9棟250-300米超高層組成，將建成集住宅、公寓、辦公、商業(yè)、酒店為一體的生態(tài)綜合體。

　　項目一期共包括8、9、10三個地塊。其中，8號地塊定位企業(yè)會館，以別墅辦公形態(tài)為主；9號地塊定位CEO公館，定位高級居住圈層；10號地塊為住宅，定位于高端居住中心。

　　此次開盤，意味著前海時代成為自2013年前海出讓土地以來的首個項目。現(xiàn)場推出49-132平方米一至三房，貨量共計675套，售價3.9-4.5萬元/平方米左右。

　　開發(fā)商的數(shù)據(jù)顯示，前海時代的開盤現(xiàn)場共吸引了接近兩千人次。截至當(dāng)日15點(diǎn)，推售的675套房源幾乎售罄，認(rèn)購金額逾20億元。

　　對此，深圳業(yè)內(nèi)人士林曉華表示，實(shí)際上，前海時代不少購房者的成交價在3.9-4.2萬元/平方米之間，主要還是受市場因素影響較大。

　　以二手房價格為例，10月份南山區(qū)二手房簽約價為3.68萬元/平方米，同比上漲10.8%；而前海時代多數(shù)成交價3.9-4.2萬元/平方米，剛好較10月份區(qū)域二手簽約價上升10-15%左右。

　　“前海時代的價格跟周邊二手房價格沒有拉開很大的距離，這種定價相對理性。加上近期限貸放松，所以項目開盤銷售情況就顯得比較好了。”

　　高緯環(huán)球深圳區(qū)顧問部高級經(jīng)理蔣南也表示，從一手房價格看，南山區(qū)目前的均價已突破4萬元/平方米，前海時代宣稱的3.9-4.5萬元/平方米售價，尚屬實(shí)惠的區(qū)間。

　　前海住宅售價或達(dá)6萬

　　作為前海首個入市的項目，前海時代在住宅銷售上采取的平價銷售策略，無疑將成為區(qū)域其余項目參考的樣本。不過若考慮到區(qū)域發(fā)展?jié)摿白≌南∪毙?，未來前海的住宅售價或遠(yuǎn)不止3.9-4.5萬元/平方米。

　　據(jù)了解，前海深港合作服務(wù)區(qū)于2013年展開開發(fā)建設(shè)工作。該區(qū)域包括桂灣片區(qū)、前灣片區(qū)及媽灣片區(qū)，定位為國際性金融中心，重點(diǎn)發(fā)展金融、現(xiàn)代物流、信息服務(wù)、科技服務(wù)和其他專業(yè)服務(wù)。

　　前海管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2014年10月31日，前海已入駐企業(yè)1.54萬家，其中世界500強(qiáng)企業(yè)58家。目前，包括深圳地鐵集團(tuán)和中信集團(tuán)、卓越、華潤、騰訊、順豐快遞等企業(yè)已在該區(qū)域拿地開發(fā)。有消息稱，未來阿里巴巴旗下菜鳥網(wǎng)絡(luò)也將拿地入駐。

　　據(jù)高緯環(huán)球深圳區(qū)顧問部高級經(jīng)理蔣南介紹，前海的規(guī)劃體量在2600-3000萬平方米左右，其中有70%是寫字樓。住宅部分僅規(guī)劃190萬平方米，占總體量約6.33-7.31%。

　　從短期看，前海的寫字樓對于全市寫字樓租金出現(xiàn)了刺激作用。蔣南表示，第三季度深圳甲級寫字樓租金為201元/平方米/月，同比增長15%，已是連續(xù)近八個季度領(lǐng)跑全國，而這主要由于前海企業(yè)的求租需求導(dǎo)致。

　　“而從長期看，前海規(guī)劃大約3000萬平方米體量中，有70%屬于寫字樓，市場是否有這么大的吸納量還有待觀察。”

　　與寫字樓相比，占極小比例的住宅部分或更受市場看好。以桂灣片區(qū)為例，在僅有的三大綜合體項目中，卓越前海壹號、華潤前海中心均沒有住宅部分；而前海時代住宅面積達(dá)38萬平方米，幾乎為桂灣片區(qū)住宅體量的50%，以及前海住宅的20%。

　　蔣南預(yù)計，鑒于前海的住宅供應(yīng)量少、投資性需求大，未來入市項目的定價，至少會在前海時代3.9-4.5萬元/平方米的定價基礎(chǔ)上加1萬元，達(dá)到5萬元/平方米以上，個別還將達(dá)到6萬元。

　　“目前深圳關(guān)內(nèi)已基本沒有新項目供應(yīng)，其他區(qū)域的需求也會外移到前海區(qū)域，這將進(jìn)一步加劇這里的房價上漲。”